【正文】 p要具有指導(dǎo)意義： 計劃是用來指導(dǎo)工作的，時效性比較強，在下月的工作開始實施以前要編制好下月的月度計劃，不要等到工作完成得差不多了再定計劃；p要保證計劃的可行性、嚴(yán)肅性、延續(xù)性和適當(dāng)?shù)奶魬?zhàn)性： 在編制下月計劃時，要檢查上月計劃的完成情況，計劃一旦確定，就必須嚴(yán)格按計劃執(zhí)行，遇到困難要想辦法克服，以確保計劃的順利推進(jìn)；p要經(jīng)常關(guān)注計劃的推進(jìn)情況： 平時要多檢查計劃的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)異常情況要及時采取措施和對策。為維護項目總體開發(fā)計劃的嚴(yán)肅性，同時又充分實現(xiàn)計劃的動態(tài)性管理，在 Ⅰ 級考核點（即開盤時點和利潤結(jié)轉(zhuǎn)時點）不發(fā)生實質(zhì)性變化的情況下，不調(diào)整總體計劃，而是以階段性專項計劃的形式進(jìn)行管理，階段性專項計劃由項目計劃督辦負(fù)責(zé)編制，營運中心經(jīng)理審核、項目總經(jīng)理審批。p基準(zhǔn)重點分析關(guān)鍵線路工作周期，非關(guān)鍵線路工作周期要服從并溶于關(guān)鍵線路工作周期。p 項目計劃的分級管理原則—— 項目計劃的分級管理與企業(yè)的管控模式和管理的成熟度有關(guān)，但在管理思路上遵循的原則不會變， 即抓一級（主導(dǎo)），管一級（審批），看一級（知情）—— 某些時候，一些經(jīng)常性滯后和重要的專項計劃要加強關(guān)注，不必局限于分級管理的約束操作管控型項目計劃分級管理原則：項目計劃 集團 城市公司 項目 備注一級計劃 項目總體經(jīng)營開發(fā)計劃項目年度經(jīng)營開發(fā)計劃項目關(guān)鍵節(jié)點計劃組織編制，審批確定，全過程監(jiān)控督辦參與編制 參與編制 抓二級計劃 項目總體開發(fā)進(jìn)度計劃項目月度開發(fā)經(jīng)營計劃審批，過程監(jiān)控 組織編制、調(diào)整參與編制 管三級計劃 項目專項計劃項目周計劃備案（知情） 審批，過程監(jiān)控組織編制、調(diào)整看p在特殊階段，集團可以加強對項目總體進(jìn)度計劃和項目專項計劃的管理運營管控型項目計劃分級管理原則：項目計劃 集團 城市公司 項目 備注一級計劃 項目總體經(jīng)營開發(fā)計劃（項目一級節(jié)點計劃）項目年度經(jīng)營開發(fā)計劃項目總體經(jīng)營開發(fā)計劃主導(dǎo)，項目年度經(jīng)營開發(fā)計劃審批，過程監(jiān)控督辦編制項目總體經(jīng)營開發(fā)計劃，編制年度經(jīng)營開發(fā)計劃參與編制 抓二級計劃 項目總體開發(fā)進(jìn)度計劃（項目二級計劃節(jié)點）項目季度開發(fā)經(jīng)營計劃審批，監(jiān)控 組織編制、調(diào)整 參與編制 管三級計劃 項目月度開發(fā)經(jīng)營計劃項目專項計劃項目周計劃備案（知情） 審批，過程監(jiān)控 組織編制、調(diào)整看p 項目節(jié)點分級策劃如何確定項目的關(guān)鍵節(jié)點？　　　 —— 事實上沒有標(biāo)準(zhǔn)的項目關(guān)鍵節(jié)點，項目的關(guān)鍵節(jié)點是根據(jù)項目開發(fā)流程和企業(yè)對于項目管理的需求來設(shè)置的。□ 2023年 1月， **集團在上海證券交易所公開發(fā)行人民幣普通 A股股票 9000萬股，同年 4月 12日，正式在上海證券交易所掛牌上市。房地產(chǎn)計劃運營課程目標(biāo)p “運營管理 ”管什么？p 如何做好計劃運營管理？p 如何搭建匹配的運營管理體系？課程構(gòu)架第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理解析 —— 什么是運營管理？運營管理管什么？在企業(yè)的不同發(fā)展階段選擇什么樣的運營管控模式最合適？第二部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理體系 —— 結(jié)合案例分析，從房地產(chǎn)企業(yè)的計劃體系策劃、計劃的編制、執(zhí)行、監(jiān)控、評估等環(huán)節(jié)找到計劃管理的對策和方法?！?2023年上海公司成立并獲取 2個項目國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析□ 2023年武漢、東莞、珠海公司成立；東莞、珠海公司歸屬 深圳區(qū)域公司 管理，武漢公司為集團直屬城市公司；□ 2023年增發(fā) 1億股，募集資金 9億元□ 2023年天津公司、廣州公司、西安公司、寧波公司成立；天津公司歸屬 北京區(qū)域公司 管理，廣州公司歸屬深圳區(qū)域公司管理，寧波公司歸屬上海區(qū)域公司管理，西安公司為集團直屬城市公司；□ 2023年佛山公司、沈陽公司成立；佛山公司歸屬深圳區(qū)域公司管理，沈陽公司為集團直屬城市公司；□ 2023年成立南京公司和杭州公司，均歸屬 上海區(qū) 域公司 管理；□ 2023年增發(fā) ，募集資金 35億元；多城市多項目房地產(chǎn)公司 多城市多項目區(qū)域化管理階段房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會遇到哪些問題？單項目管理階段 ——p 老板不滿意，員工很無奈p 核心員工跳槽，項目階段性陷入不利p 老板的意志與職業(yè)經(jīng)理人的專業(yè)之間的尷尬p。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運營管控模式發(fā)展的歷程及特點； 房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點選擇合適的運營管控模式； 什么是運營管理？運營管理管什么？根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展和實際能力水平選擇匹配的運營管控模式，運營管控模式要體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略思想和管理思想，要有穩(wěn)定性和可發(fā)展性建議 ——主體詞 —— 匹配參考：美國 VS中國管控模式單項目公司 —— 近期不會新增項目總經(jīng)理副總 /總助董事長設(shè)計工程部 市場營銷部 行政人事部 成本財務(wù)部設(shè)計管理工程管理材料管理成本管理合約管理預(yù)結(jié)算管理市場研究 項目策劃 項目推廣客服管理銷售管理項目拓展 報批報建 行政總務(wù) 人力資源 計劃運營 品牌推廣 財務(wù)管理 資金管理 稅務(wù)事務(wù) 公司組織架構(gòu)圖特點：架構(gòu)簡單、管理流程簡潔、管理效能高，在合適的管理部門內(nèi)設(shè)立計劃運營崗及職能單項目公司 —— 近期會新增項目特點：職能設(shè)置清晰，可發(fā)展性強，項目增加時可保持管理的穩(wěn)定和延續(xù)性，在項目達(dá)到 23個時也適用；在合適的管理部門內(nèi)設(shè)立計劃運營崗位及職能；總經(jīng)理副總 /總助董事長設(shè)計部 市場營銷部 行政人事部成本部設(shè)計管理 工程管理材料管理成本管理合約管理采購管理市場研究 項目策劃 項目推廣銷售管理客服管理項目拓展 設(shè)計報建 行政總務(wù) 人力資源 計劃運營 品牌推廣 財務(wù)管理 資金管理 稅務(wù)事務(wù) 公司組織架構(gòu)圖工程部 項目開發(fā)部報批報建 財務(wù)部預(yù)結(jié)算管理同城市下多項目公司 ——3 個及以上項目，推薦運營管控模式特點：矩陣式特點，職能設(shè)置清晰，可發(fā)展性強，專業(yè)能力的培養(yǎng)度高，人工效能高總經(jīng)理副總 /總監(jiān) /總助設(shè)計部 市場營銷部 行政人事部成本部設(shè)計管理 工程管理材料管理成本管理合約管理采購管理市場研究 項目策劃 項目推廣銷售管理客服管理項目拓展 設(shè)計報建 行政總務(wù) 人力資源 品牌推廣 財務(wù)管理 資金管理 稅務(wù)事務(wù) 公司組織架構(gòu)圖工程部 項目開發(fā)部報批報建 財務(wù)部預(yù)結(jié)算管理計劃管理項目運營管理運營管理部流程制度管理信息與知識管理運營副總 /總監(jiān)項目總經(jīng)理 項目部同城市下多項目公司 ——3 個及以上項目，為何不推薦項目制？不推薦項目制的原因：p 公司整體人工效能低；p 公司職能部門的專業(yè)能力不利培養(yǎng)、統(tǒng)一和提高；p 公司各項目人為影響因素大，差異性大；p 很難找到那么多合適的能人；案例：某公司項目人員配置變遷**項目 05年大項目制管理模式下人員配置報批報建項目經(jīng)理項目副經(jīng)理土建工程師電氣工程師造價工程師建筑設(shè)計師景觀設(shè)計師房產(chǎn)策劃師廣告策劃師銷售經(jīng)理室內(nèi)設(shè)計師文員兼資料7人，含結(jié)構(gòu) 3人 3人1人 1人 1/2人 一共 8人報批報建1/4人廣告策劃師房產(chǎn)策劃師室內(nèi)設(shè)計師建筑設(shè)計師景觀設(shè)計師造價工程師資料管理員土建工程師銷售經(jīng)理機電、結(jié)構(gòu)項目總助項目總經(jīng)理土建工程師暖通工程師文員兼資料部門秘書給排水工程師2人配套經(jīng)理工程經(jīng)理 設(shè)計經(jīng)理成本經(jīng)理 營銷經(jīng)理1人 不含 銷 售和 行政 人 員 ，近 40人的配置造價工程師建筑設(shè)計師景觀設(shè)計師房產(chǎn)策劃師廣告策劃師銷售經(jīng)理室內(nèi)設(shè)計師一共 3人銷控人員策劃人員室內(nèi)設(shè)計師建筑設(shè)計師景觀設(shè)計師銷售經(jīng)理機電設(shè)計每增加 16萬方增加 1人總助 /副總項目總經(jīng)理公司職能部門管理1人結(jié)構(gòu)設(shè)計師1/51/3人1人每增加 8萬方增加 1人報批報建1人水電配套資料兼秘書土建工程師2人1人 3人注：以 10萬方在建面積為基準(zhǔn)配置，以 8萬方增加值進(jìn)行人員補充1人1人共8人每增加 16萬方增加 1人p **項目 07年小項目制管理模式下人員配置（矩陣式）數(shù)據(jù) 1：房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)人均創(chuàng)利能力比較（ 2023年） 單位：萬元數(shù)據(jù) 2：管理費用率比較（ 2023年）%% %% % % %% %%%%%0%1%2%3%4%5%6%7%8%棲霞 保利 雅居樂 招商 首創(chuàng) 合生 中海 金融街 萬科 碧桂園 復(fù)地 世茂 金地多城市下多項目管理階段p 建議運營管控模式應(yīng)遵循的幾個原則p 與戰(zhàn)略匹配原則 —— 以夯實管理基礎(chǔ)為根本，提升專業(yè)化、精細(xì)化管理能力，在適合現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，符合企業(yè)未來 35年的戰(zhàn)略發(fā)展要求， 逐步培養(yǎng)從操作管控型向運營管控型轉(zhuǎn)變的能力 p 扁平化原則 —— 縮短管理路徑，考慮業(yè)務(wù)流程的簡單、高效和順暢，提高管理績效 p 提高運營效率原則 —— 考慮了房地產(chǎn)行業(yè)的效益和風(fēng)險把控的特點，架構(gòu)設(shè)置盡量專業(yè)化和清晰化，集團和城市公司之間采用分層授權(quán)方式，減少權(quán)責(zé)重疊，縮短決策周期，提高整體運作效率 建議運營管空模式 —— 操作管控型p 集團設(shè)立專門的運營管理部門，城市公司在合適的管理部門設(shè)立運營管理崗位及職能集團運營管理部門職能：p計劃管理p運營績效管理p關(guān)鍵決策管理p流程管理p階段成果管理p關(guān)鍵決策管理p信息與知識管理集團城市公司p 集團職能部門與城市公司之間的管控關(guān)系 城市公司主辦集團職能部門主辦概念規(guī)劃及 方案設(shè)計施工過程設(shè)計配合 設(shè)計總體計劃及設(shè)計費用預(yù)算項目拓展及報批報建：項目信息收集及調(diào)研 項目初篩 項目可研 項目獲取 報批報建設(shè) 計： 擴初設(shè)計 施工圖設(shè) 計成 本： 采購分判及目標(biāo)成本確定集團采購 城市采購各階段測算及成本分析結(jié)算管理營 銷： 項目策劃 營銷策劃 活動及廣 告管理 營銷類采 購管理銷售管理客 服： 客戶服務(wù)工 程： 工程管理銷控管理 客戶服務(wù)體系建設(shè)及督導(dǎo)工程維修建議運營管控模式 —— 運營管控型多城市區(qū)域化管理階段 —— 運營管控模式建議p 當(dāng)集團下屬的異地城市公司超過三個，且單個城市公司平行開發(fā)的項目多于 3個時，建議集團應(yīng)由操作管控型向運營管控型逐步轉(zhuǎn)變。p　項目經(jīng)營開發(fā)計劃計劃最終要通過管理計劃來實現(xiàn)，重點要抓好 月／季度計劃 的管理落實工作。p基準(zhǔn)的適用規(guī)模是占地５００畝（約３３萬平米）以下的項目，超過此規(guī)模的項目要在此基礎(chǔ)上對實施方案階段的基準(zhǔn)做適當(dāng)調(diào)增。p項目總體開發(fā)計劃是該基準(zhǔn)的實施性工具，營運中心必須按照該基準(zhǔn)進(jìn)行編制，按規(guī)定流程進(jìn)行評審 /審批。 組織合同簽署 ：合同文本擬定 → 合同談判 → 合同審批 → 簽署合同□ 案例：編制幕墻招標(biāo)計劃□ 案例：編制幕墻招標(biāo)計劃1. 任務(wù)的名稱 —— 在表達(dá)充分的情況下，盡量采用精干的詞組來表達(dá)，多采用業(yè)內(nèi)的一些慣例用詞2. 總時間 —— 關(guān)鍵路徑，在合理的情況下，盡量縮短，并留出適當(dāng)?shù)膹椥砸詰?yīng)付未知因素的影響，以便于后期管理可控；用 “一寸光陰一寸金 ”的態(tài)度來看待時間資源3. 任務(wù)的起始時間 —— 是否合適，或有其他因素影響4. 任務(wù)之間的邏輯關(guān)系 —— 要關(guān)注每項任務(wù)的前置任務(wù)，一個計劃只設(shè)定一個起始點，便于后期的計劃動態(tài)太管理；5. 該階段任務(wù)完成得成果標(biāo)準(zhǔn) —— 以便于評價是否完成6. 責(zé)任部門 /人 —— 利于計劃的執(zhí)行和跟蹤p 編制項目計劃時還應(yīng)注意的幾個要素p 編制項目計劃時幾種邏輯關(guān)系的表示方法1. FS—— 完成 開始，有條件開始 /順序開始，最早開始，是一種串聯(lián)關(guān)系，也有 FS+nd或 FSnd2. SS—— 開始 開始，同步開始 /共享一個起點，是一種并聯(lián)關(guān)系，采用得當(dāng)時，會縮短關(guān)鍵路徑，也有 SS+nd或 SSnd3. FF—— 完成 完成，同步結(jié)束，