【正文】 ?PMO的運(yùn)作形式：主要是由各種 PMO會(huì)議組成。2 現(xiàn)實(shí)的案例 —— 繁榮與危機(jī)，距離如此之近 A公司基本情 況 業(yè)績(jī) 增 長(zhǎng) ? 國(guó)內(nèi) 一 線 城市小有名 氣 的房地 產(chǎn)開發(fā)為 主 業(yè) 的集 團(tuán) 公司，成立于 1997年 ? 相 繼開發(fā) 了市中心核心 區(qū) 7個(gè) 住宅 類項(xiàng) 目、 2023年 進(jìn) 入多 項(xiàng) 目同 時(shí)開發(fā)（ 3個(gè) 以上），截止到 2023年底， 總開發(fā) 量 將達(dá) 到 500萬(wàn)平方米 ? 2023年底，已 經(jīng)發(fā) 展 為擁 有 總資產(chǎn) 近 60億 元，涵蓋房地 產(chǎn)開發(fā) 、物 業(yè) 管理、商 貿(mào) 代理、 綜 合投 資業(yè)務(wù) 的大型集 團(tuán) 企 業(yè) ? 2023年 A股 IPO方案 報(bào)證監(jiān)會(huì) 、準(zhǔn) 備 上 發(fā) 行委 審 批（但 10月被迫 暫 停） 051015202530351999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023億元1999年 2023年：銷售收入復(fù)合增長(zhǎng)率 40%、總資產(chǎn)復(fù)合增長(zhǎng)率 67% A公司的快速發(fā)展與行業(yè)的景氣行情一致 3 但是，公司在進(jìn)入多項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)之后，管理矛盾逐漸凸現(xiàn)、項(xiàng)目實(shí)施中的問題大量出現(xiàn) ? 項(xiàng)目指標(biāo)幾乎全面下滑 ? 管理矛盾 —— 總部和項(xiàng)目定位不清晰， “ 有些工作總部和項(xiàng)目搶著干，有些工作又都等著干 ” ? 大量新員工對(duì)專業(yè)和文化的稀釋，各個(gè)項(xiàng)目的操作水平差異很大、完全依賴于項(xiàng)目經(jīng)理的能力 ? 失敗的教訓(xùn)在多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)出現(xiàn) ? …… 4 “我 們 做了十年房地 產(chǎn) ，最大的 問題 不是不知道 怎么 做 項(xiàng) 目，而是不知道如何管理 項(xiàng) 目、尤其是同 時(shí) 管理多 個(gè)項(xiàng) 目” —— 總經(jīng) 理 5 2023年，受整體行業(yè)狀況的影響， A公司可謂 “ 流年不利 ” ，多方面的問題接踵爆發(fā) ? 由于異地項(xiàng)目始終控制不力，在開發(fā)了一期 ，尋求出讓 ? 近 8萬(wàn)計(jì)劃在 07年下半年銷售的項(xiàng)目，由于項(xiàng)目計(jì)劃延遲， 08年 5月才陸續(xù)達(dá)到銷售條件，銷售價(jià)格（均價(jià)）從 07年預(yù)期的 ，調(diào)整到 ，賬面 “ 損失 ” ? 由于 08年銀行信貸控制和自身項(xiàng)目銷售不利，公司現(xiàn)金流非常緊張，本地一個(gè)項(xiàng)目也被迫停工 (項(xiàng)目總經(jīng)理離職 ) ? 管理矛盾突出， 06年后空降高管全部離職或辭退 ? …… 在一個(gè)繁榮的市場(chǎng)背景下，糟糕的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理僅僅意味著 “ 少一點(diǎn)兒、晚一點(diǎn)兒、難受一點(diǎn)兒 ” ；而當(dāng)行業(yè)回歸到最基本的商業(yè)邏輯之后，一個(gè)失敗的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理也許意味著死亡 —— 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的生命力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力也許并沒有我們現(xiàn)在感覺得如此良好！ “ 潮水退去的時(shí)候，才知道誰(shuí)在裸泳 ” 6 我們的困惑 A公司的疑惑與問題其實(shí)在很多企業(yè)普遍存在， A公司的困境也許我們正在或是即將一樣面對(duì) 房地產(chǎn)企業(yè) ? 如何控制項(xiàng)目目標(biāo)的達(dá)成 (進(jìn)度控制 \質(zhì)量控制 \風(fēng)險(xiǎn)控制 ) ，尤其是多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作 ? 如何實(shí)現(xiàn)管理復(fù)制，復(fù)制項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn) \避免項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)和失敗重現(xiàn) ? 如何使項(xiàng)目管理更有效（多快好省穩(wěn)） ? 如何快速推進(jìn)規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化？ …… 賽普咨詢 ? 如何能有效推進(jìn)流程體系 ? 如何提升咨詢的價(jià)值 ? 如何在短期內(nèi)幫助客戶迅速提升項(xiàng)目管理能力，簡(jiǎn)單、有效、快速 ? 找到管理變革的切入點(diǎn) …… 7 今天，我們就試圖在 “ 如何管理項(xiàng)目 ” 方面進(jìn)行一些探討 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理 2023年 02月 8 通過(guò)今天的研討，我們可以了解到 一、是什么？ ——房地產(chǎn)企業(yè) “ 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理 ” 的概念及核心內(nèi)容 二、如何做？ ——解析房地產(chǎn)企業(yè)的 “ 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理 ” 構(gòu)建實(shí)務(wù) 三、可以做什么？ ——“ 戰(zhàn)略導(dǎo)向型項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理 ” 理念的提出 關(guān) 于“ 項(xiàng) 目 運(yùn)營(yíng) 管理” 9 一、是什么？ ——房地產(chǎn)企業(yè) “ 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理 ” 的概念及核心內(nèi)容 二、如何做？ ——解析房地產(chǎn)企業(yè)的 “ 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理 ” 構(gòu)建實(shí)務(wù) 三、可以做什么？ ——“ 戰(zhàn)略導(dǎo)向型項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理 ” 理念的提出 10 什么是 “ 運(yùn)營(yíng)管理 ” 運(yùn)營(yíng) ——西方學(xué)者把有形產(chǎn)品的生產(chǎn)稱為 “ production”或 “ manufacturing”，而將提供服務(wù)的活動(dòng)稱為 “ operations”；現(xiàn)在的趨勢(shì)是將 兩者均稱為 “ operations即運(yùn)營(yíng) ” 運(yùn)營(yíng)管理 ——就是對(duì) “ 運(yùn)營(yíng)活動(dòng) ” 的規(guī)劃、控制和評(píng)估，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)提供密切相關(guān)的各項(xiàng) 管理工作 的總稱。 集團(tuán)總經(jīng)理 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)發(fā)展部 集團(tuán)人力資源行政部 集團(tuán)財(cái)務(wù)部 集團(tuán)公共事務(wù)部 集團(tuán)戰(zhàn)略品牌部 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心 區(qū)域總經(jīng)理 區(qū)域總經(jīng)理 區(qū)域總經(jīng)理 投資 發(fā)展 研發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 管理 造價(jià) 管理 營(yíng)銷 管理 計(jì)財(cái) 管理 人資 行政 商運(yùn) 管理 物業(yè) 管理 研發(fā) 經(jīng)理 工程 經(jīng)理 成本 經(jīng)理 營(yíng)銷 經(jīng)理 地區(qū) PMO 項(xiàng)目 負(fù)責(zé)人 某標(biāo)桿運(yùn)營(yíng)體系－通過(guò) PMO協(xié)調(diào) 27 總部功能定位 運(yùn)營(yíng)監(jiān)管重點(diǎn) 運(yùn)營(yíng)管理部門 項(xiàng)目監(jiān)管型 — 不介入項(xiàng)目的具體開發(fā) 戰(zhàn)略采購(gòu)除外；監(jiān)管重點(diǎn)除涵蓋投資控制型內(nèi)容外，還關(guān)注重要的項(xiàng)目決策點(diǎn)（如方案、營(yíng)銷總案等） 管理委員會(huì)（戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)部之運(yùn)營(yíng)中心（ 3人）承擔(dān)日常職責(zé)） 戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)部之運(yùn)營(yíng)中心（投資跟蹤評(píng)價(jià) +項(xiàng)目計(jì)劃 +流程 +信息化 +知識(shí)管理等） 項(xiàng)目計(jì)劃（全期 +各年度），月度簡(jiǎn)報(bào) 關(guān)鍵成果標(biāo)準(zhǔn)管理 +決策會(huì)議管理 +知識(shí)管理 龍湖運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的特點(diǎn) —— 項(xiàng)目監(jiān)控型 28 案例分析：華遠(yuǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)平臺(tái) 決策委員會(huì)總經(jīng)理董事長(zhǎng)工程技術(shù)組預(yù)算組項(xiàng)目經(jīng)理綜合組城市公司區(qū)域中心財(cái)務(wù)中心人力資源部總經(jīng)辦審計(jì)部規(guī)劃設(shè)計(jì)部客服中心工程管理部財(cái)務(wù)總監(jiān)運(yùn)營(yíng)管理部研究發(fā)展部成本管理中心總助項(xiàng)目總監(jiān)前期開發(fā)部法律部商業(yè)經(jīng)營(yíng)部商業(yè)管理公司1. 華遠(yuǎn)的本地項(xiàng)目管理模式是 “ 平衡矩陣式 ” —— 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)工程實(shí)施（含施工圖），專業(yè)部門的協(xié)調(diào)，主要依靠項(xiàng)目總監(jiān) 2. 運(yùn)營(yíng)管理部：計(jì)劃管理 +流程管理 +信息化管理，其中計(jì)劃的編制、協(xié)調(diào)職能發(fā)揮較為明顯 29 總部功能定位 運(yùn)營(yíng)監(jiān)管重點(diǎn) 運(yùn)營(yíng)管理部門 項(xiàng)目操作型 — 矩陣式，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)工程施工，專業(yè)部門配合；監(jiān)管重點(diǎn)除涵蓋項(xiàng)目監(jiān)控型內(nèi)容外，更多關(guān)注過(guò)程計(jì)劃的細(xì)化編制、協(xié)調(diào)等 公司高層＋項(xiàng)目總監(jiān)組成項(xiàng)目管理核心層 運(yùn)營(yíng)管理部（計(jì)劃管理 +流程管理 +信息化管理，其中計(jì)劃的編制、協(xié)調(diào)職能發(fā)揮較為明顯） 項(xiàng)目計(jì)劃（全期 +各年度），總部組織；執(zhí)行計(jì)劃（月度），總部協(xié)調(diào)并審批 深入到項(xiàng)目操作層面 ——流程責(zé)權(quán)設(shè)計(jì) + 主要決策 +專業(yè)操作系統(tǒng) 華遠(yuǎn)總部運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的特點(diǎn) —— 項(xiàng)目操作型 30 對(duì)三類項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式的總結(jié) 項(xiàng)目操作型 項(xiàng)目監(jiān)管型 投資監(jiān)控型 操作項(xiàng)目 —華遠(yuǎn) 監(jiān)管項(xiàng)目 —龍湖 投資項(xiàng)目 —萬(wàn)科 職責(zé)分工 ?運(yùn)營(yíng)控制型 ?總部＋項(xiàng)目部／項(xiàng)目公司，項(xiàng)目管理模式多職能制或矩陣制 管控特點(diǎn) ?運(yùn)營(yíng)控制型（弱價(jià)值鏈控制）或戰(zhàn)略控制型 ?總部＋城市公司 職責(zé)分工 ?投資決策 ?計(jì)劃編制／監(jiān)控 +業(yè)務(wù)決策 +成果標(biāo)準(zhǔn) ?項(xiàng)目操作 運(yùn)營(yíng)管理 重點(diǎn) ?投資決策 ?計(jì)劃規(guī)劃／監(jiān)控 +業(yè)務(wù)決策 +成果標(biāo)準(zhǔn) ?投資決策 ?計(jì)劃審批／監(jiān)控 ?戰(zhàn)略管控型或投資管控型 ?總部＋城市公司或三級(jí)架構(gòu) 職責(zé)分工 ?健全完善執(zhí)行保障體系，計(jì)劃的組織編制、協(xié)調(diào)、督辦職能比較突出 ?常見的職能承擔(dān)部門－ 總辦、工程管理部或單獨(dú)成立運(yùn)營(yíng)管理部 運(yùn)營(yíng)管理 部門特點(diǎn) ?健全計(jì)劃監(jiān)控機(jī)制、提高項(xiàng)目決策質(zhì)量和效果、健全信息上報(bào)機(jī)制 ?常見職能承擔(dān)部門 — 總辦、運(yùn)營(yíng)管理部（較少在工程系統(tǒng)） ?建立項(xiàng)目投資跟蹤評(píng)價(jià)系統(tǒng)，通過(guò)計(jì)劃監(jiān)控實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資目標(biāo)以及當(dāng)年度的財(cái)務(wù)表現(xiàn) ?常見職能承擔(dān)部門 —財(cái)務(wù)管理部、投資管理部 31 企業(yè)在構(gòu)建項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)平臺(tái)時(shí)需關(guān)注幾個(gè)問題 1. 管控思路決定了總部的功能和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式 2. 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式?jīng)Q定運(yùn)營(yíng)管理的職能和管理深度 3. 職能和管理深度決定了由哪個(gè)部門承擔(dān)更適合 但無(wú)論怎么設(shè)置運(yùn)營(yíng)管理部門，我們都應(yīng)該意識(shí)到運(yùn)營(yíng)管理部門 不是一個(gè)負(fù)責(zé)某一方面專職業(yè)務(wù)的職能部門 （ 不是第二個(gè)工程管理部或第二個(gè)總經(jīng)理辦公室 ） ， 它是公司決策層的參謀和智囊 總是站在公司層面 、 戰(zhàn)略的高度 ， 運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)管理體系 ， 從全面經(jīng)營(yíng)管理的角度來(lái)發(fā)現(xiàn)問題 、 分析問題并協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門或項(xiàng)目公司提出解決問題的建議 是一個(gè)定規(guī)則 、 搭平臺(tái) 、 管計(jì)劃 、 促糾偏的工作團(tuán)隊(duì) 是銜接宏觀戰(zhàn)略目標(biāo)和微觀項(xiàng)目實(shí)施的紐帶 32 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理之 —— 流程管理 33 流程分析是構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系的基礎(chǔ) 基于流程活 動(dòng) 的深入分析，系 統(tǒng)規(guī)劃 六大體系， 設(shè)計(jì) 有序 執(zhí) 行的制度保障體系 I. 基于流程活動(dòng)分析 II. 體系策劃 III. 執(zhí)行保障體系 34 流程分析是構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系的基礎(chǔ) 業(yè)務(wù) 活 動(dòng) （具有矢量 屬 性） 輸 入 輸 出 業(yè)務(wù) 活 動(dòng) 績(jī) 效 評(píng) 估 從 工作流的角度看，各 個(gè)相 對(duì)獨(dú) 立活 動(dòng) 之 間 耦合，需要 “控制 ”或曰 “啟動(dòng) ”，在日常管理中常常體 現(xiàn)為“決 策 ” 從 工作流的角度看，每一項(xiàng)業(yè)務(wù) 活 動(dòng) 是一 個(gè) 矢量，具有 兩 方面要素，即方向和量度；方向是 緊 前 /緊后 節(jié) 點(diǎn)，量度是 時(shí)間 35 回顧 ——流程分析是構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系的基礎(chǔ) 房地產(chǎn)企業(yè) “ 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理 ” ,本質(zhì)應(yīng)該是是貫穿于項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理行為，對(duì)各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)的共性管理行為 ,構(gòu)成了 “ 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理 ” 的核心內(nèi)容 房地產(chǎn)價(jià)值鏈 ACTION n …… ACTION 03 ACTION 02 ACTION 01 輸 出 輸 入 成果標(biāo)準(zhǔn)體系 流程管理體系 計(jì)劃管理體系 決策 (會(huì)議 )體系 項(xiàng) 目 評(píng) 估管理 項(xiàng)目評(píng)估體系 輸 出 輸 入 輸 出 輸 入 輸 出 輸 入 輸 出 輸 入 信息管理 信息管理體系 36 專題研究 （此部分未來(lái)得及好好做 ,仍待完善） 賽普對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程的研究 37 設(shè)計(jì)配合 采購(gòu)策劃、總包監(jiān)理招標(biāo) 地質(zhì)勘查、七通一平、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目策劃階段 方案設(shè)計(jì)階段 工程管理階段 項(xiàng)目取得 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 入伙 竣工 產(chǎn)品交付階段 項(xiàng)目發(fā)展 營(yíng)銷 設(shè)計(jì) 工程采購(gòu) 組織項(xiàng)目論證 項(xiàng)目取得 市場(chǎng)調(diào)研 初步項(xiàng)目定位 規(guī)劃要點(diǎn) /規(guī)劃草案 項(xiàng)目定位 概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目營(yíng)銷總案 、 項(xiàng)目推廣方案策劃 銷售前準(zhǔn)備 （ 含前期客戶積累 ） 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗(yàn)收 銷售及入伙配合 工程施工配合 、 銷售配合及入伙配合 銷售事務(wù)管理 成本 前期成本估算 測(cè)算 設(shè)計(jì)階段成本控制及測(cè)算、形成控制性目標(biāo)成本確定 合約框架 動(dòng)態(tài)成本管理 工程實(shí)施階段的成本管理 結(jié)算 產(chǎn)品交付管理 入住事務(wù)管理 客服 戰(zhàn)略 用地規(guī)劃許可證 國(guó)有土地使用證 規(guī)劃許可證 開工許可證（ 基礎(chǔ)提前施工報(bào)建） 辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證 產(chǎn)權(quán)初始登記 工 程施工配合 物業(yè)方案策劃、設(shè)計(jì)配合、物業(yè)公司選聘 銷售配合 工程條件評(píng)估 投資估算 投資目標(biāo)執(zhí)行監(jiān)控 項(xiàng)目計(jì)劃動(dòng)態(tài)管理 項(xiàng)目后 評(píng)估 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃 （含項(xiàng)目計(jì)劃） 景觀 /精裝專項(xiàng)設(shè)計(jì)、部品策劃 初設(shè) 施工圖階段 內(nèi)部立項(xiàng) 項(xiàng)目策劃會(huì) 方案評(píng)審會(huì) 銷售管理階段 VAC模型 —— 賽普總結(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)基本模式（ 7階段、 7專業(yè)、 53個(gè)關(guān)鍵活動(dòng) /節(jié)點(diǎn) ） 38 階段 1——項(xiàng)目投資論證階段 PD（ Projectdevelop