【正文】 項目開發(fā)里程碑節(jié)點及時完成率%%%%%% %%%%0%20%40%60%80%100%120%規(guī)證 開工 開盤 竣工 平均2023年2023年序號 07年度實現(xiàn)竣工項目 備注 1 華南項目 1期 2 華南項目 2期 3 華中項目一： 1期 4 華中項目二： 3期 從開工到竣工 9個月 5 華北項目一： 5期 從開工到竣工 14個月 6 華北項目一： 3期 從開工到竣工 19個月 7 東北項目： 6期 8 華東項目 1期 19 一、是什么？ ——房地產(chǎn)企業(yè) “ 項目運營管理 ” 的概念及核心內(nèi)容 二、如何做？ ——解析房地產(chǎn)企業(yè)的 “ 項目運營管理 ” 構(gòu)建實務(wù) 三、可以做什么？ ——“ 戰(zhàn)略導向型項目運營管理 ” 理念的提出 20 回顧：項目運營管理的三大功能、六大體系 ? P流程管理體系 ? T計劃管理體系 ? Q成果管理體系 ? C決策會議體系 ? A項目評價體系 ? I信息管理體系 21 房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建項目運營管理體系整體框架 強化房地產(chǎn)企業(yè)項目運營效能，搭建項目運營管理平臺，策劃項目運營管理體系，協(xié)助企業(yè)全面掌握項目運營管理的方法論和工具 目標 原則 方法 戰(zhàn)略導向原則 精簡高效原則 分級管理原則 系統(tǒng)協(xié)同原則 組織 保 證 ，搭建平臺 基于流程活 動 的深入分析，系 統(tǒng)規(guī)劃 六大體系， 設(shè)計 有序 執(zhí) 行的制度保障體系 I. 基于流程活動分析 II. 體系策劃 III. 執(zhí)行保障體系 22 項目運營管理之 —— 組織管理 23 房地產(chǎn)企業(yè)運作管理的四個平臺 資源管理平臺 專業(yè)管理平臺 項目運營管理平臺 ? 資金資源 ? 人力資源 ? 品牌資源 ? 信息資源 ? 供應(yīng)商資源 ? 公共關(guān)系資源 …… ? 產(chǎn)品及設(shè)計管理 ? 技術(shù)管理 ? 成本管理 ? 采購管理 ? 營銷管理 ? 客戶服務(wù)管理 …… ? P流程管理體系 ? T計劃管理體系 ? Q成果管理體系 ? C決策會議體系 ? A項目評價體系 ? I信息管理體系 …… 項目開發(fā)運作平臺 項目取得 項目策劃 施工圖設(shè) 計 項目實施 營銷管理 產(chǎn)品交付 為達成項目開發(fā)所必須完成的：成本 /采購 /外部程序 方案設(shè)計 獲取并整合核心資源，為項目開發(fā)提供最基本的資源保障 基于戰(zhàn)略，規(guī)劃核心競爭力，設(shè)計項目開發(fā)模式，研究并提供方法、標準、支持 為保證項目目標所進行的監(jiān)督、控制、評估活動（而非開發(fā)環(huán)節(jié)的操作性活動） 24 案例分析：萬科的項目運營平臺 董 事 長董 事 會 辦 公 室總 裁產(chǎn)品管理部建筑研究中心工程采購部資金管理中心財務(wù)管理部戰(zhàn)略投資部總裁辦公室人力資源部物業(yè)管理部流程信息部風險管控部產(chǎn) 品 線 運 營 線 管 理 線 監(jiān) 控 線項 目 運 營 委 員 會總經(jīng)理 總經(jīng)理辦公室 財務(wù)管理部 …… …… 項目部 項目部 萬科的項目運營管理平臺 項目評價（考核）： ? 集團層面 項目運營委員會（財務(wù)管理部牽頭），季度 +年度 ? 城市公司層面 總辦牽頭負責，季度 +年度 信息化管理： ? 集團層面 07年成立流程信息部，之前總裁辦公室負責 ? 城市公司層面 總經(jīng)理辦公室 流程管理： ? 集團層面 07年成立流程信息部，之前各部門按職能各自管理 ? 城市公司層面 總經(jīng)理辦公室 計劃管理： ? 集團層面 項目運營委員會（財務(wù)管理部牽頭） ? 城市公司層面 計劃管理的職能由片區(qū)總牽頭、總辦審核和職能管理，財務(wù)管理部編制項目運營計劃與集團財務(wù)管理部對接 決策會議和成果管理 ，集團尚無專門的職能管理部門，主要靠各專業(yè)的標準化、相關(guān)的決策制度決定 25 萬科集團運營平臺的特點 —— 投資控制型 總部功能定位 運營監(jiān)管重點 運營管理部門 投資控制型 ——主要關(guān)注項目是否滿足投資意愿、以及當年度財務(wù)表現(xiàn)；幾乎不介入項目的具體開發(fā)戰(zhàn)略采購除外 項目運營委員會（財務(wù)牽頭） 流程信息部 投資決策會 項目運營計劃（全期 +各年度），季度評價 26 案例分析：龍湖的項目運營平臺 ?(Project Management Office)地區(qū)公司項目運營決策機構(gòu)。 53 項目可研內(nèi)容指引： 目錄 調(diào)查人員聲明 ................................ ................................ ................................ ................................ ... 4 第一部分：項目總論 ................................ ................................ ................................ ....................... 5 項目背景 ................................ ................................ ................................ ............................ 5 項目概況 ................................ ................................ ................................ ............................ 5 項目名稱 ................................ ................................ ................................ ................ 5 項目建設(shè)單位 概況 ................................ ................................ ................................ 5 項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 ................................ ................................ .................... 5 項目規(guī)劃控制要點 ................................ ................................ ................................ 7 項目發(fā)展概況 ................................ ................................ ................................ ........ 7 1. 3 可行性研究報告編制依據(jù) ................................ ................................ ................................ 7 可行性研究結(jié)論 及建議 ................................ ................................ ................................ .... 8 第二部分：市場研究 ................................ ................................ ................................ ....................... 8 宏觀環(huán)境分析 ................................ ................................ ................................ .................... 8 全國 房地產(chǎn) 行業(yè)發(fā)展分析 ................................ ................................ ................................ 8 本市房地產(chǎn)市場分析 ................................ ................................ ................................ ........ 8 本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 ................................ ................................ ............................ 8 本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 ................................ ................................ .................... 9 2. 4 板塊 市場分析 ................................ ................................ ................................ .................... 9 區(qū)域住宅市場成長狀況 ................................ ................................ ........................ 9 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 ................................ ................................ .......................... 10 區(qū)域市場目標客層研究 ................................ ................................ ...................... 10 2 .5 項目擬定位方案 ................................ ................................ ................................ .............. 10 可類比項目市場調(diào)查 ................................ ................................ .......................... 10 項目 SWOT 分析 ................................ ................................ ................................ .... 11 項目定位方案 ................................ ................................ ................................ ...... 11 第三部分：項目 開發(fā)方案 ................................ ................................ ................................ ............. 11 項目地塊特性與價值分析 ................................ ................................ .............................. 11 規(guī)劃設(shè)計分析 ................................ ................................ ................................ ................. 12 產(chǎn)品設(shè)計建議 ................................ ................................ ................................ .................. 13 項目實施進度 ................................ ................................ ................................ ..........