【正文】 2023/3/142023/3/142023/3/142023/3/143/14/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 2023/3/142023/3/142023/3/143/14/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/3/142023/3/14March 14, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 通過標準工作周期的研究，規(guī)劃項目的整體進度，同時也可以降低溝通成本 案例 —— 沿海集團的開發(fā)周期規(guī)劃 “ 16361” 1 . 5 月 6 月 3 月 6 月 1 月1 . 5 月 6 月 3 月 6 月 1 月1 . 5 月 6 月 4 . 5 月 7 . 5 月 1 月1 . 5 月 6 月 3 月 9 月 1 月2 4 6 8 1 0 1 2 1 4 1 6 1 8 2 0單 位 / 月多 層聯(lián) 排 + 多 層高 層小 高 層開 開 開 開 開 開 開 開 開 開 開0靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 可控性 計劃體系策劃 ?計劃編制特點及方法 ?特點： 1個目標 — 戰(zhàn)略導向 2個維度 — 項目開發(fā)與職能管理 N個層級 — 分級計劃管理 ?方法： 戰(zhàn)略導向 自上而下 分層分工 關注接口 兩線同步 案例 : 龍湖的成果標準管理 計財（投資分析專員）發(fā)展項目負責人研發(fā)造價工程營銷1 、 土 地 投 資 分 析 階 段成 果2 、 項 目 啟 動 階 段 成 果3 、 方 案 設 計 成 果 驗 算 與 初設 指 導4 、 初 步 設 計 成 果 驗 算 與 施設 指 導5 、 施 工 準 備 階 段 成 果 6 、 營 銷 階 段 成 果 7 、 交 房 階 段 成 果8 、 后 續(xù) 階 段 成果1 、 《 項 目投 資 建 議書 》2 、 《 項 目預 案 》3 、 《 項 目投 資 分 析模 型 》（ 土 地 ）4 、 《 項 目 定 位 報 告 》5 、 《 成 本 敏 感 分 析 、 價值 分 配 及 目 標 成 本 預 設 》8 、 《 投 資 分 析 報 告 》（ 啟 動 ）9 、 《 方 案 設 計 任 務 書 》1 0 、 《 景 觀 方 案 設 計 任 務書 》7 、 《 項 目 一 二 級 進 度 計劃 》2 0 、 《 精 裝 房 方 案 設計 任 務 書 》6 、 《 售 樓 處 、 樣 板 房 選址 、 定 位 、 修 建 、 開 放 計劃 》1 5 、 《 成 本 測 算 及 驗 算 》1 2 、 《 方 案 設計 成 果 》1 3 、 《 景 觀 方 案 與 建 筑 方 案 的配 合 及 指 導 意 見 》1 6 、 《 投 資 驗 算 》 （ 方 案 ）1 7 、 《 初 步設 計 任 務 書 》1 9 、 《 景 觀 方 案 設 計成 果 》2 1 、 《 投 資 驗 算 及 分 析 》（ 初 設 ）2 2 、 《 項 目 目 標 成本 》2 3 、 《 項 目 銷 售 指 標 》2 4 、 《 項 目 管 理 指 引 》2 5 、 《 三 通 一 平 實 施 方案 》2 6 、 《 施 工 、 監(jiān) 理 單 位篩 選 及 評 估 報 告 》2 7 、 《 招 投 標 、 計 價 方案 、 合 約 規(guī) 劃 》2 8 、 《 項 目 營 銷 策 略 方案 》2 9 、 《 售 房 合 同 配 置 標準 》3 0 、 《 售 房 合 同 附 圖 》3 1 、 《 價 格 表 及 付 款 方式 》3 2 、 《 交 房 方案 》3 3 、 《 商 業(yè) 移 交方 案 》3 4 、 《 資 產(chǎn) 管 理方 案 》設 計 成 果 會 審 及 交 底 紀 要3 5 、 《 項 目 后 評估 報 告 》項 目 收 益 動 態(tài) 跟 蹤 報 告項 目 月 度 計 劃 分 析 報 告項 目 工 程 目 標 成 本 跟 蹤 分 析 報 告1 8 、 《 初 步 設 計 成果 》施 工 圖 設 計 成 果 過 程 設 計 變 更 、 現(xiàn) 場 指 導 、 材 料 選 樣 等市 場 調(diào) 研 及 分 析 報 告 ， 對 研 發(fā) 、 工 程 的 修 正 、 反 饋 ， 設 計 會 審 及 交 底 紀 要 等施 工 管 理獲 取 土 地 信 息 ～項 目 上 會土 地 中 標 通 知 書 取 得 ～方 案 設 計 任 務 書 發(fā) 出方 案 設 計 完 成 ～初 設 任 務 書 發(fā) 出初 步 設 計 完 成 ～施 工 圖 設 計 開 始平 場 ～基 礎 開 工方 案 設 計 完 成 ～項 目 開 盤向 物 業(yè) 移 交 ～交 房交 房 ～交 房 后 半 年1 1 、 《 精 裝 房 定 位 、 限 價以 及 建 設 實 施 方 案 》1 4 、 《 精 裝 房 方 案 與 建 筑 方 案的 配 合 及 指 導 意 見 》 （ 如 有 ）二、階段性成果管理體系 ： 龍湖階段關鍵成果體系的特點 ?為提高項目運作效率，降低項目管理風險，集團制定了項目從拿地開始到項目結(jié)束全過程，各關鍵節(jié)點的項目控制標準和重要輸出成果，形成了 35個 項目階段性成果； ?各項目階段性成果經(jīng)集團領導或各區(qū)域地產(chǎn)公司領導審批后，即形成項目實施過程中的里程碑信號，上階段的里程碑信號是該項目下一階段工作的重點支持依據(jù)，上一階段性成果未審批完成，不得進入下一階段工作。 開發(fā)周期 財務收益 內(nèi)部收益率提高 5個百分點，銷售凈利率提高 ； 集團凈資產(chǎn)每年多周轉(zhuǎn) ，凈資產(chǎn)收益率提高 3%； 同等資金峰值下，平均開發(fā)規(guī)模提高 20%； 項目平均占用資金降低 25%，資金成本降低 60元 /平米 ?計劃管理是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重點： 加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn) 多項目運作 規(guī)范 /標準化 房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)回報率主要取決于銷售利潤率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和財務杠桿，而項目開發(fā)進度對資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率影響重大 多項目同時運作，需要有效的項目計劃體系作為監(jiān)控和支持手段。 輸入 輸出 資源 (社會規(guī)則 )許可 有形產(chǎn)品 服務 運營活動 運營管理 運營戰(zhàn)略、新產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品設計、采購供應、生產(chǎn)制造、產(chǎn)品配送直至售后服務 規(guī)劃 /控制和評估 運營 運營計劃的定義： 為什么需要關注運營計劃管理？？？ 項目計劃的現(xiàn)實表象 計劃制定 計劃執(zhí)行 1. 走一步看一步； 1. 計劃沒有用，計劃跟 2. 三拍計劃（拍腦袋、拍胸脯 不上變化 、拍大腿）； 2. 計劃達成率很低基本 3. 你做你的計劃，我做我的計 都是外部的原因 劃，誰影響自己不知道， 自 己影響誰也不知道； 3. 做得很快，質(zhì)量很差 4. 不給別人空間，給自己留足 空間； 計劃管理中常見的錯誤認識： 不讓具體執(zhí)行計劃的人參與計劃的制訂； 準備 開始 瞄準：我們常聽到我們來不及做計劃了，必須馬上把工作做完。L/O/G/O 2023年 07月 21日 賽普簡介 一 ： 專注房地產(chǎn)行業(yè) 十 ： 10年專注：為萬科持續(xù)提供管理咨詢服務 10年，建立了長期戰(zhàn)略合作 伙伴關系；為中國地產(chǎn)前 30強中的 60%提供了全過程管理或?qū)ｍ椬稍兎?。時間底線越嚴格，就越要制定計劃； 大刷子計劃，經(jīng)理要求至少提供一個條形圖給他，他們卻給一個 26周的工作計劃； 太多細節(jié)的計劃：計劃細節(jié)永遠不要超出你的可控范圍，想想項目延期的高昂成本，你就會覺得好的計劃是必要的； 忽視風險：忽視潛在風險并不等于能行，相反，它是魯莽的項目管理方法。其次，項目計劃體系也是房地產(chǎn)企業(yè)整合、調(diào)動、高效利用資源的保證 項目開發(fā)過程中的并行、專業(yè)配合、內(nèi)外接口等，需要項目計劃實現(xiàn)有效組織和協(xié)同。 ?明確階段性成果的定義、承辦部門崗位、審核人及批準人，審批完成后抄送人 ?隨公司發(fā)展，集團會增減管控的階段性成果范圍和對審批流程進行更新 ?通過對各區(qū)域公司以前提交的階段性成果的歸集整理，形成 《 項目階段性成果參考模板 》 ，作為各成果的參考標準 階段性成果管控定義表 為什么要關注 “ 成果標準 ” 成果標準 就是對開發(fā)各個環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的成果，尤其是文件，在結(jié)構的完善與合理、內(nèi)容的全面深入與有效、形式的規(guī)范與統(tǒng)一等方面所作出的統(tǒng)一的規(guī)范要求或