【正文】 2不可售面積 （ 學(xué)校 、 幼兒園 、 贈(zèng)送面積 、 郵局 、 管理用房 、 架空活動(dòng)等 ） 3 商業(yè) 4 會(huì)所 5 車位 6 室內(nèi)精裝修 四 費(fèi) 用 1 監(jiān)理 、 咨詢費(fèi)及獎(jiǎng)金 2 管理費(fèi) （ 項(xiàng)目及行政管理費(fèi) ） 3 資本化利息 4 營銷設(shè)施建造及營銷費(fèi) 5 物業(yè)完善費(fèi) 6 不可預(yù)見費(fèi) 五 凈 利 潤2 稅前利潤 3 稅后利潤 4 銷售凈利率說明 ： 上表中涂有黃色標(biāo)記部位的表示需要填寫 （ 或更改數(shù)據(jù) ） 的空格 ；項(xiàng)目測算簡表樂觀測算DIV/0! DIV/0!正常測算DIV/0!序號(hào) 項(xiàng)目 面積保守測算m2 m2 總建筑面積 m2m2 綠 地 率m2 圍墻長度 m占地面積 可售面積贈(zèng)送建筑面積平均每戶面積 單元數(shù)疊 T 0. 00密 T 0. 00TH 0. 00獨(dú)立別墅 0. 00LOFT 0. 00合院 0. 00情景洋房 0. 00寬景 HOUSE 0. 00多層 6 F 0. 00小高層 12 F 0. 00中高層 18 F 0. 00高層 32 F 0. 00超高層 44 F 0. 00小計(jì) 0 0. 00 0. 00 0架空層商業(yè)裙樓商業(yè)公建商業(yè)會(huì)所幼兒園學(xué)校物業(yè)用房設(shè)備用房市政公用( 郵局 、 垃圾站 、 公共衛(wèi)生間等 ）架空活動(dòng)面積合計(jì)車位數(shù) 可售率架空車位大架空車位地下車位人防地下車位0地面露天小計(jì)0說明 ： 1 、 一定考慮情景類 、 湯類 、 別墅類所有贈(zèng)送的面積 ， 否則成本沒有完全計(jì)算 ； 2 、 如果會(huì)所可售 ， 一定在 j 24 單元個(gè)輸入 可售 二字 ， 否則無法自動(dòng)計(jì)算會(huì)所收入 。 ?PMO召集人：是地區(qū)公司項(xiàng)目管理的總牽頭人，也是 PMO會(huì)議召集人，通常也兼任地區(qū)公司項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn)營專員、定義地區(qū)知識(shí)管理員，其權(quán)限職責(zé)將在集團(tuán)的 PMO系統(tǒng)和知識(shí)管理體系中。 輸入 輸出 資源 (社會(huì)規(guī)則 )許可 有形產(chǎn)品 服務(wù) 運(yùn)營活動(dòng) 運(yùn)營管理 運(yùn)營戰(zhàn)略、新產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、采購供應(yīng)、生產(chǎn)制造、產(chǎn)品配送直至售后服務(wù) 規(guī)劃 /控制和評估 運(yùn)營 11 房地產(chǎn)企業(yè)的 ” 運(yùn)營管理 ” ，主要是對項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)的規(guī)劃、控制和評估 住宅 /寫字樓 /商鋪 /酒店 …… 物業(yè)服務(wù) /管理服務(wù) /生活服務(wù) …… 運(yùn)營活動(dòng) 運(yùn)營管理 經(jīng)營權(quán) 取得 產(chǎn)品計(jì)劃 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 產(chǎn)品 生產(chǎn) 產(chǎn)品 銷售 產(chǎn)品交付 與服務(wù) 一般意義的運(yùn)營活動(dòng) 房地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)營活動(dòng) 項(xiàng)目取得 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目實(shí)施 營銷管理 產(chǎn)品交付 為達(dá)成項(xiàng)目開發(fā)所必須完成的：成本 /采購 /外部程序 人力 /資金 /…… 土地開發(fā)經(jīng)營權(quán) …… 運(yùn)營管理 —— 究竟包含哪些內(nèi)容？？？？ 輸入 輸出 運(yùn)營 方案 設(shè)計(jì) 施工圖 設(shè)計(jì) 12 龍湖運(yùn)營管理中心的 7項(xiàng)內(nèi)容（ 2023年進(jìn)行了調(diào)整 ——七巧板） 運(yùn) 營 決 策體 系集團(tuán)運(yùn)營體系1預(yù) 案 決策 會(huì)2項(xiàng) 目 啟動(dòng) 會(huì)3階 段 成果 審 查會(huì)關(guān) 鍵 決策 會(huì)4月 度 運(yùn)營 會(huì)5周 例 會(huì)6年 度 和半 年 總結(jié) 會(huì)7職 責(zé) 明 確提 高 決 策效 率進(jìn) 度 計(jì) 劃管 理提 高 項(xiàng) 目運(yùn) 營 效 率公 司 一 二 級(jí) 計(jì) 劃 計(jì) 劃 管 理集 團(tuán) 關(guān) 鍵 節(jié) 點(diǎn) 計(jì) 劃 管 理個(gè) 人 計(jì) 劃 管 理階 段 性 成果 管 理 體系1投 資 分析 階 段成 果2項(xiàng) 目 啟動(dòng) 階 段成 果3方 案 成果 及 初設(shè) 指 導(dǎo)初 設(shè) 成果 及 施設(shè) 指 導(dǎo)4施 工 準(zhǔn)備 階 段成 果5營 銷 開盤 階 段成 果6交 房 階段 成 果7降 低 項(xiàng) 目運(yùn) 營 風(fēng) 險(xiǎn)提 升 項(xiàng) 目運(yùn) 營 質(zhì) 量項(xiàng) 目 后評 估8目 標(biāo) 成 本 、 動(dòng) 態(tài) 成 本 的 跟 蹤 和 控 制成 本 管 理體 系成 本 控 制成 本 敏 感分 析知 識(shí) 管 理 體 系知 識(shí) 管 理體 系知 識(shí) 積 累及 共 享實(shí) 現(xiàn)預(yù) 定收 益指 標(biāo)投 資論 證設(shè) 定項(xiàng) 目基 準(zhǔn)收 益指 標(biāo)投 資 論 證 及 收 益 跟 蹤科 學(xué) 決 策降 低 投 資風(fēng) 險(xiǎn)項(xiàng) 目 收 益控 制投 資 決 策及 收 益 跟蹤 體 系預(yù) 算 制 定 、 滾 動(dòng) 資 金 計(jì) 劃 控 制資 金 預(yù) 算管 理頭 寸 保 證防 范 風(fēng) 險(xiǎn)提 高 資 金運(yùn) 用 效 率13 討 論 : 您認(rèn)為您所在公司的是否有必要成立運(yùn)營管理部？ 如果成立運(yùn)營管理部，您認(rèn)為該部門的職能應(yīng)該包含哪些？ 14 我們對房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理的理解 房地產(chǎn)企業(yè) “ 項(xiàng)目運(yùn)營管理 ” ,本質(zhì)應(yīng)該是是貫穿于項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理行為，對各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)的共性管理行為 ,構(gòu)成了 “ 項(xiàng)目運(yùn)營管理 ” 的核心內(nèi)容 房地產(chǎn)價(jià)值鏈 ACTION n …… ACTION 03 ACTION 02 ACTION 01 輸 出 輸 入 成果標(biāo)準(zhǔn)體系 流程管理體系 計(jì)劃管理體系 決策 (會(huì)議 )體系 項(xiàng) 目 評 估管理 項(xiàng)目評估體系 輸 出 輸 入 輸 出 輸 入 輸 出 輸 入 輸 出 輸 入 信息管理 信息管理體系 15 我們對房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理的定義 : 三大功能、六大體系 “ 項(xiàng)目運(yùn)營管理 ” 有別與 “ 項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng) ” 和相關(guān)的 “ 專業(yè)活動(dòng) ” ，主要表現(xiàn)為對各個(gè)項(xiàng)目活動(dòng)的規(guī)劃、控制和評估 規(guī) 劃 控 制 評 估 Q C T P A 計(jì)劃管理體系 成果管理體系 決策會(huì)議體系 流程管理體系 項(xiàng)目評價(jià)體系 工具和手段 —— Ⅰ 信息管理 16 回顧：龍湖 “ 運(yùn)營管理體系 ” 的 7項(xiàng)內(nèi)容 運(yùn) 營 決 策體 系集團(tuán)運(yùn)營體系1預(yù) 案 決策 會(huì)2項(xiàng) 目 啟動(dòng) 會(huì)3階 段 成果 審 查會(huì)關(guān) 鍵 決策 會(huì)4月 度 運(yùn)營 會(huì)5周 例 會(huì)6年 度 和半 年 總結(jié) 會(huì)7職 責(zé) 明 確提 高 決 策效 率進(jìn) 度 計(jì) 劃管 理提 高 項(xiàng) 目運(yùn) 營 效 率公 司 一 二 級(jí) 計(jì) 劃 計(jì) 劃 管 理集 團(tuán) 關(guān) 鍵 節(jié) 點(diǎn) 計(jì) 劃 管 理個(gè) 人 計(jì) 劃 管 理階 段 性 成果 管 理 體系1投 資 分析 階 段成 果2項(xiàng) 目 啟動(dòng) 階 段成 果3方 案 成果 及 初設(shè) 指 導(dǎo)初 設(shè) 成果 及 施設(shè) 指 導(dǎo)4施 工 準(zhǔn)備 階 段成 果5營 銷 開盤 階 段成 果6交 房 階段 成 果7降 低 項(xiàng) 目運(yùn) 營 風(fēng) 險(xiǎn)提 升 項(xiàng) 目運(yùn) 營 質(zhì) 量項(xiàng) 目 后評 估8目 標(biāo) 成 本 、 動(dòng) 態(tài) 成 本 的 跟 蹤 和 控 制成 本 管 理體 系成 本 控 制成 本 敏 感分 析知 識(shí) 管 理 體 系知 識(shí) 管 理體 系知 識(shí) 積 累及 共 享實(shí) 現(xiàn)預(yù) 定收 益指 標(biāo)投 資論 證設(shè) 定項(xiàng) 目基 準(zhǔn)收 益指 標(biāo)投 資 論 證 及 收 益 跟 蹤科 學(xué) 決 策降 低 投 資風(fēng) 險(xiǎn)項(xiàng) 目 收 益控 制投 資 決 策及 收 益 跟蹤 體 系預(yù) 算 制 定 、 滾 動(dòng) 資 金 計(jì) 劃 控 制資 金 預(yù) 算管 理頭 寸 保 證防 范 風(fēng) 險(xiǎn)提 高 資 金運(yùn) 用 效 率龍湖的 ‖項(xiàng)目運(yùn)營管理 ‖包括了專業(yè)管理和運(yùn)營管理兩個(gè)平臺(tái)的部分職能 17 項(xiàng)目運(yùn)營管理的重要性日益受到房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注 華遠(yuǎn) 運(yùn)營 管理部（ 04年成立 計(jì)劃 信息部， 06年更名） 首 創(chuàng) 運(yùn)營 管理中心（ 04年成立，偏成本管理， 05年 職 能 調(diào) 整） 世茂 — 營運(yùn) 管理部（ 06年成立） 華潤運(yùn)營 管理部（ 07年成立） ? 綜合計(jì)劃管理（含中期規(guī)劃） ? 部門績效評價(jià) ? 流程管理 ? 公司制度管理 ? 戰(zhàn)略管理 ? 項(xiàng)目運(yùn)營管理 ? 客戶滿意度管理 ? 銷售定價(jià)管理 ? 項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃管理 ? 項(xiàng)目實(shí)施檢察管理 ? 合作供應(yīng)商管理 ? 業(yè)務(wù)流程體系管理 ? 信息化管理 ? 組織管理 ? 計(jì)劃管理 ? 資本運(yùn)作與管理 ? 商業(yè)經(jīng)營管理 ? 流程建設(shè)與管理 ? 信息化管理 18 案例：沿海集團(tuán) 2023年 “ 推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)籌管理、項(xiàng)目加速戰(zhàn)略 ” 的前后對比 項(xiàng)目提速，項(xiàng)目開發(fā)里程碑節(jié)點(diǎn)（按時(shí)）完成率較 06年度提升45%。成本全部攤?cè)肟墒鄄糠?， 不單獨(dú)保留成本 成本全部攤?cè)肟墒鄄糠?， 不單獨(dú)保留成本只分?jǐn)傊黧w建安成本 ， 或保留定額成本合計(jì) 0停車只分?jǐn)傊黧w建安成本 ， 或保留定額成本不單獨(dú)留成本只分?jǐn)傊黧w建安成本 ， 或保留定額成本只分?jǐn)傊黧w建安成本 ， 或保留定額成本建筑面積 車位售價(jià) 成本全部攤?cè)肟墒鄄糠?， 不單獨(dú)保留成本成本全部攤?cè)肟墒鄄糠?， 不單獨(dú)保留成本成本全部攤?cè)肟墒鄄糠?， 不單獨(dú)保留成本成本全部攤?cè)肟墒鄄糠?， 不單獨(dú)保留成本需分?jǐn)偹邪舜箢愘M(fèi)用需分?jǐn)偹邪舜箢愘M(fèi)用D IV /0!公共配套建筑成本核算說明0. 00 0D IV /0!D IV /0!D IV /0!D IV /0!D IV /0!戶數(shù)住宅D IV /0!D IV /0!產(chǎn)品構(gòu)成 容積率 建筑面積 產(chǎn)品比例建筑物占地面積 建 筑 密 容 積 率 DIV/0!D IV /0!D IV /0!規(guī) 劃 指 標(biāo)總占地面積 建筑用地面 0%計(jì)容積率面積D IV /0!D IV /0!需分?jǐn)偹邪舜箢愘M(fèi)用D IV /0!成本全部攤?cè)肟墒鄄糠?， 不單獨(dú)保留成本需分?jǐn)偹邪舜箢愘M(fèi)用分?jǐn)偙旧碇黧w建