【正文】 ：三多（多專業(yè) 多階段 多關(guān)鍵活動 超過 50）房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)：p周期：項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間長p繁雜性：內(nèi)外部接口多p方式：并行、交叉運(yùn)作多p對象：以人為主，變數(shù)多p結(jié)果：一次性，遺憾多很多房地產(chǎn)公司在咨詢公司的幫助下開始擴(kuò)充分完善運(yùn)營管理職能 —— 應(yīng)對項(xiàng)目管理過程中出現(xiàn)的一系列問題一些房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理職能的設(shè)置情況 1華遠(yuǎn) — 運(yùn)營管理部（ 06年的職能）p 組織管理p 計(jì)劃管理p 資本運(yùn)作與管理p 商業(yè)經(jīng)營管理p 流程管理p 信息化管理首創(chuàng) — 運(yùn)營管理中心（ 05年的職能）p 項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃管理p 項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)察管理p 合作供應(yīng)商管理p 業(yè)務(wù)流程管理p信息化管理世茂 — 運(yùn)營管理部（ 06年的職能）p 綜合計(jì)劃管理p 部門績效評估p 流程管理p 公司制度管理華潤 — 運(yùn)營管理部（ 07的職能）p 戰(zhàn)略管理p 項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn)營管理p 客戶滿意度管理p 銷售定價(jià)管理一些房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理職能的設(shè)置情況 2運(yùn)營管理 p 負(fù)責(zé)組織集團(tuán)層面的營運(yùn)類會議的召開，并向參會人員報(bào)告項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)行情況；p 針對集團(tuán)項(xiàng)目運(yùn)營過程情況和特點(diǎn)，整合（集團(tuán)、城市公司）資源支持和協(xié)調(diào)，推動項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、任務(wù)的完成；p 負(fù)責(zé)組織對集團(tuán)公司所屬項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合檢查，并督促檢查問題的落實(shí)；p 建立運(yùn)營報(bào)告體系，定期撰寫集團(tuán)公司的運(yùn)營報(bào)告并有針對性地發(fā)布（運(yùn)營狀況、運(yùn)營問題、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、面臨機(jī)會及重大事項(xiàng)的處理情況等內(nèi)容）；p 建立并完善運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系，發(fā)現(xiàn)的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，提出應(yīng)對方案及措施，供集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)參考決策；p 負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目后評估，收集匯總項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告；負(fù)責(zé)階段成果的管理；計(jì)劃管理 p 負(fù)責(zé)根據(jù)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略組織編制集團(tuán) 三 年度經(jīng)營計(jì)劃，審核下屬公司的三年經(jīng)營計(jì)劃、年度經(jīng)營計(jì)劃；p 負(fù)責(zé)組織匯編集團(tuán)年度經(jīng)營計(jì)劃，并對計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控、檢查和考核；p 負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目總體計(jì)劃的編制；負(fù)責(zé)檢查、協(xié)調(diào)項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃的執(zhí)行和考核；p 負(fù)責(zé)審核下屬公司的項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃及計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)變更；p 負(fù)責(zé)集團(tuán)各部門及下屬公司月度、年度計(jì)劃執(zhí)行情況的監(jiān)控、檢查和運(yùn)營協(xié)調(diào)；p 負(fù)責(zé)對集團(tuán)各部門及下屬公司月度、年度計(jì)劃執(zhí)行進(jìn)度狀況的考核，參與集團(tuán)績效考評會；流程管理 p 負(fù)責(zé)建立集團(tuán)公司完善的管控體系及制度流程，并根據(jù)集團(tuán)公司變革需要進(jìn)行修訂；p 負(fù)責(zé)管理體系的建立與運(yùn)行維護(hù)工作，指導(dǎo)集團(tuán)各部門及下屬公司的流程體系建立工作；p 負(fù)責(zé)檢查和監(jiān)督管理體系文件的執(zhí)行情況，組織流程的優(yōu)化工作；會議、信息管理 p 負(fù)責(zé)集團(tuán)公司重要會議的籌備和組織，撰寫相關(guān)會議紀(jì)要并對決議事項(xiàng)進(jìn)行督辦；p 負(fù)責(zé)組織集團(tuán)的信息傳遞及相關(guān)傳簽管理工作；p 負(fù)責(zé)集團(tuán)公司各類行政文件的擬制、審核、行文、機(jī)要流轉(zhuǎn)、文件登記、處理、存檔和上呈及下發(fā)等工作IT管理 p 集 團(tuán) 整體信息平臺的技 術(shù) 性 規(guī) 劃與 實(shí) 施；p 集 團(tuán) /各城市 /各 項(xiàng) 目 辦 公網(wǎng) 絡(luò) 和 計(jì) 算機(jī)的技 術(shù) 性 維護(hù) 與管； 負(fù)責(zé)辦 公自 動 化 電 子 設(shè)備 和網(wǎng) 絡(luò) 通信 設(shè) 施及配套易耗品的采 購；p 負(fù)責(zé) 公司信息安全和信息 權(quán) 限 設(shè) 定運(yùn)營管理管什么？ —— 通過 “以始為終 ”的管理手段，管理好影響項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的各要素設(shè)定項(xiàng)目基準(zhǔn)開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)運(yùn) 營 管 理管理范疇 管理措施 管理目標(biāo)項(xiàng)目投資決策及收益跟蹤參與投資決策，實(shí)施全過程項(xiàng)目收益跟蹤科學(xué)決策，降低投資風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目收益控制項(xiàng)目成果管理 項(xiàng)目各階段的成果管理 +項(xiàng)目后評估成果 降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)度計(jì)劃管理 項(xiàng)目計(jì)劃、管理計(jì)劃的管理協(xié)調(diào) 提升項(xiàng)目運(yùn)營效率運(yùn)營決策管理 會議管理（項(xiàng)目例會、評審會、運(yùn)營例會等） 提高決策效率目標(biāo)成本管理 目標(biāo)成本、動態(tài)成本的跟蹤與分析 成本目標(biāo)的動態(tài)即時(shí)控制資金、預(yù)算管理 預(yù)算的編制及滾動控制 防范資金風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率實(shí)現(xiàn)預(yù)定項(xiàng)目基準(zhǔn)開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)運(yùn)營管理管的重點(diǎn) : ——PTQC – Performance Time Quality ConferencepP：運(yùn)營績效（設(shè)定 — 跟蹤 — 評估）pT：時(shí)間節(jié)點(diǎn)管理（項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理）pQ：質(zhì)量管理（成果管理）pC：決策管理（運(yùn)營會議管理）運(yùn)營管理職能設(shè)置 —— 與企業(yè)設(shè)定項(xiàng)目成功的標(biāo)尺有關(guān)（ 項(xiàng)目成功 — 項(xiàng)目管理成功 — 企業(yè)成功）財(cái)務(wù)緯度指標(biāo)收益類： 凈利潤 /結(jié)轉(zhuǎn)收入 /結(jié)轉(zhuǎn)成本效率類： 銷售凈利潤率 /投資收益率 IRR/成本利潤率資產(chǎn)類： NPV資金類：經(jīng)營性現(xiàn)金流 /資金平衡時(shí)間客戶緯度指標(biāo)項(xiàng)目品牌：知名度 /認(rèn)知度 /美譽(yù)度客戶滿意度：規(guī)劃設(shè)計(jì) /銷售服務(wù) /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務(wù) /工程維修 等的客戶滿意度運(yùn)營緯度指標(biāo)進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成質(zhì)量：設(shè)計(jì)圖紙、工程質(zhì)量等安全：是否發(fā)生重大安全事故專業(yè)管理：銷售目標(biāo)的達(dá)成、 成本目標(biāo) 的達(dá)成能力緯度指標(biāo) 人員的培養(yǎng)，人員能力的提高知識的貢獻(xiàn)程度，利于后續(xù)項(xiàng)目管理的提升運(yùn)營管理職能設(shè)置 —— 根據(jù)企業(yè)的管理需求有三個(gè)發(fā)展階段計(jì)劃管理型 管理型運(yùn)營體系 專業(yè)型運(yùn)營體系p 計(jì)劃管理p計(jì)劃管理p運(yùn)營績效管理p關(guān)鍵決策管理p流程管理p階段成果管理p關(guān)鍵決策管理p信息與知識管理p計(jì)劃管理p運(yùn)營績效管理p關(guān)鍵決策管理p流程管理p階段成果管理p關(guān)鍵決策管理p信息與知識管理p投資決策管理p目標(biāo)成本管理p資金預(yù)算管理p 企業(yè)運(yùn)營管理負(fù)責(zé)人應(yīng)該具備哪些主要素質(zhì)？p 企業(yè)如何選擇、培養(yǎng)運(yùn)營管理人才？ 課題討論 ——國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管控模式發(fā)展的歷程及特點(diǎn)； 房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點(diǎn)選擇合適的運(yùn)營管控模式； 什么是運(yùn)營管理？運(yùn)營管理管什么？國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷程 —— 四個(gè)階段p 第一階段是單項(xiàng)目管理階段；p 第二階段是同城市下的多項(xiàng)目管理階段；p 第三階段是多城市下的多項(xiàng)目管理階段；p 第四個(gè)階段是多城市多項(xiàng)目區(qū)域化管理階段； （這時(shí)候，因?yàn)槌鞘泄镜臄?shù)量已經(jīng)超出了集團(tuán)總部的管理幅度，需要將地緣靠近的城市劃成片區(qū)并成立區(qū)域總部進(jìn)行區(qū)域化管理 ）國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析□ 1988 年 1月 20日，公司正式注冊營業(yè)，名稱為 “深圳市 **工業(yè)村建設(shè)服務(wù)公司 ” ；□ 1992年 1月，公司更名為 “深圳市福田區(qū) **實(shí)業(yè)開發(fā)公司 ”□ 1993年 1月，公司取得房地產(chǎn)經(jīng)營權(quán)，并獲取第一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目□ 1993年 3月，公司總部遷至福田區(qū) **大廈□ 1993年 5月， **物業(yè)公司成立；□ 1993年 7月，將沙嘴工業(yè)村正式定名為 “**工業(yè)區(qū) ”村辦企業(yè) 項(xiàng)目公司□ 1994 年 1月，公司更名為 “深圳市 **實(shí)業(yè)開發(fā)總公司 ”；同年 5月，公司更名為 “**實(shí)業(yè)開發(fā)總公司 ” □ 1994年， **集團(tuán)第一個(gè)住宅小區(qū) “**花園 ”推向市場 ；□ 1994年 5月，公司向深圳市體改辦提出申請，進(jìn)行 “現(xiàn)代化企業(yè)制度改革試點(diǎn) ”，并得到批準(zhǔn)；□ 1996年 ， “**海景花園 ”公開發(fā)售 ；□ 1996年 2月，公司第一批員工持股認(rèn)購工作完成；□ 1996年 2月，公司完成股份制改造后，定名為 “**（集團(tuán)）股份有限公司 ”國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析項(xiàng)目公司 同城市多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析同城市多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司 多城市多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司□ 1997 年 11月，公司發(fā)行新股，香港深業(yè)控股有限公司認(rèn)購 5040萬股，成為公司的第二大股東； □ 深圳地產(chǎn)開發(fā)： **海景花園、 **海灣花園、 **翠園銷售勢頭良好； 1999年，深圳市 **置業(yè)顧問有限公司正式成立□ 2023年 **集團(tuán)北京分公司注冊成立， 2023年北京公司獲取 2個(gè)項(xiàng)目 。計(jì)劃管理的根本是什么？　　 —— 計(jì)劃管理的根本不是制訂計(jì)劃本身，而是為了實(shí)現(xiàn)有效管理達(dá)成計(jì)劃管理目標(biāo)的關(guān)鍵要素p　組織保障，責(zé)任明確p　項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)導(dǎo)向p　及時(shí)地過程跟蹤與預(yù)警p　結(jié)果考核與績效驅(qū)動p　全員計(jì)劃體系的策劃計(jì)劃體系管理架構(gòu)的設(shè)計(jì)計(jì)劃的編制計(jì)劃的監(jiān)控與預(yù)警計(jì)劃執(zhí)行狀況的評估考核計(jì)劃管理難點(diǎn)及對策計(jì)劃體系管理架構(gòu)與企業(yè)所處的發(fā)展階段及選擇的運(yùn)營管控模式緊密相關(guān)p 單項(xiàng)目管理階段—— 在管理部門設(shè)置專門的計(jì)劃運(yùn)營崗，賦予其合適的職級，在同城市 2個(gè)項(xiàng)目時(shí)也可使用p 同城市多項(xiàng)目管理階段（項(xiàng)目達(dá)到 3個(gè)及以上時(shí)）計(jì)劃類型 計(jì)劃編制 計(jì)劃實(shí)施 計(jì)劃監(jiān)控 計(jì)劃考評項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理部門 +相關(guān)專業(yè) 相關(guān)專業(yè)全體 運(yùn)營管理部門 總經(jīng)理 +運(yùn)營管理部門項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃運(yùn)營管理部門 +相關(guān)專業(yè) 相關(guān)專業(yè)全體 運(yùn)營管理部門項(xiàng)目專項(xiàng)進(jìn)度計(jì)劃運(yùn)營管理部門 +責(zé)任部門 責(zé)任部門 運(yùn)營管理部門 部門上級領(lǐng)導(dǎo) +運(yùn)營管理部門部門管理計(jì)劃 部門負(fù)責(zé)人 部門全體 部門上級領(lǐng)導(dǎo) + 運(yùn)營管理部門 總經(jīng)理 +部門上級領(lǐng)導(dǎo) +運(yùn)營管理部門—— 選擇操作管控型模式， 設(shè)置運(yùn)營管理部門 ，根據(jù)部門職責(zé)設(shè)置崗位；部門職責(zé)建議：計(jì)劃管理、運(yùn)營績效管理、關(guān)鍵決策、管理流程管理、階段成果管理、關(guān)鍵決策管理、信息與知識管理，可根據(jù)企業(yè)的管理、戰(zhàn)略導(dǎo)向適當(dāng)增減職能p 多城市多項(xiàng)目管理階段（操作管空型）計(jì)劃類型 計(jì)劃編制 計(jì)劃實(shí)施 計(jì)劃監(jiān)控 計(jì)劃考評項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 運(yùn)營管理部門 +城市總經(jīng)理 +相關(guān)專業(yè)城市公司 +相關(guān)專業(yè)全體運(yùn)營管理部門 集團(tuán)總裁 +運(yùn)營管理部門項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃 運(yùn)營管理部門 +城市公司總經(jīng)理 +相關(guān)專業(yè)城市公司 +相關(guān)專業(yè)全體運(yùn)營管理部門 +城市計(jì)劃運(yùn)營崗項(xiàng)目專項(xiàng)進(jìn)度計(jì)劃 城市計(jì)劃運(yùn)營崗 +責(zé)任部門責(zé)任部門 運(yùn)營管理部門 +城市計(jì)劃運(yùn)營崗城市公司總經(jīng)理 +運(yùn)營管理部門 +城市計(jì)劃運(yùn)營崗城市公司管理計(jì)劃 城市公司總經(jīng)理 +城市公司計(jì)劃運(yùn)營崗城市公司全體 運(yùn)營管理部門 +城市計(jì)劃運(yùn)營崗集團(tuán)總裁 +運(yùn)營管理部門城市公司部門管理計(jì)劃部門負(fù)責(zé)人 部門全體 城市公司計(jì)劃運(yùn)營崗城市公司總經(jīng)理 +部門上級領(lǐng)導(dǎo) +城市公司計(jì)劃運(yùn)營崗—— 集團(tuán) 設(shè)置運(yùn)營管理部門 ，根據(jù)部門職責(zé)設(shè)置崗位，城市公司 設(shè)置計(jì)劃運(yùn)營崗 ；集團(tuán)運(yùn)營管理部門職責(zé)建議：計(jì)劃管理、運(yùn)營績效管理、關(guān)鍵決策、管理流程管理、階段成果管理、關(guān)鍵決策管理、信息與知識管理，可根據(jù)企業(yè)的管理、戰(zhàn)略導(dǎo)向適當(dāng)增減職能p 多城市多項(xiàng)目區(qū)域化管理階段（運(yùn)營管控型）計(jì)劃類型 計(jì)劃編制 計(jì)劃實(shí)施 計(jì)劃監(jiān)控 計(jì)劃考評項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 集團(tuán)及區(qū)域運(yùn)營管理部門 +區(qū)域總經(jīng)理 +項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 +相關(guān)專業(yè)區(qū)域公司全體集團(tuán)運(yùn)營管理部門 集團(tuán)總裁 +集團(tuán)運(yùn)營管理部門項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃 區(qū)域運(yùn)營管理部門 +區(qū)域公司總經(jīng)理 +項(xiàng)目負(fù)責(zé)人+相關(guān)專業(yè)區(qū)域公司全體集團(tuán)運(yùn)營管理部門 +區(qū)域運(yùn)營管理部門 +項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目專項(xiàng)進(jìn)度計(jì)劃 區(qū)域運(yùn)營管理部門 +項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 +責(zé)任部門責(zé)任部門 區(qū)域運(yùn)營管理部門 +項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 +區(qū)域運(yùn)營管理部門區(qū)域公司管理計(jì)劃 區(qū)域公司總經(jīng)理 +區(qū)域運(yùn)營管理部門區(qū)域公司全體集團(tuán)及區(qū)域運(yùn)營管理部門集團(tuán)總裁 +集團(tuán)運(yùn)營管理部門區(qū)域公司部門管理計(jì)劃部門負(fù)責(zé)人 部門全體 區(qū)域運(yùn)營管理部門 +部門上級領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域總經(jīng)理 +部門上級領(lǐng)導(dǎo) +區(qū)域運(yùn)營管理部門—— 集團(tuán) 設(shè)置運(yùn)營管理部門 ，根據(jù)部門職責(zé)設(shè)置崗位；城市公司 設(shè)置運(yùn)營管理部門 ；運(yùn)營管理部門職責(zé)：計(jì)劃管理、運(yùn)營績效管理、關(guān)鍵決策、管理流程管理、階段成果管理、關(guān)鍵決策管理、信息與知識管理，可根據(jù)企業(yè)的管理、戰(zhàn)略導(dǎo)向適當(dāng)增減職能計(jì)劃體系的策劃計(jì)劃體系管理架構(gòu)的設(shè)計(jì)計(jì)劃的編制計(jì)劃的監(jiān)控與預(yù)警計(jì)劃執(zhí)行狀況的評估考核計(jì)劃管理難點(diǎn)及對策p 計(jì)劃體系策劃的目標(biāo)匹配性 完整性 層次性 可控性p與企業(yè)的管理思想和戰(zhàn)略導(dǎo)向匹配p與管控模式匹配p與企業(yè)管理水平、人員素質(zhì)匹配p要覆蓋預(yù)定的各管理階段：中期規(guī)劃，年度，季 /月度計(jì)劃等p要覆蓋項(xiàng)目開發(fā)全過程的業(yè)務(wù)活動p要全員覆蓋p需要建立自上而下的層級p逐級細(xì)分p管理計(jì)劃支持項(xiàng)目計(jì)劃 p計(jì)劃的模版及工具p可供參考的工作周期p適用性案例： **集團(tuán)三級計(jì)劃體系集團(tuán)級 集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 /3年經(jīng)營目標(biāo)計(jì)劃層級 項(xiàng)目計(jì)劃體系 管理計(jì)劃體系一級 項(xiàng)目總體經(jīng)營計(jì)劃（含關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃及經(jīng)營指標(biāo)）公司年度關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)二級 項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 公司季度計(jì)劃三級 項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃（工程、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、營銷、示范區(qū)、樣板間等等）部門年度關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo) +月度計(jì)劃案例： **集團(tuán)三級計(jì)劃體系 —— 簡單型層級 項(xiàng)目計(jì)劃體系 管理計(jì)劃體系一級 項(xiàng)目總體經(jīng)營計(jì)劃（含關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃及經(jīng)營指標(biāo)）公司年度關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)二級 項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 公司月度計(jì)劃三級 項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃（工程、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、營銷、示范區(qū)、樣板間等等）公司下部門月度計(jì)劃集團(tuán)