【正文】 明確原則 兼顧 發(fā)展原則 精干高效 原則 戰(zhàn)略導(dǎo)向 原則 以戰(zhàn)略為核心的運(yùn)營(yíng)組織系統(tǒng)設(shè)計(jì) 基于公司戰(zhàn)略，自上而下進(jìn)行設(shè)計(jì) 力求機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)練，人員精干，從簡(jiǎn)單到專業(yè)管理效率高，保持競(jìng)爭(zhēng)力。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 51 四種架構(gòu)圖 職能式 項(xiàng)目式 弱矩陣式 強(qiáng)矩陣式 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 52 職能式 執(zhí)行主管 職能主管 職能主管 職能主管 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 適用于規(guī)模較小的，以技術(shù)為主的項(xiàng)目。 支持系統(tǒng)：人力資源、財(cái)務(wù)、行政、成本、技術(shù)、采購(gòu)、報(bào)建。 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 31 認(rèn)識(shí)誤區(qū)： 認(rèn)為運(yùn)營(yíng)管理就是項(xiàng)目計(jì)劃管理 最新難題： 多項(xiàng)目跨區(qū)域開發(fā)的企業(yè)計(jì)劃和目標(biāo) 如何保證 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 32 二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目計(jì)劃管理的關(guān)系 （一）運(yùn)營(yíng)與項(xiàng)目 （二）項(xiàng)目管理簡(jiǎn)介 （三）運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目管理的區(qū)別 （四）運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目計(jì)劃的關(guān)系 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 33 （一）運(yùn)營(yíng)與項(xiàng)目 工作性質(zhì)與內(nèi)容的不同 工作環(huán)境與方式的不同 組織與管理上的不同 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 34 （二）項(xiàng)目管理簡(jiǎn)介 項(xiàng)目的定義：對(duì)確定性對(duì)象按限定時(shí)間，費(fèi)用和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)。 （性能、價(jià)格、時(shí)間 …… ） 第二：有效利用資源。 企業(yè)價(jià)值鏈（ VCM） 就是創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)并實(shí)現(xiàn)增值的各個(gè)系統(tǒng)的集合 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 16 房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈 支持活動(dòng) 主要活動(dòng) 公司基礎(chǔ)建設(shè) （一般管理、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、成本、戰(zhàn)略計(jì)劃） 人力資源管理 （招聘、培訓(xùn)、發(fā)展） 技術(shù)開發(fā) （研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進(jìn)，新技術(shù)研究） 采購(gòu)、報(bào)建 （原材料采購(gòu)、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供 ） 立項(xiàng) 策劃 設(shè)計(jì) 施工 竣工 銷售 服務(wù) 利潤(rùn) 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 17 企業(yè)價(jià)值鏈（ VCM） 運(yùn)營(yíng)管理（ OM） 就是對(duì)創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、運(yùn)行和改進(jìn) 。 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 12 運(yùn)營(yíng)管理（ OM）是對(duì)主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理，即組織和控制為客戶提供商品或服務(wù)中的最基本的經(jīng)營(yíng)活動(dòng) (Management of main business activity:the anizing and controlling of the fundamental business activity of providing goods and services to customers). 運(yùn)營(yíng)管理定義（ 2） 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 13 運(yùn)營(yíng)管理（ OM）就是對(duì)創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、運(yùn)行和改進(jìn)。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理 —— 前言 4 變化不斷增加和加快 風(fēng)險(xiǎn)不確定性 利益相關(guān)者不斷增加 利益細(xì)分、價(jià)值鏈延長(zhǎng) 客戶和自身要求不斷提高 質(zhì)量、利潤(rùn)、資金、效益、競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目復(fù)雜性不斷提高 呼喚房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理 —— 前言 5 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理 —— 前言 如何保證企業(yè)持續(xù)高效的運(yùn)轉(zhuǎn)？ 如何實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的有效管理？ 如何做好分工協(xié)作？ 如何建立有效的運(yùn)營(yíng)管理體系？ 如何提高內(nèi)部協(xié)作的效率？ 如何保證員工的工作激情？ 企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)入企業(yè)發(fā)展的成長(zhǎng)期階段，面臨一系列問題： 規(guī)模 /市場(chǎng)影響力 成長(zhǎng)期 成熟期 創(chuàng)業(yè)期 6 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理 —— 前言 成長(zhǎng)期：管理 成熟期：產(chǎn)品 創(chuàng)業(yè)期：人 規(guī)模 /市場(chǎng)影響力 企業(yè)在不同的發(fā)展階段面臨解決問題的重點(diǎn)有所不同，房地產(chǎn)企業(yè)在成功轉(zhuǎn)型之后，進(jìn)入企業(yè)發(fā)展的成長(zhǎng)期階段，對(duì)規(guī)范全面管理提出急迫的要求，特別是企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理 7 一、運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 運(yùn)營(yíng)的定義 運(yùn)營(yíng)管理的基本概念 對(duì)運(yùn)營(yíng)管理的深入理解 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 8 一、運(yùn)營(yíng)的定義 運(yùn)營(yíng)（ Operations）就是把投入的資源（生產(chǎn)要素）按照特定要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出（產(chǎn)品和服務(wù)）的過程。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理 崔建福 2023年 9月 15日 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理 —— 目錄 前言 第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) 第二講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系運(yùn)行 第三講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系改進(jìn) 2 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理 —— 前言 一、運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 3 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十年發(fā)展，已經(jīng)由“做項(xiàng)目”階段發(fā)展到“做企業(yè)”階段。因而是一切組織的最基本職能之一。 (Operations management (OM) is defined as the design、operation and improvement of the systems that create and deliver the firm’ s primary products and services ) 運(yùn)營(yíng)管理定義（ 3） 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 14 現(xiàn)在的趨勢(shì)是將生產(chǎn)和提供服務(wù)的活動(dòng)均稱為“運(yùn)營(yíng)”，生產(chǎn)管理也就演化為運(yùn)營(yíng)管理（ operation management） ,也有的稱之為“生產(chǎn)與運(yùn)作管理”“ Production and Operation Management” 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 15 二、運(yùn)營(yíng)管理的基本概念 企業(yè)價(jià)值鏈（ VCM） ? 每一企業(yè)都是設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、交貨和對(duì)產(chǎn)品起輔助作用的各種活動(dòng)的集合體。 企業(yè)價(jià)值鏈（ VCM）就是創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)并實(shí)現(xiàn)增值的各個(gè)系統(tǒng)的集合。 （人員、材料、運(yùn)輔、庫(kù)存、設(shè)備、場(chǎng)地 …… ） 運(yùn)營(yíng)管理的目標(biāo) 提升產(chǎn)品價(jià)值、實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)；降低成本，提高效率 —— 提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 23 運(yùn)營(yíng)管理的原則 樹立整體思想，追求協(xié)調(diào)下的均衡 運(yùn)營(yíng)過程規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、流程化 堅(jiān)持量化的管理與控制 前饋控制與反饋控制相結(jié)合 剛性與柔性相結(jié)合 充分利用信息平臺(tái) 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 24 運(yùn)營(yíng)管理的執(zhí)行者 首席運(yùn)營(yíng)官 （ Chief Operating Officer,縮寫 COO，又稱營(yíng)運(yùn)長(zhǎng)），主要負(fù)責(zé)企業(yè)的日常營(yíng)運(yùn)，輔助 CEO（ Chief Executive Officer）的工作；負(fù)責(zé)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，對(duì) CEO負(fù)責(zé)，不對(duì)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)負(fù)責(zé)。 “項(xiàng)目管理就是指把各種系統(tǒng)、方法和人員結(jié)合在一起，在規(guī)定的時(shí)間、預(yù)算和質(zhì)量目標(biāo)范圍內(nèi)完成項(xiàng)目的各項(xiàng)工作，有效的項(xiàng)目管理是指在規(guī)定用來實(shí)現(xiàn)具體目標(biāo)和指標(biāo)的時(shí)間內(nèi)，對(duì)組織機(jī)構(gòu)資源進(jìn)行計(jì)劃、引導(dǎo)和控制工作。 房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈 （ Value Chain） 業(yè)務(wù)規(guī)范 運(yùn)營(yíng)組織 運(yùn)營(yíng)管理 公司的運(yùn)營(yíng)組織、業(yè)管規(guī)范和運(yùn)營(yíng)流程均圍繞房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈建立并用作于房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 45 第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系的設(shè)計(jì)常見問題 46 公司發(fā)展戰(zhàn)略 價(jià)值觀 使命 愿景 Vision 希望未來成為什么樣的企業(yè) Mission 明確企業(yè)的客戶是誰？將為客戶提供什么樣的服務(wù) Values 公司在追求目標(biāo)時(shí)使用的準(zhǔn)則 Strategy 公司的發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)徊金字塔 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 47 企業(yè)組織架構(gòu) 運(yùn)營(yíng)組織系統(tǒng) 業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng) 運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng) 企業(yè)戰(zhàn)略 企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 48 運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 運(yùn)營(yíng)組織系統(tǒng) 部門職能 崗位 崗位職能 業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng) 開發(fā) 設(shè)計(jì) 成本 工程 營(yíng)銷 物業(yè) 行政人事 財(cái)務(wù) 運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng) 項(xiàng)目論證 項(xiàng)目策劃 設(shè)計(jì)管理 招標(biāo)采購(gòu) 工程管理 企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略 運(yùn)營(yíng)管理戰(zhàn)略 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 49 一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu) 二、設(shè)計(jì)組織架構(gòu)下的部門職能 三、合理設(shè)計(jì)各部門崗位崗位職責(zé)及權(quán)責(zé)劃分 四、組織系統(tǒng)文件的設(shè)計(jì)方法和設(shè)計(jì)要求 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 50 一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu) 按照現(xiàn)代管理理論 企業(yè)管理一般按職能分工，其中最其本的也是最主要的職能是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、技術(shù)、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)營(yíng)銷和人力資源管理。不適用于時(shí)間限制性強(qiáng)或?qū)Ρ茸兓焖傧鄳?yīng)的項(xiàng)目 項(xiàng)目協(xié)調(diào) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 53 項(xiàng)目式 執(zhí)行主管 職能主管 職能主管 職能主管 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 項(xiàng)目協(xié)調(diào) 適用于包括多個(gè)相似單個(gè)項(xiàng)目的單位或組織以及長(zhǎng)期的大型的重要的和復(fù)雜的項(xiàng)目。 基于現(xiàn)狀的管理成熟度、組織的發(fā)展階段及管理能力，同時(shí)兼顧未來的發(fā)展需要。 （施工隊(duì)伍、設(shè)計(jì)單位、廣告商等）的資質(zhì)進(jìn)行考察，建立合格供方名錄； ，動(dòng)態(tài)掌握材料設(shè)備的市場(chǎng)信息； ； ，為相關(guān)部門提供最新的市場(chǎng)價(jià)格信息。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 69 范例：預(yù)算工程師崗位職責(zé) 在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，完成項(xiàng)目在各階段：方案建議階段、初步設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、合同實(shí)施階段、以及竣工等階段所相應(yīng)的投資估算書、預(yù)算書、概算書、工程量清單、結(jié)算書等的編制。 工程進(jìn)行期間，定期制定成本估算報(bào)告書，反映施工中存在的問題及支付的情況，就工程變更的大約費(fèi)用，向公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門提出建議。由于各單位統(tǒng)計(jì)計(jì)算的口徑不一，本次對(duì)比時(shí)進(jìn)行了必要的數(shù)據(jù)換算、整合 、基礎(chǔ)檢測(cè)、園建道路、入伙整改等工作內(nèi)容 3. 公司的標(biāo)準(zhǔn)工期計(jì)算中未考慮雨季、假期、場(chǎng)地等工期