【正文】 項(xiàng)目的規(guī)模、投資額度、區(qū)域環(huán)境，參照相鄰項(xiàng)目的售價(jià)和以往的開(kāi)發(fā)成本，對(duì)項(xiàng)目的收入、成本、利潤(rùn)等財(cái)務(wù)指標(biāo)的測(cè)算，為項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)決策提供依據(jù)。 ? 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的概算既是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)一步論證，同時(shí)也為項(xiàng)目設(shè)計(jì)部門(mén)提出的設(shè)計(jì)成本要求，即設(shè)計(jì)部門(mén)要在概算確定的建造成本和投資總額的范圍內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目的技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。 ? 項(xiàng)目的估算、概算、預(yù)算屬于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的預(yù)算內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目的投資和成本有重大作用。 ? 項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)算 ? 也稱項(xiàng)目進(jìn)度規(guī)劃是依據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程，將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從前期開(kāi)發(fā)到項(xiàng)目施工、項(xiàng)目銷售的全過(guò)程的所有工作事項(xiàng)（任務(wù)）的工作時(shí)間（工期）、開(kāi)始和結(jié)束的起止時(shí)間，規(guī)劃編制出來(lái)。 ? 項(xiàng)目進(jìn)度和成本費(fèi)用匯總表 項(xiàng)目進(jìn)度和成本費(fèi)用匯總表 序號(hào) 任務(wù)名稱 工期 開(kāi)始時(shí)間 完成時(shí)間 成本費(fèi)用金額 1 項(xiàng)目立項(xiàng) ? 畫(huà)出項(xiàng)目進(jìn)度（成本）甘特圖 ? 甘特圖又稱橫道圖，是以時(shí)間為坐標(biāo)，用橫線表示工作（事項(xiàng)）的起始和結(jié)束，各工作之間的先后順序和進(jìn)度要求。 項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)表 序號(hào) 項(xiàng)目 總額 2023年 2023年 2023年 2023年 1 銷售收入 2 銷售成本 其中：土地成本 建造成本 3 銷售稅金及附加 4 銷售費(fèi)用 5 管理費(fèi)用 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 7 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 項(xiàng)目預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 總金額 2023 2023 2023 2023 1 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入 12 工程施工款支出 2 年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的確定 年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是編制年度預(yù)算的起點(diǎn)。 依據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃，確定年度的整體投資、融資，銷售收入、成本費(fèi)用，利潤(rùn)、現(xiàn)金流量、土地儲(chǔ)備等目標(biāo)。 ? 已完成年度預(yù)算要用實(shí)際替換，并根據(jù)項(xiàng)目變化動(dòng)態(tài)，調(diào)整以后年度預(yù)算，以動(dòng)態(tài)反映項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行情況及剩余任務(wù)。 ? 項(xiàng)目部編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目年度預(yù)算（分預(yù)算）。是依據(jù)年度預(yù)算的分季度、分月的預(yù)算指標(biāo)，結(jié)合月度實(shí)際情況編制的，用以指導(dǎo)月度的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 全面預(yù)算執(zhí)行和控制的基本思路 （一） 以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體預(yù)算為主體 （二）以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度控制為重點(diǎn) （三）以動(dòng)態(tài)成本控制為核心， （四）以合同管理和現(xiàn)金流量管理為手段 ? 動(dòng)態(tài)成本控制 ? 分解目標(biāo)成本、落實(shí)成本責(zé)任 ? 結(jié)合市場(chǎng)定價(jià)、企業(yè)潛力和預(yù)期利潤(rùn)進(jìn)行比較，倒擠項(xiàng)目目標(biāo)成本， ? 對(duì)目標(biāo)成本加以量化和分類整理，形成各個(gè)成本預(yù)算指標(biāo)，進(jìn)而將其分解落實(shí)到各級(jí)責(zé)任單位和個(gè)人，并明確以成本指標(biāo)完成情況為考評(píng)依據(jù)的獎(jiǎng)懲制度，使相關(guān)責(zé)任單位和個(gè)人權(quán)責(zé)利緊密結(jié)合。 加強(qiáng)合同管理 ? 合同管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“三控兩管”的至關(guān)重要的一環(huán)，是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行和控制的重要手段。 ? “合約規(guī)劃”，以合同為基礎(chǔ)將“成本”與“工作任務(wù)及其責(zé)任人”建立對(duì)應(yīng)關(guān)系，為項(xiàng)目成本預(yù)算在時(shí)間維度分解和按責(zé)任人落實(shí)提供基礎(chǔ)。 企業(yè)資金周轉(zhuǎn)都是從現(xiàn)金支出開(kāi)始的，現(xiàn)金支出的方向?qū)Σ粚?duì)，好不好，直接決定資金周轉(zhuǎn)的好壞 。 現(xiàn)金收支預(yù)算的原則 收支兩條線原則 所謂收支兩條線是指收入一條線，支出一條線，兩條線要分開(kāi)。在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，沒(méi)有預(yù)算不開(kāi)支，杜絕一切超預(yù)算開(kāi)支的現(xiàn)象。 ?采用零基預(yù)算的方法 序號(hào) 支出項(xiàng)目 明細(xì)項(xiàng)目 數(shù)量 價(jià)格 支出金額 支出時(shí)間 備注現(xiàn)金支出預(yù)算表 年 月 單位 ：元合 計(jì)填表人 審批人 銷售部門(mén)編制現(xiàn)金收入預(yù)算。 在收支不平衡的情況下，企業(yè)可以編制彈性預(yù)算。 總經(jīng)理辦公會(huì)討論通過(guò)的作用： 第一、進(jìn)一步綜合平衡 第二、賦予預(yù)算以法律效力 現(xiàn)金收支預(yù)算的執(zhí)行 ? 企業(yè)各部門(mén)、各單位凡是有現(xiàn)金支出的必須按照預(yù)算規(guī)定的項(xiàng)目、金額、時(shí)間由財(cái)務(wù)部門(mén)劃撥執(zhí)行，對(duì)沒(méi)有列入預(yù)算的項(xiàng)目，財(cái)務(wù)部門(mén)有權(quán)拒絕開(kāi)支。 預(yù)算的考核 預(yù)算的考核分兩種情況 預(yù)算指標(biāo)完成情況的考核 是與企業(yè)的績(jī)效考核可以合并在一起，因此，企業(yè)績(jī)效考核的許多指標(biāo)實(shí)際上就是預(yù)算指標(biāo)。 ? 4）年度預(yù)算考核的依據(jù)是各公司經(jīng)過(guò)內(nèi)部或外部審計(jì)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表。 ? 3）月度考核的主要指標(biāo)是：銷售指標(biāo)、工程（工作）進(jìn)度指標(biāo)、成本費(fèi)用指標(biāo)、消耗指標(biāo)、質(zhì)量指標(biāo)、安全指標(biāo)等。 對(duì)預(yù)算編制和執(zhí)行情況的考核 考核的目的主要是要求企業(yè)各部門(mén)要認(rèn)真地編制預(yù)算 ， 并認(rèn)真地執(zhí)行預(yù)算 。 預(yù)算中的難點(diǎn) （一）制定目標(biāo) （二）組織規(guī)劃 （三）準(zhǔn)確預(yù)測(cè) （四） 協(xié)調(diào)溝通 （五） 預(yù)算文化 制定目標(biāo) ? 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是否符合實(shí)際？ ? 目標(biāo)水平是否先進(jìn)合理？ ? 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是否形成共識(shí)？ 組織規(guī)劃 ? 預(yù)算由誰(shuí)領(lǐng)導(dǎo)主持？ ? 預(yù)算由誰(shuí)編制？ ? 全體員工是否參與？ ? 預(yù)算指標(biāo)是否落實(shí)到人頭？ 準(zhǔn)確預(yù)測(cè) ? 銷售預(yù)算的準(zhǔn)確性取決于市場(chǎng)預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，怎樣準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)市場(chǎng)？ ? 預(yù)算的準(zhǔn)確性取決于基礎(chǔ)信息的完備性，需要哪些基礎(chǔ)信息？ ? 實(shí)際與預(yù)算有差異是否正常？出現(xiàn)較大差異如何處理？ 協(xié)調(diào)溝通 ? 年度預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算的協(xié)調(diào) ? 各預(yù)算指標(biāo)之間的協(xié)調(diào) ? 工程實(shí)際進(jìn)度、實(shí)際成本的變動(dòng)與預(yù)算指標(biāo)的協(xié)調(diào) ? 外部條件變化與預(yù)算的調(diào)整協(xié)調(diào) 預(yù)算文化 預(yù)算不是簡(jiǎn)單的方法，預(yù)算是一種習(xí)慣，一種文化，推行全面預(yù)算是改變小生產(chǎn)的習(xí)慣，建立適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理的要求的經(jīng)營(yíng)管理方式和觀念習(xí)慣。 預(yù)算是命令 月度預(yù)算確定的各項(xiàng)指標(biāo)和責(zé)任，就是對(duì)各個(gè)部門(mén)各個(gè)單位下達(dá)的命令，必須堅(jiān)決完成。 ? 預(yù)算是方向 ? 預(yù)算確定的目標(biāo)和指標(biāo)規(guī)定了企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的努力方向，是為創(chuàng)造企業(yè)的未來(lái)而動(dòng)員企業(yè)的資源和力量的手段。 預(yù)算的分析 是在計(jì)劃期（月度、季度、年度）結(jié)束時(shí)，對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況的總結(jié)分析，通常與企業(yè)的財(cái)務(wù)分析或經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析結(jié)合。 ? 5）月度預(yù)算考核結(jié)果作為對(duì)管理人員和職工的月度獎(jiǎng)懲的依據(jù)。