【正文】 計(jì)劃 》《 項(xiàng)目月度經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃 》《 二級計(jì)劃 (108關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) )監(jiān)控報(bào)告》《 項(xiàng)目月度經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃 》《 項(xiàng)目周計(jì)劃 》編制、調(diào)整 《 三級計(jì)劃 》編制、調(diào)整 《 專項(xiàng)計(jì)劃 》WHY —— 評估風(fēng)險、項(xiàng)目整體規(guī)劃（投資指導(dǎo)書） 重點(diǎn)監(jiān)控，保證公司整體的財(cái)務(wù)表現(xiàn)、現(xiàn)金流WHAT——編制全周期、審批年度計(jì)劃（一般都僅到一級節(jié)點(diǎn)）HOW —— 全周期計(jì)劃主導(dǎo)、年度計(jì)劃審批、過程計(jì)劃督促WHY —— 保證完成對集團(tuán)的承諾 重點(diǎn)監(jiān)控，并解決項(xiàng)目部權(quán)限外的審批、調(diào)整WHAT—— 編制年度計(jì)劃、審批月度計(jì)劃HOW ——全周期計(jì)劃參與、年度計(jì)劃主導(dǎo)、過程計(jì)劃審批 /監(jiān)控WHY —— 保證完成對公司的承諾 形成具體的作業(yè)計(jì)劃，指導(dǎo)實(shí)際工作WHAT—— 參與細(xì)化年度計(jì)劃、編制月度 /周計(jì)劃HOW —— 年度計(jì)劃參與、過程計(jì)劃編制 /動態(tài)調(diào)整76項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的分級管理職責(zé) —— “抓一級、控一級、看一級 ”集團(tuán)城市公司項(xiàng)目部項(xiàng)目月度計(jì)劃全周期計(jì)劃 項(xiàng)目年度計(jì)劃編制（至各分期五大節(jié)點(diǎn)）參與參與控制意見（確定五大節(jié)點(diǎn)）組織編制一級節(jié)點(diǎn)（ 35個節(jié)點(diǎn)）參與一級節(jié)點(diǎn)編制 ,細(xì)化到二級節(jié)點(diǎn)（ 99個）審批二級節(jié)點(diǎn)（上報(bào)一級節(jié)點(diǎn)）審批一級節(jié)點(diǎn)動態(tài)調(diào)整二級計(jì)劃，滾動編制三級計(jì)劃（審批二級節(jié)點(diǎn)，上報(bào)一級節(jié)點(diǎn)執(zhí)行報(bào)告）三級備案（考核一級節(jié)點(diǎn)）二級節(jié)點(diǎn)備案抓一級 —— 主導(dǎo) 控一級 —— 審批 看一級 —— 知情 /原因分析77標(biāo)準(zhǔn)化的計(jì)劃管理模版，提高計(jì)劃編制效率，保證計(jì)劃質(zhì)量78三級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃按照專業(yè)類型 /部門進(jìn)行編制：① 報(bào)批報(bào)建類計(jì)劃，經(jīng)營開發(fā)部組織編制；② 設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃，設(shè)計(jì)管理部組織編制；③ 營銷作業(yè)計(jì)劃，營銷部組織編制；④ 工程進(jìn)度計(jì)劃，項(xiàng)目部組織編制；⑤ 招標(biāo)采購計(jì)劃，合約采購部依據(jù)項(xiàng)目部提出的進(jìn)場計(jì)劃要求，組織編制，工程管理部重點(diǎn)配合⑥ 產(chǎn)品交付計(jì)劃，客戶服務(wù)部組織編制?！?就是七對眼睛的意義，精確的產(chǎn)品定位。8個項(xiàng)目按期竣工，竣工面積，較06年度上升 70%。當(dāng) PMO其他成員之間不能達(dá)成共識、不能實(shí)現(xiàn)相互承諾、資源不能完成相互支持和配置時，由 PMO最高負(fù)責(zé)人作最后的決定?；蛘咪N售的說我們有這個特征才能賣得好，然后做風(fēng)水的說，不能省，這個少了，就會很不好等等，所以這樣對話的過程是翻來復(fù)去，要開無數(shù)次的會議，我們叫做產(chǎn)品開發(fā)委員會過程。 　 　 174。 　 　 　 　、園建完成 174。 　 174。 ?。ǖ诙危? 　 　 　 174。 11:58:4911:58:4911:583/27/2023 11:58:49 AM1以我獨(dú)沈久，愧君相 見頻 。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 11:58:49 上午 11:58 上午 11:58:49三月 21 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 三月 2111:58 上午 三月 2111:58March 27, 20231 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 11:58:4911:58:4911:58Saturday, March 27, 20231知人者智，自知者明。 三月 21三月 2111:58:4911:58:49March 27, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 27 三月 202311:58:49 上午 11:58:49三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品 ,對人的依賴性比較高企業(yè)差異大，管理要求各異基礎(chǔ)教育不足 ,內(nèi)部培養(yǎng)決策所需信息多樣復(fù)雜一次性，風(fēng)險高成果標(biāo)準(zhǔn)管理體系112案例 : 龍湖的成果標(biāo)準(zhǔn)管理113龍湖的 35個階段關(guān)鍵成果文件 1序號 階段定義 階段性成果名稱 責(zé)任部門【 1】 土地投資分析階段成果《 項(xiàng)目投資分析模型（土地版） 》 開發(fā)部【 2】 《 項(xiàng)目投資建議書 》 策劃部、財(cái)務(wù)【 3】 《 項(xiàng)目預(yù)案 》 設(shè)計(jì)部門【 4】 項(xiàng)目啟動階段成果項(xiàng)目定位報(bào)告 策劃部【 5】 成本敏感分析、價值分配和目標(biāo)成本預(yù)設(shè)報(bào)告成本管理【 6】 《 項(xiàng)目一二級計(jì)劃 》 總經(jīng)辦、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人【 7】 《 景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 》 設(shè)計(jì)部門【 8】 《 項(xiàng)目投資分析模型（啟動版） 》 財(cái)務(wù)管理部【 9】 《 售樓處和樣板房的選址、定位及修建和開放計(jì)劃 》營銷部門【 10】 《 項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 》設(shè)計(jì)部門【 11】 《 精裝房定位、限價及建設(shè)實(shí)施方案 》營銷、設(shè)計(jì)部門114龍湖的 35個階段關(guān)鍵成果文件 2序號 階段定義 階段性成果名稱 責(zé)任部門【 12】 方案設(shè)計(jì)分析成果驗(yàn)算及初設(shè)指導(dǎo)階段成果《 項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)成果 》 設(shè)計(jì)部門【 13】 《 項(xiàng)目投資分析模型（方案版） 》 財(cái)務(wù)管理部【 14】 《 精裝房方案與建筑方案的配合及指導(dǎo)意見 》 設(shè)計(jì)部門【 15】 《 景觀方案與建筑方案的配合及指導(dǎo)意見 》 設(shè)計(jì)部門【 16】 《 成本測算及驗(yàn)算 》 成本管理部【 17】 《 項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)任務(wù)書 》 設(shè)計(jì)部門【 18】 初步設(shè)計(jì)成果驗(yàn)算及施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)階段成果《 項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)成果 》 設(shè)計(jì)部門【 19】 《 景觀方案設(shè)計(jì)成果 》 設(shè)計(jì)部門【 20】 《 精裝房方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 》 設(shè)計(jì)部門【 21】 《 項(xiàng)目投資分析模型（初設(shè)版） 》 財(cái)務(wù)管理部【 22】 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 》 成本管理部【 23】 《 項(xiàng)目銷售指標(biāo) 》 營銷部門【 24】 施工準(zhǔn)備階段成果《 項(xiàng)目管理指引 》 項(xiàng)目部【 25】 《 三通一平實(shí)施方案 》 項(xiàng)目部【 26】 《 施工、監(jiān)理單位篩選及評估報(bào)告 》 招標(biāo)采購部【 27】 《 招投標(biāo)、計(jì)價方案及合約規(guī)劃 》 招標(biāo)采購部115龍湖的 35個階段關(guān)鍵成果文件 3序號 階段定義 階段性成果名稱 責(zé)任部門【 28】 營銷開盤階段成果《 營銷策略方案 》 策劃部【 29】 《 售房合同配置標(biāo)準(zhǔn) 》 營銷、技術(shù)部門【 30】 《 售房合同附圖 》 營銷、技術(shù)部門【 31】 《 價格表及付款方式 》 銷售部【 32】 項(xiàng)目交房階段成果《 交房方案 》 客戶服務(wù)部【 33】 《 商業(yè)移交方案 》 商業(yè)、人事行政部【 34】 《 資產(chǎn)管理方案 》 財(cái)務(wù)、人事行政部【 35】 項(xiàng)目后續(xù) 階段 《 項(xiàng)目后評估 》 （分專業(yè)） 各部門116龍湖階段關(guān)鍵成果體系的特點(diǎn)n為提高項(xiàng)目運(yùn)作效率，降低項(xiàng)目管理風(fēng)險，集團(tuán)制定了項(xiàng)目從拿地開始到項(xiàng)目結(jié)束全過程，各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的項(xiàng)目控制標(biāo)準(zhǔn)和重要輸出成果，形成了 35個 項(xiàng)目階段性成果；n各項(xiàng)目階段性成果經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)或各區(qū)域地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，即形成項(xiàng)目實(shí)施過程中的里程碑信號，上階段的里程碑信號是該項(xiàng)目下一階段工作的重點(diǎn)支持依據(jù)，上一階段性成果未審批完成，不得進(jìn)入下一階段工作。 174。 　 　 　產(chǎn)品交付 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　項(xiàng)目策劃 　 174。 　 　 　 　 174。? 創(chuàng) 新 項(xiàng) 目、新公司第一個 項(xiàng) 目、商 業(yè) 面 積 超 過 5萬平米（不 計(jì) 社區(qū)商 業(yè)門 面）：取得土地（第一筆土地款支付） 后45個工作日內(nèi)。53項(xiàng)目可研內(nèi)容指引：項(xiàng)目可行性研究過程關(guān)鍵點(diǎn)n 人員：相關(guān)專業(yè)人員（市場營銷、設(shè)計(jì)、成本、財(cái)務(wù)）組成新項(xiàng)目發(fā)展小組，以項(xiàng)目發(fā)展小組的形式開展可行性研究工作，提高各專業(yè)協(xié)調(diào)效率；n 過程：提前制定可行性研究計(jì)劃；n 結(jié)果：建立固定的項(xiàng)目可行性報(bào)告模板；54項(xiàng)目可研內(nèi)容指引：55橫向發(fā)展 —— 基于 VAC模型的協(xié)同管理設(shè)計(jì)配合采購策劃、總包監(jiān)理招標(biāo)地質(zhì)勘查、七通一平、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目策劃階段 方案設(shè)計(jì)階段工程管理階段項(xiàng)目取得 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 入伙竣工產(chǎn)品交付階段項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷設(shè)計(jì)工程采購組織項(xiàng)目論證項(xiàng)目取得市場調(diào)研初步項(xiàng)目定位規(guī)劃要點(diǎn) /規(guī)劃草案項(xiàng)目定位概念規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目營銷總案、項(xiàng)目推廣方案策劃銷售前準(zhǔn)備（含前期客戶積累）方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收 銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本 前期成本估算 測算設(shè)計(jì)階段成本控制及測算、形成控制性目標(biāo)成本確定合約框架動態(tài)成本管理工程實(shí)施階段的成本管理 結(jié)算產(chǎn)品交付管理入住事務(wù)管理客服戰(zhàn)略用地規(guī)劃許可證國有土地使用證規(guī)劃許可證開工許可證（ 基礎(chǔ)提前施工報(bào)建） 辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記工 程施工配合物業(yè)方案策劃、設(shè)計(jì)配合、物業(yè)公司選聘 銷售配合工程條件評估投資估算 投資目標(biāo)執(zhí)行監(jiān)控項(xiàng)目計(jì)劃動態(tài)管理 項(xiàng)目后 評估項(xiàng)目運(yùn)營策劃（含項(xiàng)目計(jì)劃）景觀 /精裝專項(xiàng)設(shè)計(jì)、部品策劃初設(shè) 施工圖階段內(nèi)部立項(xiàng) 項(xiàng)目策劃會 方案評審會銷售管理階段56萬科的 7對眼睛John：…… ……在競爭的環(huán)境里取勝，需要我們 給客戶的定位一定要精確 ，令顧客一走進(jìn)門說這正是我要的房子。輸入 輸出資源(社會規(guī)則 )許可有形產(chǎn)品服務(wù)運(yùn)營活動運(yùn)營管理運(yùn)營戰(zhàn)略、新產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、采購供應(yīng)、生產(chǎn)制造、產(chǎn)品配送直至售后服務(wù)規(guī)劃 /控制和評估運(yùn)營11房地產(chǎn)企業(yè)的 ”運(yùn)營管理 ”，主要是對項(xiàng)目開發(fā)活動的規(guī)劃、控制和評估住宅 /寫字樓 /商鋪 /酒店 ……物業(yè)服務(wù) /管理服務(wù) /生活服務(wù) ……運(yùn)營活動運(yùn)營管理經(jīng)營權(quán)取得 產(chǎn)品計(jì)劃 產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)品銷售產(chǎn)品交付與服務(wù)一般意義的運(yùn)營活動房地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)營活動項(xiàng)目取得 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目實(shí)施 營銷管理 產(chǎn)品交付為達(dá)成項(xiàng)目開發(fā)所必須完成的：成本 /采購 /外部程序人力 /資金 /……土地開發(fā)經(jīng)營權(quán) ……運(yùn)營管理 —— 究竟包含哪些內(nèi)容？？？？ 輸入 輸出運(yùn)營方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)12龍湖運(yùn)營管理中心的 7項(xiàng)內(nèi)容（ 2023年進(jìn)行了調(diào)整 ——七巧板）13討 論 : 您認(rèn)為您所在公司的是否有必要成立運(yùn)營管理部？如果成立運(yùn)營管理部，您認(rèn)為該部門的職能應(yīng)該包含哪些？14我們對房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理的理解房地產(chǎn)企業(yè) “ 項(xiàng)目運(yùn)營管理 ” ,本質(zhì)應(yīng)該是是貫穿于項(xiàng)目開發(fā)各個環(huán)節(jié)的管理行為，對各個開發(fā)環(huán)節(jié)的共性管理行為 ,構(gòu)成了 “ 項(xiàng)目運(yùn)營管理 ” 的核心內(nèi)容房地產(chǎn)價值鏈 ACTION n …… ACTION 03 ACTION 02ACTION 01輸 出輸 入成果標(biāo)準(zhǔn)體系流程管理體系計(jì)劃管理體系決策 (會議 )體系項(xiàng) 目 評 估管理項(xiàng)目評估體系輸 出輸 入 輸 出輸 入 輸 出輸 入 輸 出輸 入信息管理信息管理體系15我們對房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理的定義 : 三大功能、六大體系“ 項(xiàng)目運(yùn)營管理 ” 有別與 “ 項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)活動 ” 和相關(guān)的 “ 專業(yè)活動 ” ，主要表現(xiàn)為對各個項(xiàng)目活動的規(guī)劃、控制和評估規(guī) 劃控 制評 估QCTP A計(jì)劃管理體系成果管理體系決策會議體系流程管理體系項(xiàng)目評價體系工具和手段工具和手段 —— ⅠⅠ 信息管理信息管理16回顧：龍湖 “運(yùn)營管理體系 ”的 7項(xiàng)內(nèi)容龍湖的 ” 項(xiàng)目運(yùn)營管理 ” 包括了專業(yè)管理和運(yùn)營管理兩個平臺的部分職能17項(xiàng)目運(yùn)營管理的重要性日益受到房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注華遠(yuǎn) 運(yùn) 營 管理部（ 04年成立 計(jì)劃 信息部， 06年更名）首 創(chuàng) 運(yùn) 營 管理中心（ 04年成立，偏成本管理， 05年 職 能 調(diào) 整）世茂 — 營 運(yùn) 管理部（ 06年成立）華潤 運(yùn) 營 管理部（ 07年成立）? 綜合計(jì)劃管理（含中期規(guī)劃）? 部門績效評價? 流程管理? 公司制度管理? 戰(zhàn)略管理? 項(xiàng)目運(yùn)營管理? 客戶滿意度管理? 銷售定價管理? 項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃管理? 項(xiàng)目實(shí)施檢察管理? 合作供應(yīng)商管理? 業(yè)務(wù)流程體系管理? 信息化管理? 組織管理? 計(jì)劃管理? 資本運(yùn)作與管理? 商業(yè)經(jīng)營管理? 流程建設(shè)與管理? 信息化管理18案例：沿海集團(tuán) 2023年 “推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)籌管理、項(xiàng)目加速戰(zhàn)略 ”的前后對比項(xiàng)目提速，項(xiàng)目開發(fā)里程碑節(jié)點(diǎn)（按時）完成率較 06年度提升45%。nPMO召集人：是地區(qū)公司項(xiàng)目管理的總牽頭人，也是 PMO會議召集人，通常也兼任地區(qū)公司項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn)營專員、定義地區(qū)知識管理員，其權(quán)限職責(zé)將在集團(tuán)的 PMO系統(tǒng)和知識管理體系中。