【正文】 發(fā)成本投入，并且可以逐漸償還項(xiàng)目貸款并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。發(fā)行債券 ： 通過發(fā)行各種債券取得資金。（ 3）企業(yè)債券： 企業(yè)債券由中央政府部門所屬機(jī)構(gòu)、國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有控股企業(yè)依照法定程序發(fā)行（可以在交易所市場(chǎng)或銀行間債券交易市場(chǎng)），約定在一定期限內(nèi)（中長(zhǎng)期）還本付息的債券，由國(guó)家發(fā)改委和國(guó)務(wù)院審批，一般要求予以擔(dān)保，債券發(fā)行后，審批部門不再對(duì)發(fā)債主體的信息披露和市場(chǎng)行為進(jìn)行監(jiān)管。 案例：萬科做大做強(qiáng)的 “ 秘訣 ” —融資u 自 92年上市至今，萬科共發(fā)行股票融資 8次，融資金額共 195億元；u 至 2023年底，萬科歷年留存利潤(rùn)僅 128億元；u 至 2023年底，萬科對(duì)外借款余額共 329億元。因此，企業(yè)對(duì)外借款除了保障資金需求外，另外一個(gè)重要目的是利用財(cái)務(wù)杠桿作用獲取更大的收益，提高實(shí)投資金的回報(bào)率。借款越多越好嗎 ? 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)原理：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)即企業(yè)不能償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，即現(xiàn)金流出大于現(xiàn)金流入而產(chǎn)生的到期不能還本付息的風(fēng)險(xiǎn)。因此，有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：167。 決定資金成本一般有三個(gè)方面的因素： 一是資金使用的時(shí)間，資金占用時(shí)間越長(zhǎng)，所付費(fèi)用成本越大，反之越??； 二是出資者所要承受的風(fēng)險(xiǎn) ，風(fēng)險(xiǎn)越大，籌資成本越高，反之越?。?三是資金供求狀況 ，資金供應(yīng)緊張時(shí)，資金成本越高，資金供大于求時(shí)，成本越低。 對(duì)賭標(biāo)的通常設(shè)定為企業(yè)股權(quán)，或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般標(biāo)準(zhǔn)的其他支付條件（如高額利息）。 167。、辦理銀行貸款需關(guān)注的事項(xiàng)（ 1）合理確定貸款額度： 公司每個(gè)項(xiàng)目均應(yīng)在銀行可接受的范圍內(nèi)爭(zhēng)取最大的貸款額度，一般在總投資的 4060％。要關(guān)注利率的變化趨勢(shì)，在銀行貸款利率處于下降通道時(shí)，貸款利率應(yīng)按季或月調(diào)整。特別可以通過房款回籠情況與費(fèi)用掛鉤等激勵(lì)手段，充分調(diào)動(dòng)代理公司、律所等中介積極性，促進(jìn)房款的快速回籠。為降低擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，公司應(yīng)盡快辦理他項(xiàng)權(quán)證，縮短擔(dān)保期限，盡早解除擔(dān)保責(zé)任。 資金運(yùn)用時(shí)要特別關(guān)注的重點(diǎn)： 要縮短項(xiàng)目的開發(fā)周期項(xiàng)目，加快開發(fā)速度，減少資金的占用。 目前，富力已有 5家五星級(jí)酒店、 2家四星級(jí)酒店、 2個(gè)幢國(guó)際甲級(jí)寫字樓和 2個(gè)購(gòu)物中心，投資商業(yè)地產(chǎn)沉淀了較多的資金，而商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效果并不理想（ 2023年酒店業(yè)務(wù)虧損 ）。 作為項(xiàng)目公司，為降低資金成本，將盡量減少賬面的資金結(jié)存，如有長(zhǎng)期閑置資金可考慮提前歸還銀行貸款，或?qū)①Y金調(diào)入母公司，由母公司統(tǒng)一調(diào)劑和平衡。 在工程建設(shè)中往往存在甲方為施工單位代墊工程勞保金、現(xiàn)場(chǎng)水電費(fèi)等，這些款項(xiàng)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清收，保證公司利益不受損害。（ 4）各級(jí)公司財(cái)務(wù)部門應(yīng)定期對(duì)銀行賬戶進(jìn)行清理，對(duì)于長(zhǎng)期不使用、不需用的銀行賬戶應(yīng)及時(shí)予以注銷。對(duì)于未經(jīng)規(guī)定程序?qū)徟虺綑?quán)限審批的款項(xiàng)，出納人員不得支付資金，其他財(cái)務(wù)人員不得辦理有關(guān)財(cái)務(wù)事項(xiàng)。n稅務(wù)籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義，企業(yè)需密切關(guān)注國(guó)家宏觀調(diào)控政策的變化，認(rèn)真分析，積極開展稅務(wù)籌劃，變被動(dòng)為主動(dòng)，更好地維護(hù)企業(yè)利益。n 提高稅務(wù)籌劃意識(shí)、重視前期籌劃。 扣除項(xiàng)目金額 =直接開發(fā)成本 +開發(fā)費(fèi)用（可按開發(fā)成本的 10%核定） +加計(jì)扣除（直接開發(fā)成本的 20%） +流轉(zhuǎn)稅費(fèi) 普通住宅增值率不超過 20%時(shí)免交土地增值稅 合理利用稅收優(yōu)惠政策n 稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的，免征土地增值稅。通過與冼村簽訂合作開發(fā)協(xié)議并向國(guó)家支付少量地價(jià)款后，廣州公司實(shí)現(xiàn)了國(guó)土證上的加名，并與冼村按比例享有項(xiàng)目的權(quán)益。167。 若辦公樓出售時(shí)已有產(chǎn)權(quán)證：可先將辦公樓整體以相對(duì)較低價(jià)格投資成立項(xiàng)目公司、而后出售項(xiàng)目公司股權(quán)；或者先以貨幣資金作為注冊(cè)資本成立新的全資子公司，而后以辦公樓整體對(duì)其進(jìn)行增資（可免契稅）； 若辦公樓無產(chǎn)權(quán)證：先成立空殼項(xiàng)目公司、再將辦公樓整體以相對(duì)較低價(jià)格出售給此公司、而后出售空殼公司股權(quán)。 適當(dāng)加大稅前扣除的成本和費(fèi)用 成本方面的籌劃n 毛利率在 %以上的普通住宅和毛利率在 27%以上的非普通住宅項(xiàng)目將達(dá)到土地增值稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)，因此，當(dāng)物業(yè)毛利率在上述標(biāo)準(zhǔn)附近時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過適當(dāng)增加開發(fā)項(xiàng)目投資，通過降低適用的稅率等級(jí)，如從增值率從 20%下降至19%，達(dá)到免征條件，起到一舉多得的作用。企業(yè)所得稅籌劃思路 爭(zhēng)取核定征收的方式、適用較低檔率的稅收n 公司目前經(jīng)營(yíng)的某些項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)歷的時(shí)間較長(zhǎng)、項(xiàng)目易手次數(shù)較多，而且前期相關(guān)成本、資料不全，應(yīng)盡早與主管稅局溝通，最大程度爭(zhēng)取所得稅核定征收。 營(yíng)業(yè)稅差額繳納n 稅法規(guī)定：?jiǎn)挝讳N售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置或抵債得來的不動(dòng)產(chǎn)、受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。n 轉(zhuǎn)租n 依規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，若先將公司自有部分物業(yè)以相較低價(jià)格租給全資子公司，而后由子公司對(duì)外以市價(jià)轉(zhuǎn)租，則可降低房產(chǎn)稅稅基。具體分?jǐn)偡椒椋和两ā⒀b修等成本按照建筑面積與其他物業(yè)一起平均分?jǐn)?，?huì)所不參與項(xiàng)目地價(jià)款、市政配套費(fèi)、綠化工程、配套設(shè)施等其他成本的分?jǐn)?。n 采取股權(quán)收購(gòu)方式時(shí)，盡量以接近被收購(gòu)項(xiàng)目成本發(fā)票的金額收購(gòu)；對(duì)于溢價(jià)的部分，盡量要求被收購(gòu)方提供能進(jìn)入成本的發(fā)票，以提高可扣除成本金額；n 無論是資產(chǎn)收購(gòu)還是股權(quán)收購(gòu)的方式，都需要加強(qiáng)對(duì)成本發(fā)票合法合規(guī)性審查。、房產(chǎn)稅籌劃思路n 自用性物業(yè)： 自用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，其房產(chǎn)稅稅率為 %，稅基為房產(chǎn)原值扣除一定比例。 營(yíng)業(yè)稅籌劃思路n 營(yíng)業(yè)稅是對(duì)提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)而征收的稅金。企業(yè)所得稅籌劃思路n 企業(yè)所得稅計(jì)算公式n 預(yù)收當(dāng)期企業(yè)所得稅 =（當(dāng)期收到的預(yù)售房款 15%+ 當(dāng)期其他結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目稅前利潤(rùn)） 25%n 結(jié)轉(zhuǎn)收入當(dāng)期繳企業(yè)所得稅 =（當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)的稅前利潤(rùn) 結(jié)轉(zhuǎn)收入15% ） 25%企業(yè)所得稅籌劃思路n 舉例n 某地產(chǎn)公司只開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，企業(yè)所得稅按季度繳納，項(xiàng)目在 3月開盤，當(dāng)月即收取預(yù)售房款 20230萬元，期間費(fèi)用 1000萬元，則當(dāng)期需要預(yù)繳企業(yè)所得稅為： （ 2023015%1000 ） 25%=500 萬元n 若這 2億元預(yù)售房款在年底交樓確認(rèn)為收入，相應(yīng)會(huì)計(jì)利潤(rùn)調(diào)整得到的應(yīng)納所得稅額為 4000萬元，對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本為 14000萬元，真實(shí)的毛利為 6000萬元，則結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)需要補(bǔ)繳企業(yè)所得稅： （ 400020230*15%） *25%=250萬元企業(yè)所得稅籌劃思路 充分利用地方優(yōu)惠政策n 新稅法規(guī)定，企業(yè)所得稅地稅分成的部分在一定條件下可以讓企業(yè)享受優(yōu)惠，當(dāng)?shù)囟惥謸碛幸欢ǖ淖灾鳈?quán)。n 此時(shí)，土地增值稅為 2,291萬元，降低 3,497萬元； 稅負(fù)總額為4,774萬元，節(jié)稅 2,993萬元。n 在合法的情況下，若能通過業(yè)務(wù)類型的調(diào)整，將部分房產(chǎn)銷售收入轉(zhuǎn)化為其他非房產(chǎn)銷售名目的收入，則可以降低項(xiàng)目的增值率和稅基，最終降低土地增值稅。 爭(zhēng)取核定征收167。 普通住宅增值率不超過 20%時(shí)免交土地增值稅 (續(xù) ) 合理利用稅收優(yōu)惠政策n 以下表普通住宅定價(jià)為例，價(jià)格定為 5900元 /方時(shí)，毛利率為%、增值率為 %，不用交土地增值稅，利潤(rùn)較 6000元 /方的定價(jià)還大一些。因此，在動(dòng)態(tài)籌劃過程中，始終應(yīng)關(guān)注稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)環(huán)境 (續(xù) )n 稅收籌劃即從公司總體的發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，通過適當(dāng)?shù)陌才殴窘?jīng)營(yíng)方式和業(yè)務(wù)流程，以及巧妙合理的財(cái)務(wù)協(xié)調(diào)和會(huì)計(jì)處理，實(shí)現(xiàn)在合法的前提下，稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較小、企業(yè)整體利益最大化。（ 5）未經(jīng)批準(zhǔn)，各級(jí)公司的資金不得投入證券市場(chǎng)從事有價(jià)證券買賣活動(dòng)，或從事其他任何形式的委托理財(cái)、風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng)。各級(jí)公司財(cái)務(wù)部門的會(huì)計(jì)人員應(yīng)按月編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表和盤點(diǎn)現(xiàn)金，保證賬實(shí)相符，出現(xiàn)賬實(shí)不符情形的必須及時(shí)查明原因，分清責(zé)任，及時(shí)糾正或追究有關(guān)人員的責(zé)任。 加快尾盤和車庫(kù)等物業(yè)的清盤，盡快處置閑置資產(chǎn)、空置房產(chǎn)設(shè)備，減少資金占用，盡快回收資金。 各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)投入嚴(yán)格按合同和施工進(jìn)度付款，堅(jiān)決杜絕未達(dá)到付款條件提前付款和超進(jìn)度付款，既是降低資金成本，也是控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 為緩解資金困境，去年年底，富力開始出售那些他們一直宣稱將持有經(jīng)營(yíng)的標(biāo)志性寫字樓，股東張力和李思廉個(gè)人出資購(gòu)買下屬子公司的房產(chǎn)，作價(jià)分別為 、。 富力公司從 03年開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，近幾年，投入大量的資金在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。方案一：選擇投資 A項(xiàng)目，則 5年內(nèi)可獲收益 325%= 億元；方案二：若選擇 B+C項(xiàng)目，則 5年內(nèi)可獲收益 320%+315%= 億元。 銀行按揭款是房地產(chǎn)行業(yè)特有的一種資金來源方式，目前，多數(shù)客戶都采取銀行按揭方式支付房款。 在銷售定價(jià)、折扣政策制訂、現(xiàn)場(chǎng)宣傳等銷售各個(gè)環(huán)節(jié)充分考慮房款快速回籠需求。（ 4）貸款資金使用應(yīng)關(guān)注的方面： 要盡量和銀行協(xié)商，力爭(zhēng)突破貸款資金的封閉管理，將貸款通過合理的渠道轉(zhuǎn)出，提高貸款資金的使用效率。這將意味著，如果今年不能上市，恒大將面臨資產(chǎn)被瓜分的危險(xiǎn)。2023年 8月，恒大地產(chǎn)通過另一上市保薦人瑞信擔(dān)保，向貸款人授出認(rèn)沽期權(quán)為擔(dān)保，籌集資金 ； 2023年 9月，通過抵押恒大御景半島項(xiàng)目，再次向美林貸款 ，用于購(gòu)買土地。 為了實(shí)現(xiàn)上市，實(shí)現(xiàn)迅速擴(kuò)張，恒大地產(chǎn)從 2023年不計(jì)成本頻繁拿地，土地儲(chǔ)備由 2023年底的不足 600萬方增加至 4580萬平方米，比 2023年底增加了 9倍，其資金來源主要是與一些機(jī)構(gòu)投資者 簽訂了所謂的 對(duì)賭協(xié)議 。 努力降低資金籌集成本 資金成本是指投資者籌集資金時(shí)付出的代價(jià)，資金籌集成本是直接關(guān)系到項(xiàng)目收益水平，資本成本高將虧蝕企業(yè)的利潤(rùn)，甚至使企業(yè)陷于困境。 借貸成本亦隨之增加。如前例方案一中，若投資收益率降低為 6%，其自有資金收益率為： 投資收益 =（ 2+1） *6%*1= 貸款利息 =2*10%*1= 投資凈收益 == 自有資金收益率 =247。資金籌集應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)總結(jié)： 財(cái)務(wù)杠桿：借雞生蛋，以小搏大。房地產(chǎn)投資信托（ REITs）： REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。（ 2）短期融資券（中期票據(jù)）： 由人民銀行主導(dǎo)的銀行間債券市場(chǎng)一項(xiàng)創(chuàng)新性債務(wù)融資工具，由企業(yè)發(fā)行的無擔(dān)保短期本票，發(fā)行規(guī)模一般不得超過企業(yè)凈