【正文】 時也能滿足房地產(chǎn)物業(yè)投資巨大的資金需求，實現(xiàn)多元化經(jīng)營，從而達到降低房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)風險的目的。 　 實例介紹 —— 威爾士房地產(chǎn)基金 ? 威爾士房地產(chǎn)基金公司（Ｗ ells Ｒ eal Ｅ state Ｆunds? Ｉ nc.）是喬治亞州的一個著名的房地產(chǎn)基金公司，其房產(chǎn)租戶包括可口可樂、摩托羅拉、西門子、 IBM、戴爾電腦等著名跨國公司。例：天津峰匯廣場 ? 天津峰匯廣場 1－ 3層商鋪和天津歐尚超市有限公司簽定長期租約（ 20+20年），具有穩(wěn)定的收益，北京國際信托投資公司通過發(fā)行 “ 法國歐尚天津第一店資金信托計劃 。一個項目公司的所有者權(quán)益無非是公積金加注冊資本金，這很難達到 30%的要求。 例：香蜜湖 例：今典集團 蘋果社區(qū)消費信托 ? 北京國投針對蘋果社區(qū)發(fā)行資金信托，向國內(nèi)外機構(gòu)和個人融資。 財產(chǎn)信托? 財產(chǎn)信托融資的一般運作模式為：房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目委托給信托投資公司，設(shè)立財產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)取得信托受益權(quán)；然后，房地產(chǎn)企業(yè)將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者并取得相應(yīng)對價實現(xiàn)融資，或者將受益權(quán)抵押進行債務(wù)融資。個人理財可能在短期內(nèi)看不出變化，但是在從長期來看，一個微小的變化，在后來可能帶來很大的變化。但是，從另一個角度來看，我國大部分產(chǎn)業(yè)的資源配置失效，資產(chǎn)重組具有廣闊的空間；同時，我國的資本市場孕育著巨大的投資機會和某些歷史性的機遇。 .? 越是新興市場、不透明的市場，賺錢的機會越多，理論上說，在美國金融用途不多，在中國用途才大。北京國投作為獨家代理人代理其轉(zhuǎn)讓行為。 .? 混合融資是指房地產(chǎn)企業(yè)采取權(quán)益融資和債務(wù)融資結(jié)合的方式向信托投資公司融資，是上述兩種融資方式的結(jié)合使用。間接債務(wù)融資模式 ? 間接債務(wù)融資操作流程如下：首先，信托投資公司通過發(fā)行資金信托，向投資者募集資金。 債務(wù)融資? 債務(wù)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)直接向信托投資公司貸款實現(xiàn)融資，或通過購房者向信托投資公司貸款買房從而間接實現(xiàn)融資。 例： 北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責任公司的融資? 重慶國際信托投資有限公司（重慶國信）通過發(fā)“ 景龍國際公寓項目股權(quán)投資信托 ” ，募集 8000萬元人民幣信托資金，此信托資金以重慶國信名義采取股權(quán)投資方式投入北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責任公司，信托計劃為期一年，信托期滿，北京中建嵐森建設(shè)投資有限公司（北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責任公司的股東）采取股權(quán)溢價 9%收購方式歸還信托資金及收益，銀基擔保有限公司對該收購款項提供全額連帶擔保。根據(jù)資金信托所募集資金運用方式的不同，又可以進一步細分為權(quán)益融資、債務(wù)融資和混合融資三種模式。顧名思義，此類ＲＥＩＴ不僅進行房地產(chǎn)權(quán)益投資，還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。 .? 根據(jù)資金投向的不同，ＲＥＩＴ可分為三類：１．權(quán)益型（ＥｑｕｉｔｙＲＥＩＴ）。另一方面，在中國成立純粹意義上的房地產(chǎn)投資基金的外部條件還不具備，適合成立具有房地產(chǎn)投資信托基金性質(zhì)的 “ 房地產(chǎn)投資基金 ” 。即通過向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，由基金托管人來托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實業(yè)投資，它是一個與證券投資基金相對等的概念。 實行 反向抵押貸款 保險服務(wù)的社會效應(yīng)? 多年來我國居民儲蓄率過高而消費率較低，特別是中年人源源不斷地把錢存入銀行，原因之一是老年保障制度不健全。所以有人稱這種投保為 生死合同 ，雙方盈虧全在于壽命的長短。它使得投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款，而投保人一直享有居住權(quán)和出租權(quán)，直至投保人亡故，保險公司才將其抵押的房屋收回，進行銷售或拍賣。其中利息付給銀行，本金則交給保險公司，貸款到期，保險公司將本金全部交還銀行。 ” 民生房貸獨門絕學(xué) 組合還款法? 這樣一來，不但這部分客戶的需求得到滿足，而且銀行的利息收入也與以往不同。個人業(yè)務(wù)：民生房貸獨門絕學(xué)? 在國內(nèi)銀行產(chǎn)品監(jiān)管空間狹窄、產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴重的環(huán)境下，民生銀行依靠科技創(chuàng)造出新的房貸產(chǎn)品，竟然能夠一枝獨秀，令競爭者望塵莫及，其它銀行幾乎無法跟著 “ 復(fù)制 ” ?？梢灶A(yù)測，在全國商品流通總量中，房地產(chǎn)商品占有的比重將日益增大，并將帶動貨幣流通量和貸款量的增加。 存量房與房地產(chǎn)金融? 資金密集的房地產(chǎn)市場具有金融屬性，特別是存量房這一塊。.? 一般來說，銀行負責將借款者的還款在扣除銀行管理費和其他費用（包括工本費、公證費、房產(chǎn)評估費、稅等）后，轉(zhuǎn)讓給特別機構(gòu)，特別機構(gòu)負責按時返還證券投資者的本金和利息，并支付各機構(gòu)的費用（如保險費、評級費等），余下的則是特別機構(gòu)的收益。 房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化? 我國資產(chǎn)證券化的運作領(lǐng)域　　 銀行不良資產(chǎn)證券化。 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新參考點介紹 .? 宏觀經(jīng)濟：資產(chǎn)證券化? 金融： 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金? 公司業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)信托? 政策： 存量房與房地產(chǎn)金融? 個人業(yè)務(wù)：民生房貸獨門絕學(xué) 壽險抵押貸款 反向抵押貸款保險.? .房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化? 資產(chǎn)證券化 (Assetbacked ? 深交所的研究報告顯示：我國房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的行業(yè)，大約 70%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款的支持。 房地產(chǎn)金融發(fā)展前景預(yù)測? 中國總體經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)持續(xù)了將近 20年較高速度的增長，今后，至少還能有 20年連續(xù)經(jīng)濟增長過程。? 2023年 12月底，全部金融機構(gòu)人民幣貸款余額 ，同比增長 % 房地產(chǎn)開發(fā)信貸的增長.個人住房抵押信貸的增長 房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源 (億元 )年份 2023 2023 2023 三年合計 所占比例國家預(yù)算內(nèi)資金 %國內(nèi)貸款 %債券 %利用外資 %自籌資金 %其他資金 3670. 56 %資金來源總額 100%房地產(chǎn)貸款及其占金融機構(gòu)貸款余額的比例年份 1998 1999 2023 2023 2023個人住房抵押貸款余額 4261358337755988253房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額26802972328142046616房地產(chǎn)貸款余額310643306658980214869金融機構(gòu)貸款余額865249373499371112314139803占金融機構(gòu)貸款余額的比例 (%)92 310.64居民存款的結(jié)構(gòu).? .負利率下居民存款增速持續(xù)下滑.? 2023年 12月末，全部金融機構(gòu)本外幣各項存款余額為 ，同比增長 %。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系 ? 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間，存在著一種相互依存、相互支持、相互促進、共同發(fā)展的緊密聯(lián)系，也稱之為良性互動的關(guān)系，這是由于雙方的特性所決定的。內(nèi)訓(xùn)資料 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新房地產(chǎn)金融創(chuàng)新房地產(chǎn)金融創(chuàng)新? 房地產(chǎn)金融的含義和特點? 房地產(chǎn)金融的數(shù)字化描述? 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是市場發(fā)展的需