【正文】 房子也得歸保險公司，保險公司在投保人亡故之后，將房屋出租或者銷售甚至拍賣。按人均壽命男性 69歲計算，投保人的壽命計算基數(shù)為 9年。 反向抵押貸款保險? 根據(jù)保監(jiān)會的設(shè)計思路，反向抵押貸款定位于新型的 抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金 的壽險服務(wù)，它將已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的投保人的房屋產(chǎn)權(quán)抵押，按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命（男性 69歲，城鄉(xiāng)差異不計）計算，將其房屋的價值化整為零，分攤到預(yù)期壽命年限中去，按年或月將現(xiàn)金支付給投保人。投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險公司 。 壽險抵押貸款? 在歐洲一些國家，尤其是荷蘭，普遍將住房抵押貸款與人壽保險相結(jié)合，借款人獲得住房抵押貸款后，每月支付的費用由兩部分組成：本金和利息。據(jù)了解，民生銀行還允許客戶在最長一年的時間內(nèi)，只還利息不還本金，這就為部分打算 “ 以房養(yǎng)房 ” 的客戶提供了便利條件。 “ 對于銀行來講，這類客戶很有培養(yǎng)前途，一般而言，他們的收入曲線未來會呈現(xiàn)出向上的趨勢， ” 高峰進一步分析到， “這樣我們就可以根據(jù)他的情況，將 20年的貸款分成不同階段來還，比如這對年輕人前兩年收入低，可以先在這個階段每個月還 3000元錢，第三年收入有所增加后，可以負擔(dān)每月 5000元的還款了，銀行就可以為他們調(diào)整到月還款 5000元。 民生房貸獨門絕學(xué) 組合還款法? 例子：一名剛剛畢業(yè)的碩士研究生，工作時間不長，有了女朋友之后，面臨買房子結(jié)婚的問題，兩個人的月收入加起來可能在 5000元左右，而其每個月的正常開支為 2023元。而且，可以激活存量房市場，改變目前以增量房成本加利潤決定市場房價的狀況，使存量房的實際價值真正起到指導(dǎo)增量房市場價格的作用。? 政府將有可能首先從給銀行帶來最大風(fēng)險、需求穩(wěn)定的低端產(chǎn)品即廉租屋、經(jīng)濟適用房入手，實現(xiàn)房地產(chǎn)證券化。隨著房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展，存量房地產(chǎn)進入市場的數(shù)量將會逐年增加，再加上每年接近 1萬億元的新建房地產(chǎn)投入使用。此后，大量新建的經(jīng)濟適用房、商品房進入市場，到 2023年，私有住房的持有率已達 26％。雖然有如此巨大的住房抵押貸款規(guī)模，但由于 %的住房抵押貸款通過資產(chǎn)證券化脫離了商業(yè)銀行體系，有效地分散了商業(yè)銀行的金融風(fēng)險。.? 如果發(fā)生抵押貸款借款人提前還款或抵押貸款本金和利息償還超前于證券本息的支付，通常特別機構(gòu)將作在貨幣市場和資本市場作短期投資如購買國債等，該投資收益屬于特別機構(gòu)。在一定時間，在某個資本市場，在政府的批準(zhǔn)、監(jiān)督和有關(guān)證券信用評級機構(gòu)的監(jiān)督下，通過承銷商發(fā)行以其收購的抵押貸款為基礎(chǔ)的證券（通常是以債券的形式）。 房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化? 目前，國際上信貸資產(chǎn)證券化代表性的模式大致有三種： 　　一是美國模式，也稱表外業(yè)務(wù)模式，即在銀行外部設(shè)立特殊機構(gòu) (SPV)，用以收購銀行資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)的真實出售； 　　二是德國模式，亦稱表內(nèi)業(yè)務(wù)模式，即在銀行內(nèi)部設(shè)立一個機構(gòu)，由這個機構(gòu)運作證券化業(yè)務(wù)，資產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于銀行，保留在銀行的資產(chǎn)負債表中； 　　三是澳大利亞模式，也稱準(zhǔn)表外模式，是上述兩種模式的結(jié)合類型。這些資產(chǎn)都具有質(zhì)量和信用可被準(zhǔn)確評估、有擔(dān)保、能產(chǎn)生可預(yù)見的現(xiàn)金流等必備特征。具體來說，資產(chǎn)證券化就是發(fā)起人把其持有的各種流動性較差的資產(chǎn)，分類整理為一批批資產(chǎn)組合出售給特設(shè)載體 (SPV)，再由特設(shè)載體把買下的金融資產(chǎn)作為擔(dān)保發(fā)行資產(chǎn)支持證券 (ABS)，收回購買資金。房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)證券化實現(xiàn)后，還會有一些新的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理產(chǎn)品逐步在中國市場出現(xiàn)。 .? 政府方面很清楚，沒有房地產(chǎn)金融，在中國目前的市場情況下，就不可能有較好較快的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是市場的需求? 一方面是房地產(chǎn)貸款在銀行所累積的風(fēng)險已使銀行金融不堪重負，政府需要多種金融創(chuàng)新。現(xiàn)在我國消費貸款占整個金融銀行業(yè)貸款比重約為 15％左右。非金融性公司及其他部門貸款增加 ，其中，短期貸款增加 4919億元，中長期貸款增加 9350億元，票據(jù)融資增加 2026億元。非金融性公司存款增加 ，財政存款增加 564億元。在 1998年的時候，整個房地產(chǎn)的貸款不到 3000億，個人貸款不到 200億，但目前金融機構(gòu)主要是銀行，用于支持房地產(chǎn)發(fā)展的貸款達到了 20230億。 房地產(chǎn)金融的數(shù)字化描述? 商業(yè)銀行向購房者提供個人住房抵押貸款，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)聯(lián)系的另外一個方面。? 房地產(chǎn)抵押貸款相對其他抵押貸款安全性高，債權(quán)可靠? 抵押貸款是房地產(chǎn)貸款的最重要形式。從內(nèi)容上看，它包括購買土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)市場交易等活動中的各種資金融通活動。? 房地產(chǎn)金融是金融機構(gòu)為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)而開展的信用活動和提供的貨幣資金融通。房地產(chǎn)金融的特殊性，可以歸納為以下幾點：? 房地產(chǎn)貸款金額大，償還期長 。如果其他資金來源中假設(shè)有60％是金融機構(gòu)提供的預(yù)售商品房按揭貸款，同時按揭貸款又沒有及時替出開發(fā)貸款，則房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中至少有 %來自金融機構(gòu)。 房地產(chǎn)金融的數(shù)字化描述? 2023年，銀行的 15萬億元信貸中房地產(chǎn)的開發(fā)貸款、個人住房貸款等占了 1／ 5左右。全年人民幣各項存款增加 ，從分部門情況看：居民戶存款增加 ，其中定期存款增加9641億元 ,活期存款增加 6289億元 ,居民戶存款穩(wěn)定性增強。全年人民幣貸款增加 ，從部門分類看：居民戶貸款增加 5925億元，其中，居民戶消費性貸款增加4327億元，在消費性貸款中短期貸款增加 173億元，中長期貸款增加 4154億元；居民戶經(jīng)營性貸款增加1598億元，在居民戶經(jīng)營性貸款中短期貸款增加1399億元，中長期貸款增加 199億元。當(dāng)前，很重要的政策就是鼓勵和擴大消費者的消費行為，銀行在這 20年發(fā)展中會有很大變化。如果保守些算，從 2023年起，按 10％到 12％的速度來預(yù)測， 10年以后到 2023年，中國的銀行貸款總額將達到 40萬億元，房地產(chǎn)貸款能夠占銀行貸款的 35％，個人消費貸款占到 35％到 40％，房地產(chǎn)貸款將在今后 10年增長10倍，顯然房地產(chǎn)貸款需要有一個大發(fā)展，前景頗為樂觀。房地產(chǎn)企業(yè)正在急切地尋找除銀行之外更好的融資渠道。國內(nèi)金融市場還將提供一些利率衍生產(chǎn)品，幫助消費者對沖利率風(fēng)險。房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化? 資產(chǎn)證券化的實質(zhì)是 (金融 )資產(chǎn)所有權(quán)和收益權(quán)的某種程度的分離，是 (金融 )資產(chǎn)組合的一種方式。到目前為止，發(fā)達國家已被證券化的資產(chǎn)包括：抵押、擔(dān)保貸款；信用卡、轉(zhuǎn)帳卡、設(shè)備租賃、貿(mào)易應(yīng)收帳款；航空機票收入、收費公路及其他公共設(shè)施收入等各種有固定收入的貸款；商業(yè)房地產(chǎn)、汽車、以及工商企業(yè)等各商業(yè)貸款。? 簡言之，房貸證券化即將銀行已經(jīng)存在的信貸資產(chǎn)集中起來組成資產(chǎn)集合 (亦稱資產(chǎn)池 )，并重新分割為證券，進而轉(zhuǎn)賣給市場上的投資者。 .? 基本做法是，特別機構(gòu)按一定標(biāo)準(zhǔn)（如貸款期、還款方式、信用等級等）向各個銀行購買其所持有的抵押貸款，組成 “抵押貸款庫 ”（只是一種分類以示區(qū)別而已），并通過一定的信用提升手段（如保險、擔(dān)保和保證金等）達到需要的信用級別，特別機構(gòu)通過分析和定價。如果發(fā)生這類情況，該特別機構(gòu)的聲譽也將受到致命影響。美國 2023年各種物業(yè)類型抵押貸款余額占 GDP的比例達到了 ％（其中，獨戶住宅抵押貸款余額為 GDP的 %） **，獨戶住宅抵押貸款 2023年 6月末