【正文】 保險公司交還全部本金；對借款方來講，它在轉移貸款風險時，給借款人送上了一份人壽保險；對保險公司來說，每月收到的本金可能帶來盈利。 直至投保人亡故，保險公司才將該房屋收回，進行銷售、出租或者拍賣。這種貸款適合即將退休或已經退休后的老人（男 60歲、女 55歲）。保險公司扣除預支貼現(xiàn)利息 25%，按 75%計算給付額為 ，再將預期給付額分攤到投保人的預期壽命中去，那么每年李先生可以得到 萬元，每月可得到 3250元。 這一險種對于發(fā)展我國保險業(yè)的作用? ① 它可以使保險產品多元化，有利于我國保險公司加快成為現(xiàn)代金融企業(yè) 。? ③ 目前我國有關法規(guī)對于保險公司從事經營活動范圍的限制很嚴，縮小了贏利空間。全面推行 反向抵押貸款 的壽險服務，使得為養(yǎng)老進行儲蓄不再成為必要 。結果毀了自己不算，社會還要付出很大的成本去查處和關押他們，把監(jiān)獄變成了 “ 養(yǎng)老院 ” 。專門投資于房地產行業(yè)的基金就稱為房地產產業(yè)投資基金，即房地產產業(yè)基金。這類基金目前多采用投資公司的形式來規(guī)避政策壁壘。 ? 　　在美國，一般的房地產基金管理公司也同時發(fā)起設立開放式房地產投資基金、有限合伙制房地產投資基金和房地產投資信托基金進行捆綁式運作，形成美國房地產基金合力運作的 “ 三駕馬車 ” 。房地產投資信托聘請專業(yè)顧問公司和經理人來負責公司的日常事務與投資運作，并實行系統(tǒng)投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產項目及業(yè)務。權益型ＲＥＩＴ直接投資并擁有房地產，其收入主要來源于旗下房地產的經營收入。 .? ２．抵押型（ＭｏｒｔｇａｇｅＲＥＩＴ）。 ? 　　早期的房地產投資信托主要為權益型信托，目的在于獲得房地產的產權以取得經營收入。該公司主要成立了威爾士資產管理公司（Ｗ ells Ａ et Ｍanagement Inc.）、威爾士證券投資公司（Ｗ ellsＩnvestment Ｓ ecurities Inc. )、威爾士資本公司（Ｗ ells Ｃ apital Inc. )等三個全資職能子公司，進行房地產基金的發(fā)起、經營管理等。 權益融資? 權益融資是指房地產企業(yè)向信托投資公司增資擴股，或者直接向信托投資公司出售房地產項目的產權進行融資，信托投資公司成為房地產企業(yè)的股東或房地產項目的所有者。募集了近 1個億資金，購買上述商鋪的產權，通過經營獲取租金收入，從而實現(xiàn)信托投資收益。例： 北京中建森嵐房地產有限責任公司的融資? 在這種模式下，房地產企業(yè)除了實現(xiàn)融資目的外，還能夠提高企業(yè)的融資能力。而通過向信托投資公司增資擴股，則能夠達到這一要求。? 根據貸款主體的不同，債務融資可進一步細分為直接債務融資和間接債務融資兩種模式。水榭花都項目融資? 深圳國際信托投資有限責任公司發(fā)行 深國投穩(wěn)健然后，信托投資公司以自己的名義將募集的資金以按揭貸款的形式貸款給購房者。在項目樓盤封頂之前，北京國投用其所募集資金為蘋果社區(qū)購房人提供從拿到銷售許可證到銀行封頂按揭前的短期按揭需求。例 浙江力寶科技建材城 項目? 浙江省國際信托投資有限責任公司通過發(fā)行 浙江力寶科技建材城 資金信托募集 4000萬元信托資金，其中 1000萬元信托資金入股溫嶺市力寶科技建材城有限公司，持有該公司 40%的股權，為第一大股東；另外 3000萬元信托資金借給溫嶺市力寶科技建材城有限公司，貸款利率根據中國人民銀行基準貸款利率適當上浮。 例：北京元鴻公司盛鴻大廈項目 ? 第一，元鴻公司將其開發(fā)、建設的房地產項目 北京盛鴻大廈（市場價值約 ）委托給北京國投，設立盛鴻大廈財產信托。投資人受讓優(yōu)先受益權后成為優(yōu)先受益人。個人的金融儲蓄現(xiàn)在在短短一年就可以增長到 。? 《華爾街日報》曾做過分析，讓頂尖的金融師選擇最好的股票，然后找一只猴子投標，后來盈利和金融師差不多。因此，企業(yè)只要能夠依據自身的需要和能力選擇恰當?shù)姆绞竭M行資本運營，不僅可以極大地推動產業(yè)的發(fā)展還可以為企業(yè)帶來豐厚的投資回報。 經濟轉型中的發(fā)展機會 與國外相比，我國的金融市場尚不發(fā)達，金融工具較少、市場缺乏效率，在很大程度上阻礙了企業(yè)資本運營的發(fā)展。 .? 唐朝時候的一缸古幣，如果規(guī)范地理財?shù)脑挘浆F(xiàn)在都可以把美國買下來。...? 中國經濟增長歷史為什么每次都很繁榮，然后又逐步縮小，一個很重要的理論是，商人創(chuàng)造財富，賺錢之后把貨幣藏起來，這使得整個財富的擴張速度在縮小。例：北京元鴻公司盛鴻大廈項目? 第二，元鴻公司將其享有的受益權分級為優(yōu)先受益權和普通受益權，并將其享有的優(yōu)先受益權（人民幣約 ）以轉讓或質押的方式進行處置。溫嶺市力寶科技建材城有限公司按季支付浙江國信 3000萬元貸款的利息， 2年后到期償還貸款本金。由此，很好地彌補了央行 121號文關于 封頂按揭 政策所造成的消費信貸斷裂，并且使得今典集團提前獲得購房款，實現(xiàn)融資目的。待到結構封頂或商務用房竣工之后，也就是說符合銀行按揭貸款時，信托公司將把貸款資產轉讓給銀行，這樣，銀行每月將從買房人那里獲得按揭貸款償還。貸款由深圳信托房地產開發(fā)有限公司進行保證擔保。? 間接債務融資是指購房者作為貸款主體，向信托投資公司貸款買房從而間接實現(xiàn)房地產企業(yè)融資。而向信托投資公司增資擴股，由于簽訂協(xié)議，在約定時間內按一定溢價相關當事人購買信托投資公司的股權，因此，出讓的收益也就局限于溢價部分，按目前情況，溢價率也就 6－ 8％，這與房地產項目動則高達百分之幾十的收益率而言，絕對是合算的。一般來說開發(fā)商的所有者權益都非常小。非經營性權益融資? 非經營性權益融資是指信托投資公司成為房地產企業(yè)股東或房地產項目所有者后，并不直接經營房地產企業(yè)或房地產項目，而是與相關當事人（一般為房地產企業(yè)原股東或房地產項目原所有者）簽訂協(xié)議，約定在一定時間，相關當事人按約定價格（溢價部分為信托投資收益）購買信托投資公司的股權或所有權。經營性權益融資? 經營性權益融資是指信托投資公司成為房地產企業(yè)股東或房地產項目所有者后，直接經營房地產企業(yè)或房地產項目，并根據在房地產企業(yè)中所占的股權比例或房地產項目所有權情況，獲得經營所得，作為信托投資收益來源。 .? .公司業(yè)務 :房地產信托融資? 當前中國房地產業(yè)信托融資的主要模式是，信托投資公司通過發(fā)行資金信托募集資金，然后信托投資公司以自己的名義將資金運用于房地產企業(yè)或房地產項目?；旌闲磐袆t帶有權益型信托和抵押信托的雙重特點。 ? 　?。常旌闲停ǎ龋猓颍椋洌遥牛桑裕?。投資者的收益不僅來源于租金收入，還來源于房地產的增值收益。中小投資者通過房地產投資信托方式，在承擔有限責任的同時，可以間接獲得大規(guī)模房地產投資的利益。其中，以有限合伙制房地產投資基金最為普遍，而開放式基金模式的相對較少，所占比率為３０％左右。 .? 由于中國房地產投資信托公司的缺位，若設立房地產投資基金，該基金還必須充當房地產投資信托的部分角色。所謂私募基金，是指通過非公開方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設立的基金。 房地產產業(yè)投資基金? 產業(yè)投資基金，在我國系指直接投資于產業(yè)，主要對未上市企業(yè)進行股權投資和提供經營管理服務的利益共享、風險共擔的集合投資制度。 ? 有利于從源頭上解決腐敗問題。這肯定可以促進我國壽險業(yè)務的發(fā)展。 ? ② 最初幾年，看起來經理人的 “ 業(yè)績 ” 表現(xiàn)不明顯。當然，如果李先生投保后三五年就去世了，