【正文】 為什么呢？因為美國的市場已經(jīng)成熟。例：北京元鴻公司盛鴻大廈項目? 第三，北京國投作為盛鴻大廈財產(chǎn)信托的受托人，將處置信托財產(chǎn)所得全部收入存入北京國投開立的信托專戶并管理，優(yōu)先用于支付優(yōu)先受益人本金和收益，在優(yōu)先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受益人不參與任何分配。浙江力寶高新建材股份有限公司承諾 2年后以 1160萬元的價格購買浙江國信持有的溫嶺市力寶科技建材城有限公司 40%的股權(quán)。購房者以購房款的形式將資金給支付給開發(fā)商，并在結(jié)構(gòu)封頂或商務用房竣工之前，每月定期向信托公司償還貸款。? 直接債務融資是指房地產(chǎn)企業(yè)作為貸款主體，直接向信托投資公司貸款融資。因為根據(jù) 121號文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的 30%，而這 30%必須是所有者權(quán)益，以前對30%的理解比較寬泛，只要你開發(fā)項目前期融來資金達到 30%就可以開工，現(xiàn)在則必須是開發(fā)商的所有者權(quán)益。根據(jù)信托投資公司是否直接參與投資對象的經(jīng)營，權(quán)益融資又可分為經(jīng)營性權(quán)益融資和非經(jīng)營性權(quán)益融資。但抵押信托的發(fā)展較快，現(xiàn)在已超過權(quán)益型信托，其主要從事較長期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購買抵押證券（ＭＢＳ）。收益型ＲＥＩＴ的投資組合視其經(jīng)營戰(zhàn)略的差異有很大不同，但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產(chǎn)。 .? 房地產(chǎn)投資基金也有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分，采用互惠基金（ＭｕｔｕａｌＦｕｎｄ）和共同基金（ＣｏｍｍｏｎＦｕｎｄ）組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開放式基金，而采用有限合伙制（ＬｉｍｉｔｅｄＰａｒｔｎｅｒｓｈｉｐ ? 即Ｌ ． Ｐ ． ）形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。 .? 當前，在中國產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。 ? 它可以鼓勵人們放心消費購買住房，擴大居民對于住房的購買需求，因為產(chǎn)權(quán)住房可以成為一種 養(yǎng)老儲蓄 。 由于我國房屋價格持續(xù)上升，城市土地持續(xù)增值，推行這一險種對改善保險資產(chǎn)質(zhì)量肯定會有好處 。 反向抵押貸款保險? 比如說李先生現(xiàn)年 60歲，在城南一次性付款購買了一套現(xiàn)房，房子面積 148平方米，總價 42萬元。 個人業(yè)務：反向抵押貸款保險 ? “ 反向抵押貸款 ” 是指在老年居民中推行的 “ 抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金 ” 的壽險服務。 ? 如果先期償還的本金數(shù)額較小，按照利息計算的總原則：當月利息＝上個月剩余本金 月利率這個公式來計算，客戶的剩余本金數(shù)額大，相應付給銀行的利息就更多。 ? 可實際上，目前實行的兩種方式都過于死板，客戶的選擇余地太小，一經(jīng)與銀行簽訂合同，就很難更改還貸方式，因此，在運作過程中，有許多客戶的需求根本得不到滿足。對于我們國家來說，要達到 100％的私有率，低收入群貸款會使銀行面臨最大的風險。在啟動我國房地產(chǎn)市場之初，已有 80％的住房變成了房改房。如果發(fā)生這類情況，該特別機構(gòu)的聲譽也將受到致命影響。? 簡言之，房貸證券化即將銀行已經(jīng)存在的信貸資產(chǎn)集中起來組成資產(chǎn)集合 (亦稱資產(chǎn)池 )，并重新分割為證券，進而轉(zhuǎn)賣給市場上的投資者。房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化? 資產(chǎn)證券化的實質(zhì)是 (金融 )資產(chǎn)所有權(quán)和收益權(quán)的某種程度的分離，是 (金融 )資產(chǎn)組合的一種方式。房地產(chǎn)企業(yè)正在急切地尋找除銀行之外更好的融資渠道。當前，很重要的政策就是鼓勵和擴大消費者的消費行為，銀行在這 20年發(fā)展中會有很大變化。全年人民幣各項存款增加 ，從分部門情況看：居民戶存款增加 ，其中定期存款增加9641億元 ,活期存款增加 6289億元 ,居民戶存款穩(wěn)定性增強。如果其他資金來源中假設有60％是金融機構(gòu)提供的預售商品房按揭貸款，同時按揭貸款又沒有及時替出開發(fā)貸款，則房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中至少有 %來自金融機構(gòu)。? 房地產(chǎn)金融是金融機構(gòu)為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)而開展的信用活動和提供的貨幣資金融通。? 房地產(chǎn)抵押貸款相對其他抵押貸款安全性高，債權(quán)可靠? 抵押貸款是房地產(chǎn)貸款的最重要形式。在 1998年的時候，整個房地產(chǎn)的貸款不到 3000億，個人貸款不到 200億，但目前金融機構(gòu)主要是銀行，用于支持房地產(chǎn)發(fā)展的貸款達到了 20230億。非金融性公司及其他部門貸款增加 ，其中，短期貸款增加 4919億元，中長期貸款增加 9350億元，票據(jù)融資增加 2026億元。 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是市場的需求? 一方面是房地產(chǎn)貸款在銀行所累積的風險已使銀行金融不堪重負，政府需要多種金融創(chuàng)新。房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)證券化實現(xiàn)后，還會有一些新的房地產(chǎn)貸款風險管理產(chǎn)品逐步在中國市場出現(xiàn)。這些資產(chǎn)都具有質(zhì)量和信用可被準確評估、有擔保、能產(chǎn)生可預見的現(xiàn)金流等必備特征。在一定時間，在某個資本市場，在政府的批準、監(jiān)督和有關(guān)證券信用評級機構(gòu)的監(jiān)督下，通過承銷商發(fā)行以其收購的抵押貸款為基礎的證券（通常是以債券的形式）。雖然有如此巨大的住房抵押貸款規(guī)模，但由于 %的住房抵押貸款通過資產(chǎn)證券化脫離了商業(yè)銀行體系，有效地分散了商業(yè)銀行的金融風險。隨著房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展，存量房地產(chǎn)進入市場的數(shù)量將會逐年增加，再加上每年接近 1萬億元的新建房地產(chǎn)投入使用。而且，可以激活存量房市場，改變目前以增量房成本加利潤決定市場房價的狀況，使存量房的實際價值真正起到指導增量房市場價格的作用。 “ 對于銀行來講，這類客戶很有培養(yǎng)前途，一般而言，他們的收入曲線未來會呈現(xiàn)出向上的趨勢， ” 高峰進一步分析到， “這樣我們就可以根據(jù)他的情況，將 20年的貸款分成不同階段來還，比如這對年輕人前兩年收入低，可以先在這個階段每個月還 3000元錢，第三年收入有所增加后，可以負擔每月 5000元的還款了，銀行就可以為他們調(diào)整到月還款 5000元。 壽險抵押貸款? 在歐洲一些國家，尤其是荷蘭，普遍將住房抵押貸款與人壽保險相結(jié)合，借款人獲得住房抵押貸款后，每月支付的費用由兩部分組成：本金和利息。 反向抵押貸款保險? 根據(jù)保監(jiān)會的設計思路，反向抵押貸款定位于新型的 抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金 的壽險服務，它將已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的投保人的房屋產(chǎn)權(quán)抵押，按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，并按人的平均壽命（男性 69歲，城鄉(xiāng)差異不計）計算，將其房屋的價值化整為零，分攤到預期壽命年限中去，按年或月將現(xiàn)金支付給投保人。當然，如果李先生投保后三五年就去世了，房子也得歸保險公司，保險公司在投保人亡故之后，將房屋出租或者銷售甚至拍賣。這肯定可以促進我國壽險業(yè)務的發(fā)展。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金? 產(chǎn)業(yè)投資基金，在我國系指直接投資于產(chǎn)業(yè)，主要對未上市企業(yè)進行股權(quán)投資和提供經(jīng)營管理服務的利益共享、風險共擔的集合投資制度。 .? 由于中國房地產(chǎn)投資信托公司的缺位，若設立房地產(chǎn)投資基金，該基金還必須充當房地產(chǎn)投資信托的部分角色。中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托方式，在承擔有限責任的同時，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益。 ? 　?。常旌闲停ǎ龋猓颍椋洌遥牛桑裕?。 .? .公司業(yè)務 :房地產(chǎn)信托融資? 當前中國房地產(chǎn)業(yè)信托融資的主要模式是，信托投資公司通過發(fā)行資金信托募集資金，然后信托投資公司以自己的名義將資金運用于房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目。非經(jīng)營性權(quán)益融資? 非經(jīng)營性權(quán)益融資是指信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項目所有者后，并不直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目，而是與相關(guān)當事人（一般為房地產(chǎn)企業(yè)原股東或房地產(chǎn)項目原所有者）