【正文】 在美國(guó)全國(guó)性商業(yè)銀行貸款總額中的比重也達(dá)到了 25％。在啟動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之初，已有 80％的住房變成了房改房。在過(guò)去市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)處于 “ 淡化” 狀況時(shí)，由于極少流動(dòng)，它實(shí)際上是一筆數(shù)額巨大的 “ 死錢 ” 。對(duì)于我們國(guó)家來(lái)說(shuō)，要達(dá)到 100％的私有率，低收入群貸款會(huì)使銀行面臨最大的風(fēng)險(xiǎn)。存量房與房地產(chǎn)金融? 在啟動(dòng)房地產(chǎn)證券化的同時(shí)，為廣大投資者開(kāi)辟了新的投資領(lǐng)域。 ? 可實(shí)際上，目前實(shí)行的兩種方式都過(guò)于死板，客戶的選擇余地太小，一經(jīng)與銀行簽訂合同，就很難更改還貸方式，因此，在運(yùn)作過(guò)程中，有許多客戶的需求根本得不到滿足。 民生房貸獨(dú)門絕學(xué) 組合還款法? 如果采用民生銀行的 “ 組合還款法 ” ，他們就可以避免這個(gè)兩難境地，既不影響生活質(zhì)量，又可以買下理想的房子。 ? 如果先期償還的本金數(shù)額較小，按照利息計(jì)算的總原則：當(dāng)月利息＝上個(gè)月剩余本金 月利率這個(gè)公式來(lái)計(jì)算，客戶的剩余本金數(shù)額大，相應(yīng)付給銀行的利息就更多。我們認(rèn)為，當(dāng)前除了開(kāi)展財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及信用保證保險(xiǎn)以外，保險(xiǎn)公司可以積極嘗試開(kāi)辦壽險(xiǎn)抵押貸款。 個(gè)人業(yè)務(wù)：反向抵押貸款保險(xiǎn) ? “ 反向抵押貸款 ” 是指在老年居民中推行的 “ 抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金 ” 的壽險(xiǎn)服務(wù)。 ? 這種保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在英法等國(guó)已相當(dāng)成熟，因其操作過(guò)程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過(guò)來(lái)做，像是保險(xiǎn)公司用分期付款的方式從投保人手中買房，所以在美國(guó)也被稱為 反向抵押貸款 。 反向抵押貸款保險(xiǎn)? 比如說(shuō)李先生現(xiàn)年 60歲，在城南一次性付款購(gòu)買了一套現(xiàn)房，房子面積 148平方米，總價(jià) 42萬(wàn)元。雖然是按 9年計(jì)算，但只要李先生不死，保險(xiǎn)公司一直都得付下去，一直付到老人亡故，這樣他的晚年生活就有充足的保障。 由于我國(guó)房屋價(jià)格持續(xù)上升，城市土地持續(xù)增值，推行這一險(xiǎn)種對(duì)改善保險(xiǎn)資產(chǎn)質(zhì)量肯定會(huì)有好處 。實(shí)行了 反向抵押貸款 保險(xiǎn)服務(wù)就使得壽險(xiǎn)公司把保險(xiǎn)業(yè)同房屋的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)結(jié)合起來(lái)，進(jìn)入一個(gè)空間廣闊而且贏利豐厚的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。 ? 它可以鼓勵(lì)人們放心消費(fèi)購(gòu)買住房，擴(kuò)大居民對(duì)于住房的購(gòu)買需求，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)住房可以成為一種 養(yǎng)老儲(chǔ)蓄 。這種壽險(xiǎn)服務(wù)的建立，使他們?yōu)橥砟晟?jì)而違法違紀(jì)不再有經(jīng)濟(jì)上的必要。 .? 當(dāng)前，在中國(guó)產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說(shuō)產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。 .? 一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)基金可以分為以下四種形式：第一種為消費(fèi)型基金，匯集居民以住房消費(fèi)資金積累為目的的住房資金；第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等來(lái)實(shí)現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資；.? 第三種是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)型基金，以房地產(chǎn)投資信托基金（ＲＥＩＴ）為代表，即不進(jìn)行項(xiàng)目投資活動(dòng)，而是直接運(yùn)作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益作為基金回報(bào)；第四種，在實(shí)際情況中，還存在已經(jīng)具備權(quán)益關(guān)系但未以證券化方式表現(xiàn)的基金形式，這主要是住房公積金和住房合作社兩大類形式。 .? 房地產(chǎn)投資基金也有開(kāi)放式基金和封閉式基金的區(qū)分，采用互惠基金（ＭｕｔｕａｌＦｕｎｄ）和共同基金（ＣｏｍｍｏｎＦｕｎｄ）組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開(kāi)放式基金，而采用有限合伙制（ＬｉｍｉｔｅｄＰａｒｔｎｅｒｓｈｉｐ ? 即Ｌ ． Ｐ ． ）形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。通過(guò)集中專業(yè)管理和系統(tǒng)化投資組合，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得較高投資回報(bào)。收益型ＲＥＩＴ的投資組合視其經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的差異有很大不同，但通常主要持有購(gòu)物中心、公寓、辦公樓、倉(cāng)庫(kù)等收益型房地產(chǎn)。主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種房地產(chǎn)抵押貸款，收入主要來(lái)源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費(fèi)和抵押貸款利息，以及通過(guò)發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益。但抵押信托的發(fā)展較快，現(xiàn)在已超過(guò)權(quán)益型信托，其主要從事較長(zhǎng)期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購(gòu)買抵押證券（ＭＢＳ）。其中，Ｗ ellsＣapital是一個(gè)大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，主要開(kāi)發(fā)高檔寫字樓、商業(yè)中心、廠房等非住宅類房地產(chǎn)，在該房地產(chǎn)基金公司中起著房地產(chǎn)投資信托顧問(wèn)公司的角色；而Ｗ ells Ａ et Ｍ anagement主要充當(dāng)基金管理公司的角色。根據(jù)信托投資公司是否直接參與投資對(duì)象的經(jīng)營(yíng)，權(quán)益融資又可分為經(jīng)營(yíng)性權(quán)益融資和非經(jīng)營(yíng)性權(quán)益融資。 例：天津峰匯廣場(chǎng)? 由于資金信托計(jì)劃中規(guī)定， “ 如果信托計(jì)劃資金購(gòu)入的法國(guó)歐尚天津第一店物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓后，能確保本信托計(jì)劃受益人的年收益率達(dá)到 7%，則北京國(guó)投可將信托計(jì)劃資金購(gòu)入的法國(guó)歐尚天津第一店物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，本信托計(jì)劃即告終止 ” ，以及 “ 如果依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)信托計(jì)劃資金購(gòu)入的法國(guó)歐尚天津第一店物業(yè)能單獨(dú)或與其他資產(chǎn)一起上市，在能確保本信托計(jì)劃受益人的年收益率達(dá)到 7%的前提下，北京國(guó)投可將信托計(jì)劃資金購(gòu)入的法國(guó)歐尚天津第一店物業(yè)單獨(dú)或與其他資產(chǎn)一起上市，本信托計(jì)劃即告終 ” ，事實(shí)上保證了峰匯廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商的年資金成本不超過(guò) 7％。因?yàn)楦鶕?jù) 121號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的 30%，而這 30%必須是所有者權(quán)益，以前對(duì)30%的理解比較寬泛，只要你開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期融來(lái)資金達(dá)到 30%就可以開(kāi)工，現(xiàn)在則必須是開(kāi)發(fā)商的所有者權(quán)益。 例： 北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的融資? 另外，如果向其他企業(yè)增資擴(kuò)股，則房地產(chǎn)企業(yè)的原有股東將向新股東一起分享房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益，在收益比較高的項(xiàng)目里，這種做法很不合算。? 直接債務(wù)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)作為貸款主體，直接向信托投資公司貸款融資。 水榭花都項(xiàng)目集合資金信托 ，募集 金，用于向深圳華龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司貸款，貸款期限 2年，貸款利率為中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率，每年根據(jù)中國(guó)人民銀行的規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，貸款期限內(nèi)，深圳華龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于每季度第三個(gè)月的第 20日支付貸款利息。購(gòu)房者以購(gòu)房款的形式將資金給支付給開(kāi)發(fā)商，并在結(jié)構(gòu)封頂或商務(wù)用房竣工之前，每月定期向信托公司償還貸款。所有蘋果社區(qū)的購(gòu)房人只要通過(guò)了北國(guó)投和按揭銀行的按揭審查以及委托的專門個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估，均可獲得蘋果社區(qū)消費(fèi)信托提供的短期信托按揭貸款，購(gòu)房人在申請(qǐng)?zhí)O果消費(fèi)信托短期按揭貸款時(shí)必須同意其所購(gòu)房屋封頂后，其短期信托按揭貸款自動(dòng)轉(zhuǎn)為銀行正式按揭，北國(guó)投將按揭項(xiàng)目轉(zhuǎn)給銀行，銀行支付給北國(guó)投相應(yīng)的購(gòu)房款，購(gòu)房者轉(zhuǎn)向銀行按揭。浙江力寶高新建材股份有限公司承諾 2年后以 1160萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買浙江國(guó)信持有的溫嶺市力寶科技建材城有限公司 40%的股權(quán)。元鴻公司取得該信托項(xiàng)下全部受益權(quán)。例：北京元鴻公司盛鴻大廈項(xiàng)目? 第三，北京國(guó)投作為盛鴻大廈財(cái)產(chǎn)信托的受托人，將處置信托財(cái)產(chǎn)所得全部收入存入北京國(guó)投開(kāi)立的信托專戶并管理，優(yōu)先用于支付優(yōu)先受益人本金和收益，在優(yōu)先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受益人不參與任何分配。新增的居民財(cái)富，運(yùn)用效率怎么樣？是拿去投資，或者是藏起來(lái)？還是投入到更有用的領(lǐng)域，這種途徑的選擇，涉及到中國(guó)經(jīng)濟(jì)下一步的命運(yùn)。為什么呢？因?yàn)槊绹?guó)的市場(chǎng)已經(jīng)成熟。. 中國(guó)企業(yè)現(xiàn)在比以往任何一個(gè)時(shí)候都需要銀行以及銀行家的支持，特別是投資銀行.? 永遠(yuǎn)，永遠(yuǎn)，永遠(yuǎn)不要放棄? Never， Never， Never give up，? 夢(mèng)想終有一天會(huì)實(shí)現(xiàn)? Dream will surely es true!演講完畢，謝謝觀看！