【正文】 簽訂協(xié)議，約定在一定時間，相關(guān)當(dāng)事人按約定價格（溢價部分為信托投資收益）購買信托投資公司的股權(quán)或所有權(quán)。而向信托投資公司增資擴(kuò)股，由于簽訂協(xié)議，在約定時間內(nèi)按一定溢價相關(guān)當(dāng)事人購買信托投資公司的股權(quán)，因此，出讓的收益也就局限于溢價部分，按目前情況，溢價率也就 6－ 8％，這與房地產(chǎn)項目動則高達(dá)百分之幾十的收益率而言，絕對是合算的。貸款由深圳信托房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行保證擔(dān)保。由此，很好地彌補(bǔ)了央行 121號文關(guān)于 封頂按揭 政策所造成的消費(fèi)信貸斷裂，并且使得今典集團(tuán)提前獲得購房款，實現(xiàn)融資目的。例：北京元鴻公司盛鴻大廈項目? 第二，元鴻公司將其享有的受益權(quán)分級為優(yōu)先受益權(quán)和普通受益權(quán)，并將其享有的優(yōu)先受益權(quán)（人民幣約 ）以轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押的方式進(jìn)行處置。 .? 唐朝時候的一缸古幣，如果規(guī)范地理財?shù)脑?，到現(xiàn)在都可以把美國買下來。因此，企業(yè)只要能夠依據(jù)自身的需要和能力選擇恰當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行資本運(yùn)營，不僅可以極大地推動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還可以為企業(yè)帶來豐厚的投資回報。個人的金融儲蓄現(xiàn)在在短短一年就可以增長到 。 例：北京元鴻公司盛鴻大廈項目 ? 第一，元鴻公司將其開發(fā)、建設(shè)的房地產(chǎn)項目 北京盛鴻大廈（市場價值約 ）委托給北京國投，設(shè)立盛鴻大廈財產(chǎn)信托。在項目樓盤封頂之前，北京國投用其所募集資金為蘋果社區(qū)購房人提供從拿到銷售許可證到銀行封頂按揭前的短期按揭需求。水榭花都項目融資? 深圳國際信托投資有限責(zé)任公司發(fā)行 深國投穩(wěn)健而通過向信托投資公司增資擴(kuò)股，則能夠達(dá)到這一要求。募集了近 1個億資金，購買上述商鋪的產(chǎn)權(quán)，通過經(jīng)營獲取租金收入，從而實現(xiàn)信托投資收益。該公司主要成立了威爾士資產(chǎn)管理公司（Ｗ ells Ａ et Ｍanagement Inc.）、威爾士證券投資公司（Ｗ ellsＩnvestment Ｓ ecurities Inc. )、威爾士資本公司（Ｗ ells Ｃ apital Inc. )等三個全資職能子公司，進(jìn)行房地產(chǎn)基金的發(fā)起、經(jīng)營管理等。 .? ２．抵押型（ＭｏｒｔｇａｇｅＲＥＩＴ）。房地產(chǎn)投資信托聘請專業(yè)顧問公司和經(jīng)理人來負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)與投資運(yùn)作，并實行系統(tǒng)投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務(wù)。這類基金目前多采用投資公司的形式來規(guī)避政策壁壘。結(jié)果毀了自己不算，社會還要付出很大的成本去查處和關(guān)押他們，把監(jiān)獄變成了 “ 養(yǎng)老院 ” 。? ③ 目前我國有關(guān)法規(guī)對于保險公司從事經(jīng)營活動范圍的限制很嚴(yán)，縮小了贏利空間。保險公司扣除預(yù)支貼現(xiàn)利息 25%，按 75%計算給付額為 ，再將預(yù)期給付額分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命中去，那么每年李先生可以得到 萬元，每月可得到 3250元。 直至投保人亡故，保險公司才將該房屋收回，進(jìn)行銷售、出租或者拍賣。 個人業(yè)務(wù)：壽險抵押貸款? 我國住房抵押貸款的發(fā)展給我國保險業(yè)提供了很大的發(fā)展空間。否則，就只能重新選擇更便宜的房子。既解決了大量低收入者買不起房的問題，保證人人能有房住，也使銀行規(guī)避了風(fēng)險。如果每 1平方米 2023元，則其價值分別為 36萬億元和 22萬億元。.? 此外，個人住房抵押貸款證券化也是分散商業(yè)銀行信貸風(fēng)險的有效途徑。隨著房貸規(guī)模的日益膨脹，作為２１世紀(jì)全球金融結(jié)構(gòu)調(diào)整及金融工具創(chuàng)新的最重要的內(nèi)容之一，在我國盡早實施房貸證券化的試點(diǎn)，加快建設(shè)住房抵押貸款二級市場已勢在必行。發(fā)放貸款的銀行將抵押貸款銷售給二級市場的中介機(jī)構(gòu)，就可把其長期的貸款資產(chǎn)變現(xiàn)成具有高流動性的現(xiàn)金資產(chǎn)。 .? 下一步，估計銀行會相應(yīng)推出一些新的金融產(chǎn)品，以解決金融風(fēng)險。銀行貸款余額在 2023年是 15． 8萬億，2023年房貸增長速度預(yù)計為 15％。全部金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額 ，同比增長 %。表明房地產(chǎn)貸款已經(jīng)成為中國銀行金融機(jī)構(gòu)信貸投向的重要方面。? 房地產(chǎn)金融作為一種資金融通活動，它具有一般金融活動所具備的共性，同時也具有它作為服務(wù)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動產(chǎn)生的特殊性。從形式上看，它既包括資金籌集，也包括資金貸放；既包括直接的資金借貸，也包括間接融資和通過金融市場的融資；既包括房產(chǎn)資金融通活動，也包括地產(chǎn)融資活動。據(jù)統(tǒng)計，我國個人住房抵押貸款余額和房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額占金融機(jī)構(gòu)全部貸款余額的比例，已經(jīng)由 1998年的 %增長到 2023年的 %。 銀行貸款的結(jié)構(gòu)各金融機(jī)構(gòu)貸款份額? 2023年 12月末，全部金融機(jī)構(gòu)各項貸款本外幣余額為 ，同比增長 %。 房地產(chǎn)金融發(fā)展前景預(yù)測? 隨著中國金融經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在 15年到 20年時間內(nèi)，整個中國房地產(chǎn)貸款會占銀行貸款 40％到 50％，或50％以上。但是一個過度的金融，就會有一個過度失控的房地產(chǎn)市場，關(guān)鍵要在適度發(fā)展和風(fēng)險控制中取得平衡。 房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化? 在西方國家，資產(chǎn)證券化的最基本功能是提高該類資產(chǎn)的流動性，它為銀行提供了一條新的解決流動性不足問題的渠道。 房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化? 我們知道，一個完整的住房抵押貸款市場體系包括一級市場和二級市場：一級市場即按揭貸款市場；二級市場即住房抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，是指銀行以住房抵押為擔(dān)保，發(fā)行抵押貸款證券的市場。.? 2023年美國商業(yè)房地產(chǎn)和多家庭住宅抵押貸款總額的 16417億美元中，來自商業(yè)銀行的抵押貸款只占 ％，其余 ％則分別來自人壽保險公司（ %）、儲蓄機(jī)構(gòu)（%）、聯(lián)邦和相關(guān)機(jī)構(gòu)（ %）、抵押池和信托（ %）、個人和其（ %）。存量房與房地產(chǎn)金融? 據(jù)推算，到 2023年底，我國城鎮(zhèn)約有房地產(chǎn)180億平方米，其中住宅 110億平方米。 存量房與房地產(chǎn)金融? 政府支持銀行、金融機(jī)構(gòu)從廉租屋、經(jīng)濟(jì)適用房入手，啟動房地產(chǎn)投資信托 REITs，通過發(fā)行受益憑證的方式，募集投資者的資金，進(jìn)行房地產(chǎn)或房產(chǎn)抵押貸款投資，將這部分住房以出租的方式提供給廣大低收入者居住。按照現(xiàn)在北京的房價水平，想在城區(qū)周圍買一套 120平米左右的房子，總價格應(yīng)在 60萬～ 70萬元之間，如果采用首付20％、 20年按揭貸款，無論是等額本息法還款，還是等額本金法還款，先期每個月還款金額都不會低于 3500元，這意味著他們生活質(zhì)量的下降。當(dāng)然，如果先期客戶償付的本金數(shù)額較大，銀行的利息收入則會相應(yīng)減少一些。 保險公司按月向投保人（受益人）支付給付金，也是終身支付 。經(jīng)評估， 9年后房屋約折損 11萬元，但房屋與土地增值預(yù)計約為 16萬元，因此計增 5萬元。但這時給付金的支出也比較少，這時投保人的房屋資產(chǎn)和未付出的給付金卻全在保險公司賬上，可以在一定的條件下進(jìn)行經(jīng)營獲利，預(yù)期贏利也是計算得出來和可以反映在報表上的。所謂 “ 五十九歲現(xiàn)象 ” ，就是人到接近退休的時候生活預(yù)期不良，為維持自己今后的體面和生活水平不下降，采取了不正當(dāng)?shù)拇胧Ｓ捎谒侥蓟鸬匿N售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進(jìn)行的，因此它又被稱為向特定對象募集的基金。 房地產(chǎn)投資信托基金 （ＲＥＩＴ） 簡介? 房地產(chǎn)投資信托基金 （ＲＥＩＴ）是目前較流行的一種投資基金形勢 ，一般以股份公司或托拉斯的形式出現(xiàn)，通過發(fā)行股票或受益憑證募集投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資。投資方式主要有兩種：一類是直接收購房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理；另一類為投資房地產(chǎn)公司，通過間接方式投資房地產(chǎn)資產(chǎn)，采用該類方式的目的主要在于通過投資企業(yè)的方式來適應(yīng)房地產(chǎn)地域特性強(qiáng)的特點(diǎn)，可以實現(xiàn)多地區(qū)經(jīng)營，同