某地產(chǎn)經(jīng)營管理之路——房地產(chǎn)培訓(xùn)(存儲(chǔ)版)
【正文】 4. 顧客直接推動(dòng)我們提高經(jīng)營能力 、 成本管理的能力 5. 業(yè)務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)對成本結(jié)構(gòu) 、 報(bào)表知識(shí)了解 ， 規(guī)范報(bào)銷費(fèi)用分類 6. 財(cái)務(wù)培訓(xùn)與溝通不足 . 7. 結(jié)論：物業(yè)項(xiàng)目管理人員必須掌握財(cái)務(wù)常識(shí) ? 核算報(bào)表 ? 經(jīng)營管理 ? 成本管理 ? 風(fēng)險(xiǎn)控制 7 頁腳 提示 1. 收付實(shí)現(xiàn)制概念 。 合同報(bào)財(cái)務(wù)備案 ， 誰來監(jiān)控 ， 負(fù)責(zé)人應(yīng)掌握部門正常收支水平 。根據(jù)財(cái)務(wù)規(guī)定 ， 滯納金減免要公司總經(jīng)理批準(zhǔn) 。 ? 業(yè)主對該項(xiàng)服務(wù)業(yè)主很認(rèn)同 ， 服務(wù)中心如果不開展這項(xiàng)業(yè)務(wù) ， 則業(yè)主很擔(dān)心小孩的照顧及安全問題 ， 幾位業(yè)主強(qiáng)烈要求繼續(xù)開展此項(xiàng)服務(wù) 。所以就總體而言，間接成本處于重點(diǎn)關(guān)注的位置。 ? 昨天草地剛大面積澆完水，今天就下暴雨了。 但相對于管理公司與發(fā)展公司整合前的合計(jì)水平 ， 結(jié)構(gòu)肯定要簡單很多 ， 減少了很多重復(fù)機(jī)構(gòu)和作業(yè) 。 ? 核算報(bào)表 ? 經(jīng)營管理 ? 成本管理 ? 風(fēng)險(xiǎn)控制 34 頁腳 幾點(diǎn)注意 ? 用預(yù)算方法來管理 ? 全員參予 。 ? 核算報(bào)表 ? 經(jīng)營管理 ? 成本管理 ? 風(fēng)險(xiǎn)控制 35 頁腳 風(fēng)險(xiǎn) ? 風(fēng)險(xiǎn) （ R） =傷害的程度 （ H） x發(fā)生的可能性（ P） 。 列表法 ? 風(fēng)險(xiǎn)評估 。 魚 ， 定義準(zhǔn)確 ? 控制方法 。 ? 流程分析法 。 態(tài)度 。 由于在職時(shí)間較長 ， 與客戶關(guān)系融洽 ， 客戶基于對公司的信任 ， 相關(guān)重要事項(xiàng)經(jīng)常委托梁某給予辦理 。 基于效率的管理方式與基于風(fēng)險(xiǎn)的管理方式 ? 原因還在 ， 此類人還在 。 ? 漏 。 ? 核算報(bào)表 ? 經(jīng)營管理 ? 成本管理 ? 風(fēng)險(xiǎn)控制 56 頁腳 采購管理 ? 采購員申請并經(jīng)評估在 A公司購買燈泡 ， 共計(jì) 5W節(jié)能燈 2023個(gè) ,每個(gè) 10元 。 ? 支出核算： ? 地產(chǎn)與物業(yè)之間 。 ? 方法：約定清晰化 。 ? 預(yù)算管理能力要求高 。 ” ? 合同中規(guī)定關(guān)于盈虧問題的表述僅限于上文 。 ? 以虛假發(fā)票報(bào)銷 ， 從供應(yīng)商處套取現(xiàn)金 ? 按實(shí)際發(fā)票報(bào)銷 ， 收取供應(yīng)商好處 ? 核算報(bào)表 ? 經(jīng)營管理 ? 成本管理 ? 風(fēng)險(xiǎn)控制 59 頁腳 核算風(fēng)險(xiǎn) ? 收入： ? 地面停車場的經(jīng)營收益 ， 在相關(guān)合同中沒有約定如何處理的情況下 ， 收入直接進(jìn)了項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi) 。 ? 漏 。 利用虛假票據(jù)作弊 ? 滴 。 ? 財(cái)務(wù)損失 ? 聲譽(yù)損失 ? 信任損失 。 ? 核算報(bào)表 ? 經(jīng)營管理 ? 成本管理 ? 風(fēng)險(xiǎn)控制 47 頁腳 收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn) 收費(fèi)項(xiàng)目依據(jù) ?尤其是非特約的收費(fèi)項(xiàng)目 ?合同依據(jù) ?法規(guī)依據(jù) ?公司評估 ?有權(quán)人審批 ?收費(fèi)公示 ?收費(fèi)調(diào)整的約定 ?票據(jù)開具的規(guī)范 ? 核算報(bào)表 ? 經(jīng)營管理 ? 成本管理 ? 風(fēng)險(xiǎn)控制 48 頁腳 梁某 ， 男 ， 1975年 12月出生 ， 中專文化程度 ， 未婚 ， 廣東湛江市遂溪縣人 ， 1999年 4月 20日入職公司管理處任技術(shù)員 ， 本年 5月 26日調(diào)至某管理處任技術(shù)員工作至今 ， 司齡 6年 。 投資方向 ? 轉(zhuǎn)移 。 ? 案例分析法 。 敏感度 ? 監(jiān)督評審 。 環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)因素 ? 核算報(bào)表 ? 經(jīng)營管理 ? 成本管理 ? 風(fēng)險(xiǎn)控制 39 頁腳 部門負(fù)責(zé)人的責(zé)任 內(nèi)部控制體系 ? 控制環(huán)境 。 ? 水電費(fèi)用其次 ? 采購管理再其次 。 ? 錄求改進(jìn)措施 。 ? 人工 、 資源 ? 數(shù)量基礎(chǔ)的成本動(dòng)因 ? 打收費(fèi)通知單 。 ? 核算報(bào)表 ? 經(jīng)營管理 ? 成本管理 ? 風(fēng)險(xiǎn)控制 27 頁腳 價(jià)值鏈分析 ? 報(bào)，網(wǎng)上投訴： ? “中心廣場附近綠化效果差 ,草木枯黃 ,灌木荒蕪 ,缺少打理。間接成本則不同，它是因管理工作一線而發(fā)生的。 你如何處理 ？ ? 核算報(bào)表 ? 經(jīng)營管理 ? 成本管理 ? 風(fēng)險(xiǎn)控制 15 頁腳 要點(diǎn) ? 提 高 收 繳 率 的 核 心 是 提 高 服 務(wù) 品 質(zhì) 質(zhì)價(jià)相符 ? 有效的收繳體制 ? 技巧 ? 舍 得 ? 核算報(bào)表 ? 經(jīng)營管理 ? 成本管理 ? 風(fēng)險(xiǎn)控制 16 頁腳 減少虧損案例 ? 萬科家園物業(yè)服務(wù)中心為解決小區(qū)的學(xué)齡兒童放學(xué)后無人看管及吃飯的問題 ， 物業(yè)服務(wù)中心半年前推出了 “ 兒童托管 ” 服務(wù) ， 提供托管 、 就餐 、 畫畫教學(xué)等服務(wù)兒童服務(wù)中心 ? 本月收支狀況：月收入 19, ， 月支出 23,元 （ 包括房屋租金 、 人工費(fèi) 、 水電費(fèi) ) 月虧損 元 。 ? 四要點(diǎn) : ? 目標(biāo)：價(jià)值最大化 ? 要素：人 、 財(cái) 、 物 ? 手段：抓住客戶需求 ? 優(yōu)勢：客戶信任 ? 核算報(bào)表 ? 經(jīng)營管理 ? 成本管理 ? 風(fēng)險(xiǎn)控制 13 頁腳 經(jīng)營理念 ?成本效益 ?風(fēng)險(xiǎn)收益 ?時(shí)間價(jià)值 ?現(xiàn)金流量 ?$24的曼哈頓島 ? （ 20231626） ?（ 1＋ ） =$32,859億 14 頁腳 滯納金減免 萬科家園 某業(yè)主因種種原因長期欠費(fèi)8642元 ， 服務(wù)中心長期細(xì)致的工作 ， 效果也不明顯 ， 上周其老父在小區(qū)散步時(shí)突發(fā)心臟病 ， 安全員及時(shí)發(fā)現(xiàn)送往醫(yī)院 ， 業(yè)主深受感動(dòng) 。 定位于非專業(yè)人員 7. 質(zhì)問管理人員價(jià)值 8. 經(jīng)營能力 。 （ 說的不好聽點(diǎn) ， 把服務(wù)中心辦公室給去掉 ， 不僅不會(huì)出現(xiàn)虧損而且還會(huì)出現(xiàn)盈利補(bǔ)充一點(diǎn)： ? 一個(gè)公司出現(xiàn)虧損的時(shí)候會(huì)怎么做 ？ 無非是開源節(jié)流 ，在增加收入的同時(shí)減少開支 ， 但根據(jù)我看到的物業(yè)服務(wù)中心賬目 （ 該賬目為公開的 ， 任何業(yè)主都可以去服務(wù)
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