【正文】 資產(chǎn)的 40%。 具體如下圖： 一般來說，在項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程中上述三大部分資金的大致比例各為1/3，但在不同階段各來源所占的比例不同：1年 2年股東自有資金：地價(jià)、前期稅費(fèi)和政府收費(fèi)等銀行貸款房款回籠歸還全部股東借款和銀行貸款資金籌集的主要渠道股權(quán)融資： 主要是指企業(yè)通過資本市場(chǎng)以股東投入實(shí)現(xiàn)資本金的增加，包括資本市場(chǎng)首次公開發(fā)行（ IPO）、公開增發(fā)、定向增發(fā)等方式；還有一種間接上市融資，即買殼上市。如果按月編制計(jì)劃，該問題就很容易發(fā)現(xiàn)。（ 4）貸款規(guī)模與項(xiàng)目總投相符。 一般情況下，全年銷售的項(xiàng)目房款回籠至少達(dá)簽約金額的80%以上，上年已簽約未回籠部分應(yīng)在當(dāng)年全部收回。在股東投入土地支出后，原則上項(xiàng)目公司必須實(shí)現(xiàn)自身現(xiàn)金流凈流入，公司將把自我資金保障情況作為考核企業(yè)年度工作的一項(xiàng)重要指標(biāo)。即在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)總投資進(jìn)行估算的基礎(chǔ)上落實(shí)資金來源渠道和籌措方式。中國第一爛尾樓 — 中誠廣場(chǎng)：爛尾時(shí)間： 15年 地址：廣州天河北路 開發(fā)商：香港中誠集團(tuán)、廣州城建廣州第一爛尾樓 麓景臺(tái) 爛尾時(shí)間： 13年 地址：廣州麓苑路 開發(fā)商：廣州輝煌房地產(chǎn)公司羊城大廈爛尾時(shí)間： 11年 地址：西灣路 86號(hào) 開發(fā)商：廣州羊城集團(tuán) 房地產(chǎn)企業(yè)的生存危機(jī)：為什么有那么多 “ 爛尾樓 ” ？ 國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策 基于房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)很大程度依賴資金的特點(diǎn)，國家在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，運(yùn)用較多地政策都是從控制企業(yè)資金層面入手。 資金密集型 大量的資金投入 資金周轉(zhuǎn)期限長 長期的資金保障房地產(chǎn)項(xiàng)目資金的主要特點(diǎn)資金是房地產(chǎn)企業(yè)的 “ 血液 ” , 供血充足 生存、發(fā)展 貧血斷血 爛尾、破產(chǎn)搞好房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理具有重要作用 資金是企業(yè)的血液，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。編制資金平衡計(jì)劃是房地產(chǎn)資金管理的一項(xiàng)重要工作，通過合理安排資金計(jì)劃，可有效地配置資源，提高資金使用效率，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。編制資金平衡計(jì)劃應(yīng)注意的幾個(gè)方面、編制的資金平衡計(jì)劃應(yīng)遵循的原則 首先要立足自身平衡，資金籌集一定要切實(shí)可行，具有可操作性和能有效實(shí)施。 工程建設(shè)支出應(yīng)根據(jù)該項(xiàng)目所在區(qū)域的單方成本及施工進(jìn)度綜合細(xì)致測(cè)算，項(xiàng)目工程建設(shè)投資周期一般為 12年，且當(dāng)年新開工面積比例較大，當(dāng)年安排工程建設(shè)支出 10001200元 /平方，該項(xiàng)支出顯然過大，應(yīng)安排 6億元左右。（ 3）稅費(fèi)的計(jì)算要依據(jù)有關(guān)要求。如項(xiàng)目投入中安排土地費(fèi)用支出沒有考慮配套的政府收費(fèi)項(xiàng)目；在計(jì)算利息費(fèi)用僅考慮年底余額，沒有考慮當(dāng)年新增及還貸情況；或者利息費(fèi)用僅考慮銀行貸款部分，不考慮股東借款；合作項(xiàng)目股東要求分紅，沒有安排現(xiàn)金分紅等等。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源前期階段： 項(xiàng)目尚未具備融資能力和銷售，資金來源以股東投入為主。包括發(fā)行公司債、企業(yè)債券、短期融資券（中期票據(jù)）等方式。銀行貸款： 銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的貸款，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金的最主要融資渠道之一。 、合理確定資金來源結(jié)構(gòu) 什么是財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)？ 例：某房地產(chǎn)公司有自有資金 1億元，投資項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資收益率為 20%，投資期限為 1年，銀行貸款利率為 10%，現(xiàn)有二個(gè)投資方案可供選擇： 方案一：貸款與自有資金的比例為 2： 1；方案二：貸款與自有資金的比例為 5： 1 哪種投資方案自有資金收益率更高呢？ 方案一：投資收益 =（ 2+1） *20%*1= 貸款利息 =2*10%*1= 投資凈收益 == 自有資金收益率 =247。 財(cái)務(wù)杠桿放大節(jié)稅效應(yīng)。 高負(fù)債 高風(fēng)險(xiǎn) 高風(fēng)險(xiǎn) 高收益過度地依賴借貸資金會(huì)產(chǎn)生兩種后果： 風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。 一定要注意短期、中長期資金的均衡安排，特別要注意短期負(fù)債的比例，避免還債期過于集中，造成企業(yè)資金鏈斷裂；167。案例：恒大地產(chǎn) —對(duì)賭協(xié)議的后果 恒大地產(chǎn)是國內(nèi)房地產(chǎn)公司國際化融資金額最大的，歷年累計(jì)在國際資本市場(chǎng)募集資金 18億美元。 這種融資的好處是短期內(nèi)能獲得足夠的現(xiàn)金支持企業(yè)發(fā)展。 據(jù)有關(guān)資料顯示，截至 2023年 9月 30日，恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)約為 148億港元，總負(fù)債已高達(dá) 億港元，資產(chǎn)負(fù)債比超 95％。（ 2）項(xiàng)目前期規(guī)劃報(bào)建時(shí)應(yīng)注意分證： 為發(fā)揮資源的最大優(yōu)勢(shì)，充分地利用銀行貸款資金，在前期規(guī)劃報(bào)建時(shí)，可根據(jù)項(xiàng)目的大小，考慮分拆工程規(guī)劃許可證和施工證，拆分成若干期，能為今后的融資工作帶來靈活和便利。反之，則盡量按年度甚至更長的時(shí)間調(diào)整利率。 、充分利用法律手段保證按期付款的嚴(yán)肅性。、做好銷售誠意金和購房定金的管理 首先， 誠意金收取、轉(zhuǎn)定和退款等過程都需要建立相應(yīng)的內(nèi)部控制制度，納入財(cái)務(wù)核算體系管理。 對(duì)于一個(gè)區(qū)域公司來說，要充分考慮到開發(fā)產(chǎn)品的類型，要注重流動(dòng)性強(qiáng)的住宅產(chǎn)品，要盡量保持較高的資產(chǎn)流動(dòng)性和變現(xiàn)能力，不能一味追求占用大量資金且回報(bào)周期較長的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 由于市場(chǎng)發(fā)生較大的變化，加之 2023年投入了大量資金高價(jià)拿地，回歸 A股的失敗， 08年的銷售額大大低于預(yù)期（ 08年富力的銷售收入 160億元，只是與 07年持平，只完成計(jì)劃的 66%），富力地產(chǎn)資金和財(cái)務(wù)狀況陷入了比較困難的局面。賬面留存資金與與資金需求盡可能匹配，滿足未來一個(gè)月資金需求。資金使用中容易產(chǎn)生的問題 資金撥付的手續(xù)不完善，審批不嚴(yán)；資金使用的計(jì)劃性不強(qiáng)，資金支出有較大隨意性。（ 5）公司的所有資金必須納入法定賬戶管理，不得坐收坐支，嚴(yán)禁賬外循環(huán)和違規(guī)設(shè)立 “ 小金庫 ” 。付款申請(qǐng)需提交相關(guān)證明材料。3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用一一 稅務(wù)籌劃的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種稅 項(xiàng) 計(jì) 稅基 礎(chǔ) 稅率或 備 注土地增 值 稅 銷 售收入減扣除金 額 30%60%企 業(yè) 所得稅 稅前利 潤 25%契稅 房 產(chǎn)銷 售 額 、土地出 讓 金 3%5%營業(yè) 稅 項(xiàng) 目 銷 售收入或租金 5%城市 維護(hù) 建 設(shè) 稅 營業(yè) 稅 7%教育 費(fèi) 附加 營業(yè) 稅 3%房 產(chǎn) 稅 租金、房 產(chǎn) 原 值 12%印花稅 銷 售合同或工程、建安合同金 額 %%防洪 費(fèi) 銷 售收入 %土地使用稅 按占地面積計(jì)算 依當(dāng)?shù)囟惙? 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用二二 主要稅種及面臨的稅務(wù)環(huán)境n 房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)較重n 房地產(chǎn)年度稅負(fù)一般占營業(yè)收入 20%以上，接近甚至超過企業(yè)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的凈利潤，如果加上項(xiàng)目清算時(shí)要繳的大筆土地增值稅、企業(yè)所得稅，項(xiàng)目真正的稅負(fù)占項(xiàng)目收入的比重會(huì)更高。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要具有 稅收籌劃意識(shí)，積極從項(xiàng)目前期著手籌劃，根據(jù)稅收籌劃需要安排相應(yīng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，在開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)中實(shí)行稅負(fù)的動(dòng)態(tài)管理，真正實(shí)現(xiàn)節(jié)流的作用。公司在項(xiàng)目拓展時(shí)，可立足于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，加大對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的投入，充分利用這一優(yōu)惠政策。通過與稅局的充分溝通，稅局基本認(rèn)可合作建房的模式。 此項(xiàng)目系收購項(xiàng)目，賬冊(cè)不齊，若最終稅局能以 5%的稅率核定征收，則土地增值稅為 1000萬元，節(jié)稅 2050萬元。 股權(quán)出售代替實(shí)物出售 銷售收入方面的籌劃n 目前在某項(xiàng)目中有一辦公樓準(zhǔn)備出售，此辦公樓面積為 2,000平米，建造成本為 800萬元，可以 /方價(jià)格推向市場(chǎng)，此時(shí)總售價(jià)為 ，土地增值稅為 5,788萬元，總體稅負(fù)為7,767萬元 (占收入的 63%)。n 既增加開發(fā)成本和稅前扣除的加計(jì)費(fèi)用、降低土地增值稅，又能通過增加投入提升項(xiàng)目品質(zhì)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售。企業(yè)所得稅籌劃思路 業(yè)務(wù)招待費(fèi) 需要注意的方面n 新企業(yè)所得稅法實(shí)施條例規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的 60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的 5‰ 。n 例如 ,我司 2023年購置一處房產(chǎn)，原值為 100萬元， 2023年 10月以 250萬元的價(jià)格對(duì)外出售，則此時(shí)營業(yè)稅為 (250100) 5%=。、契稅籌劃思路n 將土地轉(zhuǎn)到全資子公司名下時(shí)免契稅n 《 關(guān)于全資子公司承受母公司資產(chǎn)有關(guān)契稅政策的通知 》 （國稅函 [2023]514號(hào)）明確規(guī)定：公司制企業(yè)在重組過程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對(duì)其全資子公司進(jìn)行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對(duì)全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。 成本結(jié)轉(zhuǎn)及分?jǐn)傇瓌t 車位的成本分?jǐn)傇瓌t 成本結(jié)轉(zhuǎn)及分?jǐn)傇瓌tn 能夠確權(quán)在開發(fā)商名下的 ,僅參與建安等與其直接相關(guān)的成本的分?jǐn)?,不參與地價(jià)、市政配套費(fèi)、商品房裝修、配套設(shè)施、綠化等與其不相關(guān)成本的分?jǐn)偅粺o法確權(quán)在開發(fā)商名下的車位，不參與成本的分?jǐn)?。n 通過收購獲取的項(xiàng)目n 收購分為資產(chǎn)收購和股權(quán)收購：n 從開發(fā)企業(yè)角度而言，盡量采取資產(chǎn)收購的方式，取得與收購金額一致的成本發(fā)票，以確?？梢院戏ǖ牡挚鄱惪?，特別是增值稅。n 對(duì)于轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按 “銷售不動(dòng)產(chǎn) ”稅目全額征收營業(yè)稅 。n 固定在當(dāng)?shù)貫閿?shù)不多的幾家酒店消費(fèi)，一則經(jīng)常消費(fèi)可能會(huì)優(yōu)惠；n 在消費(fèi)類別模糊時(shí)，提請(qǐng)開具會(huì)議費(fèi)發(fā)票、差旅費(fèi)發(fā)票、住宿費(fèi)發(fā)票，減少進(jìn)入業(yè)務(wù)招待費(fèi)中核算的餐飲發(fā)票。n 該政策從 2023年 1月 1日開始實(shí)行，修改了國稅函 [2023]299號(hào)文件按預(yù)征利潤率 20%預(yù)征的規(guī)定，在一定程度上緩解了企業(yè)預(yù)繳時(shí)的資金壓力。則我們可以 6,000萬元成立殼公司，將此辦公樓整體先以 3萬元 /方的價(jià)格出售給先成立的殼公司，而后將整個(gè)殼公司的股權(quán)以 ，相當(dāng)于以出售股權(quán)的形勢(shì)代替出售實(shí)物（股權(quán)出售環(huán)節(jié)不需要交納營業(yè)稅及契稅）。 合理分解收入 銷售收入方面的籌劃n 銷售是實(shí)現(xiàn)收入、回收資金的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，稅負(fù)與銷售收入呈正向關(guān)系，銷售方面的籌劃重點(diǎn)在于采用靈活的銷售方式，合理分解收入，以降低稅基或適用稅率。n 合作建房有成立公司和不成立公司等多種形式，但不論何種形式，均應(yīng)完善土地過戶手續(xù)，明確合作分配形式，以及分配后股權(quán)比例變化和剩余物業(yè)權(quán)屬利益的歸屬。經(jīng)測(cè)算，毛利率為%與增值率為 20%相對(duì)應(yīng)，毛利率在 %以上的普通住宅將達(dá)到土地增值稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)實(shí)清算將對(duì)公司盈利和現(xiàn)金流產(chǎn)生重大影響。 稅務(wù)籌劃需要依據(jù)當(dāng)前的稅收法規(guī)政策、