【正文】 第一版頒布時間 :19971215 文件名稱 : Quality management Guidelines to quality in project management 來自 料庫下載 中國項目管理歷史和發(fā)展 ? 80年代在云南魯布格水電站項目首次引入項目管理； ? 90年代末國家經(jīng)貿(mào)委和外專局與中科院開始項目管理知識推廣； ? 20xx開始建立 《 中國項目管理知識體系和資格認證標(biāo)準(zhǔn) 》 工作。 項目管理的歷史、現(xiàn)狀和未來 在現(xiàn)在和未來全球化的市場競 爭中項目管理是成功的關(guān)鍵 ！ 來自 料庫下載 項目管理的歷史和發(fā)展 ? 古代 :追溯到長城、埃及金字塔、古羅馬的供水渠 … ? 近代項目管理的萌芽 :工人為 20世紀 40年代， ‘ 曼哈頓計劃 ’ 。 7．對整個項目進行評估總結(jié)，為其它項目作準(zhǔn)備。 3．配合物業(yè)公司交房。 8． 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進場。 4． 通過項目（規(guī)劃）設(shè)計、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開項目營銷。 ? 本階段的工作重點是確定項目經(jīng)理并與項目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達成一致，然后對項目的有效性進行論證。 2． 確定項目經(jīng)理。 2． 請相關(guān)專家、學(xué)者對項目進行評估與論證（確定風(fēng)險等級、進行資源測算等），提出項目建議書。 來自 料庫下載 建筑施工階段 ? 工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成 ,通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗收，達到客戶可以住用程度的過程。 來自 料庫下載 項目管理 ? 定義 :項目管理是在項目活動中運用知識、技能、工具和技術(shù)，以滿足和超過項目干系人對項目的需求和期望。 ? 中介機構(gòu)：服務(wù)于三級市場，它是業(yè)主與購買者或租賃者之間的橋梁。 ? 房地產(chǎn)可分為： (1) 一級市場指被國家壟斷的土地市場，發(fā)展商從國家手中取得的土地，稱之為一級市場。同樣，在房地產(chǎn)行業(yè)，項目管理正逐漸成為企業(yè)保障產(chǎn)品品質(zhì)、取得經(jīng)濟效益的重要手段。 來自 料庫下載 ? 建筑產(chǎn)品作為特殊的商品，一次性投資大、建設(shè)周期長、使用壽命長，全生命期均需維護，購房者可以說是花費了巨資，因此房產(chǎn)的品質(zhì)可謂“至高無 上 ” 。 來自 料庫下載 ? (2) 二級市場：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱之為二級市場。受理的對象分散無系統(tǒng)，僅強化銷售實施，提供大量的信息，是單槍匹馬獨立作戰(zhàn)，是被動營銷。 ? —— 項目管理就是把各種資源應(yīng)用于項目，以實現(xiàn)項目的目標(biāo)。 來自 料庫下載 經(jīng)營階段 ? 房地產(chǎn)經(jīng)營 ,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押 ,實現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。 3． 通過公司決策層批準(zhǔn)進入下一階段。 3． 確定項目組主要成員。 來自 料庫下載 實施階段 ? 按計劃啟動實施項目工作 來自 料庫下載 ? 1． 建立項目組織。 5． 通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查（協(xié)調(diào)貫穿整個項目實施過程）。 ? 本階段的工作重點是明確分工、制訂計劃、狠抓廉政、陽光招標(biāo)（優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與政府各部門之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及進場時間、按現(xiàn)代項目管理的技術(shù)嚴格控制質(zhì)量 成本 進度、項目的銷售等。 4．項目清算。 8． 解散項目組。 ? 近代項目管理的成熟 : 關(guān)鍵路線法（ CPM）和計劃評審技術(shù) (PERT） 阿波羅登月計劃 ? 現(xiàn)代項目管理的新發(fā)展 : 面向市場和競爭 .項目管理的傳播和現(xiàn)代化。 來自 料庫下載 面臨加入 WTO挑戰(zhàn) 的中國企業(yè) ? 中國在今年加入 WTO已無大障礙； ? 中國將參加全球化的公平的商業(yè)市場競爭； ? 中國市場將失去高關(guān)稅的保護； ? 市場競爭的激烈殘酷，適應(yīng)期 13年； ? 中國項目管理事業(yè)的發(fā)展是 企業(yè)發(fā)展、民族強盛的 重要因素 。銷售部在項目的后期負責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營、銷售工作；財務(wù)部的主要工作在項目中后期，負責(zé)資金的收支及財務(wù)核算、分析工作；辦公室負責(zé)文秘、統(tǒng)計等后勤工作。 來自 料庫下載 事業(yè)部制項目管理模式 ? 事業(yè)部制項目管理是企業(yè)根據(jù)項目開發(fā)情況，設(shè)立若干個事業(yè)部。 來自 料庫下載 房地產(chǎn)項目的分標(biāo) ? 分標(biāo)：是任務(wù)指按照一定的規(guī)則方式，將整個項目和工作分解為若干個包，其目的是便于項目承包。 來自 料庫下載 分標(biāo)的方式 ? 分階段分專業(yè)的項目平行分標(biāo)方式，即業(yè)主將勘測，設(shè)計，設(shè)備供應(yīng)，土建，安裝，監(jiān)理，裝飾等項目任務(wù)分別委托給不同的承包商，這種分標(biāo)方式，在我國的房地產(chǎn)項目實施過程中長期被采用； ? 總承包（統(tǒng)包），即 ‘ 設(shè)計 建造 交鑰匙 ’項目，由一個承包商來承包所有房地產(chǎn)項目的工作。 來自 料庫下載 項目經(jīng)理的職責(zé)（ 2） ( 1)保證項目業(yè)主和其它各有關(guān)方面滿意 ( 2指導(dǎo)和控制項目的日常工作 ( 3)要善于應(yīng)變 ( 4)如實反映情況 ( 5)及時收回和支付所有應(yīng)當(dāng)收進和支付的款項 來自 料庫下載 項目經(jīng)理的權(quán)限和選聘（ 3） ? 項目經(jīng)理要履行其職責(zé)，必須要有足夠的權(quán)限。 ? “發(fā)現(xiàn)人才的方法是找那些最忙的人。 荷茲伯格 (Herzberg)雙因素論 體能因素： 使人滿足 帶來積極因素 成就、承認、興趣、責(zé)任、提拔 保健因素： 減少不滿和消極因素 工作條件、薪水、上級關(guān)系、 公司制度、考勤等 來自 料庫下載 ＃獎勵基金 ＃推薦表現(xiàn)突出的班子成員，請原單位的領(lǐng)導(dǎo)給予獎勵和表彰。 控制干擾，不要讓電話、郵件或隨意來訪者打擾你的工作。如需更多的空間回答，請另附幾頁。概念要新，主題要新。 來自 料庫下載 房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法 1，訪問法：面談?wù){(diào)查，電話調(diào)查，通信調(diào)查； 2，觀察法 3，實驗法 來自 料庫下載 市場調(diào)查的步驟： 1，準(zhǔn)備階段：確定市場調(diào)查的目的和內(nèi)容；擬訂詳細，周密的調(diào)查計劃，確定調(diào)查的對象，方法；根據(jù)調(diào)查作業(yè)的需要，選擇具有一定素質(zhì)和專業(yè)知識的調(diào)查人員； 2，實施階段：收集相關(guān)資料；設(shè)計調(diào)查問卷；現(xiàn)場實地調(diào)查； 3，資料處理階段：編輯整理信息資料；撰寫市場調(diào)查報告；在調(diào)查過程結(jié)束后，對所有的信息進行歸檔儲存。房地產(chǎn)項目要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門立項 、 審批，而立項審批的依據(jù)之一就是可行性研究報告。 來自 料庫下載 可行性研究 (Feasibility Study) ? 對任何可接受的建議書，都應(yīng)該設(shè)立一個小組承擔(dān)可行性研究，并盡量產(chǎn)生方案（ Scenarios)。 （ 3） 財務(wù)可行性； （ 4） 經(jīng)濟可行性 。 來自 料庫下載 技術(shù)可行性 ? 評價技術(shù)是否成熟； ? 有利部件分析法（ Feature Analysis)是對用于共同目的的各種產(chǎn)品信息進行收集和整理的一種方法。 來自 料庫下載 財務(wù)可行性 ? 對一個特定的項目進行資源投資是否值得？如何獲得值得的回報？ ? 如果投資資源有幾種備選的機會，那一種會帶來最佳回報？ 來自 料庫下載 成本 —收益分析 成本 — 收益分析 ： ? 該項目計劃中的生命期識別、詳述和評估建議的成本，包括采購、建設(shè)、保養(yǎng)、維修、運行成本、退役； ? 在其設(shè)計中的生命周期內(nèi)，識別、詳述和評估建議的收益。 收入成本 [Revenue Cost]:在一個項目中不是為了收購或增加資產(chǎn)而招致的任何成本 。它們通常是對項目投入資金的顯著收支平衡必須支付的利息，除非項目收益把這些余額還清。 如果一個建議的評估顯示潛在的報酬率超過了所選擇的融資成本率，從財務(wù)角度看，其可行性不會有什么疑問。包含了研究、開發(fā)或不成熟技術(shù)的建議書比諸如土木建設(shè)工程這樣成熟的領(lǐng)域有更高的風(fēng)險 。 可行性研究工作程序 來自 料庫下載 可行性研究報告的內(nèi)容： （ 1） 實施要點； （ 2） 項目背景和歷史； （ 3） 市場和生產(chǎn)能力； （ 4） 原材料投入； （ 5） 項目的設(shè)計； （ 6） 項目投產(chǎn)后的組織結(jié)構(gòu)和管理費； （ 7） 人力； （ 8） 項目執(zhí)行； （ 9） 財務(wù)和經(jīng)濟評價。 來自 料庫下載 決策者的思考 來自 料庫下載 規(guī)劃過程各子過程及其相互之間的聯(lián)系 項目規(guī)劃過程 依賴性的過程（必要時反復(fù)進行） 活動排列 活動時間 估計 費用估算 活動定義 資源規(guī)劃 范圍規(guī)劃 項目分解 制定進度計劃 費用計劃 項目規(guī)劃 質(zhì)量規(guī)劃 組織規(guī)劃 應(yīng)對措施 風(fēng)險量化 風(fēng)險識別 交流溝通 規(guī)劃 詢價規(guī)劃 采購規(guī)劃 人員招收 初始 過程 控制 過程 到執(zhí)行過程 輔助過程 來自 料庫下載 項目計劃執(zhí)行 保 證 性 過 程 信息分發(fā) 團隊建設(shè) 詢價和招標(biāo) 資源選擇 合同管理 質(zhì)量保證 范圍核實 執(zhí)行過程 控制過程 計劃過程 控制過程 來自 料庫下載 控制過程 進展報告 整體控制 保 證 性 過 程 范圍變更控制 進度控制 成本控制 質(zhì)量控制 風(fēng)險控制 計劃過程 收尾過程 執(zhí)行過程 來自 料庫下載 結(jié) 過程 范圍核實 行政收尾 合同收尾 控制 過程 來自 料庫下載 第四章項目整體管理 項目計劃制定 輸入 ?其他計劃編制的輸出 ?歷史信息 ?組織方針 ?約束條件 ?假定 工具和技術(shù) ?項目計劃編制的方法 ?項目干系人的技能和知識 ?項目管理信息系統(tǒng) 輸出 ?項目計劃 ?詳細依據(jù) 來自 料庫下載 組織方針 任何與項目有關(guān)的組織都有正式或非正式的方針，這些方針的影響應(yīng)當(dāng)予以考慮。 來自 料庫下載 項目計劃 1 ? 項目計劃是一份經(jīng)過批準(zhǔn)的正式文件，用來管理和控制項目執(zhí)行。而項目執(zhí)行情況測量基準(zhǔn)計劃表示一種管理控制，它通常僅間歇地變化，通常僅為響應(yīng)批準(zhǔn)的范圍變更而變化。 ? 當(dāng)項目在合同環(huán)境下執(zhí)行時，所簽定的合同常被作為賣方的項目章程。 工作授權(quán)體系。例如，對許多小型項目，采用口頭授權(quán)更為合適。 項目管理信息系統(tǒng)。執(zhí)行狀況檢查例會應(yīng)定期按計劃進行，以交流項目的信息。項目涉及的所有組織在項目實施期間都有正式或者非正式的有用程序。 項目管理信息系統(tǒng)。 整體變更控制要求： ? 維護執(zhí)行情況測量基準(zhǔn)計劃的完整性 —所有批準(zhǔn)的變更應(yīng)該反映在項目計劃中，但只有項目范圍變更將影響到執(zhí)行情況測量基準(zhǔn)計劃。執(zhí)行狀況檢查例會應(yīng)定期按計劃進行，以交流項目的信息。項目涉及的所有組織在項目實施期間都有正式或者非正式的有用程序。 ? 下圖描述了知識領(lǐng)域間的變更協(xié)調(diào)，例如一個建議的進度變更通常將影響到項目成本、風(fēng)險、質(zhì)量和人員配置。變更控制委員會的權(quán)利和責(zé)任需要明確定義，并應(yīng)征求主要項目干系人的同意。 第四章： 房地產(chǎn)項目的控制系統(tǒng) 來自 料庫下載 ? 房地產(chǎn)項目控制系統(tǒng)概述 ? 房地產(chǎn)項目的進度控制 ? 房地產(chǎn)項目的成本控制 ? 房地產(chǎn)項目的質(zhì)量控制 ? 房地產(chǎn)項目的合同控制 ? 房地產(chǎn)項目安全與環(huán)境保護控制 來自 料庫下載 建筑施工階段的三控制，兩管理，一協(xié)調(diào) ? 項目進度控制 ? 成本控制 ? 質(zhì)量控制 ? 合同管理 ? 安全管理 ? 組織協(xié)調(diào) 來自 料庫下載 進度控制 進度，通常指項目實施結(jié)果的進展情