【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理2023年 02月2現(xiàn)實(shí)的案例 —— 繁榮與危機(jī)，距離如此之近A公司基本情 況業(yè)績 增 長? 國內(nèi) 一 線 城市小有名 氣 的房地 產(chǎn) 開 發(fā)為 主 業(yè) 的集 團(tuán) 公司，成立于 1997年? 相 繼 開 發(fā) 了市中心核心 區(qū) 7個(gè) 住宅 類項(xiàng) 目、 2023年 進(jìn) 入多 項(xiàng) 目同 時(shí) 開 發(fā)（ 3個(gè) 以上），截止到 2023年底， 總 開 發(fā) 量 將達(dá) 到 500萬平方米? 2023年底，已 經(jīng)發(fā) 展 為擁 有 總資產(chǎn) 近 60億 元，涵蓋房地 產(chǎn) 開 發(fā) 、物 業(yè) 管理、商 貿(mào) 代理、 綜 合投 資業(yè)務(wù) 的大型集 團(tuán) 企 業(yè)? 2023年 A股 IPO方案 報(bào)證監(jiān) 會(huì) 、準(zhǔn) 備 上 發(fā) 行委 審 批（但 10月被迫 暫 停）1999年 2023年：銷售收入復(fù)合增長率 40%、總資產(chǎn)復(fù)合增長率 67%A公司的快速發(fā)展與行業(yè)的景氣行情一致3但是，公司在進(jìn)入多項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)之后，管理矛盾逐漸凸現(xiàn)、項(xiàng)目實(shí)施中的問題大量出現(xiàn)? 項(xiàng)目指標(biāo)幾乎全面下滑? 管理矛盾 —— 總部和項(xiàng)目定位不清晰， “ 有些工作總部和項(xiàng)目搶著干，有些工作又都等著干 ”? 大量新員工對(duì)專業(yè)和文化的稀釋，各個(gè)項(xiàng)目的操作水平差異很大、完全依賴于項(xiàng)目經(jīng)理的能力? 失敗的教訓(xùn)在多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)出現(xiàn)? ……4 “我 們 做了十年房地 產(chǎn) ，最大的 問題不是不知道 怎么 做 項(xiàng) 目，而是不知道如何管理 項(xiàng) 目、尤其是同 時(shí) 管理多 個(gè) 項(xiàng) 目 ”—— 　 總經(jīng) 理52023年，受整體行業(yè)狀況的影響， A公司可謂 “ 流年不利 ” ，多方面的問題接踵爆發(fā)? 由于異地項(xiàng)目始終控制不力，在開發(fā)了一期 ，尋求出讓? 近 8萬計(jì)劃在 07年下半年銷售的項(xiàng)目，由于項(xiàng)目計(jì)劃延遲， 08年 5月才陸續(xù)達(dá)到銷售條件，銷售價(jià)格（均價(jià)）從 07年預(yù)期的 ，調(diào)整到 ，賬面 “ 損失 ” ? 由于 08年銀行信貸控制和自身項(xiàng)目銷售不利，公司現(xiàn)金流非常緊張，本地一個(gè)項(xiàng)目也被迫停工 (項(xiàng)目總經(jīng)理離職 )? 管理矛盾突出， 06年后空降高管全部離職或辭退? …… 在一個(gè)繁榮的市場背景下，糟糕的項(xiàng)目運(yùn)營管理僅僅意味著 “ 少一點(diǎn)兒、晚一點(diǎn)兒、難受一點(diǎn)兒 ” ；而當(dāng)行業(yè)回歸到最基本的商業(yè)邏輯之后，一個(gè)失敗的項(xiàng)目運(yùn)營管理也許意味著死亡 —— 中國房地產(chǎn)企業(yè)的生命力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力也許并沒有我們現(xiàn)在感覺得如此良好！“ 潮水退去的時(shí)候，才知道誰在裸泳 ”6我們的困惑A公司的疑惑與問題其實(shí)在很多企業(yè)普遍存在， A公司的困境也許我們正在或是即將一樣面對(duì) 房地產(chǎn)企業(yè)? 如何控制項(xiàng)目目標(biāo)的達(dá)成 (進(jìn)度控制 \質(zhì)量控制 \風(fēng)險(xiǎn)控制 ) ，尤其是多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作? 如何實(shí)現(xiàn)管理復(fù)制，復(fù)制項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn) \避免項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)和失敗重現(xiàn)? 如何使項(xiàng)目管理更有效（多快好省穩(wěn)）? 如何快速推進(jìn)規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化？……賽普咨詢? 如何能有效推進(jìn)流程體系? 如何提升咨詢的價(jià)值? 如何在短期內(nèi)幫助客戶迅速提升項(xiàng)目管理能力，簡單、有效、快速? 找到管理變革的切入點(diǎn)……一整套 對(duì)項(xiàng) 目如何管理的方法 論 及配套工具7今天，我們就試圖在 “如何管理項(xiàng)目 ”方面進(jìn)行一些探討房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理2023年 02月8通過今天的研討，我們可以了解到一、是什么？ —— 房地產(chǎn)企業(yè) “ 項(xiàng)目運(yùn)營管理 ” 的概念及核心內(nèi)容二、如何做？ —— 解析房地產(chǎn)企業(yè)的 “ 項(xiàng)目運(yùn)營管理 ” 構(gòu)建實(shí)務(wù)三、可以做什么？ —— “ 戰(zhàn)略導(dǎo)向型項(xiàng)目運(yùn)營管理 ” 理念的提出關(guān) 于 “項(xiàng) 目 運(yùn) 營 管理 ” 9一、是什么？ —— 房地產(chǎn)企業(yè) “ 項(xiàng)目運(yùn)營管理 ” 的概念及核心內(nèi)容二、如何做？ —— 解析房地產(chǎn)企業(yè)的 “ 項(xiàng)目運(yùn)營管理 ” 構(gòu)建實(shí)務(wù)三、可以做什么？ —— “ 戰(zhàn)略導(dǎo)向型項(xiàng)目運(yùn)營管理 ” 理念的提出10什么是 “運(yùn)營管理 ”運(yùn)營 ——西方學(xué)者把有形產(chǎn)品的生產(chǎn)稱為 “production”或 “manufacturing”，而將提供服務(wù)的活動(dòng)稱為 “operations”；現(xiàn)在的趨勢是將 兩者均稱為 “operations即運(yùn)營 ”運(yùn)營管理 ——就是對(duì) “運(yùn)營活動(dòng) ” 的規(guī)劃、控制和評(píng)估，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)提供密切相關(guān)的各項(xiàng) 管理工作 的總稱。輸入 輸出資源(社會(huì)規(guī)則 )許可有形產(chǎn)品服務(wù)運(yùn)營活動(dòng)運(yùn)營管理運(yùn)營戰(zhàn)略、新產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、采購供應(yīng)、生產(chǎn)制造、產(chǎn)品配送直至售后服務(wù)規(guī)劃 /控制和評(píng)估運(yùn)營11房地產(chǎn)企業(yè)的 ”運(yùn)營管理 ”，主要是對(duì)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)的規(guī)劃、控制和評(píng)估住宅 /寫字樓 /商鋪 /酒店 ……物業(yè)服務(wù) /管理服務(wù) /生活服務(wù) ……運(yùn)營活動(dòng)運(yùn)營管理經(jīng)營權(quán)取得 產(chǎn)品計(jì)劃 產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)品銷售產(chǎn)品交付與服務(wù)一般意義的運(yùn)營活動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)營活動(dòng)項(xiàng)目取得 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目實(shí)施 營銷管理 產(chǎn)品交付為達(dá)成項(xiàng)目開發(fā)所必須完成的：成本 /采購 /外部程序人力 /資金 /……土地開發(fā)經(jīng)營權(quán) ……運(yùn)營管理 —— 究竟包含哪些內(nèi)容？？？？ 輸入 輸出運(yùn)營方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)12龍湖運(yùn)營管理中心的 7項(xiàng)內(nèi)容（ 2023年進(jìn)行了調(diào)整 ——七巧板）13討 論 : 您認(rèn)為您所在公司的是否有必要成立運(yùn)營管理部？如果成立運(yùn)營管理部，您認(rèn)為該部門的職能應(yīng)該包含哪些？14我們對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理的理解房地產(chǎn)企業(yè) “ 項(xiàng)目運(yùn)營管理 ” ,本質(zhì)應(yīng)該是是貫穿于項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理行為，對(duì)各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)的共性管理行為 ,構(gòu)成了 “ 項(xiàng)目運(yùn)營管理 ” 的核心內(nèi)容房地產(chǎn)價(jià)值鏈 ACTION n …… ACTION 03 ACTION 02ACTION 01輸 出輸 入成果標(biāo)準(zhǔn)體系流程管理體系計(jì)劃管理體系決策 (會(huì)議 )體系項(xiàng) 目 評(píng) 估管理項(xiàng)目評(píng)估體系輸 出輸 入 輸 出輸 入 輸 出輸 入 輸 出輸 入信息管理信息管理體系15我們對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理的定義 : 三大功能、六大體系“ 項(xiàng)目運(yùn)營管理 ” 有別與 “ 項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng) ” 和相關(guān)的 “ 專業(yè)活動(dòng) ” ，主要表現(xiàn)為對(duì)各個(gè)項(xiàng)目活動(dòng)的規(guī)劃、控制和評(píng)估規(guī) 劃控 制評(píng) 估QCTP A計(jì)劃管理體系成果管理體系決策會(huì)議體系流程管理體系項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系工具和手段工具和手段 —— ⅠⅠ 信息管理信息管理16回顧：龍湖 “運(yùn)營管理體系 ”的 7項(xiàng)內(nèi)容龍湖的 ” 項(xiàng)目運(yùn)營管理 ” 包括了專業(yè)管理和運(yùn)營管理兩個(gè)平臺(tái)的部分職能17項(xiàng)目運(yùn)營管理的重要性日益受到房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注華遠(yuǎn) 運(yùn) 營 管理部（ 04年成立 計(jì)劃 信息部， 06年更名）首 創(chuàng) 運(yùn) 營 管理中心（ 04年成立，偏成本管理， 05年 職 能 調(diào) 整）世茂 — 營 運(yùn) 管理部（ 06年成立）華潤 運(yùn) 營 管理部（ 07年成立）? 綜合計(jì)劃管理（含中期規(guī)劃）? 部門績效評(píng)價(jià)? 流程管理? 公司制度管理? 戰(zhàn)略管理? 項(xiàng)目運(yùn)營管理? 客戶滿意度管理? 銷售定價(jià)管理? 項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃管理? 項(xiàng)目實(shí)施檢察管理? 合作供應(yīng)商管理? 業(yè)務(wù)流程體系管理? 信息化管理? 組織管理? 計(jì)劃管理? 資本運(yùn)作與管理? 商業(yè)經(jīng)營管理? 流程建設(shè)與管理? 信息化管理18案例：沿海集團(tuán) 2023年 “推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)籌管理、項(xiàng)目加速戰(zhàn)略 ”的前后對(duì)比項(xiàng)目提速，項(xiàng)目開發(fā)里程碑節(jié)點(diǎn)（按時(shí)）完成率較 06年度提升45%。8個(gè)項(xiàng)目按期竣工，竣工面積，較06年度上升 70%。序號(hào) 07年度實(shí)現(xiàn)竣工項(xiàng)目 備注1 華南項(xiàng)目 1期2　 華南項(xiàng)目 2期3 華中項(xiàng)目一： 1期4　 華中項(xiàng)目二： 3期 從開工到竣工 9個(gè)月5　 華北項(xiàng)目一： 5期 從開工到竣工 14個(gè)月6 華北項(xiàng)目一： 3期 從開工到竣工 19個(gè)月7 東北項(xiàng)目： 6期8 華東項(xiàng)目 1期19一、是什么？ —— 房地產(chǎn)企業(yè) “ 項(xiàng)目運(yùn)營管理 ” 的概念及核心內(nèi)容二、如何做？ —— 解析房地產(chǎn)企業(yè)的 “ 項(xiàng)目運(yùn)營管理 ” 構(gòu)建實(shí)務(wù)三、可以做什么？ —— “ 戰(zhàn)略導(dǎo)向型項(xiàng)目運(yùn)營管理 ” 理念的提出20回顧：項(xiàng)目運(yùn)營管理的三大功能、六大體系n P流程管理體系n T計(jì)劃管理體系n Q成果管理體系n C決策會(huì)議體系n A項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系n I信息管理體系21房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建項(xiàng)目運(yùn)營管理體系整體框架強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營效能，搭建項(xiàng)目運(yùn)營管理平臺(tái)，策劃項(xiàng)目運(yùn)營管理體系，協(xié)助企業(yè)全面掌握項(xiàng)目運(yùn)營管理的方法論和工具目標(biāo)原則方法戰(zhàn)略導(dǎo)向原則 精簡高效原則 分級(jí)管理原則 系統(tǒng)協(xié)同原則 組織 保 證 ，搭建平臺(tái) 基于流程活 動(dòng) 的深入分析，系 統(tǒng)規(guī) 劃 六大體系， 設(shè)計(jì) 有序 執(zhí) 行的制度保障體系流程管理計(jì) 劃管理會(huì) 議管理信息管理項(xiàng) 目評(píng) 估成果管理I. 基于流程活動(dòng)分析II. 體系策劃III. 執(zhí)行保障體系22項(xiàng)目運(yùn)營管理之 —— 組織管理23房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作管理的四個(gè)平臺(tái)資源管理平臺(tái) 專業(yè)管理平臺(tái) 項(xiàng)目運(yùn)營管理平臺(tái)? 資金資源? 人力資源? 品牌資源? 信息資源? 供應(yīng)商資源? 公共關(guān)系資源 ……? 產(chǎn)品及設(shè)計(jì)管理? 技術(shù)管理? 成本管理? 采購管理? 營銷管理? 客戶服務(wù)管理 ……? P流程管理體系? T計(jì)劃管理體系? Q成果管理體系? C決策會(huì)議體系? A項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系? I信息管理體系……項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作平臺(tái)項(xiàng)目取得 項(xiàng)目策劃 施工圖設(shè)計(jì) 項(xiàng)目實(shí)施 營銷管理 產(chǎn)品交付為達(dá)成項(xiàng)目開發(fā)所必須完成的：成本 /采購 /外部程序方案設(shè)計(jì)獲取并整合核心資源，為項(xiàng)目開發(fā)提供最基本的資源保障基于戰(zhàn)略，規(guī)劃核心競爭力，設(shè)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)模式，研究并提供方法、標(biāo)準(zhǔn)、支持為保證項(xiàng)目目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督、控制、評(píng)估活動(dòng)（而非開發(fā)環(huán)節(jié)的操作性活動(dòng)）24案例分析：萬科的項(xiàng)目運(yùn)營平臺(tái)總經(jīng)理總經(jīng)理辦公室財(cái)務(wù)管理部…………項(xiàng)目部項(xiàng)目部萬科的項(xiàng)目運(yùn)營管理平臺(tái)項(xiàng)目評(píng)價(jià)（考核）：? 集團(tuán)層面 項(xiàng)目運(yùn)營委員會(huì)（財(cái)務(wù)管理部牽頭），季度 +年度? 城市公司層面 總辦牽頭負(fù)責(zé)，季度 +年度信息化管理：? 集團(tuán)層面 07年成立流程信息部，之前總裁辦公室負(fù)責(zé)? 城市公司層面 總經(jīng)理辦公室流程管理：? 集團(tuán)層面 07年成立流程信息部，之前各部門按職能各自管理? 城市公司層面 總經(jīng)理辦公室計(jì)劃管理：? 集團(tuán)層面 項(xiàng)目運(yùn)營委員會(huì)（財(cái)務(wù)管理部牽頭）? 城市公司層面 計(jì)劃管理的職能由片區(qū)總牽頭、總辦審核和職能管理，財(cái)務(wù)管理部編制項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃與集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部對(duì)接決策會(huì)議和成果管理 ，集團(tuán)尚無專門的職能管理部門，主要靠各專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、相關(guān)的決策制度決定25萬科集團(tuán)運(yùn)營平臺(tái)的特點(diǎn) —— 投資控制型總部功能定位運(yùn)營監(jiān)管重點(diǎn)運(yùn)營管理部門投資控制型 —— 主要關(guān)注項(xiàng)目是否滿足投資意愿、以及當(dāng)年度財(cái)務(wù)表現(xiàn)；幾乎不介入項(xiàng)目的具體開發(fā)戰(zhàn)略采購除外項(xiàng)目運(yùn)營委員會(huì)（財(cái)務(wù)牽頭）流程信息部投資決策會(huì)項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃（全期 +各年度），季度評(píng)價(jià)26案例分析：龍湖的項(xiàng)目運(yùn)營平臺(tái)n(Project Management Office)地區(qū)公司項(xiàng)目運(yùn)營決策機(jī)構(gòu)。nPMO最高負(fù)責(zé)人（主持人）：區(qū)域公司總經(jīng)理。當(dāng) PMO其他成員之間不能達(dá)成共識(shí)、不能實(shí)現(xiàn)相互承諾、資源不能完成相互支持和配置時(shí)，由 PMO最高負(fù)責(zé)人作最后的決定。nPMO召集人：是地區(qū)公司項(xiàng)目管理的總牽頭人，也是 PMO會(huì)議召集人，通常也兼任地區(qū)公司項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn)營專員、定義地區(qū)知識(shí)管理員，其權(quán)限職責(zé)將在集團(tuán)的 PMO系統(tǒng)和知識(shí)管理體系中。nPMO的運(yùn)作形式：主要是由各種 PMO會(huì)議組成。集團(tuán)總經(jīng)理集團(tuán)運(yùn)營發(fā)展部 集團(tuán)人力資源行政部 集團(tuán)財(cái)務(wù)部 集團(tuán)公共事務(wù)部 集團(tuán)戰(zhàn)略品牌部集團(tuán)運(yùn)營中心區(qū)域總經(jīng)理 區(qū)域總經(jīng)理 區(qū)域總經(jīng)理投資發(fā)展研發(fā)設(shè)計(jì)工程管理造價(jià)管理營銷管理計(jì)財(cái)管理人資行政商運(yùn)管理物業(yè)管理研發(fā)經(jīng)理工程經(jīng)理成本經(jīng)理營銷經(jīng)理地區(qū) PMO項(xiàng)目負(fù)責(zé)人某標(biāo)桿運(yùn)營體系－通過 PMO協(xié)調(diào)27總部功能定位運(yùn)營監(jiān)管重點(diǎn)運(yùn)營管理部門項(xiàng)目監(jiān)管型 — 不介入項(xiàng)目的具體開發(fā) 戰(zhàn)略采購除外；監(jiān)管重點(diǎn)除涵蓋投資控制型內(nèi)容外，還關(guān)注重要的項(xiàng)目決策點(diǎn)（如方案、營銷總案等）管理委員會(huì)（戰(zhàn)略運(yùn)營部之運(yùn)營中心（ 3人）承擔(dān)日常職責(zé)）戰(zhàn)略運(yùn)營部之運(yùn)營中心（投資跟蹤評(píng)價(jià) +項(xiàng)目計(jì)劃 +流程 +信息化 +知識(shí)管理等）項(xiàng)目計(jì)劃（全期 +各年度），月度簡報(bào)關(guān)鍵成果標(biāo)準(zhǔn)管理 +決策會(huì)議管理 +知識(shí)管理