【正文】 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法保利集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理培訓(xùn)講義————房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理目錄：3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用ⅠⅠ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金管理的特點(diǎn)及重要性 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3ⅣⅣ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)用 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用ⅡⅡ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金平衡計(jì)劃 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用ⅢⅢ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌集 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用V 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用ⅠⅠ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金管理的特點(diǎn)及重要性 在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資金始終是一項(xiàng)值得高度重視的資產(chǎn)，資金管理更是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益和資金管理密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)合理有效地籌集和使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。 資金密集型 大量的資金投入 資金周轉(zhuǎn)期限長(zhǎng) 長(zhǎng)期的資金保障房地產(chǎn)項(xiàng)目資金的主要特點(diǎn)資金是房地產(chǎn)企業(yè)的 “ 血液 ” , 供血充足 生存、發(fā)展 貧血斷血 爛尾、破產(chǎn)搞好房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理具有重要作用 資金是企業(yè)的血液，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。資金充裕，房地產(chǎn)企業(yè)才能得到較好地生存和發(fā)展，一旦資金斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)爛尾，甚至企業(yè)破產(chǎn)。一個(gè)成熟的企業(yè)必須具有完善的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和預(yù)警措施。中國(guó)第一爛尾樓 — 中誠(chéng)廣場(chǎng)：爛尾時(shí)間： 15年 地址：廣州天河北路 開(kāi)發(fā)商：香港中誠(chéng)集團(tuán)、廣州城建廣州第一爛尾樓 麓景臺(tái) 爛尾時(shí)間： 13年 地址：廣州麓苑路 開(kāi)發(fā)商：廣州輝煌房地產(chǎn)公司羊城大廈爛尾時(shí)間： 11年 地址：西灣路 86號(hào) 開(kāi)發(fā)商：廣州羊城集團(tuán) 房地產(chǎn)企業(yè)的生存危機(jī)：為什么有那么多 “ 爛尾樓 ” ？ 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策 基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)很大程度依賴資金的特點(diǎn)，國(guó)家在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，運(yùn)用較多地政策都是從控制企業(yè)資金層面入手。 2023年到 2023年國(guó)家出臺(tái)一系列調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)膨脹發(fā)展的政策法規(guī)，如：u 土地出讓金一次全部付清方可領(lǐng)取國(guó)土證（ 39號(hào)文）對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的保 障程度提出了更高要求；u 銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款額度大幅度收縮及不斷提高的貸款利率進(jìn)一步 縮小了房地產(chǎn)行業(yè)的融資空間，提高了融資成本；u 資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資更加嚴(yán)格限制；u 二套房貸政策、預(yù)售款監(jiān)管機(jī)制不僅打壓了市場(chǎng)上改善性和投資性的購(gòu)房需 求，而且制約了房地產(chǎn)企業(yè)已收房款的運(yùn)用；u 預(yù)交企業(yè)所得稅由預(yù)計(jì)毛利率 20%調(diào)整為預(yù)計(jì)利潤(rùn)率 20%，加大對(duì)土地增值稅 的清算等稅收政策直接增加了資金的流出。 上述政策都是從資金上調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展速度和規(guī)模，從而保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康地發(fā)展。 資金的籌措和運(yùn)用能力對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，財(cái)務(wù)管理就是要通過(guò)合理籌集和有效地使用資金，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策資金平衡計(jì)劃主要內(nèi)容 資金平衡計(jì)劃是反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各期的資金盈余或短缺情況，明確資金來(lái)源，合理安排資金支出和制定適宜的借款償還。編制資金平衡計(jì)劃是房地產(chǎn)資金管理的一項(xiàng)重要工作，通過(guò)合理安排資金計(jì)劃，可有效地配置資源，提高資金使用效率，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。資金平衡計(jì)劃的編制和有效實(shí)施反映了一個(gè)公司的財(cái)務(wù)管理水平。資金平衡計(jì)劃見(jiàn)下表：3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用ⅡⅡ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金平衡計(jì)劃 X公司 XX年資金平衡計(jì)劃表 項(xiàng) 目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合 計(jì)一、資 金支出土地 費(fèi) 用建 設(shè) 成本償還貸 款稅 費(fèi) 支出其他支出合 計(jì)二、資 金來(lái)源股 東 投入借入 資 金銷 售回 籠其他來(lái)源合　 計(jì)資 金盈缺 編制資金平衡計(jì)劃包括兩個(gè)層面： 一是在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可研論證階段，編制 項(xiàng)目整體資金平衡計(jì)劃 。即在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資進(jìn)行估算的基礎(chǔ)上落實(shí)資金來(lái)源渠道和籌措方式。這一階段都采取比較粗淺的方法， 重點(diǎn)是落實(shí)好資金來(lái)源 。 二是在項(xiàng)目的實(shí)施階段，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際開(kāi)發(fā)流程，依據(jù)地價(jià)支付要求、施工進(jìn)度、融資時(shí)點(diǎn)、銷售安排等，對(duì) 年度資金平衡計(jì)劃 做出詳細(xì)安排，確保工程按期完成。這一階段 重點(diǎn)是合理安排資金使用 。 資金計(jì)劃編制完成并報(bào)公司董事會(huì)審批同意后，各公司必須嚴(yán)格執(zhí)行資金平衡計(jì)劃，其執(zhí)行情況將作為考核企業(yè)管理水平的一項(xiàng)重要內(nèi)容。編制資金平衡計(jì)劃應(yīng)注意的幾個(gè)方面、編制的資金平衡計(jì)劃應(yīng)遵循的原則 首先要立足自身平衡，資金籌集一定要切實(shí)可行，具有可操作性和能有效實(shí)施。資金安排要量力而行，留有余地，切忌滿打滿算，或留有缺口。 具備對(duì)外融資條件一定要主動(dòng)從市場(chǎng)上獲取資金，不要僅依靠股東的投入。在股東投入土地支出后，原則上項(xiàng)目公司必須實(shí)現(xiàn)自身現(xiàn)金流凈流入，公司將把自我資金保障情況作為考核企業(yè)年度工作的一項(xiàng)重要指標(biāo)。、資金計(jì)劃的編制要嚴(yán)謹(jǐn)，注意各指標(biāo)之間的勾稽關(guān)系 資金計(jì)劃主要依據(jù)項(xiàng)目的各項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃（包括投資計(jì)劃、施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)、銷售計(jì)劃等）進(jìn)行編制，因此，計(jì)劃的編制需要各個(gè)部門的共同參與和配合，總經(jīng)理要親自掛帥。在實(shí)際編制過(guò)程中，常常出現(xiàn)一些問(wèn)題。（ 1）項(xiàng)目投入的資金與計(jì)劃開(kāi)工量相符。 例如：某公司計(jì)劃全年在建面積 60萬(wàn)方，其中新開(kāi)工面積 30萬(wàn)方（ 5月開(kāi)工），安排的工程建設(shè)支出 9億元。 工程建設(shè)支出應(yīng)根據(jù)該項(xiàng)目所在區(qū)域的單方成本及施工進(jìn)度綜合細(xì)致測(cè)算，項(xiàng)目工程建設(shè)投資周期一般為 12年，且當(dāng)年新開(kāi)工面積比例較大，當(dāng)年安排工程建設(shè)支出 10001200元 /平方，該項(xiàng)支出顯然過(guò)大，應(yīng)安排 6億元左右。（ 2）銷售回籠與年度銷售任務(wù)相匹配。 例如：某公司計(jì)劃全年簽約金額 10億元（全年銷售），年初有上年簽約未回籠金額 2億元，而全年安排銷售回籠 7億元。 一般情況下，全年銷售的項(xiàng)目房款回籠至少達(dá)簽約金額的80%以上，上年已簽約未回籠部分應(yīng)在當(dāng)年全部收回。此例中，該公司全年銷售資金回籠安排在 910億元比較合理。上年認(rèn)購(gòu)未簽約 2億元本年回籠 8億元簽約 10億元（ 3）稅費(fèi)的計(jì)算要依據(jù)有關(guān)要求。 例如： 某項(xiàng)目全年預(yù)計(jì)銷售回籠 10億元，假設(shè)該項(xiàng)目當(dāng)年尚未完工交樓，安排各種稅款支出 。 營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅預(yù)征等一般為當(dāng)期銷售回籠的 %，所得稅預(yù)征比例為當(dāng)期銷售回籠的 %，由于該項(xiàng)目當(dāng)年尚未完工交樓，無(wú)需進(jìn)行土地增值稅清算及所得稅補(bǔ)繳，那么以預(yù)繳口徑安排的全年稅款支出應(yīng)在 1億元左右比較合理。（ 3）稅費(fèi)的計(jì)算要依據(jù)有關(guān)要求。 例如：某項(xiàng)目公司全年銷售任務(wù) 12億元，銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為 8000元/方，該項(xiàng)目全年平均在建面積 30萬(wàn)方，安排銷售費(fèi)用 5000萬(wàn)元，管理費(fèi)用 1000萬(wàn)元。 兩項(xiàng)費(fèi)用明顯偏高，按照通常情況，銷售費(fèi)用一般不得超過(guò)年度銷售計(jì)劃的 %，那么安排的銷售費(fèi)用不應(yīng)超過(guò) 2500萬(wàn)元；管理費(fèi)用單盤基準(zhǔn)費(fèi)用為 300400萬(wàn)元，再考慮到項(xiàng)目銷售面積及在建面積進(jìn)行調(diào)整，該項(xiàng)目管理費(fèi)用安排過(guò)高。（ 4）貸款規(guī)模與項(xiàng)目總投相符。 例如：某項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投 18億元，總建面 30萬(wàn)方， 當(dāng)年四證齊全及新開(kāi)工面積 15萬(wàn)方，安排貸款 2億元。 該項(xiàng)安排貸款規(guī)模與項(xiàng)目總投相比偏小。按照項(xiàng)目總投 18億元的50%匡算貸款規(guī)模約為 9億元，當(dāng)年四證齊全面積占總建面的 1/2，則應(yīng)安排 1/2的貸款規(guī)模發(fā)放，即 4億元左右。、 要注意各項(xiàng)目的全面性，不要有漏項(xiàng) 在編制資金計(jì)劃中，經(jīng)常發(fā)生遺漏部分項(xiàng)目的情況。如項(xiàng)目投入中安排土地費(fèi)用支出沒(méi)有考慮配套的政府收費(fèi)項(xiàng)目；在計(jì)算利息費(fèi)用僅考慮年底余額，沒(méi)有考慮當(dāng)年新增及還貸情況；或者利息費(fèi)用僅考慮銀行貸款部分，不考慮股東借款；合作項(xiàng)目股東要求分紅，沒(méi)有安排現(xiàn)金分紅等等。、要注意資金來(lái)源和使用的時(shí)間節(jié)點(diǎn)的匹配，防止出現(xiàn)階段性的資金缺口 某公司編制全年資金計(jì)劃，現(xiàn)金流入 15億元（銷售回籠 10億元，銀行貸款 5億元），現(xiàn)金流出 13億元，結(jié)余 2億元，全年實(shí)現(xiàn)資金平衡。在實(shí)施中，發(fā)現(xiàn)第三、四月出現(xiàn)資金缺口，其銀行借款計(jì)劃在 5月取得，因此，申請(qǐng)向股東提出借款（原計(jì)劃沒(méi)有安排），出現(xiàn)時(shí)點(diǎn)性資金缺口。如果按月編制計(jì)劃，該問(wèn)題就很容易發(fā)現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來(lái)源資金籌集應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)資金籌集的主要渠道如何辦理銀行貸款銷售回籠應(yīng)注意的環(huán)節(jié)3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用ⅢⅢ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌集 自有資金 包括股東投入的注冊(cè)資本 (含發(fā)行股票募集的資金 )、留存利潤(rùn)等，一般用于支付地價(jià)、前期稅費(fèi)和政府收費(fèi)等前期費(fèi)用等。借入資金 主要是向金融機(jī)構(gòu)的貸款、發(fā)行債券和信托的借款等。根據(jù)目前的規(guī)定，在項(xiàng)目自有資金投入到達(dá)到項(xiàng)目整體投資的 35%，并且四證齊全后，可申請(qǐng)項(xiàng)目貸款，銀行貸款額度一般占項(xiàng)目總投資的 4060%；銷售回籠款 即向購(gòu)房業(yè)主收取的房款。根據(jù)目前的預(yù)售制度，在項(xiàng)目取得預(yù)售證后可對(duì)外銷售，銷售資金回籠不僅可以彌補(bǔ)項(xiàng)目的持續(xù)開(kāi)發(fā)成本投入，并且可以逐漸償還項(xiàng)目貸款并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來(lái)源前期階段： 項(xiàng)目尚未具備融資能力和銷售，資金來(lái)源以股東投入為主。四證齊全： 項(xiàng)目符合向金融機(jī)構(gòu)融資的條件，貸款用于支付工程款。預(yù)售階段： 取得預(yù)售許可證，開(kāi)始預(yù)售并回籠資金。 具體如下圖： 一般來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中上述三大部分資金的大致比例各為1/3，但在不同階段各來(lái)源所占的比例不同：1年 2年股東自有資金：地價(jià)、前期稅費(fèi)和政府收費(fèi)等銀行貸款房款回籠歸還全部股東借款和銀行貸款資金籌集的主要渠道股權(quán)融資： 主要是指企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)以股東投