【正文】 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法保利集團房地產(chǎn)項目總經(jīng)理培訓(xùn)講義————房地產(chǎn)項目資金管理目錄：3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用ⅠⅠ 房地產(chǎn)開發(fā)資金管理的特點及重要性 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3ⅣⅣ 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金運用 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用ⅡⅡ 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金平衡計劃 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用ⅢⅢ 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金籌集 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用V 房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅務(wù)籌劃 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用ⅠⅠ 房地產(chǎn)開發(fā)資金管理的特點及重要性 在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，資金始終是一項值得高度重視的資產(chǎn)，資金管理更是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)的效益和資金管理密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)通過合理有效地籌集和使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，控制投資風險，提高資金使用效率，促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。 資金密集型 大量的資金投入 資金周轉(zhuǎn)期限長 長期的資金保障房地產(chǎn)項目資金的主要特點資金是房地產(chǎn)企業(yè)的 “ 血液 ” , 供血充足 生存、發(fā)展 貧血斷血 爛尾、破產(chǎn)搞好房地產(chǎn)項目資金管理具有重要作用 資金是企業(yè)的血液，對房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。資金充裕，房地產(chǎn)企業(yè)才能得到較好地生存和發(fā)展，一旦資金斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)就會出現(xiàn)爛尾，甚至企業(yè)破產(chǎn)。一個成熟的企業(yè)必須具有完善的抗風險能力和預(yù)警措施。中國第一爛尾樓 — 中誠廣場：爛尾時間： 15年 地址：廣州天河北路 開發(fā)商：香港中誠集團、廣州城建廣州第一爛尾樓 麓景臺 爛尾時間： 13年 地址：廣州麓苑路 開發(fā)商：廣州輝煌房地產(chǎn)公司羊城大廈爛尾時間： 11年 地址：西灣路 86號 開發(fā)商：廣州羊城集團 房地產(chǎn)企業(yè)的生存危機：為什么有那么多 “ 爛尾樓 ” ？ 國家對房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺的宏觀調(diào)控政策 基于房地產(chǎn)開發(fā)對很大程度依賴資金的特點，國家在對房地產(chǎn)企業(yè)進行宏觀調(diào)控時，運用較多地政策都是從控制企業(yè)資金層面入手。 2023年到 2023年國家出臺一系列調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)膨脹發(fā)展的政策法規(guī)，如：u 土地出讓金一次全部付清方可領(lǐng)取國土證（ 39號文）對開發(fā)企業(yè)資金的保 障程度提出了更高要求；u 銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)貸款額度大幅度收縮及不斷提高的貸款利率進一步 縮小了房地產(chǎn)行業(yè)的融資空間，提高了融資成本；u 資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)融資更加嚴格限制；u 二套房貸政策、預(yù)售款監(jiān)管機制不僅打壓了市場上改善性和投資性的購房需 求，而且制約了房地產(chǎn)企業(yè)已收房款的運用；u 預(yù)交企業(yè)所得稅由預(yù)計毛利率 20%調(diào)整為預(yù)計利潤率 20%，加大對土地增值稅 的清算等稅收政策直接增加了資金的流出。 上述政策都是從資金上調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展速度和規(guī)模，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)平穩(wěn)健康地發(fā)展。 資金的籌措和運用能力對于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，財務(wù)管理就是要通過合理籌集和有效地使用資金，防范財務(wù)風險，保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。 國家對房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺的宏觀調(diào)控政策資金平衡計劃主要內(nèi)容 資金平衡計劃是反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營各期的資金盈余或短缺情況，明確資金來源，合理安排資金支出和制定適宜的借款償還。編制資金平衡計劃是房地產(chǎn)資金管理的一項重要工作，通過合理安排資金計劃，可有效地配置資源，提高資金使用效率，防范財務(wù)風險。資金平衡計劃的編制和有效實施反映了一個公司的財務(wù)管理水平。資金平衡計劃見下表：3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用ⅡⅡ 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金平衡計劃 X公司 XX年資金平衡計劃表 項 目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合 計一、資 金支出土地 費 用建 設(shè) 成本償還貸 款稅 費 支出其他支出合 計二、資 金來源股 東 投入借入 資 金銷 售回 籠其他來源合　 計資 金盈缺 編制資金平衡計劃包括兩個層面： 一是在房地產(chǎn)項目進行可研論證階段，編制 項目整體資金平衡計劃 。即在對項目開發(fā)總投資進行估算的基礎(chǔ)上落實資金來源渠道和籌措方式。這一階段都采取比較粗淺的方法， 重點是落實好資金來源 。 二是在項目的實施階段，根據(jù)項目的實際開發(fā)流程，依據(jù)地價支付要求、施工進度、融資時點、銷售安排等，對 年度資金平衡計劃 做出詳細安排，確保工程按期完成。這一階段 重點是合理安排資金使用 。 資金計劃編制完成并報公司董事會審批同意后，各公司必須嚴格執(zhí)行資金平衡計劃，其執(zhí)行情況將作為考核企業(yè)管理水平的一項重要內(nèi)容。編制資金平衡計劃應(yīng)注意的幾個方面、編制的資金平衡計劃應(yīng)遵循的原則 首先要立足自身平衡，資金籌集一定要切實可行，具有可操作性和能有效實施。資金安排要量力而行，留有余地，切忌滿打滿算，或留有缺口。 具備對外融資條件一定要主動從市場上獲取資金，不要僅依靠股東的投入。在股東投入土地支出后，原則上項目公司必須實現(xiàn)自身現(xiàn)金流凈流入，公司將把自我資金保障情況作為考核企業(yè)年度工作的一項重要指標。、資金計劃的編制要嚴謹，注意各指標之間的勾稽關(guān)系 資金計劃主要依據(jù)項目的各項業(yè)務(wù)計劃（包括投資計劃、施工進度節(jié)點、銷售計劃等）進行編制，因此，計劃的編制需要各個部門的共同參與和配合，總經(jīng)理要親自掛帥。在實際編制過程中，常常出現(xiàn)一些問題。（ 1）項目投入的資金與計劃開工量相符。 例如：某公司計劃全年在建面積 60萬方，其中新開工面積 30萬方（ 5月開工），安排的工程建設(shè)支出 9億元。 工程建設(shè)支出應(yīng)根據(jù)該項目所在區(qū)域的單方成本及施工進度綜合細致測算，項目工程建設(shè)投資周期一般為 12年，且當年新開工面積比例較大，當年安排工程建設(shè)支出 10001200元 /平方，該項支出顯然過大，應(yīng)安排 6億元左右。（ 2）銷售回籠與年度銷售任務(wù)相匹配。 例如：某公司計劃全年簽約金額 10億元（全年銷售），年初有上年簽約未回籠金額 2億元，而全年安排銷售回籠 7億元。 一般情況下，全年銷售的項目房款回籠至少達簽約金額的80%以上，上年已簽約未回籠部分應(yīng)在當年全部收回。此例中，該公司全年銷售資金回籠安排在 910億元比較合理。上年認購未簽約 2億元本年回籠 8億元簽約 10億元（ 3）稅費的計算要依據(jù)有關(guān)要求。 例如： 某項目全年預(yù)計銷售回籠 10億元，假設(shè)該項目當年尚未完工交樓，安排各種稅款支出 。 營業(yè)稅及土地增值稅預(yù)征等一般為當期銷售回籠的 %，所得稅預(yù)征比例為當期銷售回籠的 %，由于該項目當年尚未完工交樓，無需進行土地增值稅清算及所得稅補繳，那么以預(yù)繳口徑安排的全年稅款支出應(yīng)在 1億元左右比較合理。（ 3）稅費的計算要依據(jù)有關(guān)要求。 例如：某項目公司全年銷售任務(wù) 12億元，銷售均價預(yù)計為 8000元/方，該項目全年平均在建面積 30萬方，安排銷售費用 5000萬元，管理費用 1000萬元。 兩項費用明顯偏高，按照通常情況，銷售費用一般不得超過年度銷售計劃的 %，那么安排的銷售費用不應(yīng)超過 2500萬元；管理費用單盤基準費用為 300400萬元，再考慮到項目銷售面積及在建面積進行調(diào)整，該項目管理費用安排過高。（ 4）貸款規(guī)模與項目總投相符。 例如：某項目預(yù)計總投 18億元，總建面 30萬方， 當年四證齊全及新開工面積 15萬方，安排貸款 2億元。 該項安排貸款規(guī)模與項目總投相比偏小。按照項目總投 18億元的50%匡算貸款規(guī)模約為 9億元，當年四證齊全面積占總建面的 1/2，則應(yīng)安排 1/2的貸款規(guī)模發(fā)放，即 4億元左右。、 要注意各項目的全面性，不要有漏項 在編制資金計劃中，經(jīng)常發(fā)生遺漏部分項目的情況。如項目投入中安排土地費用支出沒有考慮配套的政府收費項目；在計算利息費用僅考慮年底余額，沒有考慮當年新增及還貸情況；或者利息費用僅考慮銀行貸款部分，不考慮股東借款；合作項目股東要求分紅，沒有安排現(xiàn)金分紅等等。、要注意資金來源和使用的時間節(jié)點的匹配，防止出現(xiàn)階段性的資金缺口 某公司編制全年資金計劃，現(xiàn)金流入 15億元（銷售回籠 10億元，銀行貸款 5億元），現(xiàn)金流出 13億元，結(jié)余 2億元，全年實現(xiàn)資金平衡。在實施中，發(fā)現(xiàn)第三、四月出現(xiàn)資金缺口，其銀行借款計劃在 5月取得，因此，申請向股東提出借款（原計劃沒有安排），出現(xiàn)時點性資金缺口。如果按月編制計劃，該問題就很容易發(fā)現(xiàn)。房地產(chǎn)項目的資金來源資金籌集應(yīng)關(guān)注的重點資金籌集的主要渠道如何辦理銀行貸款銷售回籠應(yīng)注意的環(huán)節(jié)3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用ⅢⅢ 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金籌集 自有資金 包括股東投入的注冊資本 (含發(fā)行股票募集的資金 )、留存利潤等，一般用于支付地價、前期稅費和政府收費等前期費用等。借入資金 主要是向金融機構(gòu)的貸款、發(fā)行債券和信托的借款等。根據(jù)目前的規(guī)定，在項目自有資金投入到達到項目整體投資的 35%，并且四證齊全后，可申請項目貸款，銀行貸款額度一般占項目總投資的 4060%；銷售回籠款 即向購房業(yè)主收取的房款。根據(jù)目前的預(yù)售制度，在項目取得預(yù)售證后可對外銷售，銷售資金回籠不僅可以彌補項目的持續(xù)開發(fā)成本投入，并且可以逐漸償還項目貸款并實現(xiàn)利潤。 房地產(chǎn)項目的資金來源前期階段： 項目尚未具備融資能力和銷售，資金來源以股東投入為主。四證齊全： 項目符合向金融機構(gòu)融資的條件，貸款用于支付工程款。預(yù)售階段： 取得預(yù)售許可證，開始預(yù)售并回籠資金。 具體如下圖： 一般來說，在項目開發(fā)的整個過程中上述三大部分資金的大致比例各為1/3，但在不同階段各來源所占的比例不同：1年 2年股東自有資金：地價、前期稅費和政府收費等銀行貸款房款回籠歸還全部股東借款和銀行貸款資金籌集的主要渠道股權(quán)融資： 主要是指企業(yè)通過資本市場以股東投