【正文】 資產(chǎn)的 40%。 具體如下圖： 一般來說，在項目開發(fā)的整個過程中上述三大部分資金的大致比例各為1/3，但在不同階段各來源所占的比例不同：1年 2年股東自有資金：地價、前期稅費和政府收費等銀行貸款房款回籠歸還全部股東借款和銀行貸款資金籌集的主要渠道股權(quán)融資： 主要是指企業(yè)通過資本市場以股東投入實現(xiàn)資本金的增加，包括資本市場首次公開發(fā)行（ IPO）、公開增發(fā)、定向增發(fā)等方式；還有一種間接上市融資，即買殼上市。如果按月編制計劃，該問題就很容易發(fā)現(xiàn)。（ 4）貸款規(guī)模與項目總投相符。 一般情況下，全年銷售的項目房款回籠至少達(dá)簽約金額的80%以上，上年已簽約未回籠部分應(yīng)在當(dāng)年全部收回。在股東投入土地支出后，原則上項目公司必須實現(xiàn)自身現(xiàn)金流凈流入，公司將把自我資金保障情況作為考核企業(yè)年度工作的一項重要指標(biāo)。即在對項目開發(fā)總投資進(jìn)行估算的基礎(chǔ)上落實資金來源渠道和籌措方式。中國第一爛尾樓 — 中誠廣場：爛尾時間： 15年 地址：廣州天河北路 開發(fā)商：香港中誠集團(tuán)、廣州城建廣州第一爛尾樓 麓景臺 爛尾時間： 13年 地址：廣州麓苑路 開發(fā)商：廣州輝煌房地產(chǎn)公司羊城大廈爛尾時間： 11年 地址：西灣路 86號 開發(fā)商：廣州羊城集團(tuán) 房地產(chǎn)企業(yè)的生存危機(jī)：為什么有那么多 “ 爛尾樓 ” ？ 國家對房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺的宏觀調(diào)控政策 基于房地產(chǎn)開發(fā)對很大程度依賴資金的特點，國家在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控時，運(yùn)用較多地政策都是從控制企業(yè)資金層面入手。 資金密集型 大量的資金投入 資金周轉(zhuǎn)期限長 長期的資金保障房地產(chǎn)項目資金的主要特點資金是房地產(chǎn)企業(yè)的 “ 血液 ” , 供血充足 生存、發(fā)展 貧血斷血 爛尾、破產(chǎn)搞好房地產(chǎn)項目資金管理具有重要作用 資金是企業(yè)的血液，對房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。編制資金平衡計劃是房地產(chǎn)資金管理的一項重要工作，通過合理安排資金計劃，可有效地配置資源，提高資金使用效率，防范財務(wù)風(fēng)險。編制資金平衡計劃應(yīng)注意的幾個方面、編制的資金平衡計劃應(yīng)遵循的原則 首先要立足自身平衡，資金籌集一定要切實可行，具有可操作性和能有效實施。 工程建設(shè)支出應(yīng)根據(jù)該項目所在區(qū)域的單方成本及施工進(jìn)度綜合細(xì)致測算，項目工程建設(shè)投資周期一般為 12年，且當(dāng)年新開工面積比例較大，當(dāng)年安排工程建設(shè)支出 10001200元 /平方，該項支出顯然過大，應(yīng)安排 6億元左右。（ 3）稅費的計算要依據(jù)有關(guān)要求。如項目投入中安排土地費用支出沒有考慮配套的政府收費項目；在計算利息費用僅考慮年底余額，沒有考慮當(dāng)年新增及還貸情況；或者利息費用僅考慮銀行貸款部分，不考慮股東借款；合作項目股東要求分紅，沒有安排現(xiàn)金分紅等等。 房地產(chǎn)項目的資金來源前期階段： 項目尚未具備融資能力和銷售，資金來源以股東投入為主。包括發(fā)行公司債、企業(yè)債券、短期融資券（中期票據(jù)）等方式。銀行貸款： 銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的貸款，是房地產(chǎn)項目開發(fā)資金的最主要融資渠道之一。 、合理確定資金來源結(jié)構(gòu) 什么是財務(wù)杠桿效應(yīng)？ 例：某房地產(chǎn)公司有自有資金 1億元，投資項目預(yù)計投資收益率為 20%，投資期限為 1年，銀行貸款利率為 10%，現(xiàn)有二個投資方案可供選擇： 方案一：貸款與自有資金的比例為 2： 1；方案二：貸款與自有資金的比例為 5： 1 哪種投資方案自有資金收益率更高呢？ 方案一：投資收益 =（ 2+1） *20%*1= 貸款利息 =2*10%*1= 投資凈收益 == 自有資金收益率 =247。 財務(wù)杠桿放大節(jié)稅效應(yīng)。 高負(fù)債 高風(fēng)險 高風(fēng)險 高收益過度地依賴借貸資金會產(chǎn)生兩種后果： 風(fēng)險隨之增加。 一定要注意短期、中長期資金的均衡安排，特別要注意短期負(fù)債的比例，避免還債期過于集中，造成企業(yè)資金鏈斷裂；167。案例：恒大地產(chǎn) —對賭協(xié)議的后果 恒大地產(chǎn)是國內(nèi)房地產(chǎn)公司國際化融資金額最大的，歷年累計在國際資本市場募集資金 18億美元。 這種融資的好處是短期內(nèi)能獲得足夠的現(xiàn)金支持企業(yè)發(fā)展。 據(jù)有關(guān)資料顯示，截至 2023年 9月 30日，恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)約為 148億港元，總負(fù)債已高達(dá) 億港元，資產(chǎn)負(fù)債比超 95％。（ 2）項目前期規(guī)劃報建時應(yīng)注意分證： 為發(fā)揮資源的最大優(yōu)勢，充分地利用銀行貸款資金，在前期規(guī)劃報建時，可根據(jù)項目的大小，考慮分拆工程規(guī)劃許可證和施工證，拆分成若干期，能為今后的融資工作帶來靈活和便利。反之，則盡量按年度甚至更長的時間調(diào)整利率。 、充分利用法律手段保證按期付款的嚴(yán)肅性。、做好銷售誠意金和購房定金的管理 首先， 誠意金收取、轉(zhuǎn)定和退款等過程都需要建立相應(yīng)的內(nèi)部控制制度，納入財務(wù)核算體系管理。 對于一個區(qū)域公司來說，要充分考慮到開發(fā)產(chǎn)品的類型，要注重流動性強(qiáng)的住宅產(chǎn)品，要盡量保持較高的資產(chǎn)流動性和變現(xiàn)能力，不能一味追求占用大量資金且回報周期較長的商業(yè)地產(chǎn)項目。 由于市場發(fā)生較大的變化，加之 2023年投入了大量資金高價拿地，回歸 A股的失敗， 08年的銷售額大大低于預(yù)期（ 08年富力的銷售收入 160億元，只是與 07年持平，只完成計劃的 66%），富力地產(chǎn)資金和財務(wù)狀況陷入了比較困難的局面。賬面留存資金與與資金需求盡可能匹配，滿足未來一個月資金需求。資金使用中容易產(chǎn)生的問題 資金撥付的手續(xù)不完善，審批不嚴(yán)；資金使用的計劃性不強(qiáng)，資金支出有較大隨意性。（ 5）公司的所有資金必須納入法定賬戶管理，不得坐收坐支，嚴(yán)禁賬外循環(huán)和違規(guī)設(shè)立 “ 小金庫 ” 。付款申請需提交相關(guān)證明材料。3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用一一 稅務(wù)籌劃的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種稅 項 計 稅基 礎(chǔ) 稅率或 備 注土地增 值 稅 銷 售收入減扣除金 額 30%60%企 業(yè) 所得稅 稅前利 潤 25%契稅 房 產(chǎn)銷 售 額 、土地出 讓 金 3%5%營業(yè) 稅 項 目 銷 售收入或租金 5%城市 維護(hù) 建 設(shè) 稅 營業(yè) 稅 7%教育 費 附加 營業(yè) 稅 3%房 產(chǎn) 稅 租金、房 產(chǎn) 原 值 12%印花稅 銷 售合同或工程、建安合同金 額 %%防洪 費 銷 售收入 %土地使用稅 按占地面積計算 依當(dāng)?shù)囟惙? 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用二二 主要稅種及面臨的稅務(wù)環(huán)境n 房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)較重n 房地產(chǎn)年度稅負(fù)一般占營業(yè)收入 20%以上，接近甚至超過企業(yè)當(dāng)年實現(xiàn)的凈利潤，如果加上項目清算時要繳的大筆土地增值稅、企業(yè)所得稅，項目真正的稅負(fù)占項目收入的比重會更高。各級領(lǐng)導(dǎo)要具有 稅收籌劃意識，積極從項目前期著手籌劃，根據(jù)稅收籌劃需要安排相應(yīng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，在開發(fā)的各個環(huán)節(jié)中實行稅負(fù)的動態(tài)管理，真正實現(xiàn)節(jié)流的作用。公司在項目拓展時，可立足于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，加大對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的投入，充分利用這一優(yōu)惠政策。通過與稅局的充分溝通，稅局基本認(rèn)可合作建房的模式。 此項目系收購項目，賬冊不齊，若最終稅局能以 5%的稅率核定征收，則土地增值稅為 1000萬元，節(jié)稅 2050萬元。 股權(quán)出售代替實物出售 銷售收入方面的籌劃n 目前在某項目中有一辦公樓準(zhǔn)備出售，此辦公樓面積為 2,000平米，建造成本為 800萬元，可以 /方價格推向市場，此時總售價為 ，土地增值稅為 5,788萬元，總體稅負(fù)為7,767萬元 (占收入的 63%)。n 既增加開發(fā)成本和稅前扣除的加計費用、降低土地增值稅，又能通過增加投入提升項目品質(zhì)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售。企業(yè)所得稅籌劃思路 業(yè)務(wù)招待費 需要注意的方面n 新企業(yè)所得稅法實施條例規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，按照發(fā)生額的 60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的 5‰ 。n 例如 ,我司 2023年購置一處房產(chǎn)，原值為 100萬元， 2023年 10月以 250萬元的價格對外出售，則此時營業(yè)稅為 (250100) 5%=。、契稅籌劃思路n 將土地轉(zhuǎn)到全資子公司名下時免契稅n 《 關(guān)于全資子公司承受母公司資產(chǎn)有關(guān)契稅政策的通知 》 （國稅函 [2023]514號）明確規(guī)定：公司制企業(yè)在重組過程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對其全資子公司進(jìn)行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。 成本結(jié)轉(zhuǎn)及分?jǐn)傇瓌t 車位的成本分?jǐn)傇瓌t 成本結(jié)轉(zhuǎn)及分?jǐn)傇瓌tn 能夠確權(quán)在開發(fā)商名下的 ,僅參與建安等與其直接相關(guān)的成本的分?jǐn)?,不參與地價、市政配套費、商品房裝修、配套設(shè)施、綠化等與其不相關(guān)成本的分?jǐn)?；無法確權(quán)在開發(fā)商名下的車位，不參與成本的分?jǐn)?。n 通過收購獲取的項目n 收購分為資產(chǎn)收購和股權(quán)收購：n 從開發(fā)企業(yè)角度而言，盡量采取資產(chǎn)收購的方式，取得與收購金額一致的成本發(fā)票，以確保可以合法的抵扣稅款，特別是增值稅。n 對于轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項目，按 “銷售不動產(chǎn) ”稅目全額征收營業(yè)稅 。n 固定在當(dāng)?shù)貫閿?shù)不多的幾家酒店消費，一則經(jīng)常消費可能會優(yōu)惠；n 在消費類別模糊時，提請開具會議費發(fā)票、差旅費發(fā)票、住宿費發(fā)票，減少進(jìn)入業(yè)務(wù)招待費中核算的餐飲發(fā)票。n 該政策從 2023年 1月 1日開始實行，修改了國稅函 [2023]299號文件按預(yù)征利潤率 20%預(yù)征的規(guī)定，在一定程度上緩解了企業(yè)預(yù)繳時的資金壓力。則我們可以 6,000萬元成立殼公司，將此辦公樓整體先以 3萬元 /方的價格出售給先成立的殼公司，而后將整個殼公司的股權(quán)以 ，相當(dāng)于以出售股權(quán)的形勢代替出售實物（股權(quán)出售環(huán)節(jié)不需要交納營業(yè)稅及契稅）。 合理分解收入 銷售收入方面的籌劃n 銷售是實現(xiàn)收入、回收資金的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，稅負(fù)與銷售收入呈正向關(guān)系，銷售方面的籌劃重點在于采用靈活的銷售方式，合理分解收入，以降低稅基或適用稅率。n 合作建房有成立公司和不成立公司等多種形式，但不論何種形式，均應(yīng)完善土地過戶手續(xù)，明確合作分配形式，以及分配后股權(quán)比例變化和剩余物業(yè)權(quán)屬利益的歸屬。經(jīng)測算，毛利率為%與增值率為 20%相對應(yīng)，毛利率在 %以上的普通住宅將達(dá)到土地增值稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)實清算將對公司盈利和現(xiàn)金流產(chǎn)生重大影響。 稅務(wù)籌劃需要依據(jù)當(dāng)前的稅收法規(guī)政策、