【正文】 隊(duì)伍組織項(xiàng)目采購管理采購規(guī)劃詢價(jià)與招標(biāo)資源選擇合同管理合同終結(jié)項(xiàng)目費(fèi)用管理資源規(guī)劃費(fèi)用估算費(fèi)用預(yù)算費(fèi)用控制項(xiàng)目溝通管理溝通規(guī)劃住處傳輸進(jìn)度報(bào)告驗(yàn)收報(bào)告項(xiàng)目交接管理項(xiàng)目目標(biāo)再評估接收人員培訓(xùn)機(jī)構(gòu)改組經(jīng)營流程改造 朱明工作室n 金融和會計(jì)、銷售和市場、研究和開發(fā)、制造和發(fā)售；n 戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃和實(shí)施規(guī)劃；n 組織結(jié)構(gòu)、組織行為、人事管理、補(bǔ)償、福利和職業(yè)培養(yǎng)；n 通過激勵、授權(quán)、監(jiān)督、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、沖突管理和其他技術(shù)來處理各種工作關(guān)系；n 通過個(gè)人時(shí)間管理、壓力管理和其他技術(shù)來進(jìn)行自我管理。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 本階段的工作重點(diǎn)是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備 .5．資產(chǎn)清理。8． 4． n 本階段的工作重點(diǎn)是確定項(xiàng)目經(jīng)理并與項(xiàng)目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對項(xiàng)目的有效性進(jìn)行論證。確定項(xiàng)目經(jīng)理。請相關(guān)專家、學(xué)者對項(xiàng)目進(jìn)行評估與論證（確定風(fēng)險(xiǎn)等級、進(jìn)行資源測算等），提出項(xiàng)目建議書。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成 ,通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗(yàn)收，達(dá)到客戶可以住用程度的過程。受理的對象分散無系統(tǒng)，僅強(qiáng)化銷售實(shí)施，提供大量的信息，是單槍匹馬獨(dú)立作戰(zhàn)，是被動營銷。 朱明工作室房地產(chǎn)行業(yè)銷售項(xiàng)目管理 主講 : 朱明 高級技師、經(jīng)濟(jì)師、工程師高級技能專業(yè)教師汽車維修高級考評員一、房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成三、房地產(chǎn)銷售管理授人以魚不如授人以漁 朱明工作室一、房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理主講 : 朱明 高級技師、經(jīng)濟(jì)師、工程師高級技能專業(yè)教師汽車維修高級考評員授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的中心環(huán)節(jié) ， 項(xiàng)目管理已廣泛應(yīng)用于各個(gè)行業(yè)。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室第一章：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概論授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 什么是項(xiàng)目n 什么是項(xiàng)目管理n 開發(fā)商項(xiàng)目管理工作內(nèi)容n 項(xiàng)目的生命周期n 項(xiàng)目資源n 國際項(xiàng)目管理發(fā)展n 中國項(xiàng)目管理狀況n 項(xiàng)目管理知識體系授人以魚不如授人以漁 朱明工作室授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 房地產(chǎn)經(jīng)營 ,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押 ,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。3． 3． 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 按計(jì)劃啟動實(shí)施項(xiàng)目工作 通過項(xiàng)目（規(guī)劃）設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開項(xiàng)目營銷。水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)場。6．文檔總結(jié)。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 資源 : 一切具有現(xiàn)實(shí)和潛在價(jià)值的東西n 自然資源和人造資源，內(nèi)部資源和外部資源，有形資源和無形資源n 人力和人才 (man)、材料 (material)、機(jī)械(machine)、資金 (money)、信息 (message)、科學(xué)技術(shù) (method of ST)及市場 (market)等 .7Mn 項(xiàng)目管理作為方法和手段，也是資源。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室一般管理知識和實(shí)踐 .項(xiàng)目管理知識體系一般公認(rèn)的項(xiàng)目管理知識和做法應(yīng)用領(lǐng)域知識和實(shí)踐此圖表示學(xué)科領(lǐng)域之間關(guān)系的概念 ,搭接的范圍并非按比例的 .授人以魚不如授人以漁 朱明工作室國際項(xiàng)目管理專業(yè)資格認(rèn)證n PMI 項(xiàng)目管理專業(yè)人員資格認(rèn)證Project Management Professional PMP n IPMA 四級證書認(rèn)證n Certificated Program Director CPDn 工程主任認(rèn)證 總經(jīng)理級n Certificated Project ManagerCPM 項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)證n Registered Project Management ProfessionalPMP 注冊項(xiàng)目管理工程師n Project Management Fachmann PMF 項(xiàng)目管理技術(shù)員授人以魚不如授人以漁 朱明工作室ISO工程和造價(jià)部在項(xiàng)目的中期，負(fù)責(zé)施工建設(shè)階段的管理工作。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 專業(yè)管理公司項(xiàng)目制其基本運(yùn)作方式是在完成項(xiàng)目的前期開發(fā)（土地受讓、立項(xiàng)、規(guī)劃許可等）和策劃定位、建筑設(shè)計(jì)工作以后，即可以合同形式，委托專業(yè)管理公司承擔(dān)自開始營造至交鑰匙的一應(yīng)事宜，體現(xiàn)出社會化分工的現(xiàn)代特征。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室（ 1） ：n 項(xiàng)目委托人的代表，n 項(xiàng)目全過程管理的核心，n 項(xiàng)目班子的領(lǐng)導(dǎo)者，n 項(xiàng)目有關(guān)各方協(xié)調(diào)配合的橋梁和紐帶。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該：尊重和關(guān)懷所有員工讓每一位成員明確理解他的工作職責(zé)及工作準(zhǔn)則員工既是單個(gè)成員，又是團(tuán)隊(duì)整體，要與他們進(jìn)行良好的交流為個(gè)體成員和團(tuán)隊(duì)樹立起明確的目標(biāo)對團(tuán)隊(duì)工作及為團(tuán)隊(duì)建設(shè)付出的努力適當(dāng)進(jìn)行獎勵表現(xiàn)出對團(tuán)隊(duì)的忠誠授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 營造班子激勵機(jī)制 激勵理論馬斯洛 (Maslow)層次需求論：一種需求滿足之后，新的需求又會出現(xiàn)。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 情況評審會議n 解決問題會議n 技術(shù)設(shè)計(jì)評審會議授人以魚不如授人以漁 朱明工作室項(xiàng)目情況評審會議日程項(xiàng)目情況評審 —— 團(tuán)隊(duì)會議議程8： 00AM劉偉8： 30預(yù)測 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室市場調(diào)查的內(nèi)容：1，宏觀環(huán)境：政治法律，經(jīng)濟(jì)科技，文化風(fēng)俗等；2，中觀環(huán)境：所在城市的建設(shè)與規(guī)劃，房地產(chǎn)企業(yè)情況，房地產(chǎn)總供應(yīng)量與總需求量等情況；3，微觀環(huán)境：競爭對手的情況調(diào)查，消費(fèi)者的需求狀況。2，可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)。Specification)，把一項(xiàng)建議的范圍、目標(biāo)、財(cái)務(wù)和時(shí)間約束講清楚，并且闡述技術(shù)和經(jīng)濟(jì)可行性問題。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 需要注意財(cái)務(wù)和技術(shù)因素 “ 硬 ” 的可以計(jì)量的方面 ,也要注重其他 “ 軟 ” 的因素 .n 軟性系統(tǒng)分析 (Soft Systems Analysis,簡稱 SSA)是對數(shù)量和事實(shí)的 “ 硬 ” 信息之外的信息進(jìn)行處理的一種方法 .SSA可以在一項(xiàng)研究的初期用來識別任何評估需要考慮的交互作用 .n SSA所使用一種有用的特殊方法是豐富圖畫分析法(RICH Picture Analysis),這是對一種形式展開的完整分析 :它識別問題領(lǐng)域、結(jié)構(gòu)、過程及政治、心理和社會因素。簡稱 FOM)。益。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 3報(bào)酬率報(bào)酬率 [Rate of Return]—項(xiàng)目建議的報(bào)酬率應(yīng)大于資金在目前使用中所賺得的報(bào)酬率。n 存在三方面的風(fēng)險(xiǎn)：規(guī)模；技術(shù)的成熟；結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性。n 人事管理 —雇傭和解雇的指導(dǎo)方針、雇員表現(xiàn)評審。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 2項(xiàng)目計(jì)劃通常包括如下內(nèi)容：n 項(xiàng)目章程n 項(xiàng)目管理方法和策略描述n 范圍說明n 執(zhí)行控制工作分解結(jié)構(gòu)的人n 費(fèi)用估算、計(jì)劃開始時(shí)間和職責(zé)n 進(jìn)度和成本執(zhí)行情況測量基準(zhǔn)計(jì)劃n 主要里程碑和每個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)日期n 關(guān)鍵的或所需人員n 主要風(fēng)險(xiǎn)，包括約束條件和假定，以及各自計(jì)劃的應(yīng)對措施。工作授權(quán)體系。項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。項(xiàng)目涉及的所有組織在項(xiàng)目實(shí)施期間都有正式或者非正式的有用程序。n 確保產(chǎn)品范圍的變更反映在項(xiàng)目范圍定義中。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室輸入n 項(xiàng)目計(jì)劃n 執(zhí)行情況報(bào)告n 變更申請工具和技術(shù)n 變更控制系統(tǒng)n 性能管理n 執(zhí)行情況測量n 補(bǔ)充計(jì)劃編制n 項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)輸出n 項(xiàng)目計(jì)劃更新n 糾正措施n 教訓(xùn)授人以魚不如授人以漁 朱明工作室整體變更控制要求：n 維護(hù)執(zhí)行情況測量基準(zhǔn)計(jì)劃的完整性 —所有批準(zhǔn)的變更應(yīng)該反映在項(xiàng)目計(jì)劃中，但只有項(xiàng)目范圍變更將影響到執(zhí)行情況測量基準(zhǔn)計(jì)劃。n 變更控制系統(tǒng)應(yīng)該包括某些程序，用來處理無須審查而批準(zhǔn)的變更。特點(diǎn)1，全面性2，及時(shí)性與主動性3，標(biāo)準(zhǔn)的動態(tài)性4，連續(xù)性和相關(guān)性授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 前期策劃階段：確定質(zhì)量目標(biāo)；n 設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)質(zhì)量控制和實(shí)施方案的質(zhì)量控制；n 實(shí)施階段：材料和設(shè)備的質(zhì)量控制，工藝質(zhì)量控制，施工工序質(zhì)量控制等；n 竣工驗(yàn)收階段：工程驗(yàn)收及工程驗(yàn)收交付的質(zhì)量控制；n 銷售及后期服務(wù)階段：建立質(zhì)量檔案和運(yùn)行質(zhì)量的監(jiān)督；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 選擇合適的合同種類：1，總價(jià)合同；2，單價(jià)合同；3，成本加酬金合同；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 決定合適的招標(biāo)方式1，公開招標(biāo)；2，議標(biāo)；3，選擇性競爭招標(biāo)；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 確定重要的合同條款1，適用于合同關(guān)系的法律，合同爭執(zhí)仲裁的地點(diǎn)及程序等；2，付款方式；3，合同價(jià)格的調(diào)整條件，范圍，調(diào)整方法，特別是由于物價(jià)上漲，匯率變化等對合同價(jià)格進(jìn)行調(diào)整；4，合同雙方分性的分擔(dān)；5，對承包商的激勵措施；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 6，設(shè)計(jì)合同條款，通過合同保證對項(xiàng)目的控制權(quán)，并形成一個(gè)完整的控制體系；n 7，為了保證雙方的誠實(shí)信用，必須有相應(yīng)的合同措施；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n業(yè)主和承包商都應(yīng)重視安全與環(huán)境保護(hù)的目標(biāo)控制。2，職能：遵照有關(guān)政策，法規(guī)運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理物業(yè)，有效的維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造一個(gè)幽雅，舒適，寧靜，安全的居住和工作環(huán)境。權(quán)利： 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室2，接受管理委員會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督。（ 5）有管理物業(yè)所需的管理機(jī)構(gòu)和各類人員。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 關(guān)系1，在法律上是平等的；2，在權(quán)利與義務(wù)上是服務(wù)與被服務(wù)的；3，在工作中是相互協(xié)商和相互幫助的；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室案例分析授人以魚不如授人以漁 朱明工作室（公寓）銷售案例一，營銷方式1，營銷策劃與銷售執(zhí)行相結(jié)合；2，具體的營銷手段；3，建立分銷渠道；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 營銷策劃的任務(wù)是確定機(jī)會，制定營銷戰(zhàn)略和計(jì)劃，指導(dǎo)產(chǎn)品和方案走向機(jī)會；銷售執(zhí)行是落實(shí)執(zhí)行這些計(jì)劃。 對應(yīng)的建筑面積 土地使用稅：土地使用單位或個(gè)人由于使用土地每年需要向國家繳納的稅費(fèi)，土地使用稅 =稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 總占地面積，目前重慶市的土地使用稅稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約 /平方米，其隨著土地級別的增高而增加，我們一期項(xiàng)目的年土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)為 /平方米占地面積。規(guī)劃方案設(shè)計(jì)費(fèi)支付給規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的費(fèi)用，無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一般 1元 /平方米占地面積。環(huán)境方案設(shè)計(jì)費(fèi)大概可以分為三個(gè)檔次，高檔的環(huán)境方案設(shè)計(jì)（包括方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)）費(fèi)約 20－ 25元 /平方米環(huán)境凈面積，中檔 15－ 20元 /平方米，低檔 10元 /平方米。墻改費(fèi)聘請專業(yè)測繪機(jī)構(gòu)在平基前對地形進(jìn)行詳細(xì)測量所需要的費(fèi)用，按測繪土地的面積收取，目前市場價(jià)約 1元 /平方米。各區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，一般費(fèi)用比較低，約 10000元 /項(xiàng)目。按施工單位中標(biāo)額 ‰計(jì)算。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室二、 前期費(fèi)用 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)人防管理費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)不是很明確，約 /平方米建筑面積。建筑方案設(shè)計(jì)費(fèi)支付給建筑方案設(shè)計(jì)單位的費(fèi)用，一般 1520元 /平方米建筑面積。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室一、土地價(jià)款及大配套費(fèi)日之前到位。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室2，物業(yè)管理部門或企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置。4，接受房地產(chǎn)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所