【正文】 如授人以漁 朱明工作室第二章： 土地的前期開(kāi)發(fā)工作一般由綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)（通常也是投資的一方）完成，項(xiàng)目公司的主要職能為工程建設(shè)、配套和銷(xiāo)售。n 通過(guò)分標(biāo)可以明確地，靈活地對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)控制。 “ 疑人不用，用人不疑 ” 。每天結(jié)束時(shí)，列出第 2天要做的事情。自上次會(huì)議以來(lái)的成績(jī) 硬件 所有人員10： 00表請(qǐng)完成這張簡(jiǎn)短的調(diào)查表，幫助我們?cè)u(píng)估和改善項(xiàng)目管理績(jī)效。高工作范圍的完成 1592610評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————進(jìn)度計(jì)劃績(jī)效 37481592610評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————總體績(jī)效 37房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室n 1，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思；n 2，房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查；n 3，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃；n 4，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析；n 5，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和控制分析；授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室一，地域性1，考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況，自然狀況，市場(chǎng)狀況；2，考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周?chē)袌?chǎng)情況；3，考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地的地理區(qū)位，街區(qū)區(qū)位等；授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室二，前瞻性1，項(xiàng)目的可行性研究階段，預(yù)見(jiàn)幾年后的市場(chǎng)情況；2，投資分析與決策階段，要預(yù)知未來(lái)開(kāi)發(fā)的成本，售價(jià)，資金流量的走向；3，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在項(xiàng)目規(guī)劃，戶型設(shè)計(jì)，建筑立面等方面預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)；4，營(yíng)銷(xiāo)推廣階段，要準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，為銷(xiāo)售定價(jià)，樓盤(pán)包裝，廣告發(fā)布等方面奠定基礎(chǔ)。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室策劃的內(nèi)容：1，房地產(chǎn)項(xiàng)目的選址；2，市場(chǎng)調(diào)查分析；3，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位；4，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)；5，房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略；6，房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理的前期介入；授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室可行性研究是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng) 授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室n 4，可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)。 有利部件（ 無(wú)形成本無(wú)形成本 —收益分析：收益分析： 某些成本和收益不易于轉(zhuǎn)化成財(cái)務(wù)術(shù)語(yǔ)。 收入成本是作為日常經(jīng)營(yíng)部分而在一個(gè)持續(xù)基礎(chǔ)上發(fā)生的，這些需要包括計(jì)劃中的維護(hù)和修理成本，替換磨損部件以及類似的成本。問(wèn)。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室可行性研究工作程序授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室：（ 1） 實(shí)施要點(diǎn)；（ 2） 項(xiàng)目背景和歷史；（ 3） 市場(chǎng)和生產(chǎn)能力；（ 4） 原材料投入；（ 5） 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)；（ 6） 項(xiàng)目投產(chǎn)后的組織結(jié)構(gòu)和管理費(fèi)；（ 7） 人力；（ 8） 項(xiàng)目執(zhí)行；（ 9） 財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。項(xiàng)目計(jì)劃是一份經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的正式文件，用來(lái)管理和控制項(xiàng)目執(zhí)行。n 當(dāng)項(xiàng)目在合同環(huán)境下執(zhí)行時(shí)，所簽定的合同常被作為賣(mài)方的項(xiàng)目章程。授權(quán)體系的設(shè)計(jì)應(yīng)使得提供的控制與控制成本相平衡。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室 2執(zhí)行狀況檢查例會(huì)。對(duì)大多數(shù)項(xiàng)目而言，執(zhí)行狀況檢查理會(huì)有不同的頻率和層次。執(zhí)行狀況檢查例會(huì)應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室執(zhí)行情況報(bào)告整體變更控制輔助變更控制?范圍變更控制?進(jìn)度變更控制?費(fèi)用變更控制?質(zhì)量控制?風(fēng)險(xiǎn)變更控制?合同管理授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室n 變更控制系統(tǒng)是一系列正式的、文檔式的程序，它定義了正式的項(xiàng)目文檔變更的步驟。房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，組織，實(shí)施與控制n 營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的含義：是房地產(chǎn)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)從事項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)預(yù)期達(dá)到的目標(biāo)以及達(dá)到目標(biāo)的方法，步驟和措施，是房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的落實(shí)和體現(xiàn)，是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)定進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的書(shū)面表達(dá)。；5，權(quán)利和義務(wù)（ 1）根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)章，結(jié)合實(shí)際制訂小區(qū)管理辦法。 授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室n 物業(yè)管理部門(mén)的管理內(nèi)容1，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的選擇資質(zhì)條件： （ 1）有合格的管理章程和管理辦法。（ 1）經(jīng)理室（經(jīng)理一名，副經(jīng)理若干）（ 2）辦公室（ 3）開(kāi)發(fā)部（確定目標(biāo)，選擇物業(yè)，進(jìn)行投標(biāo)，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)）（ 4）財(cái)務(wù)部（財(cái)務(wù)，計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)核算，各類收費(fèi)）授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室（ 5）業(yè)務(wù)管理部（處理停水，停電，停氣，接受業(yè)主投訴）（ 6）工程部（工程預(yù)算；房屋，設(shè)備及公共設(shè)施的管理維修，保養(yǎng)；對(duì)業(yè)主裝修改造進(jìn)行檢查監(jiān)督）（ 7）經(jīng)營(yíng)服務(wù)部（綜合服務(wù)，代辦業(yè)務(wù)）授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室n 業(yè)主公約（業(yè)主承諾，對(duì)全體業(yè)主有約束力，有關(guān)物業(yè)管理，使用，維修，保養(yǎng)的方面的權(quán)利義務(wù)）內(nèi)容：物業(yè)名稱，地點(diǎn)，功能，面積，公共設(shè)備，設(shè)施，相關(guān)用地等；業(yè)主的權(quán)利與責(zé)任；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等。所有的新進(jìn)人員接受培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)束后，考核業(yè)務(wù)員的基本知識(shí)，表達(dá)能力，服務(wù)意識(shí)，應(yīng)變能力等綜合素質(zhì)情況。（ 4） 支付給市招投標(biāo)辦的監(jiān)督服務(wù)費(fèi)用及招標(biāo)代理公司的代理費(fèi)用，市場(chǎng)價(jià)合計(jì)按總建筑面積 /㎡ 計(jì)算。聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院對(duì)施工圖進(jìn)行審查所需要的費(fèi)用，目前市場(chǎng)價(jià)約 元 /每平方米建筑面積。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室二、 前期費(fèi)用1新建登記費(fèi)施工圖審查費(fèi)授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室二、 前期費(fèi)用地名費(fèi)施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)完成建筑方案設(shè)計(jì)后進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)所需要的費(fèi)用，一般多層 1015元 /平方米建筑面積，高層 1520元 /平方米建筑面積。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室二、 前期費(fèi)用（ 2） 授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室二、 前期費(fèi)用 土地上對(duì)應(yīng)建筑面積 城市建設(shè)配套費(fèi)按現(xiàn)規(guī)定重慶市主城區(qū)內(nèi)城市建設(shè)配套費(fèi)為 140元 /平方米建筑面積，主城外都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈為 110元 /平米，各區(qū)縣為 80元 /平米（經(jīng)開(kāi)區(qū)優(yōu)惠政策 55元 /平方米， 11055） 授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室一、土地價(jià)款及大配套費(fèi)土地契稅契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，例如國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)等；土地契稅稅率為 3%，即土地契稅=土地成交價(jià)格 3% ，每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋仄醵?=土地契稅總額 247。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室n 區(qū)別物業(yè)公司管理的是他人的物業(yè)，而業(yè)主管理委員會(huì)是其所代表的業(yè)主們自己的物業(yè)。（ 4）擁有或委托管理建筑面積 15萬(wàn) m2以上的物業(yè)。義務(wù)：1，履行物業(yè)管理合同，依法進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。（ 5）有權(quán)要求管委會(huì)協(xié)助管理。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室竣工驗(yàn)收程序流程圖授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室n 不合格施工收尾階段竣工準(zhǔn)備階段竣工預(yù)驗(yàn)（施工單位）結(jié)果竣工初驗(yàn)結(jié)果正式驗(yàn)收結(jié)果工程交接返修，補(bǔ)修授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室n 概述1，定義：專門(mén)從事地上永久性建筑物，基礎(chǔ)設(shè)施及周?chē)h(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室n 對(duì)于大型、復(fù)雜的項(xiàng)目，可能會(huì)有多個(gè)不同職能的變更控制委員會(huì)。整體變更控制所關(guān)心的是：n 對(duì)保證能夠產(chǎn)生利益的變更因素施加影響；n 確定變更是否已經(jīng)發(fā)生；n 當(dāng)變更發(fā)生時(shí)對(duì)實(shí)際變更進(jìn)行管理。項(xiàng)目涉及的所有組織在項(xiàng)目實(shí)施期間都有正式或者非正式的有用程序。整體變更控制要求：n 維護(hù)執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃的完整性 —所有批準(zhǔn)的變更應(yīng)該反映在項(xiàng)目計(jì)劃中，但只有項(xiàng)目范圍變更將影響到執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室輸入n 項(xiàng)目計(jì)劃n 執(zhí)行情況報(bào)告n 變更申請(qǐng)工具和技術(shù)n 變更控制系統(tǒng)n 性能管理n 執(zhí)行情況測(cè)量n 補(bǔ)充計(jì)劃編制n 項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)輸出n 項(xiàng)目計(jì)劃更新n 糾正措施n 教訓(xùn)授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室組織程序。對(duì)大多數(shù)項(xiàng)目而言，執(zhí)行狀況檢查理會(huì)有不同的頻率和層次。產(chǎn)品所需的技能和知識(shí)。而項(xiàng)目執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃表示一種管理控制，它通常僅間歇地變化，通常僅為響應(yīng)批準(zhǔn)的范圍變更而變化。一般予以考慮的組織方針包括，但不限于：n 質(zhì)量管理 —過(guò)程審計(jì)，不斷改進(jìn)的目標(biāo)。性 授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室決策者的思考決策者的思考授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室項(xiàng)目規(guī)劃過(guò)程依賴性的過(guò)程（必要時(shí)反復(fù)進(jìn)行）活動(dòng)排列活動(dòng)時(shí)間估計(jì)費(fèi)用估算活動(dòng)定義資源規(guī)劃范圍規(guī)劃項(xiàng)目分解制定進(jìn)度計(jì)劃費(fèi)用計(jì)劃項(xiàng)目規(guī) 劃質(zhì)量規(guī)劃組織規(guī)劃應(yīng)對(duì)措施風(fēng)險(xiǎn)量化風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別交流溝通 規(guī)劃詢價(jià)規(guī)劃采購(gòu)規(guī)劃人員招收初始過(guò)程控制過(guò)程到執(zhí)行過(guò)程輔助過(guò)程輔助過(guò)程授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行保 包含了研究、開(kāi)發(fā)或不成熟技術(shù)的建議書(shū)比諸如土木建設(shè)工程這樣成熟的領(lǐng)域有更高的風(fēng)險(xiǎn) 。 為判斷項(xiàng)目建議在經(jīng)濟(jì)上是否可行，可用融資成本為判斷項(xiàng)目建議在經(jīng)濟(jì)上是否可行，可用融資成本百分比費(fèi)用與項(xiàng)目贏利能力的計(jì)算值相比較百分比費(fèi)用與項(xiàng)目贏利能力的計(jì)算值相比較 。一次成本一次成本 —收益分析不僅考慮潛在項(xiàng)目收益分析不僅考慮潛在項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性，而且需要考慮無(wú)形成本和收的財(cái)務(wù)可行性，而且需要考慮無(wú)形成本和收益。Merit（ 6)風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。n 產(chǎn)生的方案和該研究所要闡述的全部目標(biāo)，應(yīng)該被用來(lái)準(zhǔn)備一份功能說(shuō)明書(shū)（ Functional授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室n 其作用表現(xiàn)為：1，可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室五，可操作性1，在實(shí)際市場(chǎng)環(huán)境中，項(xiàng)目具有市場(chǎng)條件的可操作性；2，在具體實(shí)施上有可操作的方法；3，構(gòu)思的方案要易于操作，容易實(shí)施，避免脫離市場(chǎng)的客觀需求或超出了開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)能力和實(shí)施能力，成為 “紙上談兵 ”授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室六，多樣性在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對(duì)多種方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚(yáng)長(zhǎng)避短，選擇最科學(xué)，最合理，最具操作性的一種。951847310評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————交流 629518473低 改進(jìn)的機(jī)會(huì) 差異8： 45有效利用時(shí)間（零碎時(shí)間）盡量一次性處理大部分時(shí)間周末，如果你完成了全部目標(biāo)，就獎(jiǎng)賞你自己。n ，n 起來(lái)。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室n 項(xiàng)目經(jīng)理部的作用1，負(fù)責(zé)項(xiàng)目全過(guò)程的管理工作，是企業(yè)在該項(xiàng)目的管理層，同時(shí)對(duì)作業(yè)層有管理與服務(wù)的雙重職能；2，為項(xiàng)目經(jīng)理的決策提供信息依據(jù)，當(dāng)好參謀，同時(shí)執(zhí)行項(xiàng)目經(jīng)理的決策意圖；授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室3，項(xiàng)目經(jīng)理部不但要完成項(xiàng)目管理和專業(yè)管理任務(wù)，同時(shí)要協(xié)調(diào)各個(gè)部門(mén)之間，管理人員之間的關(guān)系，發(fā)揮每個(gè)人的崗位作用；4，是代表企業(yè)履行合同的主體，向最終建筑產(chǎn)品和業(yè)主負(fù)責(zé)；授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室n 項(xiàng)目經(jīng)理部的運(yùn)作：1，選擇合適的成員，形成一個(gè)完整的工作群體；2，使各個(gè)成員了解項(xiàng)目經(jīng)理部的目標(biāo)和任務(wù)；3，明確項(xiàng)目經(jīng)理部各個(gè)部門(mén)及其成員的職責(zé)和權(quán)力；4，組織各成員開(kāi)始執(zhí)行執(zhí)行各自的任務(wù)，開(kāi)始推進(jìn)工作。事業(yè)部實(shí)行獨(dú)立核算，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益負(fù)責(zé)。n 從房地產(chǎn)項(xiàng)目的生命周期分析，開(kāi)發(fā)部主要是負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期的立項(xiàng)、審批、規(guī)劃、征地、拆遷等工作。 朱明工作室PMBOK 項(xiàng)目管理知識(shí)體系項(xiàng)目過(guò)程和整體化項(xiàng)目管理基本概念 內(nèi)外環(huán)境項(xiàng)目核準(zhǔn)范圍規(guī)劃范圍定義范圍核實(shí)范圍改變控制項(xiàng)目范圍管理 項(xiàng)目質(zhì)量管理質(zhì)量規(guī)劃質(zhì)量保證質(zhì)量控制質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)鑒別風(fēng)險(xiǎn)估量風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策風(fēng)險(xiǎn)控制項(xiàng)目時(shí)間管理活動(dòng)定義活動(dòng)排序活動(dòng)時(shí)間估算進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)度控制項(xiàng)目人力資源管理組織規(guī)劃人員招聘