【正文】 如授人以漁 朱明工作室第二章： 土地的前期開發(fā)工作一般由綜合開發(fā)企業(yè)（通常也是投資的一方）完成，項目公司的主要職能為工程建設(shè)、配套和銷售。n 通過分標(biāo)可以明確地，靈活地對項目目標(biāo)實現(xiàn)控制。 “ 疑人不用，用人不疑 ” 。每天結(jié)束時，列出第 2天要做的事情。自上次會議以來的成績 硬件 所有人員10： 00表請完成這張簡短的調(diào)查表，幫助我們評估和改善項目管理績效。高工作范圍的完成 1592610評價 ———————————————————————————————————————————進度計劃績效 37481592610評價 ———————————————————————————————————————————總體績效 37房地產(chǎn)項目的前期策劃授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 1，房地產(chǎn)項目構(gòu)思；n 2，房地產(chǎn)項目市場調(diào)查；n 3，房地產(chǎn)項目策劃；n 4，房地產(chǎn)項目可行性分析；n 5，房地產(chǎn)項目風(fēng)險預(yù)測和控制分析；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室一，地域性1，考慮開發(fā)項目區(qū)域經(jīng)濟狀況，自然狀況，市場狀況；2，考慮開發(fā)項目周圍市場情況；3，考慮開發(fā)項目所在地的地理區(qū)位，街區(qū)區(qū)位等；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室二，前瞻性1，項目的可行性研究階段，預(yù)見幾年后的市場情況；2，投資分析與決策階段，要預(yù)知未來開發(fā)的成本，售價，資金流量的走向；3，規(guī)劃設(shè)計階段，要在項目規(guī)劃，戶型設(shè)計，建筑立面等方面預(yù)測未來的發(fā)展趨勢；4，營銷推廣階段，要準(zhǔn)確預(yù)測未來市場的變化趨勢，為銷售定價，樓盤包裝，廣告發(fā)布等方面奠定基礎(chǔ)。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室策劃的內(nèi)容：1，房地產(chǎn)項目的選址；2，市場調(diào)查分析；3，項目的市場定位；4，項目的規(guī)劃設(shè)計；5，房地產(chǎn)項目的營銷策略；6，房地產(chǎn)項目物業(yè)管理的前期介入；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 4，可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。 有利部件（ 無形成本無形成本 —收益分析：收益分析： 某些成本和收益不易于轉(zhuǎn)化成財務(wù)術(shù)語。 收入成本是作為日常經(jīng)營部分而在一個持續(xù)基礎(chǔ)上發(fā)生的，這些需要包括計劃中的維護和修理成本，替換磨損部件以及類似的成本。問。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室可行性研究工作程序授人以魚不如授人以漁 朱明工作室：（ 1） 實施要點；（ 2） 項目背景和歷史；（ 3） 市場和生產(chǎn)能力；（ 4） 原材料投入；（ 5） 項目的設(shè)計；（ 6） 項目投產(chǎn)后的組織結(jié)構(gòu)和管理費；（ 7） 人力；（ 8） 項目執(zhí)行；（ 9） 財務(wù)和經(jīng)濟評價。項目計劃是一份經(jīng)過批準(zhǔn)的正式文件，用來管理和控制項目執(zhí)行。n 當(dāng)項目在合同環(huán)境下執(zhí)行時，所簽定的合同常被作為賣方的項目章程。授權(quán)體系的設(shè)計應(yīng)使得提供的控制與控制成本相平衡。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 2執(zhí)行狀況檢查例會。對大多數(shù)項目而言，執(zhí)行狀況檢查理會有不同的頻率和層次。執(zhí)行狀況檢查例會應(yīng)定期按計劃進行，以交流項目的信息。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室執(zhí)行情況報告整體變更控制輔助變更控制?范圍變更控制?進度變更控制?費用變更控制?質(zhì)量控制?風(fēng)險變更控制?合同管理授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 變更控制系統(tǒng)是一系列正式的、文檔式的程序，它定義了正式的項目文檔變更的步驟。房地產(chǎn)項目營銷計劃，組織，實施與控制n 營銷計劃的含義：是房地產(chǎn)企業(yè)在一定時期內(nèi)從事項目營銷活動預(yù)期達到的目標(biāo)以及達到目標(biāo)的方法，步驟和措施，是房地產(chǎn)企業(yè)營銷戰(zhàn)略的落實和體現(xiàn)，是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)定進行項目營銷活動的書面表達。；5，權(quán)利和義務(wù)（ 1）根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)章，結(jié)合實際制訂小區(qū)管理辦法。 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 物業(yè)管理部門的管理內(nèi)容1，對物業(yè)管理企業(yè)的選擇資質(zhì)條件： （ 1）有合格的管理章程和管理辦法。（ 1）經(jīng)理室（經(jīng)理一名，副經(jīng)理若干）（ 2）辦公室（ 3）開發(fā)部（確定目標(biāo)，選擇物業(yè)，進行投標(biāo)，參與市場競爭）（ 4）財務(wù)部（財務(wù)，計劃，經(jīng)濟核算，各類收費）授人以魚不如授人以漁 朱明工作室（ 5）業(yè)務(wù)管理部（處理停水，停電，停氣，接受業(yè)主投訴）（ 6）工程部（工程預(yù)算；房屋，設(shè)備及公共設(shè)施的管理維修，保養(yǎng)；對業(yè)主裝修改造進行檢查監(jiān)督）（ 7）經(jīng)營服務(wù)部（綜合服務(wù)，代辦業(yè)務(wù)）授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 業(yè)主公約（業(yè)主承諾，對全體業(yè)主有約束力，有關(guān)物業(yè)管理，使用，維修，保養(yǎng)的方面的權(quán)利義務(wù)）內(nèi)容：物業(yè)名稱，地點，功能，面積，公共設(shè)備，設(shè)施，相關(guān)用地等；業(yè)主的權(quán)利與責(zé)任；收費標(biāo)準(zhǔn)等等。所有的新進人員接受培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)束后，考核業(yè)務(wù)員的基本知識，表達能力，服務(wù)意識，應(yīng)變能力等綜合素質(zhì)情況。（ 4） 支付給市招投標(biāo)辦的監(jiān)督服務(wù)費用及招標(biāo)代理公司的代理費用，市場價合計按總建筑面積 /㎡ 計算。聘請設(shè)計院對施工圖進行審查所需要的費用，目前市場價約 元 /每平方米建筑面積。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室二、 前期費用1新建登記費施工圖審查費授人以魚不如授人以漁 朱明工作室二、 前期費用地名費施工圖設(shè)計費完成建筑方案設(shè)計后進行施工圖設(shè)計所需要的費用，一般多層 1015元 /平方米建筑面積，高層 1520元 /平方米建筑面積。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室二、 前期費用（ 2） 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室二、 前期費用 土地上對應(yīng)建筑面積 城市建設(shè)配套費按現(xiàn)規(guī)定重慶市主城區(qū)內(nèi)城市建設(shè)配套費為 140元 /平方米建筑面積，主城外都市發(fā)達經(jīng)濟圈為 110元 /平米，各區(qū)縣為 80元 /平米（經(jīng)開區(qū)優(yōu)惠政策 55元 /平方米， 11055） 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室一、土地價款及大配套費土地契稅契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅，例如國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣等；土地契稅稅率為 3%，即土地契稅=土地成交價格 3% ，每平方米建筑面積應(yīng)分攤土地契稅 =土地契稅總額 247。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 區(qū)別物業(yè)公司管理的是他人的物業(yè)，而業(yè)主管理委員會是其所代表的業(yè)主們自己的物業(yè)。（ 4）擁有或委托管理建筑面積 15萬 m2以上的物業(yè)。義務(wù)：1，履行物業(yè)管理合同，依法進行經(jīng)營管理。（ 5）有權(quán)要求管委會協(xié)助管理。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室竣工驗收程序流程圖授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 不合格施工收尾階段竣工準(zhǔn)備階段竣工預(yù)驗（施工單位）結(jié)果竣工初驗結(jié)果正式驗收結(jié)果工程交接返修，補修授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 概述1，定義：專門從事地上永久性建筑物，基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 對于大型、復(fù)雜的項目，可能會有多個不同職能的變更控制委員會。整體變更控制所關(guān)心的是：n 對保證能夠產(chǎn)生利益的變更因素施加影響；n 確定變更是否已經(jīng)發(fā)生；n 當(dāng)變更發(fā)生時對實際變更進行管理。項目涉及的所有組織在項目實施期間都有正式或者非正式的有用程序。整體變更控制要求：n 維護執(zhí)行情況測量基準(zhǔn)計劃的完整性 —所有批準(zhǔn)的變更應(yīng)該反映在項目計劃中，但只有項目范圍變更將影響到執(zhí)行情況測量基準(zhǔn)計劃。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室輸入n 項目計劃n 執(zhí)行情況報告n 變更申請工具和技術(shù)n 變更控制系統(tǒng)n 性能管理n 執(zhí)行情況測量n 補充計劃編制n 項目管理信息系統(tǒng)輸出n 項目計劃更新n 糾正措施n 教訓(xùn)授人以魚不如授人以漁 朱明工作室組織程序。對大多數(shù)項目而言，執(zhí)行狀況檢查理會有不同的頻率和層次。產(chǎn)品所需的技能和知識。而項目執(zhí)行情況測量基準(zhǔn)計劃表示一種管理控制，它通常僅間歇地變化，通常僅為響應(yīng)批準(zhǔn)的范圍變更而變化。一般予以考慮的組織方針包括，但不限于：n 質(zhì)量管理 —過程審計，不斷改進的目標(biāo)。性 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室決策者的思考決策者的思考授人以魚不如授人以漁 朱明工作室項目規(guī)劃過程依賴性的過程（必要時反復(fù)進行）活動排列活動時間估計費用估算活動定義資源規(guī)劃范圍規(guī)劃項目分解制定進度計劃費用計劃項目規(guī) 劃質(zhì)量規(guī)劃組織規(guī)劃應(yīng)對措施風(fēng)險量化風(fēng)險識別交流溝通 規(guī)劃詢價規(guī)劃采購規(guī)劃人員招收初始過程控制過程到執(zhí)行過程輔助過程輔助過程授人以魚不如授人以漁 朱明工作室項目計劃執(zhí)行保 包含了研究、開發(fā)或不成熟技術(shù)的建議書比諸如土木建設(shè)工程這樣成熟的領(lǐng)域有更高的風(fēng)險 。 為判斷項目建議在經(jīng)濟上是否可行，可用融資成本為判斷項目建議在經(jīng)濟上是否可行，可用融資成本百分比費用與項目贏利能力的計算值相比較百分比費用與項目贏利能力的計算值相比較 。一次成本一次成本 —收益分析不僅考慮潛在項目收益分析不僅考慮潛在項目的財務(wù)可行性，而且需要考慮無形成本和收的財務(wù)可行性，而且需要考慮無形成本和收益。Merit（ 6)風(fēng)險和不確定性。n 產(chǎn)生的方案和該研究所要闡述的全部目標(biāo)，應(yīng)該被用來準(zhǔn)備一份功能說明書（ Functional授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 其作用表現(xiàn)為：1，可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室五，可操作性1，在實際市場環(huán)境中，項目具有市場條件的可操作性；2，在具體實施上有可操作的方法；3，構(gòu)思的方案要易于操作，容易實施，避免脫離市場的客觀需求或超出了開發(fā)商的負擔(dān)能力和實施能力，成為 “紙上談兵 ”授人以魚不如授人以漁 朱明工作室六，多樣性在房地產(chǎn)項目中，開發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對多種方案進行權(quán)衡比較，揚長避短，選擇最科學(xué)，最合理，最具操作性的一種。951847310評價 ———————————————————————————————————————————交流 629518473低 改進的機會 差異8： 45有效利用時間（零碎時間）盡量一次性處理大部分時間周末，如果你完成了全部目標(biāo)，就獎賞你自己。n ，n 起來。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 項目經(jīng)理部的作用1，負責(zé)項目全過程的管理工作，是企業(yè)在該項目的管理層，同時對作業(yè)層有管理與服務(wù)的雙重職能；2，為項目經(jīng)理的決策提供信息依據(jù)，當(dāng)好參謀，同時執(zhí)行項目經(jīng)理的決策意圖；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室3，項目經(jīng)理部不但要完成項目管理和專業(yè)管理任務(wù)，同時要協(xié)調(diào)各個部門之間，管理人員之間的關(guān)系，發(fā)揮每個人的崗位作用；4，是代表企業(yè)履行合同的主體，向最終建筑產(chǎn)品和業(yè)主負責(zé)；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 項目經(jīng)理部的運作：1，選擇合適的成員，形成一個完整的工作群體；2，使各個成員了解項目經(jīng)理部的目標(biāo)和任務(wù)；3，明確項目經(jīng)理部各個部門及其成員的職責(zé)和權(quán)力；4，組織各成員開始執(zhí)行執(zhí)行各自的任務(wù)，開始推進工作。事業(yè)部實行獨立核算，對項目的經(jīng)營效益負責(zé)。n 從房地產(chǎn)項目的生命周期分析，開發(fā)部主要是負責(zé)項目前期的立項、審批、規(guī)劃、征地、拆遷等工作。 朱明工作室PMBOK 項目管理知識體系項目過程和整體化項目管理基本概念 內(nèi)外環(huán)境項目核準(zhǔn)范圍規(guī)劃范圍定義范圍核實范圍改變控制項目范圍管理 項目質(zhì)量管理質(zhì)量規(guī)劃質(zhì)量保證質(zhì)量控制質(zhì)量風(fēng)險管理風(fēng)險鑒別風(fēng)險估量風(fēng)險對策風(fēng)險控制項目時間管理活動定義活動排序活動時間估算進度計劃進度控制項目人力資源管理組織規(guī)劃人員招聘