【正文】 性研究是開發(fā)商與項(xiàng)目參與各方簽訂合同的依據(jù)。Specification)，把一項(xiàng)建議的范圍、目標(biāo)、財(cái)務(wù)和時(shí)間約束講清楚，并且闡述技術(shù)和經(jīng)濟(jì)可行性問(wèn)題。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室（ 1） 技術(shù)可行性；（ 2） 組織體制可行性 。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 需要注意財(cái)務(wù)和技術(shù)因素 “ 硬 ” 的可以計(jì)量的方面 ,也要注重其他 “ 軟 ” 的因素 .n 軟性系統(tǒng)分析 (Soft Systems Analysis,簡(jiǎn)稱 SSA)是對(duì)數(shù)量和事實(shí)的 “ 硬 ” 信息之外的信息進(jìn)行處理的一種方法 .SSA可以在一項(xiàng)研究的初期用來(lái)識(shí)別任何評(píng)估需要考慮的交互作用 .n SSA所使用一種有用的特殊方法是豐富圖畫分析法(RICH Picture Analysis),這是對(duì)一種形式展開的完整分析 :它識(shí)別問(wèn)題領(lǐng)域、結(jié)構(gòu)、過(guò)程及政治、心理和社會(huì)因素。Feature）是項(xiàng)目要求背景中重要的組成成分，包括一批設(shè)備、系統(tǒng)或其他重要成份。簡(jiǎn)稱 FOM)。益。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 2管理費(fèi)包括：n 行政費(fèi)用，如租金和費(fèi)用、職員薪金、主要的和其他的服務(wù)、保險(xiǎn)、文具等等；n 普通管理人員的薪水和費(fèi)用；n 行政機(jī)構(gòu)、機(jī)器和家具上的折舊。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 3報(bào)酬率報(bào)酬率 [Rate of Return]—項(xiàng)目建議的報(bào)酬率應(yīng)大于資金在目前使用中所賺得的報(bào)酬率。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 生態(tài)方面：一個(gè)組織的現(xiàn)在和潛在客戶寧愿購(gòu)買對(duì)環(huán)境無(wú)害的產(chǎn)品而不是有害產(chǎn)品，或者從股東或雇員的角度看，健康和安全法規(guī)也強(qiáng)制人們考慮生態(tài)問(wèn)題。n 存在三方面的風(fēng)險(xiǎn)：規(guī)模；技術(shù)的成熟；結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 ： 工業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告n 總論n 需求預(yù)測(cè)和擬建規(guī)模n 資源、原材料、燃料及公用設(shè)施情況n 設(shè)計(jì)方案n 建廠條件與廠址方案n 環(huán)境保護(hù)n 企業(yè)組織、勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)n 實(shí)施進(jìn)度建議n 投資估算和資金籌措n 社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 1. 機(jī)會(huì)研究 : 進(jìn)行具體可行性研究前 的預(yù)備性調(diào)查研究。性 證 n 人事管理 —雇傭和解雇的指導(dǎo)方針、雇員表現(xiàn)評(píng)審。它應(yīng)當(dāng)按溝通管理計(jì)劃中所定義的方式進(jìn)行分發(fā)。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 2項(xiàng)目計(jì)劃通常包括如下內(nèi)容：n 項(xiàng)目章程n 項(xiàng)目管理方法和策略描述n 范圍說(shuō)明n 執(zhí)行控制工作分解結(jié)構(gòu)的人n 費(fèi)用估算、計(jì)劃開始時(shí)間和職責(zé)n 進(jìn)度和成本執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃n 主要里程碑和每個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)日期n 關(guān)鍵的或所需人員n 主要風(fēng)險(xiǎn)，包括約束條件和假定，以及各自計(jì)劃的應(yīng)對(duì)措施。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室輸入n 項(xiàng)目計(jì)劃n 詳細(xì)依據(jù)n 組織的方針n 糾正措施工具和技術(shù)n 一般管理技術(shù)n 產(chǎn)品所需的技能和知識(shí)n 工作授權(quán)體系n 執(zhí)行情況檢查例會(huì)n 項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)n 組織程序輸出n 工作結(jié)果n 變更申請(qǐng)授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 1 一般管理技術(shù)。工作授權(quán)體系。例如，對(duì)許多小型項(xiàng)目，采用口頭授權(quán)更為合適。項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。執(zhí)行狀況檢查例會(huì)應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。項(xiàng)目涉及的所有組織在項(xiàng)目實(shí)施期間都有正式或者非正式的有用程序。項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。n 確保產(chǎn)品范圍的變更反映在項(xiàng)目范圍定義中。對(duì)大多數(shù)項(xiàng)目而言，執(zhí)行狀況檢查理會(huì)有不同的頻率和層次。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室輸入n 項(xiàng)目計(jì)劃n 執(zhí)行情況報(bào)告n 變更申請(qǐng)工具和技術(shù)n 變更控制系統(tǒng)n 性能管理n 執(zhí)行情況測(cè)量n 補(bǔ)充計(jì)劃編制n 項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)輸出n 項(xiàng)目計(jì)劃更新n 糾正措施n 教訓(xùn)授人以魚不如授人以漁 朱明工作室整體變更控制要求：n 維護(hù)執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃的完整性 —所有批準(zhǔn)的變更應(yīng)該反映在項(xiàng)目計(jì)劃中，但只有項(xiàng)目范圍變更將影響到執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃。變更控制系統(tǒng)包括文檔工作、跟蹤系統(tǒng)和用于授權(quán)變更的批準(zhǔn)層次。n 變更控制系統(tǒng)應(yīng)該包括某些程序，用來(lái)處理無(wú)須審查而批準(zhǔn)的變更。房地產(chǎn)項(xiàng)目的控制系統(tǒng)授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 房地產(chǎn)項(xiàng)目控制系統(tǒng)概述n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度控制n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量控制n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同控制n 房地產(chǎn)項(xiàng)目安全與環(huán)境保護(hù)控制授人以魚不如授人以漁 朱明工作室，兩管理，一協(xié)調(diào)n 項(xiàng)目進(jìn)度控制n 成本控制n 質(zhì)量控制n 合同管理n 安全管理n 組織協(xié)調(diào)授人以魚不如授人以漁 朱明工作室進(jìn)度，通常指項(xiàng)目實(shí)施結(jié)果的進(jìn)展情況。特點(diǎn)1，全面性2，及時(shí)性與主動(dòng)性3，標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)性4，連續(xù)性和相關(guān)性授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 前期策劃階段：確定質(zhì)量目標(biāo)；n 設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)質(zhì)量控制和實(shí)施方案的質(zhì)量控制；n 實(shí)施階段：材料和設(shè)備的質(zhì)量控制，工藝質(zhì)量控制，施工工序質(zhì)量控制等；n 竣工驗(yàn)收階段：工程驗(yàn)收及工程驗(yàn)收交付的質(zhì)量控制；n 銷售及后期服務(wù)階段：建立質(zhì)量檔案和運(yùn)行質(zhì)量的監(jiān)督；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 選擇合適的合同種類：1，總價(jià)合同；2，單價(jià)合同；3，成本加酬金合同；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 決定合適的招標(biāo)方式1，公開招標(biāo)；2，議標(biāo)；3，選擇性競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 確定重要的合同條款1，適用于合同關(guān)系的法律，合同爭(zhēng)執(zhí)仲裁的地點(diǎn)及程序等；2，付款方式；3，合同價(jià)格的調(diào)整條件，范圍，調(diào)整方法，特別是由于物價(jià)上漲，匯率變化等對(duì)合同價(jià)格進(jìn)行調(diào)整；4，合同雙方分性的分擔(dān)；5，對(duì)承包商的激勵(lì)措施；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 6，設(shè)計(jì)合同條款，通過(guò)合同保證對(duì)項(xiàng)目的控制權(quán)，并形成一個(gè)完整的控制體系；n 7，為了保證雙方的誠(chéng)實(shí)信用，必須有相應(yīng)的合同措施；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n業(yè)主和承包商都應(yīng)重視安全與環(huán)境保護(hù)的目標(biāo)控制。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室第六章： 2，職能：遵照有關(guān)政策，法規(guī)運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理物業(yè)，有效的維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造一個(gè)幽雅，舒適，寧?kù)o，安全的居住和工作環(huán)境。權(quán)利： （ 4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室2，接受管理委員會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督。（2）有 20（ 5）有管理物業(yè)所需的管理機(jī)構(gòu)和各類人員。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 業(yè)主管理委員會(huì)章程：是關(guān)于業(yè)主大會(huì)與業(yè)主管理委員會(huì)選舉，產(chǎn)生，活動(dòng)和行使權(quán)利和義務(wù)，保證業(yè)主權(quán)益的準(zhǔn)則。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 關(guān)系1，在法律上是平等的；2，在權(quán)利與義務(wù)上是服務(wù)與被服務(wù)的；3，在工作中是相互協(xié)商和相互幫助的；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室案例分析授人以魚不如授人以漁 朱明工作室（公寓）銷售案例一，營(yíng)銷方式1，營(yíng)銷策劃與銷售執(zhí)行相結(jié)合；2，具體的營(yíng)銷手段；3，建立分銷渠道；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 營(yíng)銷策劃的任務(wù)是確定機(jī)會(huì)，制定營(yíng)銷戰(zhàn)略和計(jì)劃，指導(dǎo)產(chǎn)品和方案走向機(jī)會(huì)；銷售執(zhí)行是落實(shí)執(zhí)行這些計(jì)劃。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室主題 內(nèi)容 時(shí)間 培訓(xùn)師房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)及發(fā)展分析 3/21 XXX建筑基礎(chǔ)知識(shí) 建筑常識(shí)，專業(yè)名詞，建筑形態(tài)，城市及小區(qū)規(guī)劃等3/21 XXX房地產(chǎn)交易 合同及補(bǔ)充條款，非本地區(qū)居民購(gòu)房須知，付款方式等3/22 XX業(yè)務(wù)素質(zhì) 案場(chǎng)管理，公關(guān)禮儀 3/23 XX市場(chǎng)調(diào)查 周邊項(xiàng)目，區(qū)域市場(chǎng)分析，潛在客戶分析3/24 XX業(yè)務(wù)演練 3/25 XX授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 一，銷售業(yè)務(wù)管理辦法：1，現(xiàn)場(chǎng)接待，客戶接待和熱線接聽制度2，大定與小定二，業(yè)務(wù)制度：1，客戶登記制度；2，工作日記制度；3，客戶追蹤制度；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室4，周報(bào)，月報(bào)統(tǒng)計(jì)制度；5，成交登記制度；6，例會(huì)，培訓(xùn)及考核制度；7，客戶合同更名原則；三，業(yè)績(jī)歸屬授人以魚不如授人以漁 朱明工作室1，行政制度；2，行為規(guī)范；3，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制；4，銷售部獎(jiǎng)懲條例；5，離職人員管理；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n項(xiàng)目管理是變理想為現(xiàn)實(shí)，化抽象為具體的一門科學(xué)和藝術(shù)。 對(duì)應(yīng)的建筑面積 土地使用稅：土地使用單位或個(gè)人由于使用土地每年需要向國(guó)家繳納的稅費(fèi)，土地使用稅 =稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 總占地面積，目前重慶市的土地使用稅稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約 /平方米，其隨著土地級(jí)別的增高而增加，我們一期項(xiàng)目的年土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)為 /平方米占地面積。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)（ 1） 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)費(fèi)支付給規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的費(fèi)用，無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一般 1元 /平方米占地面積。規(guī)劃證照費(fèi)在辦理規(guī)劃許可證時(shí)向政府部門繳納，規(guī)劃證照費(fèi) =土建綜合造價(jià) 建筑面積（大于 1000萬(wàn)部分） 2‰+ 土建綜合造價(jià) 建筑面積（小于 1000萬(wàn)部分） ‰ 環(huán)境方案設(shè)計(jì)費(fèi)大概可以分為三個(gè)檔次，高檔的環(huán)境方案設(shè)計(jì)（包括方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)）費(fèi)約 20－ 25元 /平方米環(huán)境凈面積，中檔 15－ 20元 /平方米，低檔 10元 /平方米。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室二、 前期費(fèi)用招投標(biāo)費(fèi)墻改費(fèi) （ 1）、地質(zhì)勘察費(fèi)聘請(qǐng)專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)在平基前對(duì)地形進(jìn)行詳細(xì)測(cè)量所需要的費(fèi)用，按測(cè)繪土地的面積收取，目前市場(chǎng)價(jià)約 1元 /平方米。各區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，一般費(fèi)用比較低，約 10000元 /項(xiàng)目。 按施工單位中標(biāo)額 ‰計(jì)算。（ 2）、勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi)（ 1）、招標(biāo)監(jiān)督服務(wù)費(fèi)用及招標(biāo)代理費(fèi)授人以魚不如授人以漁 朱明工作室二、 前期費(fèi)用 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)人防管理費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)不是很明確，約 /平方米建筑面積。建筑方案設(shè)計(jì)費(fèi)支付給建筑方案設(shè)計(jì)單位的費(fèi)用，一般 1520元 /平方米建筑面積。 土地出讓金：土地價(jià)款中應(yīng)由歸國(guó)家所有的土地增值收益部分一般通過(guò)照拍掛方式取得的土地使用權(quán)在土地價(jià)款中已經(jīng)包括土地出讓金，無(wú)需另外單獨(dú)繳納土地出讓金，只有在取得的土地為劃撥用地時(shí)才按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交土地出讓金。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室一、土地價(jià)款及大配套費(fèi) 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室一、土地價(jià)款及大配套費(fèi) 土地款土地款即招拍掛的成交綜合價(jià)金，其中已經(jīng)包括土地出讓金、土地拆遷整治費(fèi)用等，每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋乜?=土地成交總價(jià)款 247。日之前到位。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制1，領(lǐng)導(dǎo)制度：如董事會(huì)制度，總經(jīng)理制度；2，職能制度：辦公室職責(zé)，開發(fā)部職責(zé)，經(jīng)營(yíng)部職責(zé)等；3，崗位制度：管理人員制度，工人崗位責(zé)任；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 流程圖：早期介入 物業(yè)管理部門成立 管理人員選拔與培訓(xùn) 制訂規(guī)章制度 物業(yè)的驗(yàn)收與接管 住戶入住 檔案資料的建立 日常管理與維護(hù) 配套設(shè)施的完善 系統(tǒng)的協(xié)調(diào)。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室2，物業(yè)管理部門或企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置。（ 3）有固定的注冊(cè)及經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)。4，接受房地產(chǎn)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室（ 6）有權(quán)選聘專業(yè)公司（如清潔公司，保安公司等）承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。（ 2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理。屬于服務(wù)性行業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期管理授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 竣工驗(yàn)收n 事后評(píng)價(jià)n 物業(yè)管理授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模大小和復(fù)雜程度，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目分為初步驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收；n 竣工驗(yàn)收之前，由建設(shè)單位組織施工，設(shè)計(jì)及使用等有關(guān)單位進(jìn)行初驗(yàn)，應(yīng)準(zhǔn)備