【正文】 n 金融和會(huì)計(jì)、銷(xiāo)售和市場(chǎng)、研究和開(kāi)發(fā)、制造和發(fā)售；n 戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃和實(shí)施規(guī)劃；n 組織結(jié)構(gòu)、組織行為、人事管理、補(bǔ)償、福利和職業(yè)培養(yǎng)；n 通過(guò)激勵(lì)、授權(quán)、監(jiān)督、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、沖突管理和其他技術(shù)來(lái)處理各種工作關(guān)系；n 通過(guò)個(gè)人時(shí)間管理、壓力管理和其他技術(shù)來(lái)進(jìn)行自我管理。10006第一版頒布時(shí)間 :19971215文件名稱(chēng) :Quality management Guidelines to quality in project management 朱明工作室n 80年代在云南魯布格水電站項(xiàng)目首次引入項(xiàng)目管理；n 90年代末國(guó)家經(jīng)貿(mào)委和外專(zhuān)局與中科院開(kāi)始項(xiàng)目管理知識(shí)推廣；n 2023開(kāi)始建立 《 中國(guó)項(xiàng)目管理知識(shí)體系和資格認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn) 》 工作。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室第二章： 房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織系統(tǒng)授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室n 開(kāi)發(fā)商的管理模式n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的分標(biāo)n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理組織授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室 n 從房地產(chǎn)項(xiàng)目的生命周期分析，開(kāi)發(fā)部主要是負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期的立項(xiàng)、審批、規(guī)劃、征地、拆遷等工作。銷(xiāo)售部在項(xiàng)目的后期負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售工作；財(cái)務(wù)部的主要工作在項(xiàng)目中后期，負(fù)責(zé)資金的收支及財(cái)務(wù)核算、分析工作；辦公室負(fù)責(zé)文秘、統(tǒng)計(jì)等后勤工作。土地的前期開(kāi)發(fā)工作一般由綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)（通常也是投資的一方）完成，項(xiàng)目公司的主要職能為工程建設(shè)、配套和銷(xiāo)售。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室n 事業(yè)部制項(xiàng)目管理是企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，設(shè)立若干個(gè)事業(yè)部。事業(yè)部實(shí)行獨(dú)立核算，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益負(fù)責(zé)。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室n 分標(biāo)：是任務(wù)指按照一定的規(guī)則方式，將整個(gè)項(xiàng)目和工作分解為若干個(gè)包，其目的是便于項(xiàng)目承包。n 通過(guò)分標(biāo)可以明確地，靈活地對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)控制。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室n 分階段分專(zhuān)業(yè)的項(xiàng)目平行分標(biāo)方式，即業(yè)主將勘測(cè)，設(shè)計(jì)，設(shè)備供應(yīng)，土建，安裝，監(jiān)理，裝飾等項(xiàng)目任務(wù)分別委托給不同的承包商，這種分標(biāo)方式，在我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中長(zhǎng)期被采用；n 總承包（統(tǒng)包），即 ‘設(shè)計(jì) 建造 交鑰匙 ’項(xiàng)目，由一個(gè)承包商來(lái)承包所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室n 項(xiàng)目經(jīng)理部的作用1，負(fù)責(zé)項(xiàng)目全過(guò)程的管理工作，是企業(yè)在該項(xiàng)目的管理層，同時(shí)對(duì)作業(yè)層有管理與服務(wù)的雙重職能；2，為項(xiàng)目經(jīng)理的決策提供信息依據(jù)，當(dāng)好參謀，同時(shí)執(zhí)行項(xiàng)目經(jīng)理的決策意圖；授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室3，項(xiàng)目經(jīng)理部不但要完成項(xiàng)目管理和專(zhuān)業(yè)管理任務(wù)，同時(shí)要協(xié)調(diào)各個(gè)部門(mén)之間，管理人員之間的關(guān)系，發(fā)揮每個(gè)人的崗位作用；4，是代表企業(yè)履行合同的主體，向最終建筑產(chǎn)品和業(yè)主負(fù)責(zé)；授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室n 項(xiàng)目經(jīng)理部的運(yùn)作：1，選擇合適的成員，形成一個(gè)完整的工作群體；2，使各個(gè)成員了解項(xiàng)目經(jīng)理部的目標(biāo)和任務(wù)；3，明確項(xiàng)目經(jīng)理部各個(gè)部門(mén)及其成員的職責(zé)和權(quán)力；4，組織各成員開(kāi)始執(zhí)行執(zhí)行各自的任務(wù)，開(kāi)始推進(jìn)工作。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室 項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)（ 2）( 1)保證項(xiàng)目業(yè)主和其它各有關(guān)方面滿(mǎn)意( 2指導(dǎo)和控制項(xiàng)目的日常工作( 3)要善于應(yīng)變( 4)如實(shí)反映情況( 5)及時(shí)收回和支付所有應(yīng)當(dāng)收進(jìn)和支付的款項(xiàng)授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室（ 3）n 項(xiàng)目經(jīng)理要履行其職責(zé)，必須要有足夠的權(quán)限。 “ 疑人不用，用人不疑 ” 。n “ 發(fā)現(xiàn)人才的方法是找那些最忙的人。n ，n 起來(lái)。荷茲伯格 (Herzberg)雙因素論體能因素：使人滿(mǎn)足帶來(lái)積極因素成就、承認(rèn)、興趣、責(zé)任、提拔保健因素：減少不滿(mǎn)和消極因素工作條件、薪水、上級(jí)關(guān)系、公司制度、考勤等授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室 ＃獎(jiǎng)勵(lì)基金 ＃推薦表現(xiàn)突出的班子成員，請(qǐng)?jiān)瓎挝坏念I(lǐng)導(dǎo)給予獎(jiǎng)勵(lì)和表彰。每天結(jié)束時(shí)，列出第 2天要做的事情。控制干擾，不要讓電話(huà)、郵件或隨意來(lái)訪(fǎng)者打擾你的工作。有效利用時(shí)間（零碎時(shí)間）盡量一次性處理大部分時(shí)間周末，如果你完成了全部目標(biāo)，就獎(jiǎng)賞你自己。自上次會(huì)議以來(lái)的成績(jī) 硬件 李麗 文件 預(yù)測(cè) 差異8： 45改進(jìn)的機(jī)會(huì) 所有人員9： 30行動(dòng)細(xì)目分配 所有人員10： 00劉霞 表請(qǐng)完成這張簡(jiǎn)短的調(diào)查表，幫助我們?cè)u(píng)估和改善項(xiàng)目管理績(jī)效。項(xiàng)目名稱(chēng)： ——————————————————————低 滿(mǎn)意度 高工作范圍的完成 12345678910評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————工作質(zhì)量 12345678910評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————進(jìn)度計(jì)劃績(jī)效 12345678910評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————預(yù)算績(jī)效 12345678910評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————交流 12345678910評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————客戶(hù)聯(lián)系 12345678910評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————總體績(jī)效 12345678910評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————你意識(shí)到實(shí)際收獲了什么 —————— 或是預(yù)期項(xiàng)目結(jié)果有 —————— 收益？A、數(shù)量收益 ——————————————B 、質(zhì)量收益 ————————————————————我們?nèi)绾卧谖磥?lái)的項(xiàng)目中改善我們的工作？請(qǐng)寫(xiě)下你的有關(guān)建議 授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室：n 如果你是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的業(yè)主，你如何進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)？授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室：n 結(jié)合實(shí)際工程，來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目中主要部門(mén)及其工作要點(diǎn)？授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室：n 您認(rèn)為一個(gè)合格的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該具備哪些條件？授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室第三章： 房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室n 1，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思；n 2，房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查；n 3，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃；n 4，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析；n 5，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和控制分析；授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室一，地域性1，考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況，自然狀況，市場(chǎng)狀況；2，考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周?chē)袌?chǎng)情況；3，考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地的地理區(qū)位，街區(qū)區(qū)位等；授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室二，前瞻性1，項(xiàng)目的可行性研究階段，預(yù)見(jiàn)幾年后的市場(chǎng)情況；2，投資分析與決策階段，要預(yù)知未來(lái)開(kāi)發(fā)的成本，售價(jià)，資金流量的走向；3，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在項(xiàng)目規(guī)劃，戶(hù)型設(shè)計(jì)，建筑立面等方面預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)；4，營(yíng)銷(xiāo)推廣階段，要準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，為銷(xiāo)售定價(jià)，樓盤(pán)包裝，廣告發(fā)布等方面奠定基礎(chǔ)。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室四，創(chuàng)新性構(gòu)思要有新意，要有獨(dú)創(chuàng)性。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室五，可操作性1，在實(shí)際市場(chǎng)環(huán)境中，項(xiàng)目具有市場(chǎng)條件的可操作性；2，在具體實(shí)施上有可操作的方法；3，構(gòu)思的方案要易于操作，容易實(shí)施，避免脫離市場(chǎng)的客觀(guān)需求或超出了開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)能力和實(shí)施能力，成為 “紙上談兵 ”授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室六，多樣性在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對(duì)多種方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚(yáng)長(zhǎng)避短，選擇最科學(xué)，最合理，最具操作性的一種。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室市場(chǎng)調(diào)查的類(lèi)型1，探測(cè)性調(diào)查：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和提出問(wèn)題；2，描述性調(diào)查：對(duì)具體的問(wèn)題作如實(shí)反映；3，因果性調(diào)查：在描述性調(diào)查上的進(jìn)一步研究分析問(wèn)題的前因后果，找出因果關(guān)系；4，預(yù)測(cè)性調(diào)查：通過(guò)收集，分析，研究現(xiàn)有的資料，估計(jì)在未來(lái)的一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種類(lèi)型物業(yè)需求量和變化趨勢(shì)。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室策劃的內(nèi)容：1，房地產(chǎn)項(xiàng)目的選址；2，市場(chǎng)調(diào)查分析；3，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位；4，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)；5，房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略；6，房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理的前期介入；授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室可行性研究是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng) 工程技術(shù) 授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室n 其作用表現(xiàn)為：1，可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目要經(jīng)過(guò)政府相關(guān)職能部門(mén)立項(xiàng) 、 審批，而立項(xiàng)審批的依據(jù)之一就是可行性研究報(bào)告。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室n 4，可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室 (Feasibilityn 產(chǎn)生的方案和該研究所要闡述的全部目標(biāo)，應(yīng)該被用來(lái)準(zhǔn)備一份功能說(shuō)明書(shū)（ Functional一份職能說(shuō)明書(shū)闡述需要作什么和操作時(shí)有什么約束，確保至少有一種另人滿(mǎn)意的操作 （ 3） 財(cái)務(wù)可行性；（ 4） 經(jīng)濟(jì)可行性 。（ 6)風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室n 評(píng)價(jià)技術(shù)是否成熟；n 有利部件分析法（ Feature有利部件（ n 分析步驟：識(shí)別有利部件并賦予權(quán)數(shù)；計(jì)算優(yōu)點(diǎn)值（ FigureMerit比較 FOM最高者一般應(yīng)作為首選產(chǎn)品。無(wú)形成本無(wú)形成本 —收益分析：收益分析： 某些成本和收益不易于轉(zhuǎn)化成財(cái)務(wù)術(shù)語(yǔ)。一次成本一次成本 —收益分析不僅考慮潛在項(xiàng)目收益分析不僅考慮潛在項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性，而且需要考慮無(wú)形成本和收的財(cái)務(wù)可行性，而且需要考慮無(wú)形成本和收益。 授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室 1資本成本資本成本 [Capital Cost]包括包括 ：n 對(duì)一項(xiàng)資產(chǎn)的基本收購(gòu)價(jià)格；n 在安裝和使用一項(xiàng)使用資產(chǎn)時(shí)以及把它投入正常工作狀態(tài)使招致的任何額外成本 。 收入成本是作為日常經(jīng)營(yíng)部分而在一個(gè)持續(xù)基礎(chǔ)上發(fā)生的，這些需要包括計(jì)劃中的維護(hù)和修理成本，替換磨損部件以及類(lèi)似的成本。融資成本：財(cái)務(wù)資源的使用本身所花費(fèi)的金錢(qián)。 為判斷項(xiàng)目建議在經(jīng)濟(jì)上是否可行，可用融資成本為判斷項(xiàng)目建議在經(jīng)濟(jì)上是否可行，可用融資成本百分比費(fèi)用與項(xiàng)目贏(yíng)利能力的計(jì)算值相比較百分比費(fèi)用與項(xiàng)目贏(yíng)利能力的計(jì)算值相比較 。融資成本率融資成本率 —取下列最高的成本率：n 對(duì)借來(lái)的資金所要支付的利息；n 如果投在其他具有最佳優(yōu)勢(shì)的地方，該資金所獲得的利率；n 企業(yè)當(dāng)前投資匯報(bào)率。問(wèn)。n 社會(huì)因素：項(xiàng)目、過(guò)程或產(chǎn)品對(duì)就業(yè)、工人和公眾健康、安全、民族文化、倫理道德的影響。包含了研究、開(kāi)發(fā)或不成熟技術(shù)的建議書(shū)比諸如土木建設(shè)工程這樣成熟的領(lǐng)域有更高的風(fēng)險(xiǎn) 。n 項(xiàng)目越大，風(fēng)險(xiǎn)也越大。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室可行性研究工作程序授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室：（ 1） 實(shí)施要點(diǎn)；（ 2） 項(xiàng)目背景和歷史；（ 3） 市場(chǎng)和生產(chǎn)能力；（ 4） 原材料投入；（ 5） 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)；（ 6） 項(xiàng)目投產(chǎn)后的組織結(jié)構(gòu)和管理費(fèi)；（ 7） 人力；（ 8） 項(xiàng)目執(zhí)行；（ 9） 財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 2. 項(xiàng)目選定 社會(huì)的某種需要可以通過(guò)多種不同的項(xiàng)目來(lái)滿(mǎn)足。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室決策者的思考決策者的思考授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室項(xiàng)目規(guī)劃過(guò)程依賴(lài)性的過(guò)程（必要時(shí)反復(fù)進(jìn)行）活動(dòng)排列活動(dòng)時(shí)間估計(jì)費(fèi)用估算活動(dòng)定義資源規(guī)劃范圍規(guī)劃項(xiàng)目分解制定進(jìn)度計(jì)劃費(fèi)用計(jì)劃項(xiàng)目規(guī) 劃質(zhì)量規(guī)劃組織規(guī)劃應(yīng)對(duì)措施風(fēng)險(xiǎn)量化風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別交流溝通 規(guī)劃詢(xún)價(jià)規(guī)劃采購(gòu)規(guī)劃人員招收初始過(guò)程控制過(guò)程到執(zhí)行過(guò)程輔助過(guò)程輔助過(guò)程授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行保 程信息分發(fā) 團(tuán)隊(duì)建設(shè)詢(xún)價(jià)和招標(biāo) 資源選擇 合同管理質(zhì)量保證范圍核實(shí)執(zhí)行過(guò)程