【正文】 織行為、人事管理、補償、福利和職業(yè)培養(yǎng)；n 通過激勵、授權(quán)、監(jiān)督、團隊建設(shè)、沖突管理和其他技術(shù)來處理各種工作關(guān)系；n 通過個人時間管理、壓力管理和其他技術(shù)來進行自我管理。面臨加入 WTO挑戰(zhàn) 的中國企業(yè)n 中國在今年加入 WTO已無大障礙；n 中國將參加全球化的公平的商業(yè)市場競爭；n 中國市場將失去高關(guān)稅的保護；n 市場競爭的激烈殘酷，適應期 13年；n 中國項目管理事業(yè)的發(fā)展是 企業(yè)發(fā)展、民族強盛的 重要因素 。n 從房地產(chǎn)項目的生命周期分析，開發(fā)部主要是負責項目前期的立項、審批、規(guī)劃、征地、拆遷等工作。銷售部在項目的后期負責房地產(chǎn)的經(jīng)營、銷售工作；財務(wù)部的主要工作在項目中后期，負責資金的收支及財務(wù)核算、分析工作；辦公室負責文秘、統(tǒng)計等后勤工作。土地的前期開發(fā)工作一般由綜合開發(fā)企業(yè)（通常也是投資的一方）完成，項目公司的主要職能為工程建設(shè)、配套和銷售。事業(yè)部制項目管理模式n 事業(yè)部制項目管理是企業(yè)根據(jù)項目開發(fā)情況，設(shè)立若干個事業(yè)部。事業(yè)部實行獨立核算，對項目的經(jīng)營效益負責。.....房地產(chǎn)項目的分標n 分標：是任務(wù)指按照一定的規(guī)則方式，將整個項目和工作分解為若干個包，其目的是便于項目承包。n 通過分標可以明確地，靈活地對項目目標實現(xiàn)控制。分標的方式n 分階段分專業(yè)的項目平行分標方式，即業(yè)主將勘測，設(shè)計，設(shè)備供應，土建，安裝，監(jiān)理，裝飾等項目任務(wù)分別委托給不同的承包商，這種分標方式，在我國的房地產(chǎn)項目實施過程中長期被采用；n 總承包（統(tǒng)包），即 ‘設(shè)計 建造 交鑰匙 ’項目，由一個承包商來承包所有房地產(chǎn)項目的工作。項目經(jīng)理部項目經(jīng)理部n 項目經(jīng)理部的作用1，負責項目全過程的管理工作，是企業(yè)在該項目的管理層，同時對作業(yè)層有管理與服務(wù)的雙重職能；2，為項目經(jīng)理的決策提供信息依據(jù)，當好參謀，同時執(zhí)行項目經(jīng)理的決策意圖；.....3，項目經(jīng)理部不但要完成項目管理和專業(yè)管理任務(wù)，同時要協(xié)調(diào)各個部門之間，管理人員之間的關(guān)系，發(fā)揮每個人的崗位作用；4，是代表企業(yè)履行合同的主體，向最終建筑產(chǎn)品和業(yè)主負責；n 項目經(jīng)理部的運作：1，選擇合適的成員，形成一個完整的工作群體；2，使各個成員了解項目經(jīng)理部的目標和任務(wù)；3，明確項目經(jīng)理部各個部門及其成員的職責和權(quán)力；4，組織各成員開始執(zhí)行執(zhí)行各自的任務(wù)，開始推進工作。 項目經(jīng)理的職責（ 2）( 1)保證項目業(yè)主和其它各有關(guān)方面滿意( 2指導和控制項目的日常工作( 3)要善于應變( 4)如實反映情況( 5)及時收回和支付所有應當收進和支付的款項項目經(jīng)理的權(quán)限和選聘（ 3）n 項目經(jīng)理要履行其職責，必須要有足夠的權(quán)限。 “疑人不用，用人不疑 ”。n “ 發(fā)現(xiàn)人才的方法是找那些最忙的人。n ，n 織起來。荷茲伯格 (Herzberg)雙因素論體能因素：使人滿足帶來積極因素成就、承認、興趣、責任、提拔保健因素：減少不滿和消極因素工作條件、薪水、上級關(guān)系、公司制度、考勤等 ＃獎勵基金 ＃推薦表現(xiàn)突出的班子成員，請原單位的領(lǐng)導給予獎勵和表彰。每天結(jié)束時，列出第 2天要做的事情?？刂聘蓴_，不要讓電話、郵件或隨意來訪者打擾你的工作。有效利用時間（零碎時間）盡量一次性處理大部分時間周末，如果你完成了全部目標，就獎賞你自己。自上次會議以來的成績 硬件 李麗 文件 預測 差異8： 45改進的機會 所有人員9： 30行動細目分配 所有人員10： 00劉霞 表請完成這張簡短的調(diào)查表，幫助我們評估和改善項目管理績效。項目名稱： ——————————————————————低 滿意度 高工作范圍的完成 12345678910評價 ———————————————————————————————————————————工作質(zhì)量 12345678910評價 ———————————————————————————————————————————進度計劃績效 12345678910評價 ———————————————————————————————————————————預算績效 12345678910評價 ———————————————————————————————————————————交流 12345678910評價 ———————————————————————————————————————————客戶聯(lián)系 12345678910評價 ———————————————————————————————————————————總體績效 12345678910評價 ———————————————————————————————————————————你意識到實際收獲了什么 —————— 或是預期項目結(jié)果有 —————— 收益？A、數(shù)量收益 ——————————————B 、質(zhì)量收益 ————————————————————我們?nèi)绾卧谖磥淼捻椖恐懈纳莆覀兊墓ぷ鳎空垖懴履愕挠嘘P(guān)建議.....問題一：n 如果你是一個房地產(chǎn)項目建設(shè)的業(yè)主，你如何進行房地產(chǎn)項目組織系統(tǒng)的設(shè)計？問題二：n 結(jié)合實際工程，來說明房地產(chǎn)項目中主要部門及其工作要點？問題三：n 您認為一個合格的項目經(jīng)理應該具備哪些條件？第三章： 房地產(chǎn)項目的前期策劃房地產(chǎn)項目的前期策劃n 1，房地產(chǎn)項目構(gòu)思；n 2，房地產(chǎn)項目市場調(diào)查；n 3，房地產(chǎn)項目策劃；n 4，房地產(chǎn)項目可行性分析；n 5，房地產(chǎn)項目風險預測和控制分析；.....房地產(chǎn)項目構(gòu)思一，地域性1，考慮開發(fā)項目區(qū)域經(jīng)濟狀況，自然狀況，市場狀況；2，考慮開發(fā)項目周圍市場情況；3，考慮開發(fā)項目所在地的地理區(qū)位，街區(qū)區(qū)位等；二，前瞻性1，項目的可行性研究階段，預見幾年后的市場情況；2，投資分析與決策階段，要預知未來開發(fā)的成本，售價，資金流量的走向；3，規(guī)劃設(shè)計階段，要在項目規(guī)劃，戶型設(shè)計，建筑立面等方面預測未來的發(fā)展趨勢；4，營銷推廣階段，要準確預測未來市場的變化趨勢，為銷售定價，樓盤包裝，廣告發(fā)布等方面奠定基礎(chǔ)。四，創(chuàng)新性構(gòu)思要有新意，要有獨創(chuàng)性。五，可操作性1，在實際市場環(huán)境中，項目具有市場條件的可操作性；2，在具體實施上有可操作的方法；3，構(gòu)思的方案要易于操作，容易實施，避免脫離市場的客觀需求或超出了開發(fā)商的負擔能力和實施能力，成為 “紙上談兵”六，多樣性在房地產(chǎn)項目中，開發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對多種方案進行權(quán)衡比較，揚長避短，選擇最科學，最合理，最具操作性的一種。市場調(diào)查的類型1，探測性調(diào)查：發(fā)現(xiàn)問題和提出問題；2，描述性調(diào)查：對具體的問題作如實反映；3，因果性調(diào)查：在描述性調(diào)查上的進一步研究分析問題的前因后果，找出因果關(guān)系；4，預測性調(diào)查：通過收集，分析，研究現(xiàn)有的資料，估計在未來的一定時期內(nèi)房地產(chǎn)市場的各種類型物業(yè)需求量和變化趨勢。房地產(chǎn)項目策劃策劃的內(nèi)容：1，房地產(chǎn)項目的選址；2，市場調(diào)查分析；3，項目的市場定位；4，項目的規(guī)劃設(shè)計；5，房地產(chǎn)項目的營銷策略；6，房地產(chǎn)項目物業(yè)管理的前期介入；.....房地產(chǎn)項目可行性研究可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場 、 資源 、 工程技術(shù) 、 經(jīng)濟 、 社會等方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學方法。2，可行性研究是項目審批的依據(jù)。3，可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)。n 5，可行性研究是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據(jù)。n 產(chǎn)生的方案和該研究所要闡述的全部目標，應該被用來準備一份功能說明書（ Functional Specification)，把一項建議的范圍、目標、財務(wù)和時間約束講清楚，并且闡述技術(shù)和經(jīng)濟可行性問題。 可行性研究要素（ 1） 技術(shù)可行性；（ 2） 組織體制可行性 。（ 5）生態(tài)和 社會可行性 。.....評估一項方案的可行性n 需要注意財務(wù)和技術(shù)因素 “硬 ”的可以計量的方面 ,也要注重其他 “軟 ”的因素 .n 軟性系統(tǒng)分析 (Soft Systems Analysis,簡稱SSA)是對數(shù)量和事實的 “硬 ”信息之外的信息進行處理的一種方法 .SSA可以在一項研究的初期用來識別任何評估需要考慮的交互作用 .n SSA所使用一種有用的特殊方法是豐富圖畫分析法 (RICH Picture Analysis),這是對一種形式展開的完整分析 :它識別問題領(lǐng)域、結(jié)構(gòu)、過程及政治、心理和社會因素。有利部件（ Feature）是項目要求背景中重要的組成成分，包括一批設(shè)備、系統(tǒng)或其他重要成份。比較 FOM最高者一般應作為首選產(chǎn)品。無形成本無形成本 —— 收益分析：收益分析： 某些成本和收益不易于轉(zhuǎn)化成財務(wù)術(shù)語。益。收入成本收入成本 [Revenue Cost]:在一個項目中不是為了收購或增加資產(chǎn)而招致的任何成本 。相關(guān)概念和信息 2管理費包括：n 行政費用，如租金和費用、職員薪金、主要的和其他的服務(wù)、保險、文具等等；n 普通管理人員的薪水和費用；n 行政機構(gòu)、機器和家具上的折舊。它們通常是對項目投入資金的顯著收支平衡必須支付的利息，除非項目收益把這些余額還清。.....相關(guān)概念和信息 3報酬率報酬率 [Rate of Return]—— 項目建議的報酬率應大于資金在目前使用中所賺得的報酬率。 如果一個建議的評估顯示潛在的報酬率超過了所如果一個建議的評估顯示潛在的報酬率超過了所選擇的融資成本率，從財務(wù)角度看，其可行性不會有選擇的融資成本率，從財務(wù)角度看，其可行性不會有什么疑問。生態(tài)和社會因素n 生態(tài)方面：一個組織的現(xiàn)在和潛在客戶寧愿購買對環(huán)境無害的產(chǎn)品而不是有害產(chǎn)品，或者從股東或雇員的