房地產(chǎn)產(chǎn)品項目管理知識規(guī)劃-在線瀏覽
2024-08-30 00:44本頁面
【正文】 二 房100～110M35%18219110110～120M26%13515525三 房125～130M29%15119253130—135M210%526890合 計/100%52060778M2方案二房 型面積范圍戶數(shù)比例戶 數(shù)建筑面積二 房98M215%939114105M240%23224360三 房115M230%15918285136M215%689248合 計/100%55261007M2三、項目目標(biāo)客源定位l 客層職業(yè)分析本案所處上海樓市的高價位，高品質(zhì)區(qū)域，以目前市場的客層來說，多集中在國內(nèi)外白領(lǐng)人士、知名國企得管理干部、律師等在行業(yè)內(nèi)和社會上已具有地位與身份，且具備較為優(yōu)越得經(jīng)濟條件得成功人士。這個年齡段時代精英的購買力最強勁，因為這正是他們事業(yè)的黃金時期。因此我們將客層的50%左右目標(biāo)鎖定在香港、新加坡等地的外籍人士或溫州廈門等外區(qū)域消費群，他們的購買動機通常較為明顯，大多以投資或置業(yè)為主。四、價格策略建議本案，所處于中心城區(qū)的中心地段，屬上海傳統(tǒng)意義上的高檔住宅，區(qū)域地產(chǎn)市場具有較強的升值空間。主要包括產(chǎn)品基本面、市場基本面兩部分?？傮w來看，本案產(chǎn)品基本面是好的：首先，產(chǎn)品的區(qū)位地段以及前景基本能支撐本案價格走高的定位和策略。但產(chǎn)品均好不足，面臨的銷售風(fēng)險與周邊其它樓盤具有一定的不可比性，需對產(chǎn)品特色和品質(zhì)元素足夠重視，才能做到未雨綢繆，完成高價行銷的目標(biāo)。 產(chǎn)權(quán)是物業(yè)價值的當(dāng)然組成部分。該點無論對投資客還是一般客戶均非無足輕重，應(yīng)對方法一方面來自銷售技巧，一方面來自產(chǎn)品整體價值形象的塑造。 單身公寓對小區(qū)品質(zhì)提升形成巨大壓力。該點在高價物業(yè)中亦是較為不利的一點，應(yīng)對辦法一方面可以來自銷控、銷售技巧、宣傳傾向，更為重要的是應(yīng)成功區(qū)隔人流，強化特色賣點，從而使該點得到弱化。 容積率高，綠化率低，棟距窄，庭園小……本案基地小，本身已經(jīng)喪失了大社區(qū)的諸多優(yōu)勢，基本經(jīng)濟指標(biāo)卻又普遍弱于其它競爭個案，企劃壓力急劇攀升。但由于庭園在產(chǎn)品形象中占有相當(dāng)大的比重，該點是一定要應(yīng)對的。 投機是此類個案高價銷售的主要通路。然而靜安區(qū)高價盤的開發(fā)已漸成規(guī)模，發(fā)現(xiàn)一個為本案所獨有的重大機會，基本沒有可能。 外區(qū)域利好進(jìn)一步蠶食靜安市場機會。靜安新推個案企劃力量一般，這一方面說明了靜安區(qū)本身的地段優(yōu)勢，另一方面也說明了開發(fā)商對產(chǎn)品建設(shè)相對更加重視，更有信心。應(yīng)對方向分析KEY ONE: 整合優(yōu)勢 打造門檻有一種思路對本案最適宜。像所有商品一樣，如果某種特色或功能做到淋漓盡致，以至于其它產(chǎn)品無法替代，消費者對其價格便會相對不敏感，也就是說，便創(chuàng)造了更大的價值空間，并在激烈的競爭中靜享一片相對安逸的凈土。 審視靜安體育館，想到優(yōu)勢整合，揚長避短。因為，體育館面向大眾開放，消費者品位、收入?yún)⒉畈积R，反而顯得雜亂，并不適合在高檔盤的銷售中作為宣傳核心。KEY TWO:國際概念 豪宅旗幟KEY THREE:精益求精 激動受眾167。167。167。167。167。167。貳、核心產(chǎn)品力建設(shè)建議特色是產(chǎn)品的靈魂 產(chǎn)品是制勝的根本壹、五大身心動力系統(tǒng)貳、五大活力視覺系統(tǒng)叁、產(chǎn)品力均衡之國際概念肆、細(xì)節(jié)之精品概念216。靜安體育館可更名靜安晶彩運動會館，以充分展示其與本案的緊密關(guān)系，并拉近其與本案主精神的距離；同時，以相距不遠(yuǎn)的靜安體育中心進(jìn)一步支撐。與亞洲最佳俱樂部亞歷山大俱樂部接洽，并達(dá)成某種終身制的金卡聯(lián)盟協(xié)議，為本案的客戶提供優(yōu)惠和健身咨詢。Ⅲ、私家高爾夫五星會館貴族身心動力系統(tǒng)。可考慮在會所內(nèi)設(shè)置高爾夫推桿訓(xùn)練場館，甚至高爾夫模擬訓(xùn)練室，以滿足客戶經(jīng)常接觸高爾夫的心理需要，適應(yīng)高爾夫日趨廣泛的趨勢。與健身器材大型銷售機構(gòu)接洽，讓其派專人向本案住戶長期提供家庭健身計劃咨詢，并給予本案客戶添置其器材上的一定優(yōu)惠。Ⅴ、上海首創(chuàng)身心雙軌視覺身心動力系統(tǒng)。一來，推廣包裝因此具備了一個獨特有力有話題的買點，二來，使整個運動健康主題可更加飽滿，以至其它個案一時無法跟進(jìn)，形成門檻產(chǎn)品力。 庭園總體規(guī)劃思路庭園原本是本案的弱勢，但小庭園亦有小庭園的優(yōu)勢，便是可以做精，可以更藝術(shù)化，甚至可以做成件藝術(shù)品，成為上海一景，成為被傳送被議論的話題。這樣的庭園不但要有豐富的綠植，一定的花團，有所起伏，更應(yīng)該有大量的塑鋼玻璃、不銹鋼管等后現(xiàn)代建材，而此類建材質(zhì)感的充分表達(dá)需要水、光，以及現(xiàn)代的設(shè)計。而本案的立地條件以及開發(fā)商的定位決定了本案不適宜以上兩方面的情況。水道，水景。l 繽紛水晶水房：區(qū)隔單身公寓與住宅部分，自成一景，自然分割。l 藝術(shù)品路線：將庭園全面藝術(shù)化，突出整體性，多意性，兼顧功能性、生活性。216。社區(qū)建筑以現(xiàn)代和大面積玻璃窗、陽臺為特色。而且玻璃、不銹鋼等現(xiàn)代建材的靈動光效也符合本案推廣中動感活力的主題。本案庭園面積小，規(guī)劃余地相應(yīng)較小，各大庭園風(fēng)格在這里均有力度不夠的規(guī)劃難題，但庭園規(guī)劃建設(shè)又不可忽視，是產(chǎn)品力的重要組成部分，也是客戶普遍關(guān)心的主題。水無疑是最討客戶喜歡的庭園主題之一。所以，我們建議聘請國際知名庭園設(shè)計公司，與貴
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