【正文】 ? 項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的中心環(huán)節(jié) ， 項(xiàng)目管理已廣泛應(yīng)用于各個(gè)行業(yè)。同樣，在房地產(chǎn)行業(yè)，項(xiàng)目管理正逐漸成為企業(yè)保障產(chǎn)品品質(zhì)、取得經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、長久、健康發(fā)展，必須重視建設(shè)項(xiàng)目整個(gè)生命周期的項(xiàng)目管理 ,以保證產(chǎn)品的品質(zhì)，時(shí)刻維護(hù)自身的聲譽(yù)。 ? 房地產(chǎn)可分為： (1) 一級(jí)市場指被國家壟斷的土地市場，發(fā)展商從國家手中取得的土地，稱之為一級(jí)市場。 ? 代理行：服務(wù)于二級(jí)市場，是發(fā)展商與購買者之間的橋梁，代理公司受理的業(yè)務(wù)量大，系統(tǒng)性強(qiáng)，除參與開發(fā)前期的市場調(diào)查，地塊選擇和建設(shè)規(guī)劃處，還包括樓盤建成后的廣告包裝和銷售實(shí)施，注重配合，是集體行為，是主動(dòng)營銷。 ? 中介機(jī)構(gòu)：服務(wù)于三級(jí)市場，它是業(yè)主與購買者或租賃者之間的橋梁。 第一章：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概論 ? 什么是項(xiàng)目 ? 什么是項(xiàng)目管理 ? 開發(fā)商項(xiàng)目管理工作內(nèi)容 ? 項(xiàng)目的生命周期 ? 項(xiàng)目資源 ? 國際項(xiàng)目管理發(fā)展 ? 中國項(xiàng)目管理狀況 ? 項(xiàng)目管理知識(shí)體系 項(xiàng)目的含義 ? 對(duì)確定性對(duì)象按限定時(shí)間，費(fèi)用和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)。 項(xiàng)目管理 ? 定義 :項(xiàng)目管理是在項(xiàng)目活動(dòng)中運(yùn)用知識(shí)、技能、工具和技術(shù)，以滿足和超過項(xiàng)目干系人對(duì)項(xiàng)目的需求和期望。 開發(fā)商項(xiàng)目管理工作內(nèi)容 ? 三大階段 1，前期的準(zhǔn)備階段； 2，建筑施工階段； 3，經(jīng)營階段 前期的準(zhǔn)備階段 ? 主要是策劃分析、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)，主要包括編制選址意見書、土地使用權(quán)出讓、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、審定設(shè)計(jì)方案通知書等，方可開工建設(shè)。 建筑施工階段 ? 工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成 ,通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗(yàn)收，達(dá)到客戶可以住用程度的過程。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。 2． 請(qǐng)相關(guān)專家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證（確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、進(jìn)行資源測算等），提出項(xiàng)目建議書。 ? 本階段的工作重點(diǎn)是與公司決策層充分溝通并請(qǐng)相關(guān)專家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證以確定項(xiàng)目的可行性。 2． 確定項(xiàng)目經(jīng)理。 4． 確認(rèn)項(xiàng)目的有效性（項(xiàng)目最終產(chǎn)品的范圍界定、實(shí)施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項(xiàng)目的資源保證、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項(xiàng)目的工作結(jié)構(gòu)分解、項(xiàng)目政策與程序的制訂、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估） 5． 提出項(xiàng)目概要報(bào)告（營銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與）。 ? 本階段的工作重點(diǎn)是確定項(xiàng)目經(jīng)理并與項(xiàng)目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對(duì)項(xiàng)目的有效性進(jìn)行論證。 2． 取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。 4． 通過項(xiàng)目（規(guī)劃）設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開項(xiàng)目營銷。 6． 合同管理（質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度、范圍、安全等控制）。 8． 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)場。 結(jié)束階段 ? 項(xiàng)目結(jié)束的有關(guān)工作 ? 1．項(xiàng)目驗(yàn)收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理備案證。 3．配合物業(yè)公司交房。 5．資產(chǎn)清理。 7．對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備。 ? 本階段的工作重點(diǎn)是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備 . 29 項(xiàng)目資源 ? 資源 : 一切具有現(xiàn)實(shí)和潛在價(jià)值的東西 ? 自然資源和人造資源，內(nèi)部資源和外部資源，有形資源和無形資源 ? 人力和人才 (man)、材料 (material)、機(jī)械(machine)、資金 (money)、信息 (message)、科學(xué)技術(shù) (method of ST)及市場 (market)等 .7M ? 項(xiàng)目管理作為方法和手段，也是資源。 ? 近代項(xiàng)目管理的成熟 : 關(guān)鍵路線法（ CPM）和計(jì)劃評(píng)審技術(shù) (PERT） 阿波羅登月計(jì)劃 ? 現(xiàn)代項(xiàng)目管理的新發(fā)展 : 面向市場和競爭 .項(xiàng)目管理的傳播和現(xiàn)代化。 PMBOK 項(xiàng)目管理知識(shí)體系 項(xiàng)目過程和整體化 項(xiàng)目管理 基本概念 內(nèi)外環(huán)境 項(xiàng)目核準(zhǔn) 范圍規(guī)劃 范圍定義 范圍核實(shí) 范圍改變控制 項(xiàng)目范圍管理 項(xiàng)目質(zhì)量管理 質(zhì)量規(guī)劃 質(zhì)量保證 質(zhì)量控制 質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理 風(fēng)險(xiǎn)鑒別 風(fēng)險(xiǎn)估量 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 風(fēng)險(xiǎn)控制 項(xiàng)目時(shí)間管理 活動(dòng)定義 活動(dòng)排序 活動(dòng)時(shí)間估算 進(jìn)度計(jì)劃 進(jìn)度控制 項(xiàng)目人力資源管理 組織規(guī)劃 人員招聘 隊(duì)伍組織 項(xiàng)目采購管理 采購規(guī)劃 詢價(jià)與招標(biāo) 資源選擇 合同管理 合同終結(jié) 項(xiàng)目費(fèi)用管理 資源規(guī)劃 費(fèi)用估算 費(fèi)用預(yù)算 費(fèi)用控制 項(xiàng)目溝通管理 溝通規(guī)劃 住處傳輸 進(jìn)度報(bào)告 驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 項(xiàng)目交接管理 項(xiàng)目目標(biāo)再評(píng)估 接收人員培訓(xùn) 機(jī)構(gòu)改組 經(jīng)營流程改造 主要的一般管理技能 ? 金融和會(huì)計(jì)、銷售和市場、研究和開發(fā)、制造和發(fā)售； ? 戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃和實(shí)施規(guī)劃； ? 組織結(jié)構(gòu)、組織行為、人事管理、補(bǔ)償、福利和職業(yè)培養(yǎng)； ? 通過激勵(lì)、授權(quán)、監(jiān)督、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、沖突管理和其他技術(shù)來處理各種工作關(guān)系； ? 通過個(gè)人時(shí)間管理、壓力管理和其他技術(shù)來進(jìn)行自我管理。 面臨加入 WTO挑戰(zhàn)的中國企業(yè) ? 中國在今年加入 WTO已無大障礙； ? 中國將參加全球化的公平的商業(yè)市場競爭； ? 中國市場將失去高關(guān)稅的保護(hù)； ? 市場競爭的激烈殘酷，適應(yīng)期 13年； ? 中國項(xiàng)目管理事業(yè)的發(fā)展是 企業(yè)發(fā)展、民族強(qiáng)盛的 重要因素 。 ? 從房地產(chǎn)項(xiàng)目的生命周期分析，開發(fā)部主要是負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期的立項(xiàng)、審批、規(guī)劃、征地、拆遷等工作。銷售部在項(xiàng)目的后期負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營、銷售工作；財(cái)務(wù)部的主要工作在項(xiàng)目中后期，負(fù)責(zé)資金的收支及財(cái)務(wù)核算、分析工作；辦公室負(fù)責(zé)文秘、統(tǒng)計(jì)等后勤工作。土地的前期開發(fā)工作一般由綜合開發(fā)企業(yè)（通常也是投資的一方）完成，項(xiàng)目公司的主要職能為工程建設(shè)、配套和銷售。 事業(yè)部制項(xiàng)目管理模式 ? 事業(yè)部制項(xiàng)目管理是企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，設(shè)立若干個(gè)事業(yè)部。事業(yè)部實(shí)行獨(dú)立核算，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營效益負(fù)責(zé)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的分標(biāo) ? 分標(biāo)：是任務(wù)指按照一定的規(guī)則方式，將整個(gè)項(xiàng)目和工作分解為若干個(gè)包，其目的是便于項(xiàng)目承包。 ? 通過分標(biāo)可以明確地，靈活地對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)控制。 分標(biāo)的方式 ? 分階段分專業(yè)的項(xiàng)目平行分標(biāo)方式，即業(yè)主將勘測，設(shè)計(jì)，設(shè)備供應(yīng)，土建，安裝，監(jiān)理，裝飾等項(xiàng)目任務(wù)分別委托給不同的承包商，這種分標(biāo)方式，在我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中長期被采用； ? 總承包（統(tǒng)包），即‘設(shè)計(jì) 建造 交鑰匙’項(xiàng)目，由一個(gè)承包商來承包所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作。 項(xiàng)目經(jīng)理部 項(xiàng)目經(jīng)理部 ? 項(xiàng)目經(jīng)理部的作用 1，負(fù)責(zé)項(xiàng)目全過程的管理工作，是企業(yè)在該項(xiàng)目的管理層，同時(shí)對(duì)作業(yè)層有管理與服務(wù)的雙重職能； 2，為項(xiàng)目經(jīng)理的決策提供信息依據(jù)，當(dāng)好參謀，同時(shí)執(zhí)行項(xiàng)目經(jīng)理的決策意圖； 3，項(xiàng)目經(jīng)理部不但要完成項(xiàng)目管理和專業(yè)管理任務(wù)，同時(shí)要協(xié)調(diào)各個(gè)部門之間，管理人員之間的關(guān)系，發(fā)揮每個(gè)人的崗位作用； 4，是代表企業(yè)履行合同的主體，向最終建筑產(chǎn)品和業(yè)主負(fù)責(zé)； ? 項(xiàng)目經(jīng)理部的運(yùn)作： 1，選擇合適的成員，形成一個(gè)完整的工作群體； 2，使各個(gè)成員了解項(xiàng)目經(jīng)理部的目標(biāo)和任務(wù)； 3，明確項(xiàng)目經(jīng)理部各個(gè)部門及其成員的職責(zé)和權(quán)力； 4，組織各成員開始執(zhí)行執(zhí)行各自的任務(wù)，開始推進(jìn)工作。 項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)（ 2） ( 1)保證項(xiàng)目業(yè)主和其它各有關(guān)方面滿意 ( 2指導(dǎo)和控制項(xiàng)目的日常工作 ( 3)要善于應(yīng)變 ( 4)如實(shí)反映情況 ( 5)及時(shí)收回和支付所有應(yīng)當(dāng)收進(jìn)和支付的款項(xiàng) 項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)限和選聘（ 3） ? 項(xiàng)目經(jīng)理要履行其職責(zé)，必須要有足夠的權(quán)限?！耙扇瞬挥茫萌瞬灰伞?。 ? “發(fā)現(xiàn)人才的方法是找那些最忙的人。 ? ， ? 織起來。 荷茲伯格 (Herzberg)雙因素論 體能因素： 使人滿足 帶來積極因素 成就、承認(rèn)、興趣、責(zé)任、提拔 保健因素： 減少不滿和消極因素 工作條件、薪水、上級(jí)關(guān)系、 公司制度、考勤等 ＃獎(jiǎng)勵(lì)基金 ＃推薦表現(xiàn)突出的班子成員，請(qǐng)?jiān)瓎挝坏念I(lǐng)導(dǎo)給予獎(jiǎng)勵(lì)和表彰。 每天結(jié)束時(shí)，列出第 2天要做的事情。 控制干擾，不要讓電話、郵件或隨意來訪者打擾你的工作。 有效利用時(shí)間（零碎時(shí)間） 盡量一次性處理大部分時(shí)間 周末，如果你完成了全部目標(biāo)，就獎(jiǎng)賞你自己。如需更多的空間回答，請(qǐng)另附幾頁。 三，市場性 1，以市場需求為導(dǎo)向：顧客需要什么樣的房子，我們就造什么樣的房子； 2，房地產(chǎn)市場變了，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的思路，定位方式也要變； 3，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，造就市場，創(chuàng)造市場。概念要新，主題要新。 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查 市場調(diào)查的內(nèi)容： 1，宏觀環(huán)境：政治法律，經(jīng)濟(jì)科技，文化風(fēng)俗等； 2，中觀環(huán)境：所在城市的建設(shè)與規(guī)劃，房地產(chǎn)企業(yè)情況，房地產(chǎn)總供應(yīng)量與總需求量等情況； 3，微觀環(huán)境：競爭對(duì)手的情況調(diào)查，消費(fèi)者的需求狀況。 房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法 1，訪問法：面談?wù){(diào)查，電話調(diào)查，通信調(diào)查； 2，觀察法 3，實(shí)驗(yàn)法 市場調(diào)查的步驟： 1，準(zhǔn)備階段：確定市場調(diào)查的目的和內(nèi)容；擬訂詳細(xì)，周密的調(diào)查計(jì)劃，確定調(diào)查的對(duì)象，方法；根據(jù)調(diào)查作業(yè)的需要，選擇具有一定素質(zhì)和專業(yè)知識(shí)的調(diào)查人員； 2，實(shí)施階段：收集相關(guān)資料；設(shè)計(jì)調(diào)查問卷；現(xiàn)場實(shí)地調(diào)查； 3，資料處理階段：編輯整理信息資料；撰寫市場調(diào)查報(bào)告；在調(diào)查過程結(jié)束后，對(duì)所有的信息進(jìn)行歸檔儲(chǔ)存。 ? 其作用表現(xiàn)為： 1，可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門立項(xiàng) 、 審批，而立項(xiàng)審批的依據(jù)之一就是可行性研究報(bào)告。 ? 4，可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)。 可行性研究 (Feasibility Study) ? 對(duì)任何可接受的建議書，都應(yīng)該設(shè)立一個(gè)小組承擔(dān)可行性研究，并盡量產(chǎn)生方案（ Scenarios)。一份職能說明書闡述需要作什么和操作時(shí)有什么約束，確保至少有一種另人滿意的操作 方法。 （ 3） 財(cái)務(wù)可行性； （ 4） 經(jīng)濟(jì)可行性 。 （ 6)風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。 技術(shù)可行性 ? 評(píng)價(jià)技術(shù)是否成熟； ? 有利部件分析法（ Feature Analysis)是對(duì)用于共同目的的各種產(chǎn)品信息進(jìn)行收集和整理的一種方法。 ? 分析步驟： 識(shí)別有利部件并賦予權(quán)數(shù)； 計(jì)算優(yōu)點(diǎn)值（ Figure of Merit 簡稱 FOM)。 財(cái)務(wù)可行性 ? 對(duì)一個(gè)特定的項(xiàng)目進(jìn)行資源投資是否值得？如何獲得值得的回報(bào)？ ? 如果投資資源有幾種備選的機(jī)會(huì)，那一種會(huì)帶來最佳回報(bào)？ 成本 —收益分析 成本 —收益分析 ： ? 該項(xiàng)目計(jì)劃中的生命期識(shí)別、詳述和評(píng)估建議的成本，包括采購、建設(shè)、保養(yǎng)、維修、運(yùn)行成