【正文】 成本結(jié)轉(zhuǎn)及分攤原則 車位的成本分攤原則 成本結(jié)轉(zhuǎn)及分攤原則n 能夠確權(quán)在開發(fā)商名下的 ,僅參與建安等與其直接相關(guān)的成本的分攤 ,不參與地價、市政配套費、商品房裝修、配套設(shè)施、綠化等與其不相關(guān)成本的分攤；無法確權(quán)在開發(fā)商名下的車位，不參與成本的分攤。 會所的成本分攤原則n 除政府明確其權(quán)屬不歸開發(fā)商的會所之外，其他會所無論是否確權(quán)至開發(fā)商名下，均應(yīng)參與成本的分攤。 不同的項目獲取方式需要關(guān)注的方面3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用五五 稅務(wù)籌劃應(yīng)注意的問題n 招拍掛方式項目n 獲取包括多種類型物業(yè)（如別墅和高爾夫球場）的項目土地時，如能協(xié)調(diào)國土相關(guān)部門，在國土出讓金額一定情況下，明確不同物業(yè)類型的單方地價成本，提高高增值率物業(yè)的地價，可有效降低整體稅負 。n 通過收購獲取的項目n 收購分為資產(chǎn)收購和股權(quán)收購：n 從開發(fā)企業(yè)角度而言，盡量采取資產(chǎn)收購的方式，取得與收購金額一致的成本發(fā)票，以確?？梢院戏ǖ牡挚鄱惪睿貏e是增值稅。、契稅籌劃思路n 將土地轉(zhuǎn)到全資子公司名下時免契稅n 《 關(guān)于全資子公司承受母公司資產(chǎn)有關(guān)契稅政策的通知 》 （國稅函 [2023]514號）明確規(guī)定：公司制企業(yè)在重組過程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對其全資子公司進行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。、房產(chǎn)稅籌劃思路n 分割租金n 公司對外出租經(jīng)營性物業(yè)，往往同時收取租金和物業(yè)管理費，租金需要繳納房產(chǎn)稅而物業(yè)管理費不涉及房產(chǎn)稅的繳納，因此，可以適當降低租金、提高物業(yè)管理費，在總收入不變的前提下，降低房產(chǎn)稅稅賦。經(jīng)營性物業(yè)主要通過合理分攤成本，適當降低物業(yè)原值，達到降低房產(chǎn)稅稅賦的目的。n 對于轉(zhuǎn)讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按 “銷售不動產(chǎn) ”稅目全額征收營業(yè)稅 。n 例如 ,我司 2023年購置一處房產(chǎn)，原值為 100萬元， 2023年 10月以 250萬元的價格對外出售，則此時營業(yè)稅為 (250100) 5%=。營業(yè)稅籌劃思路 將不同稅率的業(yè)務(wù)分開核算n 如高爾夫球場餐飲（服務(wù)業(yè)， 5%）和打球收入（娛樂業(yè)， 20%），將裝修房銷售分為毛坯房銷售（ 5%）和委托裝修業(yè)務(wù)（ 3%）。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)收到房款后就要交營業(yè)稅，而不論是否結(jié)轉(zhuǎn)收入，稅率為 5%。n 固定在當?shù)貫閿?shù)不多的幾家酒店消費，一則經(jīng)常消費可能會優(yōu)惠；n 在消費類別模糊時，提請開具會議費發(fā)票、差旅費發(fā)票、住宿費發(fā)票，減少進入業(yè)務(wù)招待費中核算的餐飲發(fā)票。企業(yè)所得稅籌劃思路 業(yè)務(wù)招待費 需要注意的方面n 新企業(yè)所得稅法實施條例規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，按照發(fā)生額的 60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的 5‰ 。n 如將一直虧損的物業(yè)公司由地產(chǎn)公司的子公司轉(zhuǎn)為 其分公司，則物業(yè)公司的虧損可以抵銷地產(chǎn)公司的 應(yīng)納稅所得額，降低企業(yè)所得稅。因此，對于部分地區(qū)為了吸引投資，而讓利這部分稅收或?qū)嵤┒愂辗颠€政策的地區(qū)，應(yīng)積極申請享受優(yōu)惠，為企業(yè)降低企業(yè)所得稅支出； 合并納稅n 新所得稅法規(guī)定：居民企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立不具有法人 資格的營業(yè)機構(gòu)的，應(yīng)當匯總計算并繳納企業(yè)所得稅 。n 該政策從 2023年 1月 1日開始實行，修改了國稅函 [2023]299號文件按預(yù)征利潤率 20%預(yù)征的規(guī)定，在一定程度上緩解了企業(yè)預(yù)繳時的資金壓力。n 既增加開發(fā)成本和稅前扣除的加計費用、降低土地增值稅，又能通過增加投入提升項目品質(zhì)，有利于促進房地產(chǎn)的銷售。 合理分攤項目成本 成本方面的籌劃n 各公司應(yīng)充分利用綜合開發(fā)優(yōu)勢，在政策許可的前提下，對成本費用進行合理分攤，包括持有物業(yè)與銷售物業(yè)之間、普通標準住宅與非普通標準住宅之間、公建配套設(shè)施等，尋求最佳稅收效益。 按占地面積來分攤地價 成本方面的籌劃n 項目中有別墅、商業(yè)與住宅等不同物業(yè)，地價可以按建筑面積與按占地面積兩種方式進行分攤，同等建面的別墅占地面積較住宅大得多，且別墅毛利率較住宅要高，因此，按占地面積分攤時別墅分得的土地成本更多。則我們可以 6,000萬元成立殼公司，將此辦公樓整體先以 3萬元 /方的價格出售給先成立的殼公司，而后將整個殼公司的股權(quán)以 ，相當于以出售股權(quán)的形勢代替出售實物（股權(quán)出售環(huán)節(jié)不需要交納營業(yè)稅及契稅）。 股權(quán)出售代替實物出售 銷售收入方面的籌劃n 目前在某項目中有一辦公樓準備出售，此辦公樓面積為 2,000平米，建造成本為 800萬元，可以 /方價格推向市場，此時總售價為 ，土地增值稅為 5,788萬元，總體稅負為7,767萬元 (占收入的 63%)。 股權(quán)出售代替實物出售 銷售收入方面的籌劃n 如目前在某項目中有一辦公樓準備出售，如果某客戶愿意在我司稍微降低售價的情況下以股權(quán)形式整體購買，則可以做如下籌劃：n 主要利用股權(quán)交易不交納營業(yè)稅和土地增值稅的稅法規(guī)定。 合理調(diào)整銷售物業(yè)和持有物業(yè)的比例 銷售收入方面的籌劃n 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)用于自用或其他商業(yè)用途，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。 合理分解收入 銷售收入方面的籌劃n 銷售是實現(xiàn)收入、回收資金的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，稅負與銷售收入呈正向關(guān)系，銷售方面的籌劃重點在于采用靈活的銷售方式，合理分解收入，以降低稅基或適用稅率。 此項目系收購項目，賬冊不齊，若最終稅局能以 5%的稅率核定征收，則土地增值稅為 1000萬元，節(jié)稅 2050萬元。 某項目總收入 2億元，可扣除金額為 ，則增值額為 9000萬元，增值率為 %，土地增值稅為 3050萬元。 稅務(wù)機關(guān)在賬冊不齊等特殊情況下可按不低于預(yù)征率的水平進行土地增值稅的核定征收，因此，在某些高毛利的項目上核定征收與據(jù)實清算最終所繳稅款將存在巨大差異，積極爭取土地增值稅的核定征收將是有效降低稅負的途徑之一。n 合作建房有成立公司和不成立公司等多種形式，但不論何種形式，均應(yīng)完善土地過戶手續(xù)，明確合作分配形式，以及分配后股權(quán)比例變化和剩余物業(yè)權(quán)屬利益的歸屬。通過與稅局的充分溝通，稅局基本認可合作建房的模式。n 保利廣州公司的 G11（保利心語項目）和 F22兩幅地塊在出讓時均保留了村留用地的性質(zhì)。因此，在普通標準住宅銷售定價過程中，充分考慮項目增值率的臨界點，尋求銷售收入、土地增值稅之間的最佳利益平衡。經(jīng)測算，毛利率為%與增值率為 20%相對應(yīng)，毛利率在 %以上的普通住宅將達到土地增值稅的繳納標準，據(jù)實清算將對公司盈利和現(xiàn)金流產(chǎn)生重大影響。公司在項目拓展時，可立足于普通標準住宅，加大對普通標準住宅的投入，充分利用這一優(yōu)惠政策。 增值額 =房地產(chǎn)銷售收入 扣除項目金額167。n 土地增值稅籌劃思路n 營業(yè)稅籌劃思路n 企業(yè)所得稅籌劃思路n 其他稅種籌劃思路3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用四四 主要稅種的籌劃思路n 土地增值稅稅率 按照增值率的高低，土地增值稅的稅率有 30%、 40%、 50%、 60%四檔，最高稅率達 60%！土地增值稅是超額累進稅，分段征收，具體見右圖： (0, 50%](50%, 100%](100%, 200%]（ 200%， ∞）增值率60%50%40%30%稅率增值額 土地增值稅籌劃思路n 土地增值稅計算公式167。 稅務(wù)籌劃需要依據(jù)當前的稅收法規(guī)政策、稅局對事項的認定、項目自身的特點等因素綜合決定，如果盲目籌劃、生搬硬套，結(jié)果會適得其反，使公司處于不利的稅務(wù)風險之中。各級領(lǐng)導要具有 稅收籌劃意識，積極從項目前期著手籌劃，根據(jù)稅收籌劃需要安排相應(yīng)經(jīng)濟業(yè)務(wù)，在開發(fā)的各個環(huán)節(jié)中實行稅負的動態(tài)管理，真正實現(xiàn)節(jié)流的作用。 首先應(yīng)堅持依法納稅，公司的決策者、財務(wù)人員應(yīng)及時、系統(tǒng)的學習稅收政策，準確理解稅收政策的內(nèi)涵，整體把握稅收優(yōu)惠政策及稅收前置條款，依法納稅。n 稅收與經(jīng)營形式直接相關(guān)，稅務(wù)籌劃貫穿 項目始終，是個動態(tài)管理過程，特別是在項 目運作的前期進行籌劃尤為重要。% 房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)環(huán)境年度 營業(yè)收入 稅負 凈利潤 稅款占收入比例2023 %2023 %2023 %n 稅局加強征收與監(jiān)管 n 經(jīng)濟增長放緩、積極的財政政策需要資金的更大投入，各級地方財通過加大稅收征收力度，降低財政資金壓力，特別是房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)的營業(yè)稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅為地方稅種，大部分將留存地方財政，更是成為目前稅務(wù)部門清理征收的重點。3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用一一 稅務(wù)籌劃的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種稅 項 計 稅基 礎(chǔ) 稅率或 備 注土地增 值 稅 銷 售收入減扣除金 額 30%60%企 業(yè) 所得稅 稅前利 潤 25%契稅 房 產(chǎn)銷 售 額 、土地出 讓 金 3%5%營業(yè) 稅 項 目 銷 售收入或租金 5%城市 維護 建 設(shè) 稅 營業(yè) 稅 7%教育 費 附加 營業(yè) 稅 3%房 產(chǎn) 稅 租金、房 產(chǎn) 原 值 12%印花稅 銷 售合同或工程、建安合同金 額 %%防洪 費 銷 售收入 %土地使用稅 按占地面積計算 依當?shù)囟惙? 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用二二 主要稅種及面臨的稅務(wù)環(huán)境n 房地產(chǎn)行業(yè)稅負較重n 房地產(chǎn)年度稅負一般占營業(yè)收入 20%以上，接近甚至超過企業(yè)當年實現(xiàn)的凈利潤，如果加上項目清算時要繳的大筆土地增值稅、企業(yè)所得稅，項目真正的稅負占項目收入的比重會更高。n合理合法地進行稅務(wù)籌劃，充分利用各種稅收優(yōu)惠政策，可有效地減少企業(yè)現(xiàn)金流出，提高企業(yè)利潤，增加股東回報。3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用一一 稅務(wù)籌劃的重要作用3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用四四 主要稅種的籌劃思路3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用二二 主要稅種及面臨的稅務(wù)環(huán)境3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用三三 稅務(wù)籌劃的主要思路及原則3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用五五 稅務(wù)籌劃需注意的問題3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用V 房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅務(wù)籌劃n房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，一直是國家宏觀調(diào)控的重點對象，是企業(yè)的一種剛性支出。（ 4）各級公司的資金不