【正文】 不同的項(xiàng)目獲取方式需要關(guān)注的方面 (續(xù) )n 拆遷項(xiàng)目n 需要做好拆遷補(bǔ)償合同的簽訂，完善拆遷及補(bǔ)償手續(xù)，取得相應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的拆遷票據(jù)。n 出租性物業(yè) ： 出租性物業(yè)主要以獲取的租金為計(jì)稅基數(shù)，稅率為 12%。n 例如， A房地產(chǎn)公司 2023年商品房銷售回籠 170億，共需交 億的營業(yè)稅?？梢岳眯缕髽I(yè)所得稅中居民企業(yè)合并納稅的政 策，將虧損的公司由法人改為分公司的模式來降 低企業(yè)所得稅。n 當(dāng)項(xiàng)目規(guī)劃有不同的物業(yè)形態(tài)時(shí)，建議在可行的情況下對國土證進(jìn)行分證，高增值率物業(yè)（如別墅）單獨(dú)出具國土證和規(guī)劃證，以利于項(xiàng)目分期清算時(shí)按占地面積分配地價(jià)，降低別墅物業(yè)增值率水平。在滿足項(xiàng)目現(xiàn)金流要求的前提下，對毛利率高的商業(yè)物業(yè)可用通過持有出租，減少對外出售比例，減少和推遲土地增值稅的繳交。167。售價(jià) 收入 (萬元 ) 毛利率 增值額 增值率 土地增值稅 稅前利潤6,000 30,000 % 5,171 % 1,551 8,960 5,900 29,500 % 4,699 % 0 10,039 與外界合作開發(fā)的項(xiàng)目，盡量套用合作建房模式 合理利用稅收優(yōu)惠政策n 《 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》 （財(cái)稅字 [1995]48號）規(guī)定：一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 土地增值稅 =增值額 稅率 扣除項(xiàng)目金額 速算扣除系數(shù)167。 稅務(wù)籌劃的主要思路3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用三三 稅務(wù)籌劃的主要思路及原則 稅務(wù)籌劃的主要思路n 充分運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策： 調(diào)整相關(guān)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)形式，盡可能爭取符合稅收優(yōu)惠條件，享受相應(yīng)優(yōu)惠政策； 稅務(wù)籌劃思路主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：n 調(diào)整經(jīng)營事項(xiàng)，套用低稅率稅目： 不同的收入形式適用不同稅率的稅目，可采取靈活的銷售方式，在保持總收入不變情況下，套用較低稅率稅目； n 合理分?jǐn)偝杀荆?利用綜合開發(fā)優(yōu)勢，在政策許可的前提下，合理分?jǐn)傢?xiàng)目成本，在總成本不變的情況下，降低整體稅負(fù)水平； 稅務(wù)籌劃應(yīng)注意的原則n 堅(jiān)持依法納稅。若能恰當(dāng)?shù)剡M(jìn)行稅務(wù)籌劃，則可為公司帶來一定的經(jīng)濟(jì)效益。公司的資金實(shí)行統(tǒng)一調(diào)度和統(tǒng)籌安排使用，以減少資金閑置，降低資金成本。（ 2）各級公司的所有銀行賬戶必須由所在公司的財(cái)務(wù)部門統(tǒng)一管理，其他部門不得以任何名義開立銀行賬戶。 按規(guī)定足額收取工程質(zhì)保金，工程質(zhì)保金是約束施工單位后期維修工作主要手段，也可創(chuàng)造一定的資金效益，因此，需足額收取，并嚴(yán)格按規(guī)定審批后退還。 確定合理的現(xiàn)金留存量 貨幣資金作為流動(dòng)性最強(qiáng)、收益性最弱的資產(chǎn)，持有一定現(xiàn)金可增強(qiáng)公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性，但過多的現(xiàn)金表明資金閑置，會給企業(yè)增加財(cái)務(wù)成本，損失機(jī)會成本。在 2023年還曾經(jīng)與合景泰富聯(lián)手以 46億元拿下珠江新城的商業(yè)地王項(xiàng)目； ，擬建佛山第一高樓；在天津以 50億元拿下的住宅項(xiàng)目。 在籌集到資金后，需要對這些資金進(jìn)行合理有效的使用，提高資金的使用效率，同時(shí)規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。第三，與省、市公積金中心建立良好的合作關(guān)系，開辟公積金中心綠色通道。 、優(yōu)化收款流程。堅(jiān)決避免貸款資金發(fā)放后長期閑置在賬面的情況出現(xiàn)。案例：恒大地產(chǎn) —對賭協(xié)議的后果如何辦理銀行貸款 銀行貸款是滿足項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金需求和減少自有資金占用、充分利用財(cái)務(wù)杠桿提高自有資金收益率的關(guān)鍵，從項(xiàng)目公司看，銀行貸款是房地產(chǎn)項(xiàng)目主要資金來源。按照約定， 恒大地產(chǎn)若在 2023年底前實(shí)現(xiàn)上市，機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)不少于 30％；若在 2023年 6月 6日前完成上市，機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)則不少于 40％；如果在 2023年 12月 6日前上市，回報(bào)率不少于 50%，若至 2023年 6月 6日前上市，回報(bào)率不少于 60%，如果在2023年 12月 6日前上市，則機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)不少于 70％。 對賭協(xié)議是投資方與企業(yè)對未來不確定情況的一種約定。 二是向資金提供者支付的報(bào)酬，及資金使用費(fèi)或占用費(fèi) 。防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 。負(fù)債率的高低取決于經(jīng)營者駕馭負(fù)債的能力，關(guān)鍵在于：一是將負(fù)債有效地轉(zhuǎn)化為有效資產(chǎn)，并通過資產(chǎn)經(jīng)營能產(chǎn)生高于利息支出的效益；二是增加的資產(chǎn)的變現(xiàn)期低于債務(wù)合同期，保證債務(wù)能及時(shí)清償。 發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的前提是，當(dāng)投資收益率大于借貸成本時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿是有利的。目前，該項(xiàng)融資方式正在探討和政策研究中。一年以內(nèi)的為短期融資券，三年以上的中長期票據(jù)。其特點(diǎn)：一是所獲得的資金無須還本付息，新老股東一起分享企業(yè)的贏利與增長。借入資金 主要是向金融機(jī)構(gòu)的貸款、發(fā)行債券和信托的借款等。 該項(xiàng)安排貸款規(guī)模與項(xiàng)目總投相比偏小。上年認(rèn)購未簽約 2億元本年回籠 8億元簽約 10億元（ 3）稅費(fèi)的計(jì)算要依據(jù)有關(guān)要求。在實(shí)際編制過程中，常常出現(xiàn)一些問題。 二是在項(xiàng)目的實(shí)施階段，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)流程，依據(jù)地價(jià)支付要求、施工進(jìn)度、融資時(shí)點(diǎn)、銷售安排等，對 年度資金平衡計(jì)劃 做出詳細(xì)安排，確保工程按期完成。 上述政策都是從資金上調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展速度和規(guī)模，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康地發(fā)展。3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法保利集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理培訓(xùn)講義————房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理目錄：3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用ⅠⅠ 房地產(chǎn)開發(fā)資金管理的特點(diǎn)及重要性 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3ⅣⅣ 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)用 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用ⅡⅡ 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金平衡計(jì)劃 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用ⅢⅢ 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌集 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用V 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用ⅠⅠ 房地產(chǎn)開發(fā)資金管理的特點(diǎn)及重要性 在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，資金始終是一項(xiàng)值得高度重視的資產(chǎn)，資金管理更是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。 資金的籌措和運(yùn)用能力對于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，財(cái)務(wù)管理就是要通過合理籌集和有效地使用資金，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。這一階段 重點(diǎn)是合理安排資金使用 。（ 1）項(xiàng)目投入的資金與計(jì)劃開工量相符。 例如： 某項(xiàng)目全年預(yù)計(jì)銷售回籠 10億元，假設(shè)該項(xiàng)目當(dāng)年尚未完工交樓，安排各種稅款支出 。按照項(xiàng)目總投 18億元的50%匡算貸款規(guī)模約為 9億元，當(dāng)年四證齊全面積占總建面的 1/2，則應(yīng)安排 1/2的貸款規(guī)模發(fā)放，即 4億元左右。根據(jù)目前的規(guī)定，在項(xiàng)目自有資金投入到達(dá)到項(xiàng)目整體投資的 35%，并且四證齊全后，可申請項(xiàng)目貸款，銀行貸款額度一般占項(xiàng)目總投資的 4060%；銷售回籠款 即向購房業(yè)主收取的房款。二是一次融資資金量較大，可以長期使用；三是改善資本結(jié)構(gòu)，有效降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，進(jìn)一步擴(kuò)大銀行借款等間接融資空間；四是對由于每股收益和凈資產(chǎn)收益率的攤薄，對經(jīng)營業(yè)績要求很高，經(jīng)營壓力加大。融資券不對社會公眾發(fā)行，只對銀行間債券市場的機(jī)構(gòu)投資人發(fā)行，在銀行間債券市場交易。 結(jié)論：房地產(chǎn)企業(yè)主要是靠融資做大做強(qiáng)的，可見資金籌集對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展是非常重要的。 借貸資金與自有資金的比例越大，財(cái)務(wù)杠桿的作用越大，此時(shí)，投資收益會越高。企業(yè)必須在風(fēng)險(xiǎn)與收益之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般由于債務(wù)資金期限結(jié)構(gòu)安排不當(dāng)或者由于資金收支預(yù)算與實(shí)際不符而產(chǎn)生的支付危機(jī)。如發(fā)行債券或銀行貸款時(shí)的利息，發(fā)行股票的股息、紅利等；資金使用費(fèi)與籌資額度、籌資期限直接相關(guān)，屬于籌資成本中的變動(dòng)費(fèi)用； 三是特定條件下的機(jī)會成本 。雙方以企業(yè)當(dāng)前的業(yè)績?yōu)樽h價(jià)基礎(chǔ)確定投資條件，根據(jù)雙方認(rèn)可的業(yè)績增長情況，以具體業(yè)績指標(biāo)甚至股價(jià)為協(xié)議條件。 如無法上市，其將以現(xiàn)行市盈率回購相關(guān)投資者的股份。單位：億元　 2023年 2023年 2023年 2023年新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款 1328 2996 3616 1802全部人民幣新增貸款 23500 33000 36300 45900所占比例 % % % %如何辦理銀行貸款、銀行貸款的放款條件（ 1）自有資金投入占總投資 35％以上，目前由于地價(jià)占總投比例較高，一般地價(jià)支付完畢即可達(dá)到自有資金投入要求；（ 2）項(xiàng)目四證齊全（國土證，用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工證），主要是控制施工證節(jié)點(diǎn)；、辦理銀行貸款的流程（ 1）與銀行溝通，擬定貸款方案；（ 2）銀行前、后臺進(jìn)行項(xiàng)目評估；（ 3）銀行審貸會過會；（ 4）落實(shí)四證、抵押、法律文件等相關(guān)放款條件；（ 5）銀行放款；各銀行對公司整體授信仍有存量且放款銀行具備放款規(guī)模；（ 6）銀行貸款資金轉(zhuǎn)出及使用。（ 5） 貸款成本及利率調(diào)整周期應(yīng)關(guān)注的方面： 力爭獲取市場上最優(yōu)惠的貸款成本條件。 房款回籠需要銷售部門、法律部門、代理公司、律師事務(wù)所、銀行、財(cái)務(wù)部門等多個(gè)部門和單位共同努力和配合，要明確各部門崗位責(zé)任及工作流程以提高工作效率。單位：億元　 2023年 2023年 2023年 2023年新增個(gè)人住房按揭貸款 2513 3630 7648 2832全部人民幣新增貸款 23500 33000 36300 45900所占比例 % %% %、加快他項(xiàng)權(quán)證辦理，解除公司擔(dān)保責(zé)任 根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營慣常做法，在商品房他項(xiàng)權(quán)證辦理并移交按揭銀行前，公司將對客戶按揭貸款承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，若客戶在此期間未正常還貸造成違約，公司將承擔(dān)回購等擔(dān)保責(zé)任。 因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說， 資金運(yùn)用的一個(gè)重要任務(wù)就是要加快資金周轉(zhuǎn)，以較小的資金流量推動(dòng)較大的項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，使資金產(chǎn)出較高的利潤。僅這三個(gè)地王項(xiàng)目的低價(jià)，就要承擔(dān)費(fèi)用超過 112億元。在市場好、信貸政策比較寬松的情況下，應(yīng)盡量降低賬上資金余額；相反，可適當(dāng)調(diào)高現(xiàn)金比率（5%10%），獲得較穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況。 墊付的各項(xiàng)工程款要及時(shí)收回。（ 3）銀行賬戶必須以本單位的名義開立，不得違反規(guī)定以其他單位或個(gè)人的名義開立，嚴(yán)禁將公款私存、出租或出借銀行賬戶。（ 2）各級公司應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況制定明確的資金支付審批權(quán)限和程序，各項(xiàng)資金的支付必須嚴(yán)格按規(guī)定權(quán)限和程序?qū)徟?。n合理合法地進(jìn)行稅務(wù)籌劃，充分利用各種稅收優(yōu)惠政