房地產(chǎn)投資資金解析甘美蘭-免費(fèi)閱讀
【正文】 普凱投資基金合伙人 甘美蘭 房地產(chǎn)投資基金 組織、運(yùn)作與發(fā)展趨勢(shì) 2023年 1月 1 1 房地產(chǎn)投資基金概述 目 錄 2 組織形式及設(shè)立 3 投資經(jīng)營(yíng)策略 4 運(yùn)作及管理 5 風(fēng)險(xiǎn)控制 6 投資案例分析 2 1 4 5 6 房地產(chǎn)投資基金概述 投資案例分析 運(yùn)作及管理 風(fēng)險(xiǎn)控制 3 投資經(jīng)營(yíng)策略 2 組織形式及設(shè)立 什么是房地產(chǎn)投資基金？ ? 房地產(chǎn)投資基金是從事房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的投資、收購(gòu)、開(kāi)發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)和處置，以獲取投資收益的金融工具 ? 對(duì) 投資者而言，是間接投資于房地產(chǎn)，從事其自身資金和能力所不能及的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資 產(chǎn)品 ? 對(duì) 開(kāi)發(fā)商而言，是銀行貸款、自有資金和預(yù)售回款之外的有效融資 渠道 ? 主要特點(diǎn)： ? 集合資金 ? 專業(yè)投資 ? 風(fēng)險(xiǎn)分散 (地域分散 +產(chǎn)品多元化 ) ? 期限較長(zhǎng) ? 雙重收益 (土地增值 +房產(chǎn)升值 ) 3 4 房地產(chǎn)投資基金與證券基金、創(chuàng)投基金的差異 5 投資房地產(chǎn)基金與直接購(gòu)買物業(yè)的差異 6 發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的意義 ? 拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銀行資金過(guò)于依賴，對(duì)銀行和企業(yè)均不利 ? 上市融資和發(fā)行企業(yè)債是 “少數(shù)開(kāi)發(fā)商的游戲 ” ? 未來(lái)的發(fā)展方向一定是融資渠道多元化，以配合房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)和資本密集型行業(yè)的巨大資金需求 ? 在此過(guò)程中，房地產(chǎn)投資基金將扮演越來(lái)越重要的角色 ? 提高房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率和質(zhì)量 ? 改變房地產(chǎn)企業(yè)粗放型經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)營(yíng)理念，提高管理水平 ? 推動(dòng)企業(yè)建立規(guī)范的、有利于上市的治理結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)制度 ? 利用投資管理經(jīng)驗(yàn)提升項(xiàng)目質(zhì)量，拓展房地產(chǎn)投資的增值空間 ? 增加投資者的投資選擇 ? 將投資者各自分散的小規(guī)模資金組成集合資金，形成規(guī)模效益 ? 滿足追求低流動(dòng)性、長(zhǎng)期性投資工具的投資者的需求 ? 向資本市場(chǎng)提供了 “較低風(fēng)險(xiǎn) +較高收益 ”的投資工具 ? 通過(guò)投資于基金的形式投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)，達(dá)到抵御通貨膨脹的目的 7 房地產(chǎn)投資基金的種類 房地產(chǎn)投資基金 — 境外美元基金 8 房地產(chǎn)投資基金的新趨勢(shì) — 人民幣基金 9 ? 房地產(chǎn)投資基金的新趨勢(shì) — 人民幣基金 ? 國(guó)內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)項(xiàng)目，無(wú)資金入境與出境的麻煩 ? 雖無(wú)人民幣升值預(yù)期，但有效規(guī)避了對(duì)外資的種種限制 ? 有限合伙制將成為主流模式 (稅收優(yōu)惠 )，但相關(guān)政策法規(guī)有待完善 ? 普凱基金與招商銀行私人銀行攜手，于 2023年 12月成功完成了中國(guó)第一支有限合伙制的人民幣房地產(chǎn)基金的募集 ? 人民幣基金將成為未來(lái)房地產(chǎn)投資基金的主流 境內(nèi)富裕人士日益增長(zhǎng)的理財(cái)需要 (私人銀行客戶 ) 股票、債券、證券基金之外的良好投資品種，有利于投資組合多樣化 抵御通貨膨脹的優(yōu)質(zhì)投資工具 適宜于偏好中長(zhǎng)期投資和追求較高絕對(duì)收益的高端客戶 10 2 3 4 5 組織形式及設(shè)立 風(fēng)險(xiǎn)控制 投資經(jīng)營(yíng)策略 運(yùn)作及管理 1 房地產(chǎn)投資基金概述 6 投資案例分析 組織形式 — 有限合伙制、信托制和公司制的比較 11 *此處稅收優(yōu)惠特指企業(yè)所得稅的優(yōu)惠，即投資主體從投資標(biāo)的企業(yè)獲取投資收益時(shí)是否需要再次繳納企業(yè)所得稅 12 有限合伙制 — 未來(lái)基金的主流組織形式 ? 法律依據(jù)和要求 ? 2023年 6月 1日起開(kāi)始實(shí)施的《中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法》 ? 合伙人數(shù)量不超過(guò) 50人，其中含 1名普通合伙人 ， 49名有限合伙人 (投資人 ) ? 普通合伙人認(rèn)購(gòu)基金總金額的一定比例，并負(fù)責(zé)執(zhí)行具體投資事務(wù) ? 有限合伙人認(rèn)購(gòu)基金總額的 99%，不參與投資決策，但通過(guò)咨詢委員會(huì)行使監(jiān)督權(quán)和知情權(quán) ? 有限合伙制的優(yōu)勢(shì) ? 專業(yè)經(jīng)驗(yàn)：房地產(chǎn)投資需要專門的知識(shí)和技能，交由專業(yè)管理人管理基金，能充分發(fā)揮基金管理人的專業(yè)特長(zhǎng)和經(jīng)驗(yàn)，綜合比較眾多備選項(xiàng)目，發(fā)掘價(jià)值洼地，實(shí)現(xiàn)基金的最大化收益 ? 利益一致：有別于信托類及其他常見(jiàn)的理財(cái)產(chǎn)品，普通合伙人和有限合伙人同時(shí)出資，可以有效協(xié)調(diào)投資人和管理人之間存在的委托 代理關(guān)系，有利于保障投資人和管理人的利益一致 ? 稅收優(yōu)勢(shì)：避免基金與投資者雙重征稅，降低投資者的稅收成本 法律架構(gòu) — 境外美元基金典型架構(gòu) 13 基金 控股公司 (香港 ) 香港特殊目的公司A 基金 (有限合伙 ) (開(kāi)曼 ) 境外 境內(nèi) 項(xiàng)目公司 A 基金管理公司 (境內(nèi) ) 項(xiàng)目公司 B 基金管理公司 (香港 ) 香港特殊目的公司B 10
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