房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集管理(已修改)
2025-01-30 08:56 本頁面
【正文】 長春工程學(xué)院管理學(xué)院 2022年 3月 第 3章 房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集管理 房地產(chǎn)企業(yè)籌資概述 企業(yè)籌集資金的含義與動機 P40 資金籌集是房地產(chǎn)企業(yè)組建和開發(fā)經(jīng)營的必要條件，是財務(wù)活動的起點。 新建；擴張；償債；調(diào)整資本結(jié)構(gòu) 籌資動機例題： ? 某企業(yè)擴張籌資前的資產(chǎn)負債狀況如表 A欄所示 資產(chǎn) A 初始 金額 B 擴張 籌資后 C 償債 籌資后 負債及 所有者權(quán)益 A 初始 金額 B 擴張 籌資后 C 償債 籌資后 貨幣資金 應(yīng)收帳款 存貨 固定資產(chǎn)凈值 150 480 220 1000 150 480 520 1150 150 480 520 1150 應(yīng)付帳款 短期借款 長期借款 所有者權(quán)益 310 0 350 1190 310 0 750 1240 110 500 450 1240 合計 1850 2300 2300 合 計 1850 2300 2300 不同動機的籌資行為和結(jié)果： ? 該企業(yè)現(xiàn)籌資 450萬元，其中長期借款400萬元，所有者權(quán)益投入 50萬元，用于增加設(shè)備價值 150萬元，增加存貨 300萬元，其它項目不變。則擴張后的資產(chǎn)負債狀況如表 B欄所示； ? 現(xiàn)企業(yè)應(yīng)付帳款有 200萬元到期，長期借款中有 300萬元到期，因此借入短期借款500萬元償還到期債務(wù)，則償債籌資后的資產(chǎn)負債狀況如表 C欄所示； ——150萬元貨幣資金未動用 償債籌資有兩種情形： ? 調(diào)整性償債籌資； ? 惡化性償債籌資。 混合籌資動機 上例 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 ? 政策層面 ? 具體表現(xiàn)： ，融資結(jié)構(gòu)不合理 籌集資金的分類 ? 按所籌資金的來源不同分類 ☆權(quán)益資金（ 資本金、 資本公積金、盈余公積金、 未分配利潤 ） ☆債務(wù)資金（ 各種債券、應(yīng)付借款、應(yīng)付票據(jù) ） ? 按籌資使用期限的長短分類 ☆長期資金（ 吸收直接投資、長期股票債券、長期借款、融資租賃 ） ☆短期資金（ 短期借款、商業(yè)信用、發(fā)行融資券 ） ——特點比較 P4142 資本公積金來源 概念：是在公司的生產(chǎn)經(jīng)營之外，由資本、資產(chǎn) 本身及其他原因形成的股東權(quán)益收入。 ? 投資者實繳出資額超出其資本金的差額，包括資本溢價和 股票溢價（是上市公司最主要的公積金來源） ? 接受捐贈的資產(chǎn) ? 外幣資本的折算差額 ? 債務(wù)重組收益（包括因合并而接受的其他公司資產(chǎn)凈額） 籌資渠道與籌資方式 方式 渠道 吸收直接投資 發(fā)行 股票 發(fā)行企業(yè)債券 銀行 借款 融資 租賃 商業(yè) 信用 國家財政資金 √ √ 銀行信貸資金 √ √ √ 非銀行金融機構(gòu)信貸資金 √ √ √ 其它企業(yè)資金 √ √ √ √ 民間資金 √ √ √ 企業(yè)內(nèi)部形成資金 √ 境外資金 √ √ √ √ √ 籌集資金的原則 ? 根據(jù)資金需要，合理確定籌資規(guī)模 ? 合理選擇資金渠道，力求降低資金成本 ? 研究資金投向，講求資金使用效益 ? 適度負債經(jīng)營，防范籌資風(fēng)險 ? 研究資金時間價值，及時籌措原則 當前房企的主要融資方式 ：現(xiàn)金、應(yīng)收票據(jù)、可抵押或貼現(xiàn)的股票債券、可立即出售的現(xiàn)房等； ：購房定金和建設(shè)單位的預(yù)投建設(shè)資金； ：直接上市或借殼上市，定向增發(fā)、公開增發(fā)、配股等； ：土地和資金的結(jié)合促成 ——中中合作、中外合作、中外合資等。 （ Real Estate Investment Trusts）：由房地產(chǎn)投資信托基金公司以發(fā)行收益憑證（普通股、商業(yè)票據(jù)、債券）的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，后將資金委托房地產(chǎn)開發(fā)公司負責投資標的的開發(fā)管理和銷售，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。 當前房企的主要融資方式 ：包括信用貸款和房地產(chǎn)抵押貸款等；未來銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種將層出不窮且不斷完善，但目前房地產(chǎn)融資以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)仍不會改變。 ：承包商帶資承包，開發(fā)商按合同還款付息； ； ：開發(fā)商以低于物業(yè)市場價的價格出售自有物業(yè)（一般融資比例高于 75%）同時約定回租條款，租金亦低于市場租金； ：思路同上（一般融資比例高于 80%），同時約定回購條款，
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