房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集管理(已修改)
2025-01-30 08:56 本頁(yè)面
【正文】 長(zhǎng)春工程學(xué)院管理學(xué)院 2022年 3月 第 3章 房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集管理 房地產(chǎn)企業(yè)籌資概述 企業(yè)籌集資金的含義與動(dòng)機(jī) P40 資金籌集是房地產(chǎn)企業(yè)組建和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要條件，是財(cái)務(wù)活動(dòng)的起點(diǎn)。 新建；擴(kuò)張；償債；調(diào)整資本結(jié)構(gòu) 籌資動(dòng)機(jī)例題： ? 某企業(yè)擴(kuò)張籌資前的資產(chǎn)負(fù)債狀況如表 A欄所示 資產(chǎn) A 初始 金額 B 擴(kuò)張 籌資后 C 償債 籌資后 負(fù)債及 所有者權(quán)益 A 初始 金額 B 擴(kuò)張 籌資后 C 償債 籌資后 貨幣資金 應(yīng)收帳款 存貨 固定資產(chǎn)凈值 150 480 220 1000 150 480 520 1150 150 480 520 1150 應(yīng)付帳款 短期借款 長(zhǎng)期借款 所有者權(quán)益 310 0 350 1190 310 0 750 1240 110 500 450 1240 合計(jì) 1850 2300 2300 合 計(jì) 1850 2300 2300 不同動(dòng)機(jī)的籌資行為和結(jié)果： ? 該企業(yè)現(xiàn)籌資 450萬(wàn)元，其中長(zhǎng)期借款400萬(wàn)元，所有者權(quán)益投入 50萬(wàn)元，用于增加設(shè)備價(jià)值 150萬(wàn)元，增加存貨 300萬(wàn)元，其它項(xiàng)目不變。則擴(kuò)張后的資產(chǎn)負(fù)債狀況如表 B欄所示； ? 現(xiàn)企業(yè)應(yīng)付帳款有 200萬(wàn)元到期，長(zhǎng)期借款中有 300萬(wàn)元到期，因此借入短期借款500萬(wàn)元償還到期債務(wù)，則償債籌資后的資產(chǎn)負(fù)債狀況如表 C欄所示； ——150萬(wàn)元貨幣資金未動(dòng)用 償債籌資有兩種情形： ? 調(diào)整性?xún)攤I資； ? 惡化性?xún)攤I資。 混合籌資動(dòng)機(jī) 上例 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 ? 政策層面 ? 具體表現(xiàn)： ，融資結(jié)構(gòu)不合理 籌集資金的分類(lèi) ? 按所籌資金的來(lái)源不同分類(lèi) ☆權(quán)益資金（ 資本金、 資本公積金、盈余公積金、 未分配利潤(rùn) ） ☆債務(wù)資金（ 各種債券、應(yīng)付借款、應(yīng)付票據(jù) ） ? 按籌資使用期限的長(zhǎng)短分類(lèi) ☆長(zhǎng)期資金（ 吸收直接投資、長(zhǎng)期股票債券、長(zhǎng)期借款、融資租賃 ） ☆短期資金（ 短期借款、商業(yè)信用、發(fā)行融資券 ） ——特點(diǎn)比較 P4142 資本公積金來(lái)源 概念：是在公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之外，由資本、資產(chǎn) 本身及其他原因形成的股東權(quán)益收入。 ? 投資者實(shí)繳出資額超出其資本金的差額，包括資本溢價(jià)和 股票溢價(jià)（是上市公司最主要的公積金來(lái)源） ? 接受捐贈(zèng)的資產(chǎn) ? 外幣資本的折算差額 ? 債務(wù)重組收益（包括因合并而接受的其他公司資產(chǎn)凈額） 籌資渠道與籌資方式 方式 渠道 吸收直接投資 發(fā)行 股票 發(fā)行企業(yè)債券 銀行 借款 融資 租賃 商業(yè) 信用 國(guó)家財(cái)政資金 √ √ 銀行信貸資金 √ √ √ 非銀行金融機(jī)構(gòu)信貸資金 √ √ √ 其它企業(yè)資金 √ √ √ √ 民間資金 √ √ √ 企業(yè)內(nèi)部形成資金 √ 境外資金 √ √ √ √ √ 籌集資金的原則 ? 根據(jù)資金需要，合理確定籌資規(guī)模 ? 合理選擇資金渠道，力求降低資金成本 ? 研究資金投向，講求資金使用效益 ? 適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)，防范籌資風(fēng)險(xiǎn) ? 研究資金時(shí)間價(jià)值，及時(shí)籌措原則 當(dāng)前房企的主要融資方式 ：現(xiàn)金、應(yīng)收票據(jù)、可抵押或貼現(xiàn)的股票債券、可立即出售的現(xiàn)房等； ：購(gòu)房定金和建設(shè)單位的預(yù)投建設(shè)資金； ：直接上市或借殼上市，定向增發(fā)、公開(kāi)增發(fā)、配股等； ：土地和資金的結(jié)合促成 ——中中合作、中外合作、中外合資等。 （ Real Estate Investment Trusts）：由房地產(chǎn)投資信托基金公司以發(fā)行收益憑證（普通股、商業(yè)票據(jù)、債券）的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，后將資金委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)投資標(biāo)的的開(kāi)發(fā)管理和銷(xiāo)售，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。 當(dāng)前房企的主要融資方式 ：包括信用貸款和房地產(chǎn)抵押貸款等；未來(lái)銀行信貸衍生品和非信貸類(lèi)的融資品種將層出不窮且不斷完善，但目前房地產(chǎn)融資以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)仍不會(huì)改變。 ：承包商帶資承包，開(kāi)發(fā)商按合同還款付息； ； ：開(kāi)發(fā)商以低于物業(yè)市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格出售自有物業(yè)（一般融資比例高于 75%）同時(shí)約定回租條款，租金亦低于市場(chǎng)租金； ：思路同上（一般融資比例高于 80%），同時(shí)約定回購(gòu)條款，
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