房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集管理-預覽頁
【正文】 集的最低資本金數(shù)額 ☆ 建立資本金制度的意義 ——保障所有者權(quán)益，實現(xiàn)企業(yè)自負盈虧 資本金的構(gòu)成 國家資本金 法人資本金 個人資本金 外商資本金 吸收直接投資 ?原則： 共同投資、共同經(jīng)營、共擔風險、共享利潤 ?一般為 非股份制企業(yè) 使用 ?吸收的非貨幣投資應符合有關規(guī)定和企業(yè)的需要 ?吸收的非貨幣投資應進行合理的估價 1. 吸收直接投資的種類 （特點 P46） ?吸收國家投資： 國家資本金 ?吸收法人投資： 法人資本金 ?吸收個人投資： 個人資本金 ?吸收外商投資： 外商資本金 2. 吸收直接投資的出資方式 （ 1）以現(xiàn)金出資 （ 2）以非現(xiàn)金出資 ? 以實物出資： 房屋、建筑物、設備等固定資產(chǎn)和燃料、材料、產(chǎn)品等流動資產(chǎn)投資?，F(xiàn)房、期房、在建工程均可設典； ：目前外資地產(chǎn)基金進入國內(nèi)資本市場一般有收購、股權(quán)投資、獨立開發(fā)等形式； ：由房地產(chǎn)開發(fā)商（有一定實力）提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補貼一定期限的利息。該模式大量采用基金要素進行設計，是我國房地產(chǎn)信托發(fā)展的主要方向之一。 當前房企的主要融資方式 ：包括信用貸款和房地產(chǎn)抵押貸款等；未來銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種將層出不窮且不斷完善，但目前房地產(chǎn)融資以銀行為主導的模式，短期內(nèi)仍不會改變。則擴張后的資產(chǎn)負債狀況如表 B欄所示； ? 現(xiàn)企業(yè)應付帳款有 200萬元到期，長期借款中有 300萬元到期，因此借入短期借款500萬元償還到期債務，則償債籌資后的資產(chǎn)負債狀況如表 C欄所示； ——150萬元貨幣資金未動用 償債籌資有兩種情形： ? 調(diào)整性償債籌資； ? 惡化性償債籌資。 新建；擴張；償債；調(diào)整資本結(jié)構(gòu) 籌資動機例題： ? 某企業(yè)擴張籌資前的資產(chǎn)負債狀況如表 A欄所示 資產(chǎn) A 初始 金額 B 擴張 籌資后 C 償債 籌資后 負債及 所有者權(quán)益 A 初始 金額 B 擴張 籌資后 C 償債 籌資后 貨幣資金 應收帳款 存貨 固定資產(chǎn)凈值 150 480 220 1000 150 480 520 1150 150 480 520 1150 應付帳款 短期借款 長期借款 所有者權(quán)益 310 0 350 1190 310 0 750 1240 110 500 450 1240 合計 1850 2300 2300 合 計 1850 2300 2300 不同動機的籌資行為和結(jié)果： ? 該企業(yè)現(xiàn)籌資 450萬元，其中長期借款400萬元，所有者權(quán)益投入 50萬元，用于增加設備價值 150萬元，增加存貨 300萬元，其它項目不變。 （ Real Estate Investment Trusts）：由房地產(chǎn)投資信托基金公司以發(fā)行收益憑證（普通股、商業(yè)票據(jù)、債券）的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，后將資金委托房地產(chǎn)開發(fā)公司負責投資標的的開發(fā)管理和銷售，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。 夾層融資可以產(chǎn)生無數(shù)的組合，以滿足投資人及借款者的各種需求。短期小金額資金融通的過程中， 典當融資發(fā)揮了它靈活的作用，但是相對于房地產(chǎn)企業(yè)巨額融資需求來說，典當金額規(guī)模小而融資成本高。 權(quán)益資金的籌集 ★ 法定資本金制度 國家圍繞資本金的籌集、管理和所有者的責權(quán)利等方面所作的法律規(guī)范。 ? 股東的主要權(quán)利： ? 出席或委托代理人出席股東大會，并以公司章程行使表決權(quán) ? 股份轉(zhuǎn)讓權(quán) ? 股利分配請求權(quán) ? 對公司賬目和股東大會決議的審查權(quán)和對公司事務的質(zhì)詢權(quán) ? 分配公司剩余財產(chǎn)的權(quán)利 ? 公司章程規(guī)定的其他權(quán)利 發(fā)行普通股 ——股票發(fā)行的規(guī)定與條件 ? 每股金額相等。 （ 2）未分配利潤：一是留待以后年度處理的利潤；二是未指明特定用途的利潤。 ? 突出的缺點 是短期內(nèi)要歸還，特別是在帶有諸多附加條件的情況下更使風險加劇。 1. 融資租賃的業(yè)務特征 ——p62 承租人需申請；租賃期限超過標的經(jīng)濟壽命一半以上，多數(shù)合同接近資產(chǎn)的經(jīng)濟壽命；合同不得中途取消；出租人保有租賃資產(chǎn)的所有權(quán)，但承租人負責資產(chǎn)維護并計提折舊。采用 18%的折現(xiàn)率計算租金。 ? 優(yōu)選債務種類 ? 優(yōu)化債務期限 ? 優(yōu)化利率結(jié)構(gòu) 債務資金的優(yōu)化組合
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