房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集管理-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 集的最低資本金數(shù)額 ☆ 建立資本金制度的意義 ——保障所有者權(quán)益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自負(fù)盈虧 資本金的構(gòu)成 國(guó)家資本金 法人資本金 個(gè)人資本金 外商資本金 吸收直接投資 ?原則： 共同投資、共同經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn) ?一般為 非股份制企業(yè) 使用 ?吸收的非貨幣投資應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定和企業(yè)的需要 ?吸收的非貨幣投資應(yīng)進(jìn)行合理的估價(jià) 1. 吸收直接投資的種類(lèi) （特點(diǎn) P46） ?吸收國(guó)家投資： 國(guó)家資本金 ?吸收法人投資： 法人資本金 ?吸收個(gè)人投資： 個(gè)人資本金 ?吸收外商投資： 外商資本金 2. 吸收直接投資的出資方式 （ 1）以現(xiàn)金出資 （ 2）以非現(xiàn)金出資 ? 以實(shí)物出資： 房屋、建筑物、設(shè)備等固定資產(chǎn)和燃料、材料、產(chǎn)品等流動(dòng)資產(chǎn)投資?，F(xiàn)房、期房、在建工程均可設(shè)典； ：目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)一般有收購(gòu)、股權(quán)投資、獨(dú)立開(kāi)發(fā)等形式； ：由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（有一定實(shí)力）提供資金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買(mǎi)其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息。該模式大量采用基金要素進(jìn)行設(shè)計(jì)，是我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的主要方向之一。 當(dāng)前房企的主要融資方式 ：包括信用貸款和房地產(chǎn)抵押貸款等；未來(lái)銀行信貸衍生品和非信貸類(lèi)的融資品種將層出不窮且不斷完善，但目前房地產(chǎn)融資以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)仍不會(huì)改變。則擴(kuò)張后的資產(chǎn)負(fù)債狀況如表 B欄所示； ? 現(xiàn)企業(yè)應(yīng)付帳款有 200萬(wàn)元到期，長(zhǎng)期借款中有 300萬(wàn)元到期，因此借入短期借款500萬(wàn)元償還到期債務(wù)，則償債籌資后的資產(chǎn)負(fù)債狀況如表 C欄所示； ——150萬(wàn)元貨幣資金未動(dòng)用 償債籌資有兩種情形： ? 調(diào)整性?xún)攤I資； ? 惡化性?xún)攤I資。 新建；擴(kuò)張；償債；調(diào)整資本結(jié)構(gòu) 籌資動(dòng)機(jī)例題： ? 某企業(yè)擴(kuò)張籌資前的資產(chǎn)負(fù)債狀況如表 A欄所示 資產(chǎn) A 初始 金額 B 擴(kuò)張 籌資后 C 償債 籌資后 負(fù)債及 所有者權(quán)益 A 初始 金額 B 擴(kuò)張 籌資后 C 償債 籌資后 貨幣資金 應(yīng)收帳款 存貨 固定資產(chǎn)凈值 150 480 220 1000 150 480 520 1150 150 480 520 1150 應(yīng)付帳款 短期借款 長(zhǎng)期借款 所有者權(quán)益 310 0 350 1190 310 0 750 1240 110 500 450 1240 合計(jì) 1850 2300 2300 合 計(jì) 1850 2300 2300 不同動(dòng)機(jī)的籌資行為和結(jié)果： ? 該企業(yè)現(xiàn)籌資 450萬(wàn)元，其中長(zhǎng)期借款400萬(wàn)元，所有者權(quán)益投入 50萬(wàn)元，用于增加設(shè)備價(jià)值 150萬(wàn)元，增加存貨 300萬(wàn)元，其它項(xiàng)目不變。 （ Real Estate Investment Trusts）：由房地產(chǎn)投資信托基金公司以發(fā)行收益憑證（普通股、商業(yè)票據(jù)、債券）的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，后將資金委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)投資標(biāo)的的開(kāi)發(fā)管理和銷(xiāo)售，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。 夾層融資可以產(chǎn)生無(wú)數(shù)的組合，以滿(mǎn)足投資人及借款者的各種需求。短期小金額資金融通的過(guò)程中， 典當(dāng)融資發(fā)揮了它靈活的作用，但是相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)巨額融資需求來(lái)說(shuō)，典當(dāng)金額規(guī)模小而融資成本高。 權(quán)益資金的籌集 ★ 法定資本金制度 國(guó)家圍繞資本金的籌集、管理和所有者的責(zé)權(quán)利等方面所作的法律規(guī)范。 ? 股東的主要權(quán)利： ? 出席或委托代理人出席股東大會(huì)，并以公司章程行使表決權(quán) ? 股份轉(zhuǎn)讓權(quán) ? 股利分配請(qǐng)求權(quán) ? 對(duì)公司賬目和股東大會(huì)決議的審查權(quán)和對(duì)公司事務(wù)的質(zhì)詢(xún)權(quán) ? 分配公司剩余財(cái)產(chǎn)的權(quán)利 ? 公司章程規(guī)定的其他權(quán)利 發(fā)行普通股 ——股票發(fā)行的規(guī)定與條件 ? 每股金額相等。 （ 2）未分配利潤(rùn)：一是留待以后年度處理的利潤(rùn)；二是未指明特定用途的利潤(rùn)。 ? 突出的缺點(diǎn) 是短期內(nèi)要?dú)w還，特別是在帶有諸多附加條件的情況下更使風(fēng)險(xiǎn)加劇。 1. 融資租賃的業(yè)務(wù)特征 ——p62 承租人需申請(qǐng)；租賃期限超過(guò)標(biāo)的經(jīng)濟(jì)壽命一半以上，多數(shù)合同接近資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命；合同不得中途取消；出租人保有租賃資產(chǎn)的所有權(quán)，但承租人負(fù)責(zé)資產(chǎn)維護(hù)并計(jì)提折舊。采用 18%的折現(xiàn)率計(jì)算租金。 ? 優(yōu)選債務(wù)種類(lèi) ? 優(yōu)化債務(wù)期限 ? 優(yōu)化利率結(jié)構(gòu) 債務(wù)資金的優(yōu)化組合
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