房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集管理-文庫吧在線文庫
【正文】 P40 資金籌集是房地產(chǎn)企業(yè)組建和開發(fā)經(jīng)營的必要條件，是財務(wù)活動的起點(diǎn)。 ：承包商帶資承包，開發(fā)商按合同還款付息； ； ：開發(fā)商以低于物業(yè)市場價的價格出售自有物業(yè)（一般融資比例高于 75%）同時約定回租條款，租金亦低于市場租金； ：思路同上（一般融資比例高于 80%），同時約定回購條款，還本付息（高于抵押貸款利率）； ； 當(dāng)前房企的主要融資方式 12. “夾層融資 ” (mezzanine financing)是指從風(fēng)險與收益角度來看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式。 開發(fā)商出資貼息貸款給購房者買房 ，對承辦的金融機(jī)構(gòu)而言，風(fēng)險的承擔(dān)者由銀行變成了開發(fā)商。公益金專門用于公司職工福利設(shè)施的支出。 （ 2）短期借款的信用條件 ? 信貸限額 （協(xié)議規(guī)定的允許借款人借款的最高限額） 有效期通常為一年，也可根據(jù)情況延期一年 通常為銀行的非法定性義務(wù) ? 周轉(zhuǎn)信貸協(xié)定 P55 法定義務(wù)，企業(yè)須對為使用部分付出 承諾費(fèi) ? 補(bǔ)償性余額 企業(yè)要保持借款額一定百分比的最低存款余額 （ 2）短期借款的信用條件 ?借款抵押 貸款金額一般為抵押品市值的 30%~90% 利率較高； 動產(chǎn)抵押需收取抵押品管理的費(fèi)用 ?償還條件 到期一次償還；貸款期內(nèi)定期等額償還 ?以實(shí)際交易為貸款條件 ?其他承諾 提供報表、保持適當(dāng)財務(wù)比率等等 （ 3）短期借款的利息支付方式 ?收款法 借款到期時支付利息 ?貼現(xiàn)法 發(fā)放貸款時就先扣除利息 ?加息法 分期等額償還是采用的復(fù)利計息收取方式 按名義利率和貸款本金計算出本利和，平均分?jǐn)偟礁鲀斶€期內(nèi)，不考慮時間價值 2. 長期借款 ? 長期借款是指企業(yè)向銀行或其他非銀行金融機(jī)構(gòu)借入的使用期超過一年的借款。 ? 若第 10天付款，則該企業(yè)獲得了 10天 信用，并獲得折扣 ? 若第 30天付款，該企業(yè)則放棄了 ，而換回了 30天 10萬元的免費(fèi)信用 ? 放棄折扣的代價有多大？ ? 怎樣利用現(xiàn)金折扣？ 放棄現(xiàn)金折扣成本 %10503 6 0%21%250%10303 6 0%21%23 6 01????????????天付款，則：如果延期到第折扣期信用期折扣百分比折扣百分比折扣成本放棄現(xiàn)金利用現(xiàn)金折扣的財務(wù)決策 ? 盡量爭取以更低的放棄現(xiàn)金折扣成本賒購 ? 如果能以低于放棄現(xiàn)金折扣成本的利率借入資金，則借入資金支付貨款，享受折扣 ? 如果將資金用于短期投資能獲取高于放棄現(xiàn)金折扣成本的收益，則放棄折扣，并將付款推至信用期末 ? 如果企業(yè)因缺乏資金而欲展延付款期，則需要在降低了的放棄現(xiàn)金折扣成本與延展付款帶來的損失之間做出選擇 （ 3）應(yīng)付票據(jù) ? 企業(yè)進(jìn)行延期付款交易時，以書面形式開具的載明債務(wù)人在一定期限內(nèi)向債權(quán)人無條件支付一定金額的憑證。 3. 融資租賃租金的計算 （ 3）計算方法 ①平均分?jǐn)偡ǎ何纯紤]資金的時間價值 ? ?NFISPA ????A：每次支付的租金； P：租賃設(shè)備的購置成本； S：設(shè)備預(yù)計殘值（歸出租方所有）； I：租賃融資的利息補(bǔ)償； F：租賃手續(xù)費(fèi) N：租賃期限。 ? 在短期負(fù)債籌資中，短期借款的重要性僅次于商業(yè)信用。 ? 以土地使用權(quán)出資 ? 以無形資產(chǎn)出資： 專有技術(shù)、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等 3. 吸收直接投資的優(yōu)缺點(diǎn) （ 1）優(yōu)點(diǎn) ? 方式靈活，有利于盡快形成生產(chǎn)能力 ? 財務(wù)風(fēng)險低 （ 2）缺點(diǎn) ? 資金成本高 ? 企業(yè)控制權(quán)分散 ? 產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰，不利于流動和重組 ☆ 資本金保全制度：在企業(yè)經(jīng)營期內(nèi)，投資者 除依法轉(zhuǎn)讓外，一般不得收回投資。 ：私募信托基金可用于項目開發(fā)或房地產(chǎn)投資即物業(yè)收購，而私募發(fā)行股票可在一定程度上解決房地產(chǎn)開發(fā)商和股東籌集難題。 混合籌資動機(jī) 上例 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 ? 政策層面 ? 具體表現(xiàn)： ，融資結(jié)構(gòu)不合理 籌集資金的分類 ? 按所籌資金的來源不同分類 ☆權(quán)益資金（ 資本金、 資本公積金、盈余公積金、 未分配利潤 ） ☆債務(wù)資金（ 各種債券、應(yīng)付借款、應(yīng)付票據(jù) ） ? 按籌資使用期限的長短分類 ☆長期資金（ 吸收直接投資、長期股票債券、長期借款、融資租賃 ） ☆短期資金（ 短期借款、商業(yè)信用、發(fā)行融資券 ） ——特點(diǎn)比較 P4142 資
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