房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集管理-免費(fèi)閱讀
【正文】 采用 18%的折現(xiàn)率計算租金。 ? 突出的缺點 是短期內(nèi)要?dú)w還，特別是在帶有諸多附加條件的情況下更使風(fēng)險加劇。 ? 股東的主要權(quán)利： ? 出席或委托代理人出席股東大會，并以公司章程行使表決權(quán) ? 股份轉(zhuǎn)讓權(quán) ? 股利分配請求權(quán) ? 對公司賬目和股東大會決議的審查權(quán)和對公司事務(wù)的質(zhì)詢權(quán) ? 分配公司剩余財產(chǎn)的權(quán)利 ? 公司章程規(guī)定的其他權(quán)利 發(fā)行普通股 ——股票發(fā)行的規(guī)定與條件 ? 每股金額相等。短期小金額資金融通的過程中， 典當(dāng)融資發(fā)揮了它靈活的作用，但是相對于房地產(chǎn)企業(yè)巨額融資需求來說，典當(dāng)金額規(guī)模小而融資成本高。 （ Real Estate Investment Trusts）：由房地產(chǎn)投資信托基金公司以發(fā)行收益憑證（普通股、商業(yè)票據(jù)、債券）的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，后將資金委托房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)投資標(biāo)的的開發(fā)管理和銷售，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。則擴(kuò)張后的資產(chǎn)負(fù)債狀況如表 B欄所示； ? 現(xiàn)企業(yè)應(yīng)付帳款有 200萬元到期，長期借款中有 300萬元到期，因此借入短期借款500萬元償還到期債務(wù)，則償債籌資后的資產(chǎn)負(fù)債狀況如表 C欄所示； ——150萬元貨幣資金未動用 償債籌資有兩種情形： ? 調(diào)整性償債籌資； ? 惡化性償債籌資。該模式大量采用基金要素進(jìn)行設(shè)計，是我國房地產(chǎn)信托發(fā)展的主要方向之一。 國家規(guī)定開辦企業(yè)必須 籌集的最低資本金數(shù)額 ☆ 建立資本金制度的意義 ——保障所有者權(quán)益，實現(xiàn)企業(yè)自負(fù)盈虧 資本金的構(gòu)成 國家資本金 法人資本金 個人資本金 外商資本金 吸收直接投資 ?原則： 共同投資、共同經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險、共享利潤 ?一般為 非股份制企業(yè) 使用 ?吸收的非貨幣投資應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定和企業(yè)的需要 ?吸收的非貨幣投資應(yīng)進(jìn)行合理的估價 1. 吸收直接投資的種類 （特點 P46） ?吸收國家投資： 國家資本金 ?吸收法人投資： 法人資本金 ?吸收個人投資： 個人資本金 ?吸收外商投資： 外商資本金 2. 吸收直接投資的出資方式 （ 1）以現(xiàn)金出資 （ 2）以非現(xiàn)金出資 ? 以實物出資： 房屋、建筑物、設(shè)備等固定資產(chǎn)和燃料、材料、產(chǎn)品等流動資產(chǎn)投資。 ? 優(yōu)點： （無資金籌集費(fèi)，但有同樣的資金占用費(fèi)） ，提高舉債能力 ? 缺點： （如 法定 盈余公積） 負(fù)債資金的籌集 銀行借款 ? 短期借款 時間短于或等于一年 ? 長期借款 時間長于一年 1. 短期借款 ? 是指企業(yè)向銀行和其他非金融機(jī)構(gòu)借入的期限在一年以內(nèi)的借款。 （ 1）直接租賃 出租人：可以是制造商、租賃公司或金融公司 （ 2）售后租回 出售方（承租方）：房地產(chǎn)企業(yè)甲 購買方（出租方）：租賃公司等金融機(jī)構(gòu)乙 （ 3）杠桿租賃：多針對價值巨大，租賃期超長的資金密集型資產(chǎn) 承租（融資）方 出租（融資）方 金融機(jī)構(gòu) 融資租入 以所購資產(chǎn)設(shè)抵押，融資6080%購入資產(chǎn)并租出 杠桿租賃示意 3. 融資租賃租金的計算 （ 1）租金的構(gòu)成 ? 融資租賃租金包括設(shè)備價款和租息兩部分 ? 租賃設(shè)備價款包括： 設(shè)備買價、運(yùn)輸費(fèi)、途中保險費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi) ? 租息又分為租賃公司的融資成本、租賃手續(xù)費(fèi)等 ? 租賃公司的融資成本 是對設(shè)備價值（貸款）的利息補(bǔ)償 ? 租賃手續(xù)費(fèi) 包括租賃公司的營業(yè)費(fèi)和利潤 3. 融資租賃租金的計算 （ 2）租金的支付形式 月付、季付、半年付、年付； 先付租金、后付租金； 等額支付、不等額支付。 ? 分為商業(yè)承兌匯票和銀行承兌匯票，期限在 6個月以內(nèi) ? 利率低于同期銀行借款利率，無限制條款，不能按期兌付須繳納罰金 ? 買方被要求開具票據(jù)的情況：一是應(yīng)付賬款被展期，賣方風(fēng)險增加；二是標(biāo)的價值過高，賣方風(fēng)險較大。 ? 主要用于購建固定資產(chǎn)和滿足長期流動資金占用的需要 （ 1）長期借款的種類 ? 按提供的機(jī)構(gòu)：政策性銀行貸款、商業(yè)銀行貸款、信托投資貸款、從財務(wù)公司取得的各種中長期貸款等等 ? 按有無擔(dān)保：信用貸款和抵押貸款 ? 按用途： 基本建設(shè)借款： 用于新建和改擴(kuò)建等基建項目 專項借款： 如更新改造借款、大修理借款、科技開發(fā)借款、小型技術(shù)措施借款、新產(chǎn)品試制借款、出口專項借款等等 （ 2）長期借款的申請條件 ? 獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、有法人資格 ? 經(jīng)營
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