【正文】 1 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理 深圳銀湖酒店 二零零八年三月十五日 2 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理 —— 目錄 前言 第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) 第二講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系運(yùn)行 第三講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系改進(jìn) 3 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理 —— 前言 一、運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 4 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)二十年發(fā)展，已經(jīng)由 “ 做項(xiàng)目 ” 階段發(fā)展到 “ 做企業(yè) ” 階段。越來(lái)越多的地產(chǎn)企業(yè)面臨著多項(xiàng)目、跨區(qū)域的管理問(wèn)題，如何使企業(yè)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的持續(xù)增長(zhǎng)給房地產(chǎn)企業(yè)管理提出了更高的要求。 很多的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也不乏戰(zhàn)略和制度，但 “ 執(zhí)行難 ”成為很多快速發(fā)展中企業(yè)的成長(zhǎng)瓶頸。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理 —— 前言 5 變化不斷增加和加快 風(fēng)險(xiǎn)不確定性 利益相關(guān)者不斷增加 利益細(xì)分、價(jià)值鏈延長(zhǎng) 客戶(hù)和自身要求不斷提高 質(zhì)量、利潤(rùn)、資金、效益、競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目復(fù)雜性不斷提高 呼喚房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理 —— 前言 6 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理 —— 前言 如何保證企業(yè)持續(xù)高效的運(yùn)轉(zhuǎn)？ 如何實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的有效管理？ 如何做好分工協(xié)作？ 如何建立有效的運(yùn)營(yíng)管理體系？ 如何提高內(nèi)部協(xié)作的效率？ 如何保證員工的工作激情？ 企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)入企業(yè)發(fā)展的成長(zhǎng)期階段，面臨一系列問(wèn)題： 規(guī)模 /市場(chǎng)影響力 成長(zhǎng)期 成熟期 創(chuàng)業(yè)期 7 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理 —— 前言 成長(zhǎng)期：管理 成熟期：產(chǎn)品 創(chuàng)業(yè)期：人 規(guī)模 /市場(chǎng)影響力 企業(yè)在不同的發(fā)展階段面臨解決問(wèn)題的重點(diǎn)有所不同，房地產(chǎn)企業(yè)在成功轉(zhuǎn)型之后，進(jìn)入企業(yè)發(fā)展的成長(zhǎng)期階段，對(duì)規(guī)范全面管理提出急迫的要求，特別是企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理 8 一、運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 運(yùn)營(yíng)的定義 運(yùn)營(yíng)管理的基本概念 對(duì)運(yùn)營(yíng)管理的深入理解 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 9 一、運(yùn)營(yíng)的定義 運(yùn)營(yíng)（ Operations）就是把投入的資源（生產(chǎn)要素）按照特定要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出（產(chǎn)品和服務(wù)）的過(guò)程。因而是一切組織的最基本職能之一。 輸入 輸出 職能過(guò)程 材料設(shè)備人員信息資金 制造供應(yīng)運(yùn)輸服務(wù) 產(chǎn)品服務(wù) 提供產(chǎn)品和服務(wù)的過(guò)程 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 10 二、運(yùn)營(yíng)管理的基本概念 運(yùn)營(yíng)管理的幾種定義 企業(yè)價(jià)值鏈 基于企業(yè)價(jià)值鏈的運(yùn)營(yíng)管理 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 11 二、運(yùn)營(yíng)管理的基本概念 運(yùn)營(yíng)管理的幾種定義 運(yùn)營(yíng)管理（ Operations Management）相近的概念有制造管理、生產(chǎn)管理、生產(chǎn)與運(yùn)作管理、作業(yè)管理、運(yùn)作管理等，它們的名稱(chēng)之所以不同，實(shí)際上是反映了這一學(xué)科的發(fā)展過(guò)程。 與工業(yè)化聯(lián)系在一起的有形產(chǎn)品，可稱(chēng)為 “ Production” 或“ manufacturing” ,對(duì)應(yīng)的 （ production Management），如：汽車(chē)、 生產(chǎn)等 提供服務(wù)的活動(dòng)稱(chēng)為 “ operations” ,運(yùn)作 /運(yùn)營(yíng)管理（ Operations Management） 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 12 運(yùn)營(yíng)管理定義（ 1） 運(yùn)營(yíng)管理（ OM） 是對(duì)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的計(jì)劃、組織、實(shí)施和控制，是對(duì)生產(chǎn)和提供公司主要產(chǎn)呂和服務(wù)的系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)、運(yùn)行、評(píng)價(jià)和改進(jìn)，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱(chēng)。 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 13 運(yùn)營(yíng)管理（ OM）是對(duì)主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理，即組織和控制為客戶(hù)提供商品或服務(wù)中的最基本的經(jīng)營(yíng)活動(dòng) (Management of main business activity:the anizing and controlling of the fundamental business activity of providing goods and services to customers). 運(yùn)營(yíng)管理定義（ 2） 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 14 運(yùn)營(yíng)管理（ OM） 就是對(duì)創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、運(yùn)行和改進(jìn)。 (Operations management (OM) is defined as the design、operation and improvement of the systems that create and deliver the firm’ s primary products and services ) 運(yùn)營(yíng)管理定義（ 3） 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 15 現(xiàn)在的趨勢(shì)是將生產(chǎn)和提供服務(wù)的活動(dòng)均稱(chēng)為 “ 運(yùn)營(yíng) ” ，生產(chǎn)管理也就演化為運(yùn)營(yíng)管理（ operation management） ,也有的稱(chēng)之為 “ 生產(chǎn)與運(yùn)作管理 ”“ Production and Operation Management” 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 16 二、運(yùn)營(yíng)管理的基本概念 企業(yè)價(jià)值鏈（ VCM） ? 每一企業(yè)都是設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售、交貨和對(duì)產(chǎn)品起輔助作用的各種活動(dòng)的集合體。 ? 所有這些活動(dòng)都可以用一個(gè)價(jià)值鏈（ VCM）表示。 ? 價(jià)值鏈把企業(yè)的活動(dòng)分成主要活動(dòng)（ Primary Activities）和支持活動(dòng)（ Secondary Activities）兩大類(lèi)。 企業(yè)價(jià)值鏈（ VCM） 就是創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)并實(shí)現(xiàn)增值的各個(gè)系統(tǒng)的集合 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 17 房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈 支持活動(dòng) 主要活動(dòng) 公司基礎(chǔ)建設(shè) （一般管理、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、成本、戰(zhàn)略計(jì)劃） 人力資源管理 （招聘、培訓(xùn)、發(fā)展） 技術(shù)開(kāi)發(fā) （研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進(jìn)，新技術(shù)研究） 采購(gòu)、報(bào)建 （原材料采購(gòu)、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供 ） 立項(xiàng) 策劃 設(shè)計(jì) 施工 竣工 銷(xiāo)售 服務(wù) 利潤(rùn) 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 18 企業(yè)價(jià)值鏈（ VCM） 運(yùn)營(yíng)管理（ OM） 就是對(duì)創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、運(yùn)行和改進(jìn) 。 企業(yè)價(jià)值鏈（ VCM）就是創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)并實(shí)現(xiàn)增值的各個(gè)系統(tǒng)的集合。 運(yùn)營(yíng)管理（ OM） 就是企業(yè)價(jià)值鏈上的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、運(yùn)行和改造 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 19 二、運(yùn)營(yíng)管理的基本概念 基于企業(yè)價(jià)值鏈的運(yùn)營(yíng)管理 企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理（ OM）就是通過(guò)企業(yè)價(jià)值鏈上各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行分析和設(shè)計(jì)，強(qiáng)化主要業(yè)務(wù)流程，協(xié)調(diào)企業(yè)活動(dòng)并不斷優(yōu)化，從而創(chuàng)造和提供增值的產(chǎn)品和服務(wù)，在滿足客戶(hù)價(jià)值需求的同時(shí)降低產(chǎn)品和服務(wù)成本，獲得和提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 20 運(yùn)營(yíng)管理的對(duì)象和內(nèi)容 運(yùn)營(yíng)管理的目標(biāo) 運(yùn)營(yíng)管理的原則 運(yùn)營(yíng)管理的執(zhí)行者 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 21 運(yùn)營(yíng)管理的對(duì)象 運(yùn)營(yíng)管理的對(duì)象是運(yùn)營(yíng)過(guò)程和運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)。 運(yùn)營(yíng)過(guò)程是一個(gè)投入、轉(zhuǎn)換、產(chǎn)出的過(guò)程，是一個(gè)勞動(dòng)過(guò)程或價(jià)值增加的過(guò)程，它是運(yùn)營(yíng)管理的第一大對(duì)象，運(yùn)營(yíng)管理必須考慮如何對(duì)這樣的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行有效的組織和控制 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 22 企業(yè)價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 企業(yè)價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)和運(yùn)行 企業(yè)價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)和改進(jìn) 運(yùn)營(yíng)管理的內(nèi)容 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 23 第一：不斷滿足客戶(hù)需要。 （性能、價(jià)格、時(shí)間 …… ） 第二：有效利用資源。 （人員、材料、運(yùn)輔、庫(kù)存、設(shè)備、場(chǎng)地 …… ） 運(yùn)營(yíng)管理的目標(biāo) 提升產(chǎn)品價(jià)值、實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)；降低成本，提高效率 —— 提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 24 運(yùn)營(yíng)管理的原則 樹(shù)立整體思想，追求協(xié)調(diào)下的均衡 運(yùn)營(yíng)過(guò)程規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、流程化 堅(jiān)持量化的管理與控制 前饋控制與反饋控制相結(jié)合 剛性與柔性相結(jié)合 充分利用信息平臺(tái) 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 25 運(yùn)營(yíng)管理的執(zhí)行者 首席運(yùn)營(yíng)官 （ Chief Operating Officer,縮寫(xiě) COO，又稱(chēng)營(yíng)運(yùn)長(zhǎng)），主要負(fù)責(zé)企業(yè)的日常營(yíng)運(yùn)，輔助 CEO（ Chief Executive Officer）的工作；負(fù)責(zé)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，對(duì) CEO負(fù)責(zé)，不對(duì)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)負(fù)責(zé)。 COO在某些公司中同時(shí)任職總裁，但他們通常是常務(wù)或資深的副總裁 一般來(lái)講， COO負(fù)責(zé)公司職能體系的建設(shè)，并代表 CEO處理企業(yè)日常職能事務(wù)。如果公司未設(shè)有總載職務(wù)，則 CEO還要承擔(dān)整體業(yè)務(wù)管理的職能，主管企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)與綜舍業(yè)務(wù)的職能 公司整個(gè)的銷(xiāo)售策略與政策，組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，協(xié)助 CEO制定公司的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 26 運(yùn)營(yíng)管理的執(zhí)行者 其化運(yùn)營(yíng)管理執(zhí)行者 運(yùn)營(yíng)總監(jiān) 運(yùn)營(yíng)管理部 經(jīng)營(yíng)管理部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 總經(jīng)理辦公室 行政部 董事長(zhǎng)秘書(shū) 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 27 ? 組織制定公司全年、半年、季度和月工作計(jì)劃 ? 提出內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案 ? 組織擬訂公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和運(yùn)營(yíng)流程 ? 組織建立各部門(mén)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估體系，對(duì)部門(mén)和主管進(jìn)行考評(píng) ? 協(xié)調(diào)各部門(mén)之間的工作關(guān)系 ? 主持召開(kāi)日常運(yùn)營(yíng)會(huì)議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門(mén)的工作 ? 組織建立各部門(mén)的績(jī)效評(píng)估體系，對(duì)各部門(mén)和主管進(jìn)行考評(píng) ? ………… 運(yùn)營(yíng)管理的主要職責(zé) 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 28 ? 組織制定公司全年、半年、季度和月工作計(jì)劃 ? 提出內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案 ? 組織擬訂公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和運(yùn)營(yíng)流程 ? 組織建立各部門(mén)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估體系，對(duì)部門(mén)和主管進(jìn)行考評(píng) ? 協(xié)調(diào)各部門(mén)之間的工作關(guān)系 ? 主持召開(kāi)日常運(yùn)營(yíng)會(huì)議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門(mén)的工作 ? 組織建立各部門(mén)的績(jī)效評(píng)估體系，對(duì)各部門(mén)和主管進(jìn)行考評(píng) ? ………… 運(yùn)營(yíng)管理的主要職責(zé) 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 29 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)行 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)的改進(jìn) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的內(nèi)容 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 30 一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的現(xiàn)狀與特點(diǎn) 二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目計(jì)劃管理的關(guān)系 三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的原理 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 31 一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的現(xiàn)狀與特點(diǎn) 很多房地產(chǎn)企業(yè)中普通存的現(xiàn)象： 部門(mén)職能不清，相互推諉，交叉工作難協(xié)調(diào) ? 崗位職責(zé)不明，干好干壞說(shuō)不清 ? 授權(quán)不清，不知該不該做主 ? 單個(gè)項(xiàng)目做得很好，但