【正文】 不得拷貝 提升價(jià)值的五種方式 ? C下降 ， F上升 ? C不變 ， F上升 ? C下降 ， F不變 ? C小幅上升 ， F大幅上升 ? C大幅下降 ， F小幅下降 具體選擇哪種途徑 ， 與市場(chǎng)環(huán)境 、 公司經(jīng)營(yíng)理念 、產(chǎn)品方針有關(guān) 。 價(jià)值的評(píng)估：有顯性的 ，有隱性的 ， 有眼前的有長(zhǎng)遠(yuǎn)的 ， 需要綜合平衡與決策 。 ? 提升價(jià)值的五種途徑 價(jià)值工程的基本公式：V=F/C Vvalue ,性價(jià)比 Ffunction ,產(chǎn)品、功能 /性能、服務(wù)、收益 Ccost, 費(fèi)用 /成本 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本優(yōu)化的關(guān)鍵指標(biāo)探討 第一位，可售建筑面積 /總建筑面積。 第二位，主要考慮 基礎(chǔ)承載力 /建筑總重量、 含鋼量、混凝土含量的水平。 第三位，地下室成本的控制，核心二個(gè)參數(shù)，面積與層高。 第四位，墻體延展面 /可售面積、門窗面積 /可售面積。 第五位，小區(qū)室外單位面積的費(fèi)用，主要是設(shè)備房位置、園林景觀。 第六位，結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)定位的部品、部件檔次的界定。 房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目成本關(guān)鍵指標(biāo)體系，詳見(jiàn) 鏈接 。 版權(quán)所有 不得拷貝 誰(shuí)是控制工程成本的核心部門 觀點(diǎn)一：合約預(yù)算部門是控制工程成本的核心部門 。 觀點(diǎn)二：規(guī)劃設(shè)計(jì)部門是控制成本的核心部門 。 觀點(diǎn)三：項(xiàng)目部是工程成本控制的核心部門 。 觀點(diǎn)四：物資部是工程成本控制的核心部門。 觀點(diǎn)五：配套辦是工程成本控制的核心部門。 營(yíng)銷部？財(cái)務(wù)部？ 版權(quán)所有 不得拷貝 設(shè)計(jì) 招標(biāo) 施工 SPEND曲線 項(xiàng)目周期 成本 發(fā)生的 成本 形成的成本 定位 成本控制重點(diǎn)放那兒好？ 70%～ 80% 20% 銷售及物管 工程成本控制的重點(diǎn) 版權(quán)所有 不得拷貝 正確認(rèn)識(shí)設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化 傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)院，并不能幫助房地產(chǎn)企業(yè)全面控制設(shè)計(jì)階段的成本！中國(guó)大陸設(shè)計(jì)管理?xiàng)l塊分割嚴(yán)重，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)院。 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理全新思路：作為房地產(chǎn)公司從事規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的工程師，除了要完成傳統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理的工作外，還要向二個(gè)方向延伸，一是土地規(guī)劃、設(shè)計(jì)性質(zhì)的整合，二是甲方另行委托的二次設(shè)計(jì)和選材用料。 大師指點(diǎn)迷津，一個(gè)主意節(jié)省幾百萬(wàn)的神話已經(jīng)結(jié)束。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在需要的是精細(xì)的設(shè)計(jì)管理優(yōu)化。 現(xiàn)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本技術(shù)優(yōu)化的重點(diǎn)：三個(gè)總說(shuō)明（建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備）、豎向控制、基坑支護(hù)、基礎(chǔ)工程、地下室設(shè)計(jì)、含鋼量控制、水電設(shè)計(jì)參數(shù)控制、室外環(huán)境景觀。 設(shè)計(jì)優(yōu)化專門 PPT，詳見(jiàn) 鏈接 。 版權(quán)所有 不得拷貝 分包方式探討 乙供 甲限乙供（甲方限價(jià)） 甲定乙供 甲供 供應(yīng)商分類案例， 鏈接 。 版權(quán)所有 不得拷貝 工程量清單的威力 問(wèn)題導(dǎo)引： 為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？ 為什么事后算帳房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過(guò)施工單位的工程師呢？ ——這是信息對(duì)稱與不對(duì)稱的問(wèn)題。 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)建筑市場(chǎng)成本把握，相對(duì)承建單位而言，永遠(yuǎn)都是外行。 房地產(chǎn)企業(yè)控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制內(nèi)行的方法 ——貨比三家、事前控制 工程量清單招標(biāo)的優(yōu)缺點(diǎn)： 促進(jìn)設(shè)計(jì)圖紙的完善和材料設(shè)備的定板定樣 符合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要求 ，取得有競(jìng)爭(zhēng)性的價(jià)格 充分利用投標(biāo)方的資源，為我所用 以招標(biāo)價(jià)取代施工過(guò)程中的預(yù)算價(jià)，使成本管理人員有可能投入更多的時(shí)間到設(shè)計(jì)、過(guò)程控制及結(jié)算審核中去 較大程度地減少施工過(guò)程中變更、簽證、協(xié)調(diào)、配合等扯皮現(xiàn)象，保證施工進(jìn)度 進(jìn)行成本按月審結(jié)，真正做到成本的統(tǒng)計(jì)反饋、動(dòng)態(tài)監(jiān)控 結(jié)算周期短，扯皮現(xiàn)象 缺點(diǎn)是：預(yù)留相應(yīng)的招標(biāo)周期 版權(quán)所有 不得拷貝 堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則 與合同成本動(dòng)態(tài)控制的困境 工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則沒(méi)有錯(cuò)，低價(jià)中標(biāo)的原則要堅(jiān)持。 出現(xiàn)爭(zhēng)論的問(wèn)題不在低價(jià)中標(biāo)原則本身，而在技術(shù)原則上。 在統(tǒng)一的技術(shù)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和商務(wù)條件下，堅(jiān)持低價(jià)中標(biāo)才是有意義的。 要想真正運(yùn)用最低價(jià)中標(biāo)原則，要有技術(shù)措施、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，也就是工程成果標(biāo)準(zhǔn)做支撐。 工程合同成本動(dòng)態(tài)控制過(guò)程中的困境：詳見(jiàn) 鏈接 。 ——工程范圍劃分 ——清單招標(biāo) ——技術(shù)措施與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) ——措施費(fèi)與規(guī)費(fèi) ——付款節(jié)點(diǎn) ——合約交底 版權(quán)所有 不得拷貝 工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià) 招標(biāo)定價(jià)方式 ——工程招標(biāo)，低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià) 。 ——工程招標(biāo)，選二、三家報(bào)價(jià)低的，繼續(xù)殺價(jià)，再定標(biāo) 。 幾個(gè)提醒： ——您有沒(méi)有精力侃價(jià)？有沒(méi)有考慮對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響？ ——您有沒(méi)有能力砍價(jià)？ ——高高舉起大砍刀，您砍到的到底是誰(shuí)？ 一位知名的房地產(chǎn)專家曾經(jīng)講過(guò)這樣一句話：向承建單位或供應(yīng)商砍價(jià)，誰(shuí)要是砍到了他們的利潤(rùn)，那誰(shuí)有本事，砍下來(lái)的往往是樓盤的品質(zhì)。 需要不斷地談判比價(jià)、砍價(jià)才能控制工程成本，只能說(shuō)明我們對(duì)社會(huì)工程成本資源把握的，還是不夠。 點(diǎn)評(píng)商務(wù)談判暨探討 “ 魯布革 ” 招投標(biāo)的本質(zhì)。 版權(quán)所有 不得拷貝 戰(zhàn)略采購(gòu)的定位 戰(zhàn)略采購(gòu)不是簡(jiǎn)單的省錢方案，而應(yīng)該是成本、品質(zhì)、進(jìn)度的最優(yōu)平衡。 戰(zhàn)略采購(gòu)的重點(diǎn)是定價(jià)體系，需要專門研究。 項(xiàng)目采購(gòu) VS 戰(zhàn)略采購(gòu) :項(xiàng)目采購(gòu)是訂一桌酒席，戰(zhàn)略采購(gòu)是擬一份菜單。 集團(tuán)采購(gòu)對(duì)三線城市成本的影響。 版權(quán)所有 不得拷貝 體制對(duì)建安成本管理的約束及突破方法 國(guó)有資本控股或占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)企業(yè)，成本管理的約束。 國(guó)有企業(yè)成本管理“靠天吃飯”的狀態(tài)，如何突破？ 版權(quán)所有 不得拷貝 現(xiàn)階段突破成本的有效途徑 ——客戶需求分析精確化 ——設(shè)計(jì)優(yōu)化 ——供方資源優(yōu)化 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理與質(zhì)量通病講座 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理講座目錄 ? 房地產(chǎn)質(zhì)量管理的核心理念－產(chǎn)品質(zhì)量 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理與控制思路 ? 國(guó)家規(guī)范體制下的工程管理方法介紹 ? 房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理捷徑 ——內(nèi)業(yè)系統(tǒng) ? 房地產(chǎn)工程質(zhì)量通病防治技術(shù)措施 ? 房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)管理 （ 與質(zhì)量管理有關(guān)的問(wèn)題 ） 版權(quán)所有 不得拷貝 質(zhì)量 進(jìn)度 成本 傳統(tǒng)角度或承建角度 房地產(chǎn)企業(yè)角度 工藝質(zhì)量 工藝進(jìn)度 成本控制 產(chǎn)品質(zhì)量 經(jīng)營(yíng)進(jìn)度 投資控制 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理核心理念剖析 ——房地產(chǎn)企業(yè)與傳統(tǒng)角度對(duì)“鐵三角”認(rèn)識(shí)的區(qū)別 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)質(zhì)量管理的核心理念－產(chǎn)品質(zhì)量 客戶 需求 （包括 物業(yè)） 工藝質(zhì)量 企業(yè)能力或?qū)κ謼l件 兼顧工藝質(zhì)量、客戶需求和企業(yè)能力，才是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量控制的最佳選擇！ ?房地產(chǎn)企業(yè)要開發(fā)符合客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的建筑產(chǎn)品，在現(xiàn)階段而言，我認(rèn)為要從建筑產(chǎn)品人性化功能開發(fā)（業(yè)主使用人性化、物業(yè)管理人性化、施工建造人性化） 、建筑產(chǎn)品高新技術(shù)應(yīng)用和建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修三個(gè)方面努力。 版權(quán)所有 不得拷貝 衡量產(chǎn)品質(zhì)量成功與否的指標(biāo)：客戶滿意度 客戶對(duì)開發(fā)商質(zhì)量與服務(wù)滿意的四重境界： 客戶忠誠(chéng)度 企業(yè)贏利能力強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)小 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理與控制思路 產(chǎn)品性能質(zhì)量 產(chǎn)品功能質(zhì)量 客戶關(guān)注的工程質(zhì)量 基本的工程質(zhì)量 內(nèi)業(yè)管理 工程構(gòu)造 設(shè)計(jì)質(zhì)量 綠色生態(tài) 版權(quán)所有 不得拷貝 國(guó)家規(guī)范體制下的工程管理方法介紹 ? 從內(nèi)業(yè)資料系統(tǒng) ， 看國(guó)家規(guī)范體系： ? 基本文件管理流程 ， 詳見(jiàn) 鏈接 。 ? 監(jiān)理資料管理流程 ， 詳見(jiàn) 鏈接 。 ? 施工資料管理流程 ， 詳見(jiàn) 鏈接 。 ? 建筑工程材料進(jìn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)規(guī)定 ， 詳見(jiàn) 鏈接 。 ? 建筑工程施工質(zhì)量實(shí)體檢驗(yàn) ， 詳見(jiàn) 鏈接 。 ? 房地產(chǎn)工程基本質(zhì)量控制 ， 詳見(jiàn) 案例 。 ? 門窗工程國(guó)家規(guī)范要求案例 ， 詳見(jiàn) 案例 案例 2。 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)工程基本質(zhì)量控制 ? 堅(jiān)持執(zhí)行國(guó)家以及當(dāng)?shù)毓こ桃?guī)范與標(biāo)準(zhǔn) 。捷徑 是抓好施工單位 、 監(jiān)理單位 、 甲方項(xiàng)目部的內(nèi)業(yè)系統(tǒng) 。 行勝于言， 天道酬勤 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)工程基本質(zhì)量控制具體方法 一般民用建筑施工質(zhì)量監(jiān)理手段與檢查方法 ， 詳見(jiàn) 鏈接 。 監(jiān)理單位內(nèi)業(yè)系統(tǒng) ， 詳見(jiàn) 鏈接 。 甲方內(nèi)業(yè)系統(tǒng) ， 詳見(jiàn) 鏈接 。 施工單位內(nèi)業(yè)系統(tǒng) ， 詳見(jiàn) 鏈接 。 陽(yáng)光集團(tuán)內(nèi)業(yè)系統(tǒng)案例 ， 詳見(jiàn) 鏈接 。 版權(quán)所有 不得拷貝 業(yè)主工程質(zhì)量投訴熱點(diǎn)分析 ? 業(yè)主工程質(zhì)量投訴熱點(diǎn)： ? 第一類： ? 第二類： ? 第三類： ? 第四類： ? 第五類： ? 工程質(zhì)量維修的頑疾 : ? 分析出現(xiàn)工程質(zhì)量通病的原因分析： （ 討論 ） 版權(quán)所有 不得拷貝 他山之石、可以攻玉 ? 民用建筑工程質(zhì)量關(guān)鍵工法與工序 （ 部分 ） ， 詳見(jiàn) 鏈接 ? 民用建筑防水體系 ， 詳見(jiàn) 鏈接 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量檢查關(guān)注三個(gè)界面 不同專業(yè)之間的界面質(zhì)量 不同合同之間的界面質(zhì)量 不同材料之間的界面質(zhì)量 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)管理講座 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)有效管理的二個(gè)前提條件 – 外部環(huán)境把握：承建單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)商。 – 內(nèi)部環(huán)境把控：人員結(jié)構(gòu)與人員素質(zhì)。 – 合理授權(quán) – 工程范圍劃分 – 清單招標(biāo) – 技術(shù)措施與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) – 節(jié)點(diǎn)付款 – 措施費(fèi)與規(guī)費(fèi) – 合約交底 工程合約與預(yù)算體系 建立健全的房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)管理體系 工程管理資源環(huán)境 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)工程開工之前的三個(gè)核心工作 現(xiàn)場(chǎng)管理 核心工作 工程技術(shù)管理 ?施工圖管理－雪中送炭 ?工法管理－錦上添花 ?技術(shù)先行－工程管理底盤 工程時(shí)間計(jì)劃編制與執(zhí)行 現(xiàn)場(chǎng)施工總平面圖布置 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)有效管理的九個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè) 現(xiàn)場(chǎng)把控 重點(diǎn)工作 設(shè)備原材料進(jìn)場(chǎng)控制 施工關(guān)鍵工序控制 現(xiàn)場(chǎng)“死角”管理－現(xiàn)場(chǎng)巡視日志 鑰匙管理與成品保護(hù) 現(xiàn)場(chǎng)簽證與設(shè)計(jì)變更管理 內(nèi)業(yè)資料管理 技術(shù)方案先行 工程樣板先行 工程驗(yàn)收管理 版權(quán)所有 不得拷貝 工地安全文明施工管理與質(zhì)量管理關(guān)系 工地安全文明施工管理的重要性 安全文明案例分析 版權(quán)所有 不得拷貝 THANKS! 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