【正文】 ■ ■ 明確如何檢查工作服務質量 人力資源管理（ 9） 人力資源管理流程 ■ ■ 明確人力資源管理事項 人力資源規(guī)劃作業(yè)流程 ■ ■ 針對規(guī)劃的過程 招聘管理作業(yè)流程 ■ ■ 明確招聘手續(xù) 適用與轉正作業(yè)流程 ■ ■ 明確使用、轉正手續(xù) 績效考核流程 ■ ■ 明確考核過程 培訓計劃作業(yè)流程 ■ ■ 明確培訓的制定過程 培訓實施作業(yè)流程 ■ ■ 明確培訓實施過程 培訓評估作業(yè)流程 ■ ■ 明確培訓評估過程 離職審批及手續(xù)辦理作業(yè)流程 ■ ■ 明確離職手續(xù) 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 94 案例 —— 流程清單 流程模塊 流程名稱 流程狀態(tài) 主流程 子流程 新增 修改 流程說明 資產管理（ 5） 資產管理流程 ■ ■ 明確資產管理的事項 固定資產管理作業(yè)流程 ■ ■ 針對固定資產 低值易耗品管理作業(yè)流程 ■ ■ 針對低值易耗品 樣板間物品管理作業(yè)流程 ■ ■ 針對樣板間物品 工作資源配置作業(yè)流程 ■ ■ 針對工作資源配置的管理 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 95 案例 —— 流程清單 流程模塊 流程名稱 流程狀態(tài) 主流程 子流程 新增 修改 流程說明 資產管理（ 5） 資產管理流程 ■ ■ 明確資產管理的事項 固定資產管理作業(yè)流程 ■ ■ 針對固定資產 低值易耗品管理作業(yè)流程 ■ ■ 針對低值易耗品 樣板間物品管理作業(yè)流程 ■ ■ 針對樣板間物品 工作資源配置作業(yè)流程 ■ ■ 針對工作資源配置的管理 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 96 基于房地產開發(fā)價值鏈運營流程系統(tǒng) 業(yè)務流程 業(yè)務流程是指產品實現(xiàn)流程，例如： 市場調研流程 產品開發(fā)流程 施工管理流程 銷售流程 包括房地產開發(fā)產生受益的核心作業(yè) 管理支持流程 支持流程為其它流程提供基本的框架 和底層基礎 沒有這些管理支持流程，核心流程不 可能有效運作 客戶 立項階段流程 策劃階段流程 設計階段流程 發(fā)包階段流程 施工階段流程 竣工階段流程 成本管理流程 人力資源管理流程 財務預算流程 …… 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 97 ***地產流程項目流程文件清單 73個 部門名稱 文件編號 文件名稱 表格編號 表格名稱 項目發(fā)展部 項目論證流程 可行性研究報告框架 舊城改造方案流程 地塊市場分析報告 可研報告 初步規(guī)劃方案 綜合匯報材料 改造協(xié)議書 產品定位策劃管理流程 樓盤市場調查表 初步產品建議書 產品建議建議書 開發(fā)部 項目報批報建管理流程 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 98 ***地產流程項目流程文件清單 73個 部門名稱 文件編號 文件名稱 表格編號 表格名稱 方案設計部 產品規(guī)劃概念設計管理流程 建筑規(guī)劃設計供應商信息記錄表 建筑規(guī)劃設計供應商審批表 項目整體設計計劃書 概念性方案設計任務書 概念性方案設計邀請函 方案設計管理流程（規(guī)劃設計） 方案設計管理流程（單體） 方案設計任務書（規(guī)劃設計） 設計業(yè)務聯(lián)系單 設計評審表 圖紙文件發(fā)放登記表 圖紙存檔登記表 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 99 ***地產流程項目流程文件清單 73個 部門名稱 文件編號 文件名稱 表格編號 表格名稱 室內設計部 設計招標邀請函 室內設計合同 設計工作聯(lián)系函 設計方案評審意見 圖紙文件發(fā)放登記表 圖紙存檔登記表 設計變更單 材料選樣管理流程 建筑材料選樣報告 項目部 項目籌劃管理流程 項目節(jié)點計劃 項目計劃 各部門計劃 項目進度總控計劃 施工組織設計 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 100 ***地產流程項目流程文件清單 73個 部門名稱 文件編號 文件名稱 表格編號 表格名稱 項目部 項目工程管理流程 物業(yè)移交單 分戶質量檢測表 項目工程驗收管理流程 工程竣工驗收報告 驗收報告 設備材料驗收管理流程 設備材料驗收移交單 項目工程進度管理流程 項目進度總控制計劃 月工程進度統(tǒng)計表 工程月進度申報表 工作聯(lián)系單 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 101 ***地產流程項目流程文件清單 73個 部門名稱 文件編號 文件名稱 表格編號 表格名稱 項目部 項目工程質量管理流程 工程質量月報表 質量檢查分析報告 工程質量事故報告 項目工程質量總結 項目工程安全管理流程 安全文明檢查記錄表 安全文明施工評價表 調查報告 事故報告 工程審計部 工程稽查管理流程 工程稽查整改通知單 月度工程安全形象檢查評分表 月度工程質量控制檢查評分表 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 102 ***地產流程項目流程文件清單 73個 部門名稱 文件編號 文件名稱 表格編號 表格名稱 《 新項目成本估算 》 無表格 《 新項目成本測算 》 無表格 《 新項目成本預算 》 無表格 《 工程造價控制的后評估報告 》無表格 財務部 預售管理流程 部門資金預算表 銷售回籠資金預算表 銷售部門月度銷售和回籠資金情況表 財務預算執(zhí)行反饋月報 公司預算年度分析報告 銷售收款管理 保證書 承諾書 1 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 103 ***地產流程項目流程文件清單 73個 部門名稱 文件編號 文件名稱 表格編號 表格名稱 財務部 銷售收款管理 承諾書 2 承諾書 3 發(fā)票（收據(jù)）遺失聲明 委托書 工程扣款管理流程 扣款通知單 付款管理流程 人力資源部 年度人力資源規(guī)劃 員工招聘管理流程 人員增補計劃申請表 應聘人員基本情況表 應聘人員初試意見表 應聘人員復試意見表 人員薪酬通知書 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 104 ***地產流程項目流程文件清單 73個 部門名稱 文件編號 文件名稱 表格編號 表格名稱 人力資源部 培訓計劃管理流程 培訓資源建議書 培訓需求調查表 部門培訓需求匯總表 公司培訓需求匯總表 培訓實施管理流程 培訓課程報名表 培訓課程通知書 培訓積分記錄匯總表 計劃外培訓申請表 培訓評估管理流程 培訓評估調查表 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 105 （二）系統(tǒng)的設計過程與工作協(xié)調 運營流程系統(tǒng)的設計原則 有效性 (Effective) 高效性 (Efficient) 適應性 (Adaptable) 有效性強調的是結果 即結果有效，是指達 成高績效的流程目標 的程度，卓越的流程 應該能夠實現(xiàn)預期的 績效目標，這就要求 “ 做正確的事情 ” 高效性強調的是過程 即過程效率，是指以 最低的成本或的有效 的結果，這就要求 “ 正確地做事情 ” 適應性強調的是持續(xù) 即持續(xù)適應，是指在 不同的環(huán)境下（內外 部環(huán)境）能夠保持有 效和高效（一定的流 程寬度和靈活性） 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 106 第一階段，業(yè)務關系的清晰化 第二階段，實現(xiàn)流程運營的規(guī)范化 第三階段，過程及結果的標準化，量化衡量指標 第四階段，正式形成流程文件 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 107 —— 運營流程系統(tǒng)文件不能覆蓋所有的業(yè)務要求 —— 必要時需要業(yè)務規(guī)范文件的支持 —— 規(guī)范文件強調的是能做什么，不能做什么，流程文件關注的是如何做 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 108 案例 1—— 集團公司成本管理的職能 管理職能： 經營層面：立項與資金審批，經營目標確定（集團確定收益要求及時間） 管理層面：人力資源與考核（針對下派人員，包括總經理、總監(jiān)、建筑、財務、成本部經理、學生招聘與培養(yǎng)）；統(tǒng)一架構、管理制度與流程、作業(yè)指導 業(yè)務層面：管理、監(jiān)控與服務 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 109 案例 1—— 集團公司成本管理的職能 具體操作： 目標評審 （ 立項及方案階段 —— 審批） 動態(tài)監(jiān)控（集團成本月報） 參與重大招標（鋁合金、總包、電梯） 戰(zhàn)略采購（與技術部協(xié)作） 地區(qū)成本基準（考察分析，與地方一起） 標準合同、招標文件 成本控制研究（設計階段、含鋼量） 信息化平臺建設與推廣 項目年度月度檢查評分（評分表） 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 110 五、房地產集團企業(yè)運營管理的特殊性 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)集團運營管理的特殊性 111 集團公司的組織架構 公司性質： 項目 —— 公司 —— 區(qū)域 —— 集團 管理定位： 運行管理、戰(zhàn)略管理、財務管理 公司規(guī)模： 從小到大，機構從簡單到復雜 發(fā)展階段： 初識 —— 擴張 —— 穩(wěn)定 —— 提升 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)集團運營管理的特殊性 112 三種形式： 運營管控：組織與項目運營相關的環(huán)節(jié) 戰(zhàn)略管控：主要資源：人、財、項目 財務管控：投資與財務 如何確立： 形成過程：項目 —— 公司 —— 區(qū)域 —— 集團 授權程度：先集權、后放權 取決因素：區(qū)域性與管理能力，效率與控制力 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)集團運營管理的特殊性 113 六、房地產企業(yè)運營管理體系的設計常見問題