【正文】 價表 調(diào)查報告 事故報告 工程審計部 工程稽查管理流程 工程稽查整改通知單 月度工程安全形象檢查評分表 月度工程質(zhì)量控制檢查評分表 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計 102 ***地產(chǎn)流程項目流程文件清單 73個 部門名稱 文件編號 文件名稱 表格編號 表格名稱 《 新項目成本估算 》 無表格 《 新項目成本測算 》 無表格 《 新項目成本預(yù)算 》 無表格 《 工程造價控制的后評估報告 》無表格 財務(wù)部 預(yù)售管理流程 部門資金預(yù)算表 銷售回籠資金預(yù)算表 銷售部門月度銷售和回籠資金情況表 財務(wù)預(yù)算執(zhí)行反饋月報 公司預(yù)算年度分析報告 銷售收款管理 保證書 承諾書 1 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計 103 ***地產(chǎn)流程項目流程文件清單 73個 部門名稱 文件編號 文件名稱 表格編號 表格名稱 財務(wù)部 銷售收款管理 承諾書 2 承諾書 3 發(fā)票（收據(jù)）遺失聲明 委托書 工程扣款管理流程 扣款通知單 付款管理流程 人力資源部 年度人力資源規(guī)劃 員工招聘管理流程 人員增補計劃申請表 應(yīng)聘人員基本情況表 應(yīng)聘人員初試意見表 應(yīng)聘人員復(fù)試意見表 人員薪酬通知書 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計 104 ***地產(chǎn)流程項目流程文件清單 73個 部門名稱 文件編號 文件名稱 表格編號 表格名稱 人力資源部 培訓(xùn)計劃管理流程 培訓(xùn)資源建議書 培訓(xùn)需求調(diào)查表 部門培訓(xùn)需求匯總表 公司培訓(xùn)需求匯總表 培訓(xùn)實施管理流程 培訓(xùn)課程報名表 培訓(xùn)課程通知書 培訓(xùn)積分記錄匯總表 計劃外培訓(xùn)申請表 培訓(xùn)評估管理流程 培訓(xùn)評估調(diào)查表 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計 105 （二）系統(tǒng)的設(shè)計過程與工作協(xié)調(diào) 運營流程系統(tǒng)的設(shè)計原則 有效性 (Effective) 高效性 (Efficient) 適應(yīng)性 (Adaptable) 有效性強調(diào)的是結(jié)果 即結(jié)果有效，是指達 成高績效的流程目標 的程度，卓越的流程 應(yīng)該能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的 績效目標，這就要求 “ 做正確的事情 ” 高效性強調(diào)的是過程 即過程效率，是指以 最低的成本或的有效 的結(jié)果，這就要求 “ 正確地做事情 ” 適應(yīng)性強調(diào)的是持續(xù) 即持續(xù)適應(yīng)，是指在 不同的環(huán)境下（內(nèi)外 部環(huán)境）能夠保持有 效和高效（一定的流 程寬度和靈活性） 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計 106 第一階段，業(yè)務(wù)關(guān)系的清晰化 第二階段，實現(xiàn)流程運營的規(guī)范化 第三階段，過程及結(jié)果的標準化，量化衡量指標 第四階段，正式形成流程文件 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計 107 —— 運營流程系統(tǒng)文件不能覆蓋所有的業(yè)務(wù)要求 —— 必要時需要業(yè)務(wù)規(guī)范文件的支持 —— 規(guī)范文件強調(diào)的是能做什么，不能做什么，流程文件關(guān)注的是如何做 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計 108 案例 1—— 集團公司成本管理的職能 管理職能： 經(jīng)營層面：立項與資金審批，經(jīng)營目標確定（集團確定收益要求及時間） 管理層面：人力資源與考核（針對下派人員，包括總經(jīng)理、總監(jiān)、建筑、財務(wù)、成本部經(jīng)理、學(xué)生招聘與培養(yǎng)）；統(tǒng)一架構(gòu)、管理制度與流程、作業(yè)指導(dǎo) 業(yè)務(wù)層面：管理、監(jiān)控與服務(wù) 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計 109 案例 1—— 集團公司成本管理的職能 具體操作： 目標評審 （ 立項及方案階段 —— 審批） 動態(tài)監(jiān)控（集團成本月報） 參與重大招標（鋁合金、總包、電梯） 戰(zhàn)略采購（與技術(shù)部協(xié)作） 地區(qū)成本基準（考察分析，與地方一起） 標準合同、招標文件 成本控制研究（設(shè)計階段、含鋼量） 信息化平臺建設(shè)與推廣 項目年度月度檢查評分（評分表） 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計 110 五、房地產(chǎn)集團企業(yè)運營管理的特殊性 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)集團運營管理的特殊性 111 集團公司的組織架構(gòu) 公司性質(zhì)： 項目 —— 公司 —— 區(qū)域 —— 集團 管理定位： 運行管理、戰(zhàn)略管理、財務(wù)管理 公司規(guī)模： 從小到大，機構(gòu)從簡單到復(fù)雜 發(fā)展階段： 初識 —— 擴張 —— 穩(wěn)定 —— 提升 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)集團運營管理的特殊性 112 三種形式： 運營管控：組織與項目運營相關(guān)的環(huán)節(jié) 戰(zhàn)略管控：主要資源：人、財、項目 財務(wù)管控：投資與財務(wù) 如何確立： 形成過程：項目 —— 公司 —— 區(qū)域 —— 集團 授權(quán)程度：先集權(quán)、后放權(quán) 取決因素：區(qū)域性與管理能力，效率與控制力 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)集團運營管理的特殊性 113 六、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系的設(shè)計常見問題 。 及時掌握項目工程進展的狀況，對承包商報送的工程形象進度進行審核，提出付款額的建議。 各企業(yè)部門的名稱和職責(zé)劃分往往不同，但基本管理與業(yè)務(wù)工作內(nèi)容必須齊全，才能達到運營管理要求。不適用于時間限制性強或?qū)Ρ茸兓焖傧鄳?yīng)的項目 項目協(xié)調(diào) 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 54 項目式 執(zhí)行主管 職能主管 職能主管 職能主管 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 項目協(xié)調(diào) 適用于包括多個相似單個項目的單位或組織以及長期的大型的重要的和復(fù)雜的項目。 “ 項目管理 就是指把各種系統(tǒng)、方法和人員結(jié)合在一起，在規(guī)定的時間、預(yù)算和質(zhì)量目標范圍內(nèi)完成項目的各項工作，有效的項目管理是指在規(guī)定用來實現(xiàn)具體目標和指標的時間內(nèi)，對組織機構(gòu)資源進行計劃、引導(dǎo)和控制工作。 企業(yè)價值鏈（ VCM）就是創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)并實現(xiàn)增值的各個系統(tǒng)的集合。因而是一切組織的最基本職能之一。 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理 —— 前言 5 變化不斷增加和加快 風(fēng)險不確定性 利益相關(guān)者不斷增加 利益細分、價值鏈延長 客戶和自身要求不斷提高 質(zhì)量、利潤、資金、效益、競爭力 項目復(fù)雜性不斷提高 呼喚房地產(chǎn)的運營管理 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理 —— 前言 6 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理 —— 前言 如何保證企業(yè)持續(xù)高效的運轉(zhuǎn)？ 如何實現(xiàn)對項目的有效管理？ 如何做好分工協(xié)作？ 如何建立有效的運營管理體系？ 如何提高內(nèi)部協(xié)作的效率？ 如何保證員工的工作激情？ 企業(yè)擴大規(guī)模，進入企業(yè)發(fā)展的成長期階段，面臨一系列問題： 規(guī)模 /市場影響力 成長期 成熟期 創(chuàng)業(yè)期 7 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理 —— 前言 成長期：管理 成熟期：產(chǎn)品 創(chuàng)業(yè)期：人 規(guī)模 /市場影響力 企業(yè)在不同的發(fā)展階段面臨解決問題的重點有所不同，房地產(chǎn)企業(yè)在成功轉(zhuǎn)型之后，進入企業(yè)發(fā)展的成長期階段，對規(guī)范全面管理提出急迫的要求，特別是企業(yè)的運營管理 8 一、運營管理的概念與內(nèi)容 運營的定義 運營管理的基本概念 對運營管理的深入理解 前言 —— 運營管理的概念與內(nèi)容 9 一、運營的定義 運營（ Operations）就是把投入的資源（生產(chǎn)要素）按照特定要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出（產(chǎn)品和服務(wù)）的過程。 企業(yè)價值鏈（ VCM） 就是創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)并實現(xiàn)增值的各個系統(tǒng)的集合 前言 —— 運營管理的概念與內(nèi)容 17 房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈 支持活動 主要活動 公司基礎(chǔ)建設(shè) （一般管理、會計、財務(wù)、成本、戰(zhàn)略計劃） 人力資源管理 （招聘、培訓(xùn)、發(fā)展） 技術(shù)開發(fā) （研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進，新技術(shù)研究） 采購、報建 （原材料采購、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供 ） 立項 策劃 設(shè)計 施工 竣工 銷售 服務(wù) 利潤 前言 —— 運營管理的概念與內(nèi)容 18 企業(yè)價值鏈（ VCM） 運營管理（ OM） 就是對創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)的各個系統(tǒng)的設(shè)計、運行和改進 。 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 32 認識誤區(qū)： 認為運營管理就是項目計劃管理 最新難題： 多項目跨區(qū)域開發(fā)的企業(yè)計劃和目標 如何保證 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 33 二、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理與項目計劃管理的關(guān)系 （一）運營與項目 （二）項目管理簡介 （三）運營管理與項目管理的區(qū)別 （四）運營管理與項目計劃的關(guān)系 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 34 （一）運營與項目 工作性質(zhì)與內(nèi)容的不同 工作環(huán)境與方式的不同 組織與管理上的不同 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 35 （二）項目管理簡介 項目的定義： 對確定性對象按限定時間，費用和質(zhì)量標準完成的一次性任務(wù)。 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 52 四種架構(gòu)圖 職能式 項目式 弱矩陣式 強矩陣式 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 53 職能式 執(zhí)行主管 職能主管 職能主管 職能主管 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 適用于規(guī)模較小的，以技術(shù)為主的項目。 供方管理：考察、評估、建庫并選用項目所需的合作單位及材料設(shè)備； 采購及招標管理：工程、材料設(shè)備、設(shè)計、營銷方面的招標，定標的、定單位、定價格； 合同管理：合同的簽訂、變更及追加、付款及結(jié)算手續(xù)辦理。 接受參加專業(yè)培訓(xùn)、更新知識、提高