【正文】 務(wù)流程是指產(chǎn)品實現(xiàn)流程，例如： 市場調(diào)研流程 產(chǎn)品開發(fā)流程 施工管理流程 銷售流程 包括房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生受益的核心作業(yè) 管理支持流程 支持流程為其它流程提供基本的框架 和底層基礎(chǔ) 沒有這些管理支持流程，核心流程不 可能有效運作 客戶 立項階段流程 策劃階段流程 設(shè)計階段流程 發(fā)包階段流程 施工階段流程 竣工階段流程 成本管理流程 人力資源管理流程 財務(wù)預(yù)算流程 …… 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計 97 ***地產(chǎn)流程項目流程文件清單 73個 部門名稱 文件編號 文件名稱 表格編號 表格名稱 項目發(fā)展部 項目論證流程 可行性研究報告框架 舊城改造方案流程 地塊市場分析報告 可研報告 初步規(guī)劃方案 綜合匯報材料 改造協(xié)議書 產(chǎn)品定位策劃管理流程 樓盤市場調(diào)查表 初步產(chǎn)品建議書 產(chǎn)品建議建議書 開發(fā)部 項目報批報建管理流程 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計 98 ***地產(chǎn)流程項目流程文件清單 73個 部門名稱 文件編號 文件名稱 表格編號 表格名稱 方案設(shè)計部 產(chǎn)品規(guī)劃概念設(shè)計管理流程 建筑規(guī)劃設(shè)計供應(yīng)商信息記錄表 建筑規(guī)劃設(shè)計供應(yīng)商審批表 項目整體設(shè)計計劃書 概念性方案設(shè)計任務(wù)書 概念性方案設(shè)計邀請函 方案設(shè)計管理流程（規(guī)劃設(shè)計） 方案設(shè)計管理流程（單體） 方案設(shè)計任務(wù)書（規(guī)劃設(shè)計） 設(shè)計業(yè)務(wù)聯(lián)系單 設(shè)計評審表 圖紙文件發(fā)放登記表 圖紙存檔登記表 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計 99 ***地產(chǎn)流程項目流程文件清單 73個 部門名稱 文件編號 文件名稱 表格編號 表格名稱 室內(nèi)設(shè)計部 設(shè)計招標邀請函 室內(nèi)設(shè)計合同 設(shè)計工作聯(lián)系函 設(shè)計方案評審意見 圖紙文件發(fā)放登記表 圖紙存檔登記表 設(shè)計變更單 材料選樣管理流程 建筑材料選樣報告 項目部 項目籌劃管理流程 項目節(jié)點計劃 項目計劃 各部門計劃 項目進度總控計劃 施工組織設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計 100 ***地產(chǎn)流程項目流程文件清單 73個 部門名稱 文件編號 文件名稱 表格編號 表格名稱 項目部 項目工程管理流程 物業(yè)移交單 分戶質(zhì)量檢測表 項目工程驗收管理流程 工程竣工驗收報告 驗收報告 設(shè)備材料驗收管理流程 設(shè)備材料驗收移交單 項目工程進度管理流程 項目進度總控制計劃 月工程進度統(tǒng)計表 工程月進度申報表 工作聯(lián)系單 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計 101 ***地產(chǎn)流程項目流程文件清單 73個 部門名稱 文件編號 文件名稱 表格編號 表格名稱 項目部 項目工程質(zhì)量管理流程 工程質(zhì)量月報表 質(zhì)量檢查分析報告 工程質(zhì)量事故報告 項目工程質(zhì)量總結(jié) 項目工程安全管理流程 安全文明檢查記錄表 安全文明施工評價表 調(diào)查報告 事故報告 工程審計部 工程稽查管理流程 工程稽查整改通知單 月度工程安全形象檢查評分表 月度工程質(zhì)量控制檢查評分表 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計 102 ***地產(chǎn)流程項目流程文件清單 73個 部門名稱 文件編號 文件名稱 表格編號 表格名稱 《 新項目成本估算 》 無表格 《 新項目成本測算 》 無表格 《 新項目成本預(yù)算 》 無表格 《 工程造價控制的后評估報告 》無表格 財務(wù)部 預(yù)售管理流程 部門資金預(yù)算表 銷售回籠資金預(yù)算表 銷售部門月度銷售和回籠資金情況表 財務(wù)預(yù)算執(zhí)行反饋月報 公司預(yù)算年度分析報告 銷售收款管理 保證書 承諾書 1 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計 103 ***地產(chǎn)流程項目流程文件清單 73個 部門名稱 文件編號 文件名稱 表格編號 表格名稱 財務(wù)部 銷售收款管理 承諾書 2 承諾書 3 發(fā)票（收據(jù)）遺失聲明 委托書 工程扣款管理流程 扣款通知單 付款管理流程 人力資源部 年度人力資源規(guī)劃 員工招聘管理流程 人員增補計劃申請表 應(yīng)聘人員基本情況表 應(yīng)聘人員初試意見表 應(yīng)聘人員復試意見表 人員薪酬通知書 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計 104 ***地產(chǎn)流程項目流程文件清單 73個 部門名稱 文件編號 文件名稱 表格編號 表格名稱 人力資源部 培訓計劃管理流程 培訓資源建議書 培訓需求調(diào)查表 部門培訓需求匯總表 公司培訓需求匯總表 培訓實施管理流程 培訓課程報名表 培訓課程通知書 培訓積分記錄匯總表 計劃外培訓申請表 培訓評估管理流程 培訓評估調(diào)查表 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計 105 （二）系統(tǒng)的設(shè)計過程與工作協(xié)調(diào) 運營流程系統(tǒng)的設(shè)計原則 有效性 (Effective) 高效性 (Efficient) 適應(yīng)性 (Adaptable) 有效性強調(diào)的是結(jié)果 即結(jié)果有效，是指達 成高績效的流程目標 的程度，卓越的流程 應(yīng)該能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的 績效目標，這就要求 “ 做正確的事情 ” 高效性強調(diào)的是過程 即過程效率，是指以 最低的成本或的有效 的結(jié)果，這就要求 “ 正確地做事情 ” 適應(yīng)性強調(diào)的是持續(xù) 即持續(xù)適應(yīng)，是指在 不同的環(huán)境下（內(nèi)外 部環(huán)境）能夠保持有 效和高效（一定的流 程寬度和靈活性） 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計 106 第一階段，業(yè)務(wù)關(guān)系的清晰化 第二階段，實現(xiàn)流程運營的規(guī)范化 第三階段，過程及結(jié)果的標準化，量化衡量指標 第四階段，正式形成流程文件 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計 107 —— 運營流程系統(tǒng)文件不能覆蓋所有的業(yè)務(wù)要求 —— 必要時需要業(yè)務(wù)規(guī)范文件的支持 —— 規(guī)范文件強調(diào)的是能做什么，不能做什么，流程文件關(guān)注的是如何做 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計 108 案例 1—— 集團公司成本管理的職能 管理職能： 經(jīng)營層面：立項與資金審批，經(jīng)營目標確定（集團確定收益要求及時間） 管理層面：人力資源與考核（針對下派人員，包括總經(jīng)理、總監(jiān)、建筑、財務(wù)、成本部經(jīng)理、學生招聘與培養(yǎng)）；統(tǒng)一架構(gòu)、管理制度與流程、作業(yè)指導 業(yè)務(wù)層面：管理、監(jiān)控與服務(wù) 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計 109 案例 1—— 集團公司成本管理的職能 具體操作： 目標評審 （ 立項及方案階段 —— 審批） 動態(tài)監(jiān)控（集團成本月報） 參與重大招標（鋁合金、總包、電梯） 戰(zhàn)略采購（與技術(shù)部協(xié)作） 地區(qū)成本基準（考察分析，與地方一起） 標準合同、招標文件 成本控制研究（設(shè)計階段、含鋼量） 信息化平臺建設(shè)與推廣 項目年度月度檢查評分（評分表） 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計 110 五、房地產(chǎn)集團企業(yè)運營管理的特殊性 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)集團運營管理的特殊性 111 集團公司的組織架構(gòu) 公司性質(zhì)： 項目 —— 公司 —— 區(qū)域 —— 集團 管理定位： 運行管理、戰(zhàn)略管理、財務(wù)管理 公司規(guī)模： 從小到大，機構(gòu)從簡單到復雜 發(fā)展階段： 初識 —— 擴張 —— 穩(wěn)定 —— 提升 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)集團運營管理的特殊性 112 三種形式： 運營管控：組織與項目運營相關(guān)的環(huán)節(jié) 戰(zhàn)略管控：主要資源：人、財、項目 財務(wù)管控：投資與財務(wù) 如何確立： 形成過程：項目 —— 公司 —— 區(qū)域 —— 集團 授權(quán)程度：先集權(quán)、后放權(quán) 取決因素：區(qū)域性與管理能力，效率與控制力 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)集團運營管理的特殊性 113 六、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系的設(shè)計常見問題 。審核合同以外的新增材料單價。 及時掌握項目工程進展的狀況，對承包商報送的工程形象進度進行審核，提出付款額的建議。 甲供材料和裝飾材料的管理 ； ； 。 各企業(yè)部門的名稱和職責劃分往往不同，但基本管理與業(yè)務(wù)工作內(nèi)容必須齊全，才能達到運營管理要求。 基于現(xiàn)狀的管理成熟度、組織的發(fā)展階段及管理能力，同時兼顧未來的發(fā)展需要。不適用于時間限制性強或?qū)Ρ茸兓焖傧鄳?yīng)的項目 項目協(xié)調(diào) 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 54 項目式 執(zhí)行主管 職能主管 職能主管 職能主管 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 項目協(xié)調(diào) 適用于包括多個相似單個項目的單位或組織以及長期的大型的重要的和復雜的項目。 房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈 （ Value Chain） 業(yè)務(wù)規(guī)范 運營組織 運營管理 公司的運營組織、業(yè)管規(guī)范和運營流程均圍繞房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈建立并用作于房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 46 第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 房地產(chǎn)企業(yè)運營組織系統(tǒng)的設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營流程系統(tǒng)的設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系的設(shè)計常見問題 47 公司發(fā)展戰(zhàn)略 價值觀 使命 愿景 Vision 希望未來成為什么樣的企業(yè) Mission 明確企業(yè)的客戶是誰？將為客戶提供什么樣的服務(wù) Values 公司在追求目標時使用的準則 Strategy 公司的發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)徊金字塔 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 48 企業(yè)