【正文】 任職資格 ：本科以上 ：工程經(jīng)濟與管理、工程類 ：有竣工結算經(jīng)驗，以及 3年以上房地產(chǎn)公司成本控制，招標及合同管理經(jīng)驗 ：不限 ：中級職稱 /造價工程師 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 72 范例：成本部、采購部權限劃分 成本管理權限劃分 招標采購事務權限劃分 規(guī)劃設計招標與合約權限劃分 營銷事務招標與合約權限劃分 工程合約與招標權限劃分 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 73 范例：規(guī)劃設計招標與合約權限劃分 事項 董事長 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 成本部 采購部 設計部 備注 1 招標計劃 批準 批準 備案 備案 經(jīng)辦 2 設計供方資質預審 批準 經(jīng)辦 3 招標文件的發(fā)放 批準 審核 審核 審核 經(jīng)辦 4 中標單位確定 批準 審核 審核 審核 經(jīng)辦 5 設計合同簽置 100萬以下（含） 批準 批準 審核 審核 審核 經(jīng)辦 由招標小組確定，經(jīng)合同評審流程，100萬元以上設計合同及單位報董事長審批 100萬以上 批準 審核 審核 審核 審核 經(jīng)辦 合格供方名冊 備案 批準 備案 備案 經(jīng)辦 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 74 范例：營銷事務招標與合約權限劃分 事項 董事長 總經(jīng)理 成本部 采購部 營銷部 備注 1 招標計劃 批準 備案 備案 經(jīng)辦 2 供方資質預審 批準 備案 備案 經(jīng)辦 3 招標文件的發(fā)放 批準 審核 備案 經(jīng)辦 4 中標單位確定 批準 審核 審核 備案 經(jīng)辦 由招標小組確定，合同評審流程 5 合同簽署（ 500萬元） 批準 審核 備案 經(jīng)辦 合同供方名冊 備案 備案 備案 經(jīng)辦 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 75 范例：工程合約與招標權限劃分 事項 董事長 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 采購部 工程部 成本部 其他部門 備注 1 招標計劃 批準 審核 經(jīng)辦 參與 經(jīng)周例會討論批準 2 招標文件 審核 經(jīng)辦 參與 參與 參與 按招標流程 3 招標資格預審 審核 經(jīng)辦 參與 參與 參與 同上 4 中標單位確定 備案 批準 審核 經(jīng)辦 參與 參與 參與 同上 5 合同 500萬以下 批準 審核 經(jīng)辦 審核 審核 審核 按合同管理流程 500萬以上 批準 審核 審核 經(jīng)辦 審核 審核 審核 按合同管理流程 6 合格供方名冊 備案 審核 經(jīng)辦 審核 審核 審核 按資質預審流程 7 計劃內(nèi)甲供材料設備采購 材料設備 5萬元以下，零星工程 10萬元以下 備案 備案 批準 備案 零星工程和材料 材米設備 5萬元以上 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 76 四、組織系統(tǒng)文件的設計方法和設計要求 組織規(guī)范系統(tǒng)的設計方法 明確戰(zhàn)略定位：開發(fā)地區(qū)范圍、預期規(guī)模、經(jīng)營思想（求快、求大、求精） 設置管理模式：管理層級劃分（二級 OR三級） 設計組織架構：包括部門及職能、崗位及職責 劃分管理權限：即各項業(yè)務的審批授權 組織規(guī)范系統(tǒng)的設計要求 管理層級與部門職責配置可支持高效運營 適度授權、防范風險 總之：尋求風險與效率的最佳平衡點 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 77 組織系統(tǒng)規(guī)范體系的設計原則 以組織系統(tǒng)為基礎 廣與深 原則 制度導向 原則 實現(xiàn)經(jīng)營目 標為原則 共享互補原則 分與合原則 管理制度的制定必須能夠體現(xiàn) “分” 與“合”原則，對管理權限有收有放，既集中于集中的管理，又兼顧橫向的管理 創(chuàng)造綜合效應，達到資源共享，優(yōu)勢互補，互相推動，有效提高效率，降低管理成本 管理制度、管理規(guī)定和管理辦法，必須確保各核心業(yè)務實現(xiàn)經(jīng)營目標，為實現(xiàn)公司戰(zhàn)略發(fā)展目標做出貢獻，隨著組織的重大戰(zhàn)略調(diào)整而調(diào)整 管理制度的要體現(xiàn)“廣”的原則，即制度應該最大限度的覆蓋全公司所有部分，也要體現(xiàn)“深”的原則，即必須明確和詳細 以制度為導向，建立一套完整的、規(guī)范化的系統(tǒng)，淡化管理者個人的因素，加強制度的約束力 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 78 組織系統(tǒng)文件的建立過程 現(xiàn)狀診斷（ WHY） 制定目標（ WHERE） 組織人員（ WHO） 明確計劃（ WHEN） 文件架構與關鍵內(nèi)容確定（ WHAT） 編制與評審 /培訓與應用（ HOW） 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 79 與其他部門的交叉內(nèi)容必須有效銜接，共同確定 系統(tǒng)文件的詳細程度與技能及培訓程度相適應 并非越細越好，關鍵能明確要求，發(fā)揮作用 能夠自我完善，即文件自身有完善機制 需要持續(xù)改進 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 80 統(tǒng)一規(guī)劃文件的格式： 手冊封面 文件目錄 文件編號 文件版號 紙張 字體 字號 LOGO 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 81 三、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務規(guī)范系統(tǒng)的設計 （一） 業(yè)務規(guī)范系統(tǒng)的內(nèi)容 （二）業(yè)務規(guī)范系統(tǒng)的設計過程與工作協(xié)調(diào) （三）業(yè)務規(guī)范系統(tǒng)文件手冊的建立要求 其中，第（二）、（三）項內(nèi)容同運營組織系統(tǒng)，不再重復 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)業(yè)務規(guī)范系統(tǒng)的設計 82 （一）業(yè)務規(guī)范系統(tǒng)的內(nèi)容 業(yè)務管理體系的設計原則 公司發(fā)展戰(zhàn)略 公司組織架構 各部門管理制度 各部門管理規(guī)定 各部門管理辦法 管理制度是公司總體的管理要求，全面和概括性地說明各部門對所管理內(nèi)容的基本規(guī)范要求； 管理規(guī)定用于規(guī)范有關部門各項具體業(yè)務內(nèi)容，是對管理制度的要求的落實； 部門的管理辦法是對比較復雜的某項業(yè)務的操作過程、方式方法等的詳細說明，并體現(xiàn)對具體業(yè)務工作的深度要求與成果標準，是對管理規(guī)定的補充和細化 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)業(yè)務規(guī)范系統(tǒng)的設計 83 一、管理制度 管理制度是公司總體的管理要求，全面和概括性地說明對所管理內(nèi)容的基本管理要求 二、管理規(guī)定 管理規(guī)定用于規(guī)范公司有關部門或項目各項具體業(yè)務內(nèi)容，如招標、預結算，是對管理制度的要求的落實 三、管理辦法 管理辦法是對比較復雜的某項業(yè)務的操作過程、方式方法等的詳細說明，并體現(xiàn)對具體業(yè)務工作的深度要求與成果標準，是對管理規(guī)定的補充和細化 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)業(yè)務規(guī)范系統(tǒng)的設計 84 關于業(yè)務規(guī)范系統(tǒng)分類的說明 制度 也可稱為：條例、規(guī)章 規(guī)定 也可稱為：規(guī)則、準則、原則、規(guī)范、規(guī)程 辦法 也可稱為：方法、細則、指引 （指引與程序一般質量管理體系中專指描述流程的企業(yè)公文） 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)業(yè)務規(guī)范系統(tǒng)的設計 85 四、房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)的設計 （一）運營流程系統(tǒng)的內(nèi)容 （二）系統(tǒng)的設計過程與工作協(xié)調(diào) （三）運營流程系統(tǒng)文件手冊的建立 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 86 對流程負責而不是部門職能負責，減少不增值的活動及內(nèi)部的重復流轉，減少報告層級流程的接口，適當采取集中評審方式進行決策，減少過程環(huán)節(jié)，對員工進行充分的操作技能培訓 高效性原則 有效性原則 明確流程關鍵點及關鍵控制點的作業(yè)方法及要求，對薄弱環(huán)節(jié)進行有效管控，并監(jiān)控流程的執(zhí)行 戰(zhàn)略導向原則 根據(jù)公司戰(zhàn)略確定及組織目標，將組織目標與相關流程對應以提升公司核心競爭力 充分考慮內(nèi)外部可能存在的不確定因素以及可能的變化，流程設計既要考慮現(xiàn)狀的實用性又具有適度的超前性 持續(xù)性原則 基于房地產(chǎn) 開發(fā)價值鏈 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 （一）運營流程系統(tǒng)的內(nèi)容 87 階段 1 階段 2 開發(fā) 設計 工程 營銷 部門職能驅動的運營 認同流程、但部門職能占據(jù)主導的運營 開發(fā) 設計 工程 營銷 階段 3 以流程驅動的運營 設計管理 工程管理 項目論證 項目論證 工程管理 設計管理 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 88 案例 —— 流程清單 流程模塊 流程名稱 流程狀態(tài) 主 流 程 子 流 程 新 增 修 改 流程說明 可行性研 究（ 2） 項目論證流程 ■ ■ 明確項目可行性研究調(diào)研過程中各部門的 參與 土地獲得流程 ■ ■ 明確土地獲取過程管理 新項目策 劃（ 1） 產(chǎn)品定位策劃流程 ■ ■ 明確項目開發(fā)定位的過程 設計管理 （ 14） 設計管理流程 ■ ■ 明確項目設計全過程所有階段 設計前期階段作業(yè) 流程 ■ ■ 項目設計前期階段管理 實施方案設計作業(yè) 流程 ■ ■ 項目設計實施方案階段管理 施工圖設計階段作 業(yè)流程 ■ ■ 項目設計施工圖階段管理 景觀設計作業(yè)流程 ■ ■ 項目景觀管理 景觀施工現(xiàn)場配合 作業(yè)流程 ■ ■ 明確設計部與項目的配合 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 89 案例 —— 流程清單 流程模塊 流程名稱 流程狀態(tài) 主 流 程 子 流 程 新 增 修 改 流程說明 設計管理（ 14） 賣場室內(nèi)裝修作業(yè)流程 ■ ■ 明確設計部與項目的配合 全裝修設計作業(yè)流程 ■ ■ 涉及項目全裝修的設計管理 交樓標準室內(nèi)裝修作業(yè)流程 ■ ■ 明確設計部與項目的配合 顧客變更管理流程 ■ ■ 顧客提出變更后的設計管理 設計變更管理流程 ■ ■ 其他設計變更引起的設計管理 房屋測繪報告管理流程 ■ ■ 明確房屋測繪過程 圖紙管理作業(yè)流程 ■ ■ 明確圖紙的管理 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 90