【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 106 第一階段，業(yè)務(wù)關(guān)系的清晰化 第二階段，實(shí)現(xiàn)流程運(yùn)營的規(guī)范化 第三階段，過程及結(jié)果的標(biāo)準(zhǔn)化，量化衡量指標(biāo) 第四階段，正式形成流程文件 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 107 —— 運(yùn)營流程系統(tǒng)文件不能覆蓋所有的業(yè)務(wù)要求 —— 必要時(shí)需要業(yè)務(wù)規(guī)范文件的支持 —— 規(guī)范文件強(qiáng)調(diào)的是能做什么，不能做什么，流程文件關(guān)注的是如何做 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 108 案例 1—— 集團(tuán)公司成本管理的職能 管理職能： 經(jīng)營層面：立項(xiàng)與資金審批，經(jīng)營目標(biāo)確定（集團(tuán)確定收益要求及時(shí)間） 管理層面：人力資源與考核（針對下派人員，包括總經(jīng)理、總監(jiān)、建筑、財(cái)務(wù)、成本部經(jīng)理、學(xué)生招聘與培養(yǎng)）；統(tǒng)一架構(gòu)、管理制度與流程、作業(yè)指導(dǎo) 業(yè)務(wù)層面：管理、監(jiān)控與服務(wù) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 109 案例 1—— 集團(tuán)公司成本管理的職能 具體操作： 目標(biāo)評審 （ 立項(xiàng)及方案階段 —— 審批） 動(dòng)態(tài)監(jiān)控（集團(tuán)成本月報(bào)） 參與重大招標(biāo)（鋁合金、總包、電梯） 戰(zhàn)略采購（與技術(shù)部協(xié)作） 地區(qū)成本基準(zhǔn)（考察分析，與地方一起） 標(biāo)準(zhǔn)合同、招標(biāo)文件 成本控制研究（設(shè)計(jì)階段、含鋼量） 信息化平臺(tái)建設(shè)與推廣 項(xiàng)目年度月度檢查評分（評分表） 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 110 五、房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)運(yùn)營管理的特殊性 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)運(yùn)營管理的特殊性 111 集團(tuán)公司的組織架構(gòu) 公司性質(zhì)： 項(xiàng)目 —— 公司 —— 區(qū)域 —— 集團(tuán) 管理定位： 運(yùn)行管理、戰(zhàn)略管理、財(cái)務(wù)管理 公司規(guī)模： 從小到大，機(jī)構(gòu)從簡單到復(fù)雜 發(fā)展階段： 初識 —— 擴(kuò)張 —— 穩(wěn)定 —— 提升 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)運(yùn)營管理的特殊性 112 三種形式： 運(yùn)營管控：組織與項(xiàng)目運(yùn)營相關(guān)的環(huán)節(jié) 戰(zhàn)略管控：主要資源：人、財(cái)、項(xiàng)目 財(cái)務(wù)管控：投資與財(cái)務(wù) 如何確立： 形成過程：項(xiàng)目 —— 公司 —— 區(qū)域 —— 集團(tuán) 授權(quán)程度：先集權(quán)、后放權(quán) 取決因素：區(qū)域性與管理能力，效率與控制力 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)運(yùn)營管理的特殊性 113 六、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系的設(shè)計(jì)常見問題 。審核合同以外的新增材料單價(jià)。 工程進(jìn)行期間，定期制定成本估算報(bào)告書，反映施工中存在的問題及支付的情況，就工程變更的大約費(fèi)用，向公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門提出建議。 及時(shí)掌握項(xiàng)目工程進(jìn)展的狀況，對承包商報(bào)送的工程形象進(jìn)度進(jìn)行審核，提出付款額的建議。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 70 范例：預(yù)算工程師崗位職責(zé) 在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，完成項(xiàng)目在各階段：方案建議階段、初步設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、合同實(shí)施階段、以及竣工等階段所相應(yīng)的投資估算書、預(yù)算書、概算書、工程量清單、結(jié)算書等的編制。 甲供材料和裝飾材料的管理 ； ； 。 （施工隊(duì)伍、設(shè)計(jì)單位、廣告商等）的資質(zhì)進(jìn)行考察，建立合格供方名錄； ，動(dòng)態(tài)掌握材料設(shè)備的市場信息； ； ，為相關(guān)部門提供最新的市場價(jià)格信息。 各企業(yè)部門的名稱和職責(zé)劃分往往不同，但基本管理與業(yè)務(wù)工作內(nèi)容必須齊全，才能達(dá)到運(yùn)營管理要求。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 運(yùn)營組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則 66 部門職能 例：成本部、采購部 成本管理職能 采購管理職能 成本目標(biāo)管理：成本的前期測算、目標(biāo)制定、成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控、成本分析與后評估； 工程預(yù)結(jié)算管理：自行編制、審核工程量及造價(jià)文件，對咨詢公司服務(wù)進(jìn)行跟蹤管理； 現(xiàn)場成本控制：變更的造價(jià)計(jì)算、現(xiàn)場工程量測定、零星工程或材料采購的委托和簽證。 基于現(xiàn)狀的管理成熟度、組織的發(fā)展階段及管理能力，同時(shí)兼顧未來的發(fā)展需要。專業(yè)化與職業(yè)化，形成內(nèi)部市場化運(yùn)作 實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理制、總工負(fù)責(zé)制、建筑師責(zé)任制 市場反應(yīng)較慢，管理隊(duì)伍年輕化 華遠(yuǎn)分流人才，內(nèi)傷較大 資金、品牌、規(guī)劃有優(yōu)勢 逐漸形成自己開發(fā)模式，如鳳凰城項(xiàng)目和翡翠城項(xiàng)目 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 62 董事長 總經(jīng)理 總經(jīng)辦 萬科周刊 秘書處 檔案室 行政部 財(cái)務(wù)管理中心 資金結(jié)算中心 建筑研究中心 工程管理部 企劃部 管理總部 物業(yè)管理部 人力資源部 審計(jì)法務(wù)部 監(jiān)事長 投資決策中心 區(qū)域項(xiàng)目利潤中心 成本費(fèi)用中心 大連萬科 天津萬科 北京萬科 深圳萬科 武漢萬科 南京萬科 沈陽萬科 財(cái)務(wù)部 營銷部 工程管理部 綜合部 分管成本財(cái)務(wù) 分管營銷 分管工程、規(guī)劃設(shè)計(jì)、采購。不適用于時(shí)間限制性強(qiáng)或?qū)Ρ茸兓焖傧鄳?yīng)的項(xiàng)目 項(xiàng)目協(xié)調(diào) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 54 項(xiàng)目式 執(zhí)行主管 職能主管 職能主管 職能主管 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 項(xiàng)目協(xié)調(diào) 適用于包括多個(gè)相似單個(gè)項(xiàng)目的單位或組織以及長期的大型的重要的和復(fù)雜的項(xiàng)目。 企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)是這些職能有機(jī)聯(lián)系的一個(gè)循環(huán)往復(fù)的過程。 房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈 （ Value Chain） 業(yè)務(wù)規(guī)范 運(yùn)營組織 運(yùn)營管理 公司的運(yùn)營組織、業(yè)管規(guī)范和運(yùn)營流程均圍繞房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈建立并用作于房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述 46 第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營流程系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系的設(shè)計(jì)常見問題 47 公司發(fā)展戰(zhàn)略 價(jià)值觀 使命 愿景 Vision 希望未來成為什么樣的企業(yè) Mission 明確企業(yè)的客戶是誰？將為客戶提供什么樣的服務(wù) Values 公司在追求目標(biāo)時(shí)使用的準(zhǔn)則 Strategy 公司的發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)徊金字塔 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 48 企業(yè)組織架構(gòu) 運(yùn)營組織系統(tǒng) 業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng) 運(yùn)營流程系統(tǒng) 企業(yè)戰(zhàn)略 企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略 企業(yè)運(yùn)營管理體系 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 49 運(yùn)營戰(zhàn)略 運(yùn)營組織系統(tǒng) 部門職能 崗位 崗位職能 業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng) 開發(fā) 設(shè)計(jì) 成本 工程 營銷 物業(yè) 行政人事 財(cái)務(wù) 運(yùn)營流程系統(tǒng) 項(xiàng)目論證 項(xiàng)目策劃 設(shè)計(jì)管理 招標(biāo)采購 工程管理 企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略 運(yùn)營管理戰(zhàn)略 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 50 一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu) 二、設(shè)計(jì)組織架構(gòu)下的部門職能 三、合理設(shè)計(jì)各部門崗位崗位職責(zé)及權(quán)責(zé)劃分 四、組織系統(tǒng)文件的設(shè)計(jì)方法和設(shè)計(jì)要求 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 51 一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu) 按照現(xiàn)代管理理論 企業(yè)管理一般按職能分工，其中最其本的也是最主要的職能是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、技術(shù)、生產(chǎn)運(yùn)營、市場營銷和人力資源管理。 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述 43 三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的原理 （一）房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈 （二）房地產(chǎn)運(yùn)營管理體系中的各項(xiàng)活動(dòng) /子系統(tǒng) 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述 44 （一）房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈 支持活動(dòng) 主要活動(dòng) 公司基礎(chǔ)建設(shè) （一般管理、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、成本、戰(zhàn)略計(jì)劃） 人力資源管理 （招聘、培訓(xùn)、發(fā)展） 技術(shù)開發(fā) （研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進(jìn)，新技術(shù)研究） 采購、報(bào)建 （原材料采購、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供 ） 立項(xiàng) 策劃 設(shè)計(jì) 施工 竣工 銷售 服務(wù) 利潤 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述 45 （二）房地產(chǎn)運(yùn)營管理體系中的各項(xiàng)活動(dòng) /子系統(tǒng) 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價(jià)值鏈的主要系統(tǒng)和支持、保證、控制價(jià)值鏈的支持系統(tǒng)： 主要系統(tǒng)： 立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工、銷售。 “ 項(xiàng)目管理 就是指把各種系統(tǒng)、方法和人員結(jié)合在一起，在規(guī)定的時(shí)間、預(yù)算和質(zhì)量目標(biāo)范圍內(nèi)完成項(xiàng)目的各項(xiàng)工作，有效的項(xiàng)目管理是指在規(guī)定用來實(shí)現(xiàn)具體目標(biāo)和指標(biāo)的時(shí)間內(nèi)，對組織機(jī)構(gòu)資源進(jìn)行計(jì)劃、引導(dǎo)和控制工作。如果公司未設(shè)有總載職務(wù)，則 CEO還要承擔(dān)整體業(yè)務(wù)管理的職能，主管企業(yè)營銷與綜舍業(yè)務(wù)的職能 公司整個(gè)的銷售策略與政策，組織生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，協(xié)助 CEO制定公司的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃 前言 —— 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容 26 運(yùn)營管理的執(zhí)行者 其化運(yùn)營管理執(zhí)行者 運(yùn)營總監(jiān) 運(yùn)營管理部 經(jīng)營管理部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 總經(jīng)理辦公室 行政部 董事長秘書 前言 —— 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容 27 ? 組織制定公司全年、半年、季度和月工作計(jì)劃 ? 提出內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案 ? 組織擬訂公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和運(yùn)營流程 ? 組織建立各部門業(yè)績評估體系，對部門和主管進(jìn)行考評 ? 協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系 ? 主持召開日常運(yùn)營會(huì)議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作 ? 組織建立各部門的績效評估體系，對各部門和主管進(jìn)行考評 ? ………… 運(yùn)營管理的主要職責(zé) 前言 —— 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容 28 ? 組織制定公司全年、半年、季度和月工作計(jì)劃 ? 提出內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案 ? 組織擬訂公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和運(yùn)營流程 ? 組織建立各部門業(yè)績評估體系，對部門和主管進(jìn)行考評 ? 協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系 ? 主持召開日常運(yùn)營會(huì)議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作