【正文】 轉(zhuǎn)？ 如何實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的有效管理？ 如何做好分工協(xié)作？ 如何建立有效的運(yùn)營(yíng)管理體系？ 如何提高內(nèi)部協(xié)作的效率？ 如何保證員工的工作激情？ 企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)入企業(yè)發(fā)展的成長(zhǎng)期階段，面臨一系列問(wèn)題： 規(guī)模 /市場(chǎng)影響力 成長(zhǎng)期 成熟期 創(chuàng)業(yè)期 6 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理 —— 前言 成長(zhǎng)期：管理 成熟期：產(chǎn)品 創(chuàng)業(yè)期：人 規(guī)模 /市場(chǎng)影響力 企業(yè)在不同的發(fā)展階段面臨解決問(wèn)題的重點(diǎn)有所不同，房地產(chǎn)企業(yè)在成功轉(zhuǎn)型之后，進(jìn)入企業(yè)發(fā)展的成長(zhǎng)期階段，對(duì)規(guī)范全面管理提出急迫的要求，特別是企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理 7 一、運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 運(yùn)營(yíng)的定義 運(yùn)營(yíng)管理的基本概念 對(duì)運(yùn)營(yíng)管理的深入理解 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 8 一、運(yùn)營(yíng)的定義 運(yùn)營(yíng)（ Operations）就是把投入的資源（生產(chǎn)要素）按照特定要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出（產(chǎn)品和服務(wù)）的過(guò)程。 輸入 輸出 職能過(guò)程 材料設(shè)備人員信息資金 制造供應(yīng)運(yùn)輸服務(wù) 產(chǎn)品服務(wù) 提供產(chǎn)品和服務(wù)的過(guò)程 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 9 二、運(yùn)營(yíng)管理的基本概念 運(yùn)營(yíng)管理的幾種定義 企業(yè)價(jià)值鏈 基于企業(yè)價(jià)值鏈的運(yùn)營(yíng)管理 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 10 二、運(yùn)營(yíng)管理的基本概念 運(yùn)營(yíng)管理的幾種定義 運(yùn)營(yíng)管理（ Operations Management）相近的概念有制造管理、生產(chǎn)管理、生產(chǎn)與運(yùn)作管理、作業(yè)管理、運(yùn)作管理等，它們的名稱之所以不同，實(shí)際上是反映了這一學(xué)科的發(fā)展過(guò)程。 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 12 運(yùn)營(yíng)管理（ OM）是對(duì)主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理，即組織和控制為客戶提供商品或服務(wù)中的最基本的經(jīng)營(yíng)活動(dòng) (Management of main business activity:the anizing and controlling of the fundamental business activity of providing goods and services to customers). 運(yùn)營(yíng)管理定義（ 2） 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 13 運(yùn)營(yíng)管理（ OM）就是對(duì)創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、運(yùn)行和改進(jìn)。 ? 所有這些活動(dòng)都可以用一個(gè)價(jià)值鏈（ VCM）表示。 企業(yè)價(jià)值鏈（ VCM） 就是創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)并實(shí)現(xiàn)增值的各個(gè)系統(tǒng)的集合 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 16 房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈 支持活動(dòng) 主要活動(dòng) 公司基礎(chǔ)建設(shè) （一般管理、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、成本、戰(zhàn)略計(jì)劃） 人力資源管理 （招聘、培訓(xùn)、發(fā)展） 技術(shù)開(kāi)發(fā) （研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進(jìn)，新技術(shù)研究） 采購(gòu)、報(bào)建 （原材料采購(gòu)、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供 ） 立項(xiàng) 策劃 設(shè)計(jì) 施工 竣工 銷售 服務(wù) 利潤(rùn) 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 17 企業(yè)價(jià)值鏈（ VCM） 運(yùn)營(yíng)管理（ OM） 就是對(duì)創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、運(yùn)行和改進(jìn) 。 運(yùn)營(yíng)管理（ OM） 就是企業(yè)價(jià)值鏈上的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、運(yùn)行和改造 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 18 二、運(yùn)營(yíng)管理的基本概念 基于企業(yè)價(jià)值鏈的運(yùn)營(yíng)管理 企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理（ OM）就是通過(guò)企業(yè)價(jià)值鏈上各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行分析和設(shè)計(jì)，強(qiáng)化主要業(yè)務(wù)流程，協(xié)調(diào)企業(yè)活動(dòng)并不斷優(yōu)化，從而創(chuàng)造和提供增值的產(chǎn)品和服務(wù)，在滿足客戶價(jià)值需求的同時(shí)降低產(chǎn)品和服務(wù)成本，獲得和提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 19 運(yùn)營(yíng)管理的對(duì)象和內(nèi)容 運(yùn)營(yíng)管理的目標(biāo) 運(yùn)營(yíng)管理的原則 運(yùn)營(yíng)管理的執(zhí)行者 前言 —— 運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 20 運(yùn)營(yíng)管理的對(duì)象 運(yùn)營(yíng)管理的對(duì)象是運(yùn)營(yíng)過(guò)程和運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)。 （性能、價(jià)格、時(shí)間 …… ） 第二：有效利用資源。 COO在某些公司中同時(shí)任職總裁，但他們通常是常務(wù)或資深的副總裁 一般來(lái)講， COO負(fù)責(zé)公司職能體系的建設(shè)，并代表 CEO處理企業(yè)日常職能事務(wù)。 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 31 認(rèn)識(shí)誤區(qū)： 認(rèn)為運(yùn)營(yíng)管理就是項(xiàng)目計(jì)劃管理 最新難題： 多項(xiàng)目跨區(qū)域開(kāi)發(fā)的企業(yè)計(jì)劃和目標(biāo) 如何保證 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 32 二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目計(jì)劃管理的關(guān)系 （一）運(yùn)營(yíng)與項(xiàng)目 （二）項(xiàng)目管理簡(jiǎn)介 （三）運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目管理的區(qū)別 （四）運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目計(jì)劃的關(guān)系 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 33 （一）運(yùn)營(yíng)與項(xiàng)目 工作性質(zhì)與內(nèi)容的不同 工作環(huán)境與方式的不同 組織與管理上的不同 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 34 （二）項(xiàng)目管理簡(jiǎn)介 項(xiàng)目的定義：對(duì)確定性對(duì)象按限定時(shí)間，費(fèi)用和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)?！? 美國(guó)項(xiàng)目管理學(xué)會(huì) 項(xiàng)目管理知識(shí)體系綱要 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 35 項(xiàng)目管理框架圖 項(xiàng)目干系人的需要和期望 9大知識(shí)領(lǐng)域核心功能 范圍管理 時(shí)間管理 成本管理 質(zhì)量管理 人力資源管理 溝通管理 風(fēng)險(xiǎn)管理 采購(gòu)管理 項(xiàng)目管理工具 項(xiàng)目管理技術(shù) 9大知識(shí)領(lǐng)域輔助功能 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 36 項(xiàng)目管理簡(jiǎn)介： 中國(guó)項(xiàng)目管理知識(shí)體系框架 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 37 （三）運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目管理的區(qū)別 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 38 （四）運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目計(jì)劃的區(qū)別 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 39 多項(xiàng)目公司企業(yè)管理的三個(gè)層次 發(fā)展目標(biāo) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 運(yùn)營(yíng)體系 戰(zhàn)略管理 項(xiàng)目管理 運(yùn)營(yíng)管理 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 40 確定需要 項(xiàng)目選擇 項(xiàng)目計(jì)劃 項(xiàng)目執(zhí)行 項(xiàng)目控制 項(xiàng)目評(píng)估 項(xiàng)目結(jié)束 定義 計(jì)劃 實(shí)施 收尾 項(xiàng)目的生命周期 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 41 房地產(chǎn)企來(lái)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與銷售價(jià)值鏈的主要系統(tǒng) 和支持、保證、控制價(jià)值鏈的支持系統(tǒng) 主要系統(tǒng)：立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工、銷售 支持系統(tǒng)：人力資源、財(cái)務(wù)、行政、成本、采購(gòu)、技術(shù)、 報(bào)建 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理就是對(duì)以上各個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)、運(yùn)行和改進(jìn)、以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的增值，提高效率、降低成本，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 支持系統(tǒng)：人力資源、財(cái)務(wù)、行政、成本、技術(shù)、采購(gòu)、報(bào)建。 分工的職能既是獨(dú)立的又是相互依賴的，正是這種相互依賴和配合才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 51 四種架構(gòu)圖 職能式 項(xiàng)目式 弱矩陣式 強(qiáng)矩陣式 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 52 職能式 執(zhí)行主管 職能主管 職能主管 職能主管 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 適用于規(guī)模較小的，以技術(shù)為主的項(xiàng)目。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 54 矩陣式 — 弱矩陣 執(zhí)行主管 職能主管 職能主管 職能主管 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 項(xiàng)目協(xié)調(diào) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 55 矩陣式 平衡式 執(zhí)行主管 職能主管 職能主管 職能主管 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目協(xié)調(diào) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 56 強(qiáng)矩陣式 執(zhí)行主管 職能主管 職能主管 職能主管 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目經(jīng)理主管 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目協(xié)調(diào) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 57 矩陣型 復(fù)合式 執(zhí)行主管 職能主管 職能主管 職能主管 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目經(jīng)理主管 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目 A協(xié)調(diào) 項(xiàng)目協(xié)調(diào) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 58 股東大會(huì) 董事會(huì) 總裁 監(jiān)事會(huì) 董事會(huì)秘書 公司投資、財(cái)務(wù)委員會(huì)和外部行業(yè)專家顧問(wèn)等 行政管理部 人力資源部 經(jīng)營(yíng)管理部 企業(yè)發(fā)展部 技術(shù)管理部 財(cái)務(wù)管理部 北京金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 市金地物業(yè)管理有限公司 上海金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司 金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 武漢金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 金地集團(tuán)組織架構(gòu)圖 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 59 董事長(zhǎng) 總經(jīng)理 技術(shù)發(fā)展委員會(huì) 公司投資地產(chǎn)項(xiàng)目以項(xiàng)目經(jīng)理制執(zhí)行 總經(jīng)辦 計(jì)劃部 行政部 檔案室 公關(guān)部 見(jiàn)下頁(yè) 集團(tuán) 組織架構(gòu)圖 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 60 集團(tuán)組織架構(gòu)圖 接上頁(yè) 財(cái)務(wù)部 資金管理中心 研發(fā)部 經(jīng)營(yíng)部 工程管理部 招標(biāo)采購(gòu)中心 合同預(yù)算部 網(wǎng)絡(luò)部 人力資源部 法務(wù)部 客服中心 市場(chǎng)研究、土地談判、前期策劃 規(guī)劃局、立項(xiàng)、證照辦理 總建筑師負(fù)責(zé)，每個(gè)項(xiàng)目實(shí)行責(zé)任建筑師制 總工負(fù)責(zé)制 設(shè)計(jì)管理部 合同起草、審核、執(zhí)行、監(jiān)約，做工程預(yù)算 信息化平臺(tái)建立維護(hù) 1 2 3 4 5 6 特點(diǎn)： 公司所有項(xiàng)目影響由 置地經(jīng)濟(jì)公司承擔(dān)。預(yù)算 人力資源、行政、信息等功能集合 集團(tuán) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 62 組織架構(gòu)特點(diǎn)： 最早提出職業(yè)經(jīng)理人理念的企業(yè)，倡導(dǎo)職業(yè)化管理 管理較規(guī)范 集團(tuán)本部為投資決策中心，從事戰(zhàn)略高度事宜 各地區(qū)為法人治理機(jī)制企業(yè)，通過(guò)產(chǎn)權(quán)控制 分公司授權(quán)較大，機(jī)構(gòu)盡量簡(jiǎn)單，總部提供支持和監(jiān)約功能 人力資源管理非常重視，強(qiáng)調(diào)人員的輪崗和晉