【正文】 報(bào)編 制與 發(fā) 布投 資 管理項(xiàng) 目 層 面運(yùn) 營 管理方案 擴(kuò) 初 施工 圖 施工 營銷 竣工交付 評 估 總結(jié)項(xiàng) 目策劃項(xiàng) 目 經(jīng)營分析與收益 測 算項(xiàng) 目 階 段性成果 編制與 評審項(xiàng) 目 計(jì) 劃編 制與 進(jìn)度管理產(chǎn) 品配置標(biāo) 準(zhǔn)制定與 調(diào) 整目 標(biāo) 成本管理與跟蹤重要 評審會(huì) 議 ——1+2+1次項(xiàng) 目投 資評審報(bào) 告項(xiàng) 目策劃、 設(shè)計(jì) 成果、 營銷 策劃成果 項(xiàng) 目 過 程成果 調(diào) 整更新 /監(jiān) 控項(xiàng) 目后 評估 報(bào) 告項(xiàng) 目 測 算可研版項(xiàng) 目 測 算策劃版項(xiàng) 目 測 算方案版 項(xiàng) 目 測 算（ 調(diào) 整更新版）項(xiàng) 目 經(jīng)營分析 總結(jié)項(xiàng) 目 總 體計(jì) 劃可研版項(xiàng) 目 總 體計(jì) 劃策劃版項(xiàng) 目 總 體計(jì) 劃方案版項(xiàng) 目 總 體 計(jì) 劃（ 調(diào) 整更新版）產(chǎn) 品配置標(biāo) 準(zhǔn)可研版產(chǎn) 品配置標(biāo) 準(zhǔn)策劃版產(chǎn) 品建造標(biāo) 準(zhǔn)產(chǎn) 品建造 標(biāo) 準(zhǔn)（ 調(diào) 整更新版）成本 測 算可研版成本 測 算策劃版成本 測 算（目 標(biāo) 版）成本 測 算（ 調(diào) 整更新版）項(xiàng) 目 獲 取前 3天召開 評審 會(huì)項(xiàng) 目 獲 取后 15天內(nèi)召開 項(xiàng) 目啟 動(dòng) 地項(xiàng) 目 獲 取后 6075天內(nèi)召開 項(xiàng)目 經(jīng)營 方案 評審 交底會(huì)后 評 估會(huì)議房地 產(chǎn)項(xiàng) 目主要 評 價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)緯度指標(biāo) 收益類：效率類：資產(chǎn)類：資金類：凈利潤 /結(jié)轉(zhuǎn)收入 /結(jié)轉(zhuǎn)成本銷售凈利潤率 /投資收益率 IRR/成本利潤率NPV經(jīng)營性現(xiàn)金流 /資金平衡時(shí)間客戶緯度指標(biāo) 項(xiàng)目品牌：客戶滿意度：知名度 /認(rèn)知度 /美譽(yù)度規(guī)劃設(shè)計(jì) /銷售服務(wù) /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務(wù) /工程維修等的 客戶滿意度經(jīng)營緯度指標(biāo) 進(jìn)度：質(zhì)量：安全：專業(yè)：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成設(shè)計(jì)圖紙、工程質(zhì)量等是否發(fā)生重大安全事故銷售目標(biāo) 的達(dá)成、 成本目標(biāo) 的達(dá)成能力緯度指標(biāo) 人員的培養(yǎng)、人員能力的提高知識的貢獻(xiàn)程度、利于后續(xù)項(xiàng)目管理的提升關(guān) 鍵績 效指 標(biāo)庫什么是運(yùn) 營 管理？運(yùn) 營 管理就是 對 運(yùn) 營過 程的 計(jì) 劃、 組織 、 實(shí) 施和控制，是與 產(chǎn) 品生 產(chǎn) 和服 務(wù)創(chuàng) 造密切相關(guān)的各 項(xiàng) 管理工作的 總稱。運(yùn) 營 管理也可以指 為對 生 產(chǎn) 和提供公司主要的 產(chǎn) 品和服務(wù) 的系 統(tǒng)進(jìn) 行 設(shè)計(jì) 、運(yùn)行、 評 價(jià)和改 進(jìn) ?！康?產(chǎn)項(xiàng) 目目 標(biāo)（ 財(cái)務(wù) 、客 戶 、運(yùn) 營 、能力等目 標(biāo)）運(yùn)營管理人 +錢 +土地運(yùn) 營 管理管什么？—— 通 過 “以 終為 始 ”的管理手段，管理好影響 項(xiàng) 目開 發(fā)經(jīng)營 目標(biāo)實(shí)現(xiàn) 的 各關(guān) 鍵 要素明確項(xiàng)目基準(zhǔn)開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)預(yù)定項(xiàng)目基準(zhǔn)開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)運(yùn) 營 管理管理范 圍 管理手段 管理目 標(biāo)項(xiàng) 目 經(jīng)營 管理 參與投 資 決策， 實(shí) 施全 過 程 項(xiàng) 目收益跟蹤科學(xué)決策，降低投 資風(fēng)險(xiǎn) ； 項(xiàng) 目收益控制項(xiàng) 目成果管理 項(xiàng) 目各 階 段的成果 +項(xiàng)目后 評 估成果降低運(yùn) 營風(fēng)險(xiǎn) ，提升項(xiàng) 目 質(zhì) 量進(jìn) 度 計(jì) 劃管理 項(xiàng) 目 計(jì) 劃、管理 計(jì) 劃 提升 項(xiàng) 目運(yùn) 營 效率運(yùn) 營 決策管理 會(huì) 議 管理 提高決策效率目 標(biāo) 成本管理 目 標(biāo) 成本、 動(dòng)態(tài) 成本的跟蹤與分析成本目 標(biāo) 的 動(dòng)態(tài) 即 時(shí)控制運(yùn) 營 信息管理 運(yùn) 營報(bào) 告 降低運(yùn) 營風(fēng)險(xiǎn) ，提高信息溝通效率資 金、 預(yù) 算管理 預(yù) 算的 編 制及流 動(dòng) 控制防范 資 金 風(fēng)險(xiǎn) ，提高資 金使用效率。 。周期： 項(xiàng) 目 動(dòng) 作 時(shí)間長216。方式： 并行、交叉運(yùn)作多216。結(jié) 果： 一次性， 遺 憾多項(xiàng) 目投 資論證階 段流程項(xiàng) 目 設(shè)計(jì) 管理 階 段流程項(xiàng) 目工程管理 階 段流程項(xiàng) 目入伙管理 階 段流程項(xiàng) 目 營銷 管理 階 段流程房地 產(chǎn)項(xiàng) 目的特點(diǎn)決定了房地 產(chǎn) 企 業(yè) 關(guān)注 “進(jìn) 度 ”，關(guān)注 “計(jì) 劃管理 ”由于 項(xiàng) 目開 發(fā) 周期的拖 長 ，房地 產(chǎn) 投 資 的機(jī)會(huì) 風(fēng)險(xiǎn) 會(huì)加大進(jìn) 度 時(shí)間 ，是 影響管理 費(fèi) 用和 財(cái)務(wù)費(fèi) 用 高低的一個(gè)決定因素進(jìn) 度 時(shí)間 ，是 影響 項(xiàng) 目 IRR的重要因素之一，而 IRR是大部分企 業(yè) 作 為項(xiàng) 目投資 決策的重要依據(jù)房地 產(chǎn)項(xiàng) 目內(nèi)外部接口多， 協(xié) 同與 協(xié)調(diào) 非常繁 雜計(jì) 劃管理的 過 程，是房地 產(chǎn)項(xiàng) 目系 統(tǒng) 分析和 風(fēng)險(xiǎn) 分析的 過 程案例：金地北京 “格林小 鎮(zhèn) ”一期延期交付引起 業(yè) 主投 訴 及索 賠主要原因：計(jì) 劃管理不善工程因 質(zhì) 量 問題 造成的返工因市政、道路、園林景 觀 工程 組織 不當(dāng)外部 環(huán) 境的影響計(jì) 劃管理的根本是什么？—— 計(jì) 劃管理的根本不是制 訂計(jì) 劃本身，而是 為 了 實(shí)現(xiàn) 有效管理（梳理指 導(dǎo) 工作 +系 統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) 分析 +過 程推 進(jìn) +結(jié) 果考核）五個(gè)關(guān) 鍵 要素組織 保障， 責(zé) 任明確項(xiàng) 目關(guān) 鍵 目 標(biāo)及 時(shí) 地 過 程 跟蹤與 預(yù) 警結(jié) 果 考核與 績 效 驅(qū)動(dòng)全 員 、全程 的 計(jì) 劃管理①②③④⑤第二部分如何建立 計(jì) 劃管理體系如何 編 制 項(xiàng) 目 總 體 計(jì) 劃及 項(xiàng) 目 專項(xiàng)計(jì) 劃如何 編 制及管理月度 /年度 計(jì) 劃 計(jì) 劃的 監(jiān) 控與 預(yù) 警 計(jì) 劃 執(zhí) 行狀況的 評 估考核 計(jì) 劃管理 難 點(diǎn)及 對 策如何建立 計(jì) 劃管理體系建立 計(jì) 劃管理體系的目 標(biāo)匹配性 完整性 層 次性 可控性p與企 業(yè) 的管理思想和 戰(zhàn)備導(dǎo) 向匹配p與管控模式匹配p與企 業(yè) 管理水平、人 員 素 質(zhì) 匹配p要覆蓋 預(yù) 定的各管理 階 段：中期 規(guī) 劃，年度，季 /月 報(bào)計(jì) 劃等p要覆蓋 項(xiàng) 目開發(fā) 全 過 程的 業(yè)務(wù)活 動(dòng)p要全 員 覆蓋p需要建立自上而下的 層級p逐 級細(xì) 分p管理 計(jì) 劃支持項(xiàng) 目 計(jì) 劃p計(jì) 劃的模版及工具p可供參考的工作周期p適用性案例：集 團(tuán) 三 級計(jì) 劃體系 ——運(yùn) 營 管控型集 團(tuán)級 集 團(tuán)發(fā) 展 戰(zhàn)備規(guī) 劃 /3年 經(jīng)營規(guī)劃層級 項(xiàng) 目 計(jì) 劃體系 管理 計(jì) 劃體系一 級 項(xiàng) 目 總 控 經(jīng)營計(jì) 劃（含關(guān) 鍵節(jié) 點(diǎn) 計(jì) 劃及 經(jīng)營 指 標(biāo) ）公司 計(jì) 劃 /年度 計(jì) 劃二 級 項(xiàng) 目 總 體開 發(fā)進(jìn) 度 計(jì) 劃 部 門計(jì) 劃 /季度、月度 計(jì) 劃三 級 項(xiàng) 目 專項(xiàng)計(jì) 劃（工程、 設(shè)計(jì) 、招 標(biāo) 、營銷 、示范區(qū)、 樣 板 間 等等）員 工 計(jì) 劃 /月度、周度 計(jì) 劃某集 團(tuán)戰(zhàn) 略 規(guī) 劃 簡單 版部 門 年度關(guān) 鍵業(yè)績 指 標(biāo)某公司年度關(guān) 鍵業(yè)績 指 標(biāo)某 項(xiàng) 目 總 體開 發(fā)經(jīng)營計(jì) 劃某 項(xiàng) 目 總 體開 發(fā)進(jìn) 度 計(jì) 劃某 項(xiàng) 目售樓 處 裝修 專項(xiàng)計(jì) 劃案例：集 團(tuán) 三 級計(jì) 劃體系 ——操作管控型集 團(tuán)級 年度 經(jīng)營計(jì) 劃 /3年 經(jīng)營計(jì) 劃層級 項(xiàng) 目 計(jì) 劃體系 管理 計(jì) 劃體系一 級 項(xiàng) 目 總 控 經(jīng)營計(jì) 劃（含關(guān) 鍵節(jié) 點(diǎn) 計(jì) 劃+經(jīng)營 指 標(biāo) ）公司 計(jì) 劃 /年度 計(jì) 劃二 級 項(xiàng) 目 總 體