【正文】 ■ 針對(duì)成本管理體系的管理 區(qū)域成本信息共享管理維護(hù)操作流程 ■ ■ 針對(duì)全區(qū)域成本信息 目標(biāo)成本調(diào)整作業(yè)流程 ■ ■ 明確如何調(diào)整成本目標(biāo) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 93 案例 —— 流程清單 流程模塊 流程名稱 流程狀態(tài) 主流程 子流程 新增 修改 流程說(shuō)明 監(jiān)控（ 1） 工作及服務(wù)質(zhì)量控制流程 ■ ■ 明確如何檢查工作服務(wù)質(zhì)量 人力資源管理（ 9） 人力資源管理流程 ■ ■ 明確人力資源管理事項(xiàng) 人力資源規(guī)劃作業(yè)流程 ■ ■ 針對(duì)規(guī)劃的過(guò)程 招聘管理作業(yè)流程 ■ ■ 明確招聘手續(xù) 適用與轉(zhuǎn)正作業(yè)流程 ■ ■ 明確使用、轉(zhuǎn)正手續(xù) 績(jī)效考核流程 ■ ■ 明確考核過(guò)程 培訓(xùn)計(jì)劃作業(yè)流程 ■ ■ 明確培訓(xùn)的制定過(guò)程 培訓(xùn)實(shí)施作業(yè)流程 ■ ■ 明確培訓(xùn)實(shí)施過(guò)程 培訓(xùn)評(píng)估作業(yè)流程 ■ ■ 明確培訓(xùn)評(píng)估過(guò)程 離職審批及手續(xù)辦理作業(yè)流程 ■ ■ 明確離職手續(xù) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 94 案例 —— 流程清單 流程模塊 流程名稱 流程狀態(tài) 主流程 子流程 新增 修改 流程說(shuō)明 資產(chǎn)管理（ 5） 資產(chǎn)管理流程 ■ ■ 明確資產(chǎn)管理的事項(xiàng) 固定資產(chǎn)管理作業(yè)流程 ■ ■ 針對(duì)固定資產(chǎn) 低值易耗品管理作業(yè)流程 ■ ■ 針對(duì)低值易耗品 樣板間物品管理作業(yè)流程 ■ ■ 針對(duì)樣板間物品 工作資源配置作業(yè)流程 ■ ■ 針對(duì)工作資源配置的管理 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 95 案例 —— 流程清單 流程模塊 流程名稱 流程狀態(tài) 主流程 子流程 新增 修改 流程說(shuō)明 資產(chǎn)管理（ 5） 資產(chǎn)管理流程 ■ ■ 明確資產(chǎn)管理的事項(xiàng) 固定資產(chǎn)管理作業(yè)流程 ■ ■ 針對(duì)固定資產(chǎn) 低值易耗品管理作業(yè)流程 ■ ■ 針對(duì)低值易耗品 樣板間物品管理作業(yè)流程 ■ ■ 針對(duì)樣板間物品 工作資源配置作業(yè)流程 ■ ■ 針對(duì)工作資源配置的管理 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 96 基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng) 業(yè)務(wù)流程 業(yè)務(wù)流程是指產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)流程，例如： 市場(chǎng)調(diào)研流程 產(chǎn)品開(kāi)發(fā)流程 施工管理流程 銷售流程 包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生受益的核心作業(yè) 管理支持流程 支持流程為其它流程提供基本的框架 和底層基礎(chǔ) 沒(méi)有這些管理支持流程，核心流程不 可能有效運(yùn)作 客戶 立項(xiàng)階段流程 策劃階段流程 設(shè)計(jì)階段流程 發(fā)包階段流程 施工階段流程 竣工階段流程 成本管理流程 人力資源管理流程 財(cái)務(wù)預(yù)算流程 …… 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 97 ***地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單 73個(gè) 部門(mén)名稱 文件編號(hào) 文件名稱 表格編號(hào) 表格名稱 項(xiàng)目發(fā)展部 項(xiàng)目論證流程 可行性研究報(bào)告框架 舊城改造方案流程 地塊市場(chǎng)分析報(bào)告 可研報(bào)告 初步規(guī)劃方案 綜合匯報(bào)材料 改造協(xié)議書(shū) 產(chǎn)品定位策劃管理流程 樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)查表 初步產(chǎn)品建議書(shū) 產(chǎn)品建議建議書(shū) 開(kāi)發(fā)部 項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建管理流程 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 98 ***地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單 73個(gè) 部門(mén)名稱 文件編號(hào) 文件名稱 表格編號(hào) 表格名稱 方案設(shè)計(jì)部 產(chǎn)品規(guī)劃概念設(shè)計(jì)管理流程 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)供應(yīng)商信息記錄表 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)供應(yīng)商審批表 項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)計(jì)劃書(shū) 概念性方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 概念性方案設(shè)計(jì)邀請(qǐng)函 方案設(shè)計(jì)管理流程（規(guī)劃設(shè)計(jì)） 方案設(shè)計(jì)管理流程（單體） 方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)（規(guī)劃設(shè)計(jì)） 設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)聯(lián)系單 設(shè)計(jì)評(píng)審表 圖紙文件發(fā)放登記表 圖紙存檔登記表 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 99 ***地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單 73個(gè) 部門(mén)名稱 文件編號(hào) 文件名稱 表格編號(hào) 表格名稱 室內(nèi)設(shè)計(jì)部 設(shè)計(jì)招標(biāo)邀請(qǐng)函 室內(nèi)設(shè)計(jì)合同 設(shè)計(jì)工作聯(lián)系函 設(shè)計(jì)方案評(píng)審意見(jiàn) 圖紙文件發(fā)放登記表 圖紙存檔登記表 設(shè)計(jì)變更單 材料選樣管理流程 建筑材料選樣報(bào)告 項(xiàng)目部 項(xiàng)目籌劃管理流程 項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 項(xiàng)目計(jì)劃 各部門(mén)計(jì)劃 項(xiàng)目進(jìn)度總控計(jì)劃 施工組織設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 100 ***地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單 73個(gè) 部門(mén)名稱 文件編號(hào) 文件名稱 表格編號(hào) 表格名稱 項(xiàng)目部 項(xiàng)目工程管理流程 物業(yè)移交單 分戶質(zhì)量檢測(cè)表 項(xiàng)目工程驗(yàn)收管理流程 工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 設(shè)備材料驗(yàn)收管理流程 設(shè)備材料驗(yàn)收移交單 項(xiàng)目工程進(jìn)度管理流程 項(xiàng)目進(jìn)度總控制計(jì)劃 月工程進(jìn)度統(tǒng)計(jì)表 工程月進(jìn)度申報(bào)表 工作聯(lián)系單 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 101 ***地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單 73個(gè) 部門(mén)名稱 文件編號(hào) 文件名稱 表格編號(hào) 表格名稱 項(xiàng)目部 項(xiàng)目工程質(zhì)量管理流程 工程質(zhì)量月報(bào)表 質(zhì)量檢查分析報(bào)告 工程質(zhì)量事故報(bào)告 項(xiàng)目工程質(zhì)量總結(jié) 項(xiàng)目工程安全管理流程 安全文明檢查記錄表 安全文明施工評(píng)價(jià)表 調(diào)查報(bào)告 事故報(bào)告 工程審計(jì)部 工程稽查管理流程 工程稽查整改通知單 月度工程安全形象檢查評(píng)分表 月度工程質(zhì)量控制檢查評(píng)分表 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 102 ***地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單 73個(gè) 部門(mén)名稱 文件編號(hào) 文件名稱 表格編號(hào) 表格名稱 《 新項(xiàng)目成本估算 》 無(wú)表格 《 新項(xiàng)目成本測(cè)算 》 無(wú)表格 《 新項(xiàng)目成本預(yù)算 》 無(wú)表格 《 工程造價(jià)控制的后評(píng)估報(bào)告 》無(wú)表格 財(cái)務(wù)部 預(yù)售管理流程 部門(mén)資金預(yù)算表 銷售回籠資金預(yù)算表 銷售部門(mén)月度銷售和回籠資金情況表 財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行反饋月報(bào) 公司預(yù)算年度分析報(bào)告 銷售收款管理 保證書(shū) 承諾書(shū) 1 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 103 ***地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單 73個(gè) 部門(mén)名稱 文件編號(hào) 文件名稱 表格編號(hào) 表格名稱 財(cái)務(wù)部 銷售收款管理 承諾書(shū) 2 承諾書(shū) 3 發(fā)票（收據(jù)）遺失聲明 委托書(shū) 工程扣款管理流程 扣款通知單 付款管理流程 人力資源部 年度人力資源規(guī)劃 員工招聘管理流程 人員增補(bǔ)計(jì)劃申請(qǐng)表 應(yīng)聘人員基本情況表 應(yīng)聘人員初試意見(jiàn)表 應(yīng)聘人員復(fù)試意見(jiàn)表 人員薪酬通知書(shū) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 104 ***地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單 73個(gè) 部門(mén)名稱 文件編號(hào) 文件名稱 表格編號(hào) 表格名稱 人力資源部 培訓(xùn)計(jì)劃管理流程 培訓(xùn)資源建議書(shū) 培訓(xùn)需求調(diào)查表 部門(mén)培訓(xùn)需求匯總表 公司培訓(xùn)需求匯總表 培訓(xùn)實(shí)施管理流程 培訓(xùn)課程報(bào)名表 培訓(xùn)課程通知書(shū) 培訓(xùn)積分記錄匯總表 計(jì)劃外培訓(xùn)申請(qǐng)表 培訓(xùn)評(píng)估管理流程 培訓(xùn)評(píng)估調(diào)查表 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 105 （二）系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過(guò)程與工作協(xié)調(diào) 運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則 有效性 (Effective) 高效性 (Efficient) 適應(yīng)性 (Adaptable) 有效性強(qiáng)調(diào)的是結(jié)果 即結(jié)果有效，是指達(dá) 成高績(jī)效的流程目標(biāo) 的程度，卓越的流程 應(yīng)該能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的 績(jī)效目標(biāo)，這就要求 “ 做正確的事情 ” 高效性強(qiáng)調(diào)的是過(guò)程 即過(guò)程效率，是指以 最低的成本或的有效 的結(jié)果，這就要求 “ 正確地做事情 ” 適應(yīng)性強(qiáng)調(diào)的是持續(xù) 即持續(xù)適應(yīng)，是指在 不同的環(huán)境下（內(nèi)外 部環(huán)境）能夠保持有 效和高效（一定的流 程寬度和靈活性） 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 106 第一階段，業(yè)務(wù)關(guān)系的清晰化 第二階段，實(shí)現(xiàn)流程運(yùn)營(yíng)的規(guī)范化 第三階段，過(guò)程及結(jié)果的標(biāo)準(zhǔn)化，量化衡量指標(biāo) 第四階段，正式形成流程文件 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 107 —— 運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)文件不能覆蓋所有的業(yè)務(wù)要求 —— 必要時(shí)需要業(yè)務(wù)規(guī)范文件的支持 —— 規(guī)范文件強(qiáng)調(diào)的是能做什么，不能做什么，流程文件關(guān)注的是如何做 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 108 案例 1—— 集團(tuán)公司成本管理的職能 管理職能： 經(jīng)營(yíng)層面：立項(xiàng)與資金審批，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)確定（集團(tuán)確定收益要求及時(shí)間） 管理層面：人力資源與考核（針對(duì)下派人員，包括總經(jīng)理、總監(jiān)、建筑、財(cái)務(wù)、成本部經(jīng)理、學(xué)生招聘與培養(yǎng)）；統(tǒng)一架構(gòu)、管理制度與流程、作業(yè)指導(dǎo) 業(yè)務(wù)層面：管理、監(jiān)控與服務(wù) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 109 案例 1—— 集團(tuán)公司成本管理的職能 具體操作： 目標(biāo)評(píng)審 （ 立項(xiàng)及方案階段 —— 審批） 動(dòng)態(tài)監(jiān)控（集團(tuán)成本月報(bào)） 參與重大招標(biāo)（鋁合金、總包、電梯） 戰(zhàn)略采購(gòu)（與技術(shù)部協(xié)作） 地區(qū)成本基準(zhǔn)（考察分析，與地方一起） 標(biāo)準(zhǔn)合同、招標(biāo)文件 成本控制研究（設(shè)計(jì)階段、含鋼量） 信息化平臺(tái)建設(shè)與推廣 項(xiàng)目年度月度檢查評(píng)分（評(píng)分表） 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 110 五、房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的特殊性 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理的特殊性 111 集團(tuán)公司的組織架構(gòu) 公司性質(zhì)： 項(xiàng)目 —— 公司 —— 區(qū)域 —— 集團(tuán) 管理定位： 運(yùn)行管理、戰(zhàn)略管理、財(cái)務(wù)管理 公司規(guī)模： 從小到大，機(jī)構(gòu)從簡(jiǎn)單到復(fù)雜 發(fā)展階段： 初識(shí) —— 擴(kuò)張 —— 穩(wěn)定 —— 提升 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理的特殊性 112 三種形式： 運(yùn)營(yíng)管控：組織與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)相關(guān)的環(huán)節(jié) 戰(zhàn)略管控：主要資源：人、財(cái)、項(xiàng)目 財(cái)務(wù)管控：投資與財(cái)務(wù) 如何確立： 形成過(guò)程：項(xiàng)目 —— 公司 —— 區(qū)域 —— 集團(tuán) 授權(quán)程度：先集權(quán)、后放權(quán) 取決因素：區(qū)域性與管理能力，效率與控制力 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理的特殊性 113 六、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系的設(shè)計(jì)常見(jiàn)問(wèn)題