【正文】 Horton企業(yè)概況 概況 ◇ 成立于 1978年，是美國(guó)四大房地產(chǎn)公司中成立最晚的，但也是發(fā)展最迅速的，短短 20多年就走完了其他三家 50年的路，成為美國(guó)售房量最大的公司 ◇ Horton主要從事首次置業(yè)、二次置業(yè)居民住房業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù) ◇ 2021年銷(xiāo)售額達(dá)到 89億美元，利潤(rùn) ，在 22個(gè)州 44個(gè)市場(chǎng)開(kāi)展業(yè)務(wù)。 Horton公司對(duì)價(jià)值鏈前后兩端的控制，使其能夠?qū)Ｗ⒂谙蝾櫩吞峁┯形Φ漠a(chǎn)品，減少公司的管理成本，提高公司的運(yùn)營(yíng)效率，從而實(shí)現(xiàn)快速的擴(kuò)張行動(dòng)。 第二階段 1971年－ 1983年： 上市，地域擴(kuò)張 1971年， Lennar公司在紐約證交所上市。將土地確認(rèn)、社區(qū)開(kāi)發(fā)、住房設(shè)計(jì)、住房建設(shè)、住房營(yíng)銷(xiāo)和銷(xiāo)售等具體權(quán)力下放給各地分支機(jī)構(gòu)，公司總部在公司整體戰(zhàn)略、土地并購(gòu)和獲取、風(fēng)險(xiǎn)控制、融資、現(xiàn)金流管理、信息系統(tǒng)等決策方面保持總體的控制和把握。 Lennar認(rèn)為，并購(gòu)資產(chǎn)的價(jià)值在于良好的定位，資產(chǎn)的流動(dòng)性根植于持續(xù)穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債管理。 第三階段 1984年 1995年 ：從金融服務(wù)到“有機(jī)多元化” 已擁有 6個(gè)房地產(chǎn)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不同的房地產(chǎn)金融服務(wù)業(yè)務(wù)， 90年 代的“有機(jī)多元化”戰(zhàn)略力圖打造綜合服務(wù)能力，尤其是通過(guò)不斷地完善、 拓展金融服務(wù)以支持公司的規(guī)模擴(kuò)張。公司有 48個(gè)單獨(dú)的運(yùn)營(yíng)單元，第二是直接的激勵(lì)機(jī)制。 Horton公司抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，從 1999年開(kāi)始關(guān)注活躍長(zhǎng)者市場(chǎng)，提供多元化的產(chǎn)品線(xiàn)。第三，最為重要的是， Centex提醒同自己合作的每一個(gè)客戶(hù)也要 遵循商業(yè)行為準(zhǔn)則。 Centex公司提出客戶(hù)滿(mǎn)意的 5大關(guān)鍵：客戶(hù)付款前保證 100%的竣工率；關(guān)注客戶(hù)管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)建設(shè)；把客戶(hù)的房屋的美觀(guān)度最大化；提供卓越的售后保證；領(lǐng)導(dǎo)者參與客戶(hù)滿(mǎn)意度工作。 主營(yíng) 業(yè)務(wù) — 首次置業(yè)、二次置業(yè)、三次置業(yè)住房 — 老年人住房 /國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng) — 地產(chǎn)金融服務(wù)、建筑材料生產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù) 價(jià)值觀(guān) ◇ 在最佳的地點(diǎn)為居住者提供超一流的住房和服務(wù)！ ◇公司的口號(hào)：一旦加入我們的家庭（購(gòu)買(mǎi) Pulte住房），客戶(hù)就將享有 Pulte提 供的終生服務(wù)！ 業(yè)績(jī) 作為美國(guó)最優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司， Pulte Homes公司保持了 53年的持續(xù)盈利，在近 十年間保持了兩倍于市場(chǎng)的銷(xiāo)售增長(zhǎng)，銷(xiāo)售規(guī)模從 1992年的 長(zhǎng)到 2021年的 。 — 高度專(zhuān)業(yè)化。 80年代以來(lái)，香港房地產(chǎn)業(yè)已逐漸為大集團(tuán)所壟斷， 長(zhǎng)江實(shí)業(yè) 、 新鴻基地產(chǎn) 、 新世界發(fā)展 、 恒基兆業(yè) 、 合和 、 太古 、 九龍倉(cāng) 等最大的 10家地產(chǎn)集團(tuán)的市值約占地產(chǎn)建筑類(lèi)上市公司總市值的七成，開(kāi)發(fā)量約占總開(kāi)發(fā)量的 80%左右，市場(chǎng)集中度相當(dāng)高。 即開(kāi)發(fā)商利用大量銀行資金拿地、蓋房、銷(xiāo)售、物管一條龍式的斂財(cái)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，可稱(chēng)作 “ 全能開(kāi)發(fā)商 ” 。 香港擁有 660萬(wàn)人口，卻只是 1070平方公里的彈丸之地，而作為中國(guó)人口高密度最高的上海， 1700萬(wàn)人卻擁有 6340平方公里。企業(yè)在綜合權(quán)衡資源和能力的情況下，進(jìn)入哪個(gè)區(qū)域、哪個(gè)城市，已成為一項(xiàng)重要的戰(zhàn)略選擇。 ? 贏(yíng)利模式設(shè)計(jì) ：收入來(lái)源、收入分配等，如企業(yè)從哪里獲得收入，獲得收入的形式有哪幾種，這些收入以何種形式和比例在產(chǎn)業(yè)鏈中分配，企業(yè)是否對(duì)這種分配有話(huà)語(yǔ)權(quán)。 ? 組織模式 ：企業(yè)如何建立先進(jìn)的管理控制模型，比如建立面向客戶(hù)的組織結(jié)構(gòu)，通過(guò)企業(yè)信息系統(tǒng)構(gòu)建數(shù)字化組織等。 – 整合企業(yè)的所有資源，集中投入在本地市場(chǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)，放棄異地投資和大規(guī)模多元化發(fā)展目標(biāo)，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)地位，主動(dòng)適應(yīng)更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，爭(zhēng)取競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán) 聯(lián)盟戰(zhàn)略 – 利用企業(yè)熟悉本地市場(chǎng)和公關(guān)、政府等方面的優(yōu)勢(shì)，與先進(jìn)的企業(yè)或者強(qiáng)大的外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，或者選擇并購(gòu)、交互持股、整體出售等方式，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，力求”雙贏(yíng)“的結(jié)果 22 ? 房企商業(yè)模式選擇三原則 ? 香港模式 ? 美國(guó)模式 23 什么是香港模式 所謂的香港模式，即綜合開(kāi)發(fā)模式，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全部流程，從買(mǎi)地、建造、賣(mài)房、管理都由一家開(kāi)發(fā)商獨(dú)立完成，房子建好后，地產(chǎn)公司不持有物業(yè)，直接出售。 作為亞太地區(qū)的國(guó)際貿(mào)易、金融和航運(yùn)中心，城邦經(jīng)濟(jì)的特性使港府財(cái)政倚重房地產(chǎn)業(yè)。 1953年，在香港嚴(yán)重供小于求的買(mǎi)方市場(chǎng)下，李嘉誠(chéng)首創(chuàng)賣(mài)樓花的游戲規(guī)劃，從而在資金要求上大大降低了開(kāi)發(fā)商的入行門(mén)檻，有效促進(jìn)了開(kāi)發(fā)速度和開(kāi)發(fā)規(guī)模。 美國(guó)模式的本質(zhì)特征，是以實(shí)際研究消費(fèi)群的購(gòu)買(mǎi)力及需求細(xì)分為 經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向。 美國(guó)模式的背景和特點(diǎn) 31 — 融資多元化。 新階段 2021年－至今：擴(kuò)張進(jìn)行時(shí)，精確制導(dǎo)與客戶(hù)通吃 04年策略：產(chǎn)品的規(guī)格化、采購(gòu)流程化、更先進(jìn)的系統(tǒng)整合 05年策略：顧客細(xì)分流程化、目標(biāo)產(chǎn)業(yè)的垂直整合、供應(yīng)鏈管理 06年策略：平穩(wěn)的生產(chǎn)流程、提高物流管理水平 35 ◇ Pulte Homes的最佳實(shí)踐 ? 始終堅(jiān)持 “ 能力第一，機(jī)會(huì)第二 ” 。 以上調(diào)整讓 Centex公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)更加全面， Centex公司目前已經(jīng)形成從 建材、建筑服務(wù)、建筑、金融服務(wù)到物業(yè)服務(wù)一條龍的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)。 Centex公司的努力獲得了顯著的回報(bào)。 ? 價(jià)值鏈專(zhuān)業(yè)化 Horton公司只控制價(jià)值鏈的前后兩端：專(zhuān)注于設(shè)計(jì)、質(zhì)量和售后服務(wù)的控制。 ◇ 公司于 1971年在紐約上市，總資產(chǎn)逾 67億美元，年?duì)I收逾 89億美元，年銷(xiāo)售房屋 ，雇員超過(guò)一萬(wàn)人，在東部、中部、西部的 24個(gè)州開(kāi)展業(yè)務(wù)。 Lennar公司向客戶(hù)承諾： I Care。