養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式研究(編輯修改稿)
2025-05-27 13:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 泰康之家商業(yè)模式建立 24 分析： 中國房產(chǎn)企業(yè) TOP 10中，以資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為贏面的企業(yè)共占六成。 TOP 5中，除中海地產(chǎn)外，均以高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、低銷售利潤率為特點。 而綜合中海地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、龍湖地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等企業(yè)近年財務(wù)表現(xiàn)可以看到， 2022年上半年以來，各家銷售利潤率均有不同程度的下滑。 可以看到，目前市場環(huán)境下，單一依靠銷售利潤率拉動 ROE增長并不是最理想的選擇，要重點著眼資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)策略：實證案例研究 ：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要 以恒大地產(chǎn)發(fā)展為例 萬科地產(chǎn) 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 中海地產(chǎn) 銷售利潤率 保利地產(chǎn) 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 恒大地產(chǎn) 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 綠地地產(chǎn) 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 綠城地產(chǎn) 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 金地地產(chǎn) 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 合生創(chuàng)展 銷售利潤率 龍湖地產(chǎn) 銷售利潤率 招商地產(chǎn) 銷售利潤率 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)策略：實證案例研究 ：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要 以恒大地產(chǎn)發(fā)展為例 25 分析： 恒大地產(chǎn)財務(wù)特征 ? 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、銷售額、利潤額增長迅速，年復合增長率高 ? 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率增長迅速（顯著特征） ? 資產(chǎn)負債率高 當?shù)禺a(chǎn)市場處于相對成熟和均衡的狀態(tài)下，各個企業(yè)的產(chǎn)品及銷售凈利率都將趨同至一個相對較低的標準，在無明顯的產(chǎn)品創(chuàng)新 /成本控制的前提下，即使主流品牌房企均很難獲得超額利潤，因此資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和杠桿比率的動態(tài)調(diào)整是影響企業(yè)經(jīng)營效率的核心 ROE = 銷售凈利率 * 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 * 杠桿比率 = 代表企業(yè)：龍湖，華潤 = 代表企業(yè)：恒大，萬科 基于杜邦分析法，提高凈資產(chǎn)收益率主要有兩方面思路：一是提高銷售凈利率，這類企業(yè)以龍湖、華潤為代表；而是提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，這類企業(yè)以恒大、萬科為代表。 泰康之家商業(yè)模式建立 26 分析： 選擇恒大地產(chǎn)作為標桿企業(yè)，最主要的原因是近年來的迅速發(fā)展。 2022年 2022年的 5年間，恒大銷售額從 20億飛躍至 527億。對恒大地產(chǎn)的研究，既可以為公司現(xiàn)階段快速發(fā)展提供思路，又可以為公司未來進一步發(fā)展提供指向。 從左圖中可以看到，恒大最顯著的優(yōu)勢在于高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。 2022年，恒大資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率達55%，超出萬科 26個百分點， ROE上升至 27%。 因此，針對公司現(xiàn)階段發(fā)展狀況，建議參考恒大的發(fā)展思路，通過高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率帶動ROE增長，以實現(xiàn)快速發(fā)展。 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)策略：實證案例研究 ：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要 以恒大地產(chǎn)發(fā)展為例 泰康之家商業(yè)模式建立 27 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)策略：實證案例研究 ：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要 Erickson破產(chǎn)思考 Erickson舉債大舉擴張 受金融危機影響，退休人群資產(chǎn)貶值，收入縮水，購買力下降；Erickson出現(xiàn)融資困難，房產(chǎn)貶值 Erickson社區(qū)銷量下滑，入住率下滑 Erickson社區(qū)收入持續(xù)下滑，根據(jù)美國 《 破產(chǎn)法 》 第十一章（ Chapter 11）申請破產(chǎn)保護 Erickson大部分資產(chǎn)被巴爾的摩紅杉資本投資有限責任公司（ Redwood Capital Investments LLC ）收購，并更名為 Erickson Living 泰康之家商業(yè)模式建立 28 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)策略：實證案例研究 ：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要 Erickson破產(chǎn)思考 分析： 金融危機之后，美國有相當數(shù)量的 CCRC社區(qū)面臨破產(chǎn)。當 Erickson的部分社區(qū)面臨低入住率導致經(jīng)營困難之時，部分已入住的客戶要求公司返還入門費，潛在入住的客戶擔心社區(qū)的經(jīng)營問題，推遲入住時間，導致 Erickson入門費收取更加困難，很多在建社區(qū)停工，為社區(qū)建設(shè)而發(fā)行的債券違約，導致美國最大的 CCRC社區(qū)快速的進入破產(chǎn)保護。 當經(jīng)濟周期上行時，基于市場對于預期價值的增加，高杠桿與低周轉(zhuǎn)率的財務(wù)規(guī)劃不會顯現(xiàn)出過高的風險，當經(jīng)濟周期下行及預期變化時，高杠桿和低周轉(zhuǎn)率將迅速將局部風險轉(zhuǎn)化為系統(tǒng)性風險 *另外在 Erickson破產(chǎn)保護過程中還發(fā)現(xiàn)仍然有運行質(zhì)量非常良好的社區(qū)，基本都位于經(jīng)濟中心城市周邊，雖然 CCRC社區(qū)在正常運行時服務(wù)屬性將決定經(jīng)營狀況，但在“退潮”的階段，地產(chǎn)經(jīng)驗仍然有效 泰康之家商業(yè)模式建立 29 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)策略：實證案例研究 ：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要 小結(jié) 分析： ? 銷售凈利潤率的提高主要依靠強大的成本管理能力和品質(zhì)管理能力實現(xiàn)，并依托成熟的企業(yè)和產(chǎn)品品牌，即使是成熟的地產(chǎn)發(fā)展商也需要非常長時間的積累 ? 或者提高銷售凈利潤率依托母公司的長期戰(zhàn)略孵化和強大的優(yōu)質(zhì)資源攫取能力（以華潤為例） ? 泰康之家作為傳統(tǒng)金融機構(gòu)附屬公司，在標準化資產(chǎn)的交易處臵有
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