養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式研究-在線瀏覽
2025-06-17 13:10本頁面
【正文】 son社區(qū)收入持續(xù)下滑，根據(jù)美國 《 破產(chǎn)法 》 第十一章（ Chapter 11）申請破產(chǎn)保護 Erickson大部分資產(chǎn)被巴爾的摩紅杉資本投資有限責任公司（ Redwood Capital Investments LLC ）收購，并更名為 Erickson Living 泰康之家商業(yè)模式建立 28 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)策略：實證案例研究 ：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要 Erickson破產(chǎn)思考 分析： 金融危機之后，美國有相當數(shù)量的 CCRC社區(qū)面臨破產(chǎn)。 當經(jīng)濟周期上行時，基于市場對于預(yù)期價值的增加，高杠桿與低周轉(zhuǎn)率的財務(wù)規(guī)劃不會顯現(xiàn)出過高的風險，當經(jīng)濟周期下行及預(yù)期變化時，高杠桿和低周轉(zhuǎn)率將迅速將局部風險轉(zhuǎn)化為系統(tǒng)性風險 *另外在 Erickson破產(chǎn)保護過程中還發(fā)現(xiàn)仍然有運行質(zhì)量非常良好的社區(qū)，基本都位于經(jīng)濟中心城市周邊，雖然 CCRC社區(qū)在正常運行時服務(wù)屬性將決定經(jīng)營狀況，但在“退潮”的階段，地產(chǎn)經(jīng)驗仍然有效 泰康之家商業(yè)模式建立 29 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)策略：實證案例研究 ：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要 小結(jié) 分析： ? 銷售凈利潤率的提高主要依靠強大的成本管理能力和品質(zhì)管理能力實現(xiàn)，并依托成熟的企業(yè)和產(chǎn)品品牌，即使是成熟的地產(chǎn)發(fā)展商也需要非常長時間的積累 ? 或者提高銷售凈利潤率依托母公司的長期戰(zhàn)略孵化和強大的優(yōu)質(zhì)資源攫取能力（以華潤為例） ? 泰康之家作為傳統(tǒng)金融機構(gòu)附屬公司，在標準化資產(chǎn)的交易處臵有較強優(yōu)勢 建議： ? 在近期通過資產(chǎn)標準化或證券化上發(fā)揮傳統(tǒng)優(yōu)勢，通過提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率建立競爭壁壘 ? 在遠期通過品質(zhì)控制成本管理和品牌建設(shè)進一步提升競爭力 通過會計處理或交易操縱相對容易 更為真實反映企業(yè)經(jīng)營的狀況 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 核心理念 30 來源： 《 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)宣傳材料“富足而退 〃 優(yōu)雅一生” 》 為中高端老年人群全能的養(yǎng)老服務(wù) ? 時間與空間 不同的生命階段和不同的地理區(qū)域 ? 服務(wù)類型 護理、醫(yī)療、財富管理等 全能養(yǎng)老服務(wù)的載體 泰康之家養(yǎng)老社區(qū) ? 空間上不同業(yè)態(tài)的動態(tài)組合 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 選址與產(chǎn)品模式 31 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 產(chǎn)品的規(guī)劃建筑特點 32 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 開發(fā)模式及交易結(jié)構(gòu) 33 分析： ? 與發(fā)展商合作，共同取地并降低資金投入 ? 銷售回款也作為投資回收的重要來源 ? 成立 SPV實現(xiàn)真實交易及破產(chǎn)隔離，并為未來的 ABS的實現(xiàn)提前制度安排 ? 開發(fā)公司及運營管理公司為獨立實體，分別不同的考核指標體系 ? 非核心服務(wù)業(yè)務(wù) /風險較大服務(wù)業(yè)務(wù) /不控制核心資源的服務(wù)業(yè)務(wù)全面外包 ? 建立與領(lǐng)先的醫(yī)療集團或護理集團的長期合作關(guān)系或股權(quán)投資 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 銷售模式及價值實現(xiàn)方式 34 分析： ? 根據(jù)不同的產(chǎn)品和產(chǎn)品組合選擇不同的銷售模式組合 ? 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)銷售按照住宅產(chǎn)品定價 ? 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品入門費定價按照銷售價格折扣定價，折扣比例參考回收土地及建安成本以及期間內(nèi)的財務(wù)成本，月費可采用成本加成方式確定 ? 會員制參考市場同類產(chǎn)品定價或平均入住時間與市場租價總額確定 ? 租賃產(chǎn)品采用單位時間治療護理消費平均價格與平均入住時間確定押金總額，實際租金水平參考市場價格 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 價格結(jié)構(gòu) 35 分析： ? 制定三種入門費方案供客戶選擇，但不能提供過多的選項以免體系混亂 ? 制定清晰的入門費調(diào)整政策供銷售人員使用 ? 月費基礎(chǔ)按照戶型大小進行計算體現(xiàn)價格體系的公平性，按照不同護理等級進行動態(tài)的調(diào)整預(yù)留未來的調(diào)價可能 ? 通過增值服務(wù)費增加收入來源，也可根據(jù)增值服務(wù)的訂用情況對服務(wù)設(shè)施的取消或增建提供依據(jù) 一． 導論 二． 標桿企業(yè)商業(yè)模式分析 三． 泰康之家商業(yè)模式建立 四． 現(xiàn)有項目商業(yè)模式評價 36 現(xiàn)有項目商業(yè)模式評價 以泰康之家 燕園為例 項目概況 37 分析： ? 項目地處國家中心城市北京的郊區(qū)，周邊自然資源環(huán)境較好 ? 交通便利，項目區(qū)域商業(yè)配套設(shè)施不完善，區(qū)域項目主要為郊區(qū)型別墅，規(guī)劃以居住業(yè)態(tài)為主 ? 燕園項目用地屬性為住宅用地 項目定位為泰康之家養(yǎng)老社區(qū) CCRC模式旗艦店并配套二級甲等泰康醫(yī)院 來源：泰康之家 《 北京二期定位報告 _20220923》 現(xiàn)有項目商業(yè)模式評價 以泰康之家
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