養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式研究(存儲(chǔ)版)
【正文】 產(chǎn) 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 恒大地產(chǎn) 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 綠地地產(chǎn) 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 綠城地產(chǎn) 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 金地地產(chǎn) 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 合生創(chuàng)展 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 龍湖地產(chǎn) 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 招商地產(chǎn) 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：實(shí)證案例研究 ：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要 以恒大地產(chǎn)發(fā)展為例 25 分析： 恒大地產(chǎn)財(cái)務(wù)特征 ? 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、銷(xiāo)售額、利潤(rùn)額增長(zhǎng)迅速，年復(fù)合增長(zhǎng)率高 ? 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率增長(zhǎng)迅速（顯著特征） ? 資產(chǎn)負(fù)債率高 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)處于相對(duì)成熟和均衡的狀態(tài)下，各個(gè)企業(yè)的產(chǎn)品及銷(xiāo)售凈利率都將趨同至一個(gè)相對(duì)較低的標(biāo)準(zhǔn)，在無(wú)明顯的產(chǎn)品創(chuàng)新 /成本控制的前提下，即使主流品牌房企均很難獲得超額利潤(rùn)，因此資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和杠桿比率的動(dòng)態(tài)調(diào)整是影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率的核心 ROE = 銷(xiāo)售凈利率 * 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 * 杠桿比率 = 代表企業(yè)：龍湖，華潤(rùn) = 代表企業(yè)：恒大，萬(wàn)科 基于杜邦分析法，提高凈資產(chǎn)收益率主要有兩方面思路：一是提高銷(xiāo)售凈利率，這類企業(yè)以龍湖、華潤(rùn)為代表；而是提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，這類企業(yè)以恒大、萬(wàn)科為代表。當(dāng) Erickson的部分社區(qū)面臨低入住率導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)困難之時(shí)，部分已入住的客戶要求公司返還入門(mén)費(fèi)，潛在入住的客戶擔(dān)心社區(qū)的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，推遲入住時(shí)間，導(dǎo)致 Erickson入門(mén)費(fèi)收取更加困難，很多在建社區(qū)停工，為社區(qū)建設(shè)而發(fā)行的債券違約，導(dǎo)致美國(guó)最大的 CCRC社區(qū)快速的進(jìn)入破產(chǎn)保護(hù)。 11 區(qū)中醫(yī)醫(yī)院遷址新建項(xiàng)目 1 0 0 0 0 0 6 0 0 0 0 待定 待定 中醫(yī)院現(xiàn)址面積狹小，不能滿足患者診療需求。 17 昌平區(qū)區(qū)域衛(wèi)生信息平臺(tái)建設(shè)工程 無(wú) 3 2 0 0 2 0 1 1 2 0 1 4 通過(guò)電腦網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，保障衛(wèi)生系統(tǒng)信息傳遞、數(shù)據(jù)管理等工作要求。 9 北郊醫(yī)院門(mén)診綜合樓工程（續(xù)建工程） 1 9 1 3 6 1 0 8 8 1 2 0 0 9 2 0 1 1 原有門(mén)診樓年久失修，急需重建。 因此，針對(duì)公司現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r，建議參考恒大的發(fā)展思路，通過(guò)高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率帶動(dòng)ROE增長(zhǎng)，以實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。 而綜合中海地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、龍湖地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等企業(yè)近年財(cái)務(wù)表現(xiàn)可以看到， 2022年上半年以來(lái)，各家銷(xiāo)售利潤(rùn)率均有不同程度的下滑。 2022年 12月 養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 商業(yè)模式研究 1 導(dǎo)論 目錄 2 標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析 2 3 泰康之家商業(yè)模式建立 4 現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià) 一． 導(dǎo)論 二． 標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析 三． 泰康之家商業(yè)模式建立 四． 現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià) 3 導(dǎo)論 商業(yè)模式的定義 4 商業(yè)模式 價(jià)值主張 消費(fèi)者目標(biāo)群體 分銷(xiāo)渠道 客戶關(guān)系 價(jià)值配臵 核心能力 合作伙伴網(wǎng)絡(luò) 成本結(jié)構(gòu) 收入模型 商業(yè)模式是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中形成或自我認(rèn)定的對(duì)于： ? 價(jià)值主張 ? 合作伙伴網(wǎng)絡(luò) ? 核心能力 ? 價(jià)值配臵 ? 客戶關(guān)系 ? 分銷(xiāo)渠道 ? 消費(fèi)者目標(biāo)群體 的描述或呈現(xiàn)。 TOP 5中，除中海地產(chǎn)外，均以高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、低銷(xiāo)售利潤(rùn)率為特點(diǎn)。 2022年，恒大資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率達(dá)55%，超出萬(wàn)科 26個(gè)百分點(diǎn)， ROE上升至 27%。 8 昌平區(qū)醫(yī)院綜合病房樓（續(xù)建工程） 2 1 0 2 0 1 2 5 4 9 2 0 0 9 2 0 1 1 原有病房樓面積狹小，不能滿足住院設(shè)施要求。 16 昌平衛(wèi)校繼教中心教學(xué)實(shí)訓(xùn)樓建設(shè)項(xiàng)目 1 0 8 0 0 5 4 0 0 待定 待定 原有教學(xué)樓年久失修，不能滿足教學(xué)需求。 12 沙河醫(yī)院遷址新建工程 5 0 0 0 0 2 5 0 0 0 2 0 1 1 2 0 1 2 原址列為沙河鎮(zhèn)舊城改造拆遷范圍，急需遷址新建。 當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期上行時(shí)，基于市場(chǎng)對(duì)于預(yù)期價(jià)值的增加，高杠桿與低周轉(zhuǎn)率的財(cái)務(wù)規(guī)劃不會(huì)顯現(xiàn)出過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期下行及預(yù)期變化時(shí)，高杠桿和低周轉(zhuǎn)率將迅速將局部風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn) *另外在 Erickson破產(chǎn)保護(hù)過(guò)程中還發(fā)現(xiàn)仍然有運(yùn)行質(zhì)量非常良好的社區(qū)，基本都位于經(jīng)濟(jì)中心城市周邊，雖然 CCRC社區(qū)在正常運(yùn)行時(shí)服務(wù)屬性將決定經(jīng)營(yíng)狀況，但在“退潮”的階段，地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)仍然有效 泰康之家商業(yè)模式建立 29 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)策略：實(shí)證案例研究 ：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要 小結(jié) 分析： ? 銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率的提高主要依靠強(qiáng)大的成本管理能力和品質(zhì)管理能力實(shí)現(xiàn)，并依托成熟的企業(yè)和產(chǎn)品品牌，即使是成熟的地產(chǎn)發(fā)展商也需要非常長(zhǎng)時(shí)間的積累 ? 或者提高銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率依托母公司的長(zhǎng)期戰(zhàn)略孵化和強(qiáng)大的優(yōu)質(zhì)資源攫取能力（以華潤(rùn)為例） ?
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