養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式研究(存儲版)
【正文】 產(chǎn) 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 恒大地產(chǎn) 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 綠地地產(chǎn) 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 綠城地產(chǎn) 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 金地地產(chǎn) 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 合生創(chuàng)展 銷售利潤率 龍湖地產(chǎn) 銷售利潤率 招商地產(chǎn) 銷售利潤率 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)策略：實證案例研究 ：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要 以恒大地產(chǎn)發(fā)展為例 25 分析： 恒大地產(chǎn)財務特征 ? 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、銷售額、利潤額增長迅速，年復合增長率高 ? 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率增長迅速（顯著特征） ? 資產(chǎn)負債率高 當?shù)禺a(chǎn)市場處于相對成熟和均衡的狀態(tài)下，各個企業(yè)的產(chǎn)品及銷售凈利率都將趨同至一個相對較低的標準，在無明顯的產(chǎn)品創(chuàng)新 /成本控制的前提下，即使主流品牌房企均很難獲得超額利潤，因此資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和杠桿比率的動態(tài)調(diào)整是影響企業(yè)經(jīng)營效率的核心 ROE = 銷售凈利率 * 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 * 杠桿比率 = 代表企業(yè)：龍湖，華潤 = 代表企業(yè)：恒大，萬科 基于杜邦分析法，提高凈資產(chǎn)收益率主要有兩方面思路：一是提高銷售凈利率，這類企業(yè)以龍湖、華潤為代表；而是提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，這類企業(yè)以恒大、萬科為代表。當 Erickson的部分社區(qū)面臨低入住率導致經(jīng)營困難之時，部分已入住的客戶要求公司返還入門費，潛在入住的客戶擔心社區(qū)的經(jīng)營問題，推遲入住時間，導致 Erickson入門費收取更加困難，很多在建社區(qū)停工，為社區(qū)建設而發(fā)行的債券違約，導致美國最大的 CCRC社區(qū)快速的進入破產(chǎn)保護。 11 區(qū)中醫(yī)醫(yī)院遷址新建項目 1 0 0 0 0 0 6 0 0 0 0 待定 待定 中醫(yī)院現(xiàn)址面積狹小，不能滿足患者診療需求。 17 昌平區(qū)區(qū)域衛(wèi)生信息平臺建設工程 無 3 2 0 0 2 0 1 1 2 0 1 4 通過電腦網(wǎng)絡建設，保障衛(wèi)生系統(tǒng)信息傳遞、數(shù)據(jù)管理等工作要求。 9 北郊醫(yī)院門診綜合樓工程（續(xù)建工程） 1 9 1 3 6 1 0 8 8 1 2 0 0 9 2 0 1 1 原有門診樓年久失修，急需重建。 因此，針對公司現(xiàn)階段發(fā)展狀況，建議參考恒大的發(fā)展思路，通過高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率帶動ROE增長，以實現(xiàn)快速發(fā)展。 而綜合中海地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、龍湖地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等企業(yè)近年財務表現(xiàn)可以看到， 2022年上半年以來，各家銷售利潤率均有不同程度的下滑。 2022年 12月 養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā) 商業(yè)模式研究 1 導論 目錄 2 標桿企業(yè)商業(yè)模式分析 2 3 泰康之家商業(yè)模式建立 4 現(xiàn)有項目商業(yè)模式評價 一． 導論 二． 標桿企業(yè)商業(yè)模式分析 三． 泰康之家商業(yè)模式建立 四． 現(xiàn)有項目商業(yè)模式評價 3 導論 商業(yè)模式的定義 4 商業(yè)模式 價值主張 消費者目標群體 分銷渠道 客戶關系 價值配臵 核心能力 合作伙伴網(wǎng)絡 成本結(jié)構(gòu) 收入模型 商業(yè)模式是企業(yè)在經(jīng)營活動中形成或自我認定的對于： ? 價值主張 ? 合作伙伴網(wǎng)絡 ? 核心能力 ? 價值配臵 ? 客戶關系 ? 分銷渠道 ? 消費者目標群體 的描述或呈現(xiàn)。 TOP 5中，除中海地產(chǎn)外，均以高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、低銷售利潤率為特點。 2022年，恒大資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率達55%，超出萬科 26個百分點， ROE上升至 27%。 8 昌平區(qū)醫(yī)院綜合病房樓（續(xù)建工程） 2 1 0 2 0 1 2 5 4 9 2 0 0 9 2 0 1 1 原有病房樓面積狹小，不能滿足住院設施要求。 16 昌平衛(wèi)校繼教中心教學實訓樓建設項目 1 0 8 0 0 5 4 0 0 待定 待定 原有教學樓年久失修，不能滿足教學需求。 12 沙河醫(yī)院遷址新建工程 5 0 0 0 0 2 5 0 0 0 2 0 1 1 2 0 1 2 原址列為沙河鎮(zhèn)舊城改造拆遷范圍，急需遷址新建。 當經(jīng)濟周期上行時，基于市場對于預期價值的增加，高杠桿與低周轉(zhuǎn)率的財務規(guī)劃不會顯現(xiàn)出過高的風險，當經(jīng)濟周期下行及預期變化時，高杠桿和低周轉(zhuǎn)率將迅速將局部風險轉(zhuǎn)化為系統(tǒng)性風險 *另外在 Erickson破產(chǎn)保護過程中還發(fā)現(xiàn)仍然有運行質(zhì)量非常良好的社區(qū)，基本都位于經(jīng)濟中心城市周邊，雖然 CCRC社區(qū)在正常運行時服務屬性將決定經(jīng)營狀況，但在“退潮”的階段，地產(chǎn)經(jīng)驗仍然有效 泰康之家商業(yè)模式建立 29 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)策略：實證案例研究 ：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要 小結(jié) 分析： ? 銷售凈利潤率的提高主要依靠強大的成本管理能力和品質(zhì)管理能力實現(xiàn)，并依托成熟的企業(yè)和產(chǎn)品品牌，即使是成熟的地產(chǎn)發(fā)展商也需要非常長時間的積累 ? 或者提高銷售凈利潤率依托母公司的長期戰(zhàn)略孵化和強大的優(yōu)質(zhì)資源攫取能力（以華潤為例） ?
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